Pourquoi les marchés émergents comme Bakou offrent souvent des rendements locatifs plus élevés

Demandez à un investisseur pourquoi il s'intéresse à une ville comme Bakou plutôt qu'à Paris ou Londres, et le mot « rendement » revient presque toujours en premier. C'est un phénomène réel et bien documenté : les rendements locatifs sur les marchés immobiliers émergents ont tendance à être structurellement plus élevés que dans les capitales occidentales matures. Comprendre pourquoi cela se produit - plutôt que de simplement citer un pourcentage - aide les investisseurs à juger si cet écart est susceptible de perdurer, de se réduire ou de s'inverser.

Où se situe un marché dans son cycle

Les capitales matures comme Londres, Paris ou Tel-Aviv ont traversé des décennies, parfois des siècles, d'urbanisation, d'investissement institutionnel et de découverte des prix. Leurs prix immobiliers ont largement rattrapé (et dans de nombreux cas dépassé) ce que les loyers locaux peuvent à eux seuls justifier, car d'importants capitaux y ont déjà afflué à la recherche d'une plus-value à long terme plutôt que d'un revenu courant. Les marchés situés plus tôt dans ce cycle - où les capitaux institutionnels et internationaux de grande envergure ne sont pas encore pleinement arrivés - n'ont pas connu cette même flambée des prix par rapport aux loyers. Il en résulte un écart plus large entre le coût d'achat d'un bien et ce qu'il peut réellement rapporter en loyer, ce qui se traduit par un rendement plus élevé. Il s'agit moins des mérites propres à une ville particulière que de sa position sur une courbe de maturité très générale que traversent la plupart des marchés urbains en croissance.

Moins de concurrence de la part des capitaux institutionnels

Sur les marchés totalement matures, les fonds de pension, les REIT et les grands gestionnaires d'actifs entrent directement en concurrence avec les acheteurs individuels, faisant grimper les prix des actifs stabilisés et générateurs de revenus, ce qui comprime les rendements au passage - c'est simplement ce qui se produit lorsque d'importants pools de capitaux se disputent la même offre limitée. Les marchés n'ayant pas encore atteint ce niveau de participation institutionnelle voient leurs prix d'achat déterminés davantage par la capacité des acheteurs locaux que par les flux de capitaux mondiaux. Lorsque le bassin d'acheteurs est plus restreint et moins guidé par des stratégies de compression des rendements, les prix restent relativement plus proches de ce que les revenus et les loyers locaux peuvent soutenir, ce qui tend à préserver un écart plus large entre loyer et prix d'achat.

Des prix d'entrée plus bas par rapport aux revenus et aux loyers

Une façon utile de penser le rendement consiste simplement à diviser le loyer par le prix d'achat. Sur les marchés à un stade plus précoce de leur développement, les coûts de construction, la valeur du foncier et le niveau général des prix sont souvent plus bas en valeur absolue, même lorsque les loyers - de plus en plus influencés par le tourisme, les voyages d'affaires et une classe moyenne locale en croissance - se maintiennent raisonnablement bien. Cette combinaison d'un dénominateur plus faible (le prix d'achat) et d'un numérateur résilient (le loyer) constitue l'arithmétique derrière les rendements plus élevés observés dans de nombreuses villes émergentes, une dynamique qui s'est vérifiée à divers moments dans des villes d'Europe centrale et orientale, dans certaines régions d'Asie du Sud-Est, et dans le Caucase, à mesure de leur développement.

Pourquoi cet écart ne durera pas nécessairement éternellement

Il convient d'être honnête sur le revers de cette dynamique : des rendements élevés sur un marché émergent sont souvent, en partie, le symptôme d'un marché moins mature et moins liquide plutôt qu'une pure récompense pour un positionnement précoce. À mesure que les capitaux institutionnels découvrent progressivement une ville, que les cadres juridiques pour la propriété étrangère se standardisent, et qu'un historique de rendements se constitue, les prix d'achat ont tendance à augmenter plus vite que les loyers - comprimant les rendements vers des niveaux plus proches de ceux des marchés matures. Ce n'est pas une raison d'éviter les marchés émergents ; c'est précisément le mécanisme par lequel les investisseurs précoces sur un marché en train de mûrir bénéficient souvent à la fois d'un rendement courant sain et d'une plus-value dans le temps. Mais cela signifie que les chiffres de rendement d'aujourd'hui ne doivent pas être considérés comme une caractéristique fixe et permanente du marché.

Les risques qui accompagnent des rendements plus élevés

Des rendements plus élevés s'accompagnent rarement de compromis nuls. Les marchés à un stade plus précoce de leur cycle ont généralement un marché secondaire plus étroit, ce qui signifie qu'il peut être plus long de vendre un bien à un prix juste. La demande locative peut être plus concentrée dans certains quartiers ou liée à des cycles touristiques qui fluctuent avec la conjoncture économique ou les tendances de voyage plus larges. Et comme les données de ventes comparables sont moins abondantes que sur un marché avec des décennies d'historique de transactions, évaluer précisément un bien - à l'achat comme à la vente - exige davantage d'expertise locale et de prudence qu'un simple coup d'œil au taux de rendement moyen ne le suggère.

Ce qu'il faut retenir pour les investisseurs

Les rendements plus élevés généralement associés aux marchés émergents comme Bakou ne sont ni un hasard ni un chiffre marketing - ils reflètent des caractéristiques structurelles réelles de la position du marché dans son développement : moins de concurrence institutionnelle, des prix d'entrée relativement bas, et des loyers pas encore pleinement intégrés dans la valeur des biens. C'est un avantage réel pour les investisseurs concentrés sur le revenu courant plutôt que sur la seule plus-value. Mais c'est aussi une cible mouvante - qui tend à se comprimer à mesure que le marché mûrit - et il vaut donc mieux la considérer comme une opportunité du moment présent à évaluer avec soin plutôt que comme une garantie permanente, à associer à la même diligence que mérite tout achat immobilier sur un marché émergent.