השקעה בבאקו: למה שווקים מתפתחים נוטים להציע תשואת שכירות גבוהה יותר

שואלים משקיע למה הוא בוחן דווקא עיר כמו באקו ולא, למשל, פריז או לונדון, ו"תשואה" צצה כמעט תמיד לפני כל דבר אחר. זו תופעה אמיתית ומתועדת היטב: תשואות שכירות בשווקי נדל"ן מתפתחים נוטות להיות גבוהות באופן מבני יותר מאשר בבירות מערביות בשלות. הבנת הסיבות לכך - ולא רק ציטוט אחוז כותרת - עוזרת למשקיעים להעריך אם הפער הזה צפוי להימשך, להצטמצם, או להתהפך, ומספקת בסיס רציונלי יותר לשקול השקעה בבאקו.

היכן שוק נמצא במחזור החיים שלו

בירות בשלות כמו לונדון, פריז או תל אביב עברו עשורים, ולעיתים מאות שנים, של עיור, השקעה מוסדית וגילוי מחיר. מחירי הנדל"ן בהן הדביקו במידה רבה (ובמקרים רבים אף עברו) את מה שדמי השכירות המקומיים לבדם יכולים להצדיק, כי הון רב כבר זרם לתוכן במרדף אחר עליית ערך לטווח ארוך ולא אחר הכנסה שוטפת. שווקים בשלב מוקדם יותר של המחזור הזה - שבהם הון מוסדי ובינלאומי בקנה מידה גדול עדיין לא הגיע במלואו - לא חוו את אותה עלייה במחירים ביחס לשכירות. התוצאה היא פער רחב יותר בין עלות הרכישה לבין מה שהנכס יכול להרוויח בפועל בשכירות, וזה מתבטא בתשואה גבוהה יותר. זה פחות עניין של מעלות ייחודיות לעיר מסוימת ויותר עניין של המיקום שלה על עקומת בשלות כללית שרוב השווקים העירוניים הצומחים עוברים בה - ותופעה זו רלוונטית מאוד להשקעה בבאקו.

פחות תחרות מהון מוסדי

בשווקים בשלים לחלוטין, קרנות פנסיה, קרנות ריט (REIT) ומנהלי נכסים גדולים מתחרים ישירות עם קונים פרטיים, מעלים את המחירים על נכסים מייצרי הכנסה יציבים, ובכך דוחסים תשואות - זה פשוט מה שקורה כאשר מאגרי הון גדולים רודפים אחרי אותה היצע מוגבל. שווקים שעדיין לא הגיעו לרמת השתתפות מוסדית כזו רואים מחירי רכישה שנקבעים יותר על ידי יכולת הקונים המקומיים ופחות על ידי זרימות הון גלובליות. כאשר מאגר הקונים קטן יותר ופחות מונע מאסטרטגיות של דחיסת תשואה, המחירים נשארים קרובים יחסית למה שהכנסות ושכירות מקומיות יכולות לתמוך בו, מה שנוטה לשמר מרווח רחב יותר בין שכירות למחיר רכישה - נקודה חשובה למי ששוקל השקעה בבאקו.

מחירי כניסה נמוכים יחסית להכנסה ולשכירות

דרך שימושית לחשוב על תשואה היא פשוט שכירות חלקי מחיר רכישה. בשווקים בשלב מוקדם יותר של ההתפתחות, עלויות בנייה, ערכי קרקע ורמות מחירים כלליות נמוכות לעיתים קרובות במונחים מוחלטים, גם כאשר דמי שכירות - שמושפעים יותר ויותר מתיירות, נסיעות עסקים ומעמד ביניים מקומי הולך וגדל - נשארים יציבים באופן סביר. השילוב הזה של מכנה נמוך יותר (מחיר רכישה) מול מונה עמיד (שכירות) הוא החשבון האריתמטי שמאחורי תשואות גבוהות יותר בערים מתפתחות רבות, ודינמיקה זו התקיימה בערים במזרח ומרכז אירופה, בחלקים מדרום-מזרח אסיה, ובקווקז בשלבים שונים של ההתפתחות שלהן.

למה הפער לא בהכרח יימשך לנצח

חשוב להיות כנים לגבי הצד השני של הדינמיקה הזו: תשואות גבוהות בשוק מתפתח הן לעיתים קרובות, בחלקן, תסמין של שוק פחות בשל ופחות נזיל, ולא רק תגמול על מיקום מוקדם. ככל שהון מוסדי מגלה בהדרגה עיר מסוימת, ככל שהמסגרות המשפטיות לבעלות זרים מתייצבות, וככל שנבנה רקורד של תשואות, מחירי הרכישה נוטים לעלות מהר יותר משכר הדירה - מה שדוחס את התשואות לכיוון רמות קרובות יותר לשווקים בשלים. זו לא סיבה להימנע משווקים מתפתחים; זה בדיוק המנגנון שדרכו משקיעים מוקדמים בשוק שמתבגר נהנים לעיתים קרובות גם מתשואה שוטפת בריאה וגם מעליית ערך לאורך זמן. אבל זה כן אומר שנתוני התשואה של היום לא צריכים להיחשב כמאפיין קבוע ובלתי משתנה של השוק.

סיכונים שמגיעים יחד עם תשואות גבוהות יותר

תשואות גבוהות יותר לעיתים רחוקות מגיעות בלי פשרות. שווקים בשלב מוקדם יותר של המחזור נוטים להיות בעלי שוק משני דליל יותר, כלומר יכול לקחת יותר זמן למכור נכס במחיר הוגן. ביקוש לשכירות עשוי להיות מרוכז יותר בשכונות מסוימות או קשור למחזורי תיירות שמשתנים עם תנאים כלכליים או תיירותיים רחבים יותר. ומכיוון שנתוני עסקאות דומות פחות זמינים מאשר בשוק עם עשורים של היסטוריית עסקאות, תמחור מדויק של נכס - הן בקנייה והן במכירה - דורש יותר מומחיות מקומית ויותר זהירות ממה שהצצה מהירה בתשואה ממוצעת עשויה להציע.

שורה תחתונה למשקיעים

התשואות הגבוהות שקשורות בדרך כלל לשווקים מתפתחים כמו באקו אינן מקריות ואינן מספר שיווקי - הן משקפות מאפיינים מבניים אמיתיים של המיקום של השוק בהתפתחותו: פחות תחרות מוסדית, מחירי כניסה נמוכים יחסית, ושכר דירה שעדיין לא הוטמע במלואו בערכי הנכסים. זהו יתרון אמיתי למשקיעים שמתמקדים בהכנסה שוטפת ולא רק בעליית ערך, וסיבה משמעותית לשקול השקעה בבאקו כבר עכשיו. אבל זהו גם יעד נע - שנוטה להצטמצם ככל שהשוק מבשיל - ולכן כדאי להתייחס אליו כאל הזדמנות של הרגע הנוכחי שדורשת הערכה זהירה, ולא כערבות קבועה, ולשלב אותה עם אותה בדיקת נאותות שכל רכישת נדל"ן בשוק מתפתח מחייבת.