מפת התחבורה החדשה של הדרום-קווקז אחרי השלום

במשך שלושים שנה, הגיאוגרפיה הכלכלית של הדרום-קווקז נקבעה על ידי מה שלא היה אפשרי: גבולות סגורים, מסלולים חסומים, ואזור שלם שתפקד כמבוי סתום בין רוסיה לאיראן.

זה משתנה, ובאופן לא אחיד. חלק מהשינוי כבר קרה, חלק מתוכנן, וחלק תלוי בהסכם שטרם נחתם. ההבחנה בין השלושה היא מה שמפריד בין הערכה מבוססת לספקולציה.

מה שכבר עובד: מסדרון האמצע

הציר שמחבר את סין לאירופה דרך קזחסטן, הים הכספי, אזרבייג'ן וגאורגיה - ומשם לטורקיה או לים השחור.

זה קיים ופועל. הוא הפך רלוונטי במיוחד אחרי 2022, כשהמסלול הצפוני דרך רוסיה נעשה בעייתי עבור סחר מערבי. אזרבייג'ן נמצאת בדיוק באמצע שלו.

הרחבנו במסדרון האמצע ומשמעותו לנדל"ן.

מה שכבר עובד: צינורות הגז

מסדרון הגז הדרומי - צינור הדרום-קווקז, TANAP ו-TAP - מוביל גז אזרי לאירופה דרך גאורגיה וטורקיה.

גם הוא קיים ופועל, ומתרחב: אזרבייג'ן מספקת כיום גז ל-16 מדינות. הרחבנו בגז במקום נפט.

שימו לב למה שמשותף לשני אלה: שניהם עוקפים גם את רוסיה וגם את איראן. זה לא במקרה - זה הרעיון.

מה שמתוכנן: מסדרון TRIPP

הציר שיחבר את אזרבייג'ן לנחצ'יוואן דרך ארמניה, ומשם לטורקיה.

זה עדיין לא קיים. הוא תלוי בהסכם השלום שפורף ולא נחתם, ובמשאל עם חוקתי בארמניה שמתוכנן ל-2027. הרחבנו במסדרון TRIPP ובמצב הסכם השלום.

מה שהיה קודם, וכמה זה היה חסום

כדי להבין את גודל השינוי, צריך לראות את נקודת הפתיחה.

הדרום-קווקז הוא אזור של שלוש מדינות קטנות שנלחצות בין ארבע גדולות - רוסיה, טורקיה, איראן, ומעבר לים הכספי, מרכז אסיה. במשך שלושים שנה, שני גבולות מרכזיים באזור היו סגורים לחלוטין: הגבול בין ארמניה לאזרבייג'ן, והגבול בין ארמניה לטורקיה.

התוצאה הייתה מפה שבה אי אפשר היה לנוע מזרח-מערב בקו ישר. סחורה מטורקיה לאזרבייג'ן נאלצה לעקוף דרך גאורגיה או איראן. אזרבייג'ן לא יכלה להגיע לנחצ'יוואן דרך היבשה בלי לעבור באיראן.

זו הסיבה שמסדרון האמצע רץ דרך גאורגיה ולא בקו ישר - לא כי זה המסלול היעיל ביותר, אלא כי זה היה המסלול היחיד.

וזו גם הסיבה שהשינוי הפוטנציאלי כל כך משמעותי: הוא לא מוסיף מסלול אלא מסיר חסימה בת שלושה עשורים.

מה ששלושתם יוצרים יחד

אם כל השלושה יפעלו, אזרבייג'ן הופכת לצומת של שלוש מערכות שונות: אנרגיה מערבה, סחורות ממזרח למערב, וחיבור יבשתי דרום-מערבה.

זהו מיצוב שונה מהותית מ"מדינת נפט בקווקז". הוא הופך את המיקום עצמו לנכס.

אבל שווה להיות מדויקים לגבי הזמנים: מסדרון האמצע פועל היום, צינורות הגז פועלים היום, ו-TRIPP הוא תוכנית. אלה לא שלושה דברים באותו מעמד.

מה זה אומר לשוק הנדל"ן בבאקו

שלוש הבחנות, וכולן זהירות.

ראשית, לוגיסטיקה מייצרת ביקוש ספציפי. לא ביקוש לדירות נופש אלא למחסנים, למשרדים, לדיור לעובדים ולשירותים. ההשפעה מתרכזת באזורים מסוימים - סביב הנמל, סביב צירי תחבורה - ולא בעיר כולה באופן אחיד.

שנית, ההשפעה איטית. ראינו בשרשרת מכסף נפט לערך שתשתית מתורגמת לערך לאורך שנים, לא רבעונים. מסדרון שנפתח היום ישפיע על מחירים בעוד עשור.

ושלישית, זה משנה את קטגוריית הסיכון יותר מאשר את המחיר. מדינה שהיא צומת סחר בין-יבשתי מסווגת אחרת מבחינת משקיעים מוסדיים. זה מתבטא בפרמיית סיכון לאורך שנים.

ומה שעלול לא לקרות

שווה להציג גם את התרחיש שבו המפה הזאת לא מתממשת, כי הוא סביר לא פחות.

משאל העם בארמניה יכול להיכשל. שינוי חוקתי דורש אישור ציבורי, והנושא טעון פוליטית בארמניה. אם הוא לא עובר, החתימה על הסכם השלום נדחית - ואיתה המסדרון.

התנגדות איראנית יכולה להאט. טהראן רואה במסדרון איום אסטרטגי, והיא שחקן עם יכולת השפעה באזור.

ומימון הוא שאלה פתוחה. פרויקט תשתית חוצה גבולות דורש השקעה גדולה, ביטחונות והסכמה על תפעול. אף אחד מאלה אינו סגור.

המסקנה: מסדרון האמצע וצינורות הגז יעבדו בכל אחד מהתרחישים, כי הם כבר קיימים. TRIPP הוא תוספת אפשרית, לא ודאית.

מי שמעריך את באקו לפי מה שכבר פועל נמצא על קרקע יציבה. מי שמעריך אותה לפי המפה המלאה מתמחר אופציה.

מה לעקוב אחריו

נפחי מטען במסדרון האמצע - נתון שמתפרסם ומודד את מה שקורה בפועל.

קיבולת הגז בפועל, לא יעדי ההכפלה.

ומשאל העם בארמניה ב-2027 - הוא הצומת שממנו נגזר TRIPP.

מה שלא כדאי לעשות הוא לתמחר נכס על סמך מפה עתידית. מפה עתידית היא סיבה להסתכל על האזור; היא לא סיבה לשלם יותר היום.

מי שרוצה לראות איך המחירים מתפלגים כיום בין האזורים יכול להסתכל במדד המחיר למ"ר.

מאמרים קשורים

• מסדרון TRIPP ומה הוא עושה לבאקו
• מסדרון האמצע ומשמעותו לנדל"ן בבאקו
• גז במקום נפט: היצוא לאירופה
• הסכם השלום אזרבייג'ן-ארמניה: איפה זה עומד