Баку против Алматы и Ташкента: рынки Центральной Азии

В последние годы в инвестиционный разговор вошли новые рынки Центральной Азии: Алматы в Казахстане и Ташкент в Узбекистане. Оба предлагают особенно низкие цены входа и убедительную историю роста. Баку, расположенный на западном краю того же коридора и связанный с ним торговым маршрутом через Каспий, порой подаётся как часть той же категории. На практике различия существенны.

Доступность: различие, решающее на практике

Это практический фактор, который инвесторы склонны недооценивать, пока им не понадобится добраться до объекта. Баку связан прямыми рейсами с большим числом направлений в Европе, Турции, Персидском заливе и Азии, а время полёта из большинства европейских хабов относительно невелико.

Алматы и Ташкент значительно дальше от Западной Европы и Ближнего Востока, с меньшим числом прямых рейсов и зачастую со стыковкой. Для инвестора, который хочет осмотреть объект, встретиться с застройщиком или контролировать стройку, разница во времени и стоимости поездки накапливается. Мы расширили это в материале прямые рейсы и связность как преимущество инвестиций в Баку.

Цены входа и доходность

Ташкент предлагает самые низкие цены входа из трёх, порой с существенным отрывом. Алматы дороже Ташкента, но всё ещё дёшев относительно западных рынков. Баку держится около 1 050 долларов за квадратный метр на стадии off-plan и 1 600 долларов за готовое жильё.

Валовая доходность на всех трёх рынках находится в относительно схожем диапазоне — около 6-9%. Но эта цифра вводит в заблуждение, когда игнорирует волатильность местной валюты и стоимость конвертации и вывода средств.

Валютный риск: критическая точка

Казахстанский тенге и узбекский сум за годы пережили значительную волатильность. Обе валюты чувствительны к ценам на сырьё и региональным колебаниям. Азербайджанский манат управляется относительно жёстко и поддерживается существенными валютными резервами.

Для иностранного инвестора это, возможно, самое важное различие. Доходность 8% в валюте, обесценившейся на 15%, — отрицательная доходность. Мы расширили это в материале стабильность маната и что она значит для инвесторов.

Вывод денег из страны

Эту тему маркетинг почти никогда не поднимает, а она критична. На любом развивающемся рынке нужно заранее выяснить, как выводятся арендные поступления и выручка от продажи: какие валютные ограничения существуют, какие документы требуются и сколько это занимает времени.

В Азербайджане банковская система относительно открыта для иностранной активности, а открытие счёта возможно для нерезидентов на определённых условиях. Мы расширили это в материалах открытие банковского счёта в Азербайджане для иностранцев и стабильность банковского сектора для иностранных инвесторов. На рынках Центральной Азии этот вопрос требует тщательного изучения с местным консультантом до любых обязательств.

Глубина рынка и ликвидность

Алматы — крупнейший город Казахстана, а Ташкент — столица Узбекистана с большим населением. По численности населения ни один из рынков не мал.

Но размер населения не равен глубине инвестиционного рынка. Значение имеет число покупателей, способных и готовых приобретать по рыночным ценам, и прозрачность данных о сделках. На всех трёх рынках прозрачность ниже западных норм, и на всех трёх необходимо проверять фактические цены сделок, а не только прайс-листы застройщиков.

Туризм и события

Баку выстроил международный городской бренд вокруг крупных событий — Гран-при Формулы-1, фестивалей, конференций и спортивных мероприятий. Это создаёт туристический спрос, распределённый по многим сезонам, и поддерживает рынок краткосрочной аренды. Мы расширили это в материале международные события и глобальный бренд Баку.

Алматы предлагает сезонный горнолыжный и природный туризм, Ташкент — исторический и культурный туризм на более ранней стадии развития. Оба развивают туризм, но со стартовой позиции ниже с точки зрения международного бренда.

Так что же лучше?

Ташкент и Алматы подходят спекулятивному инвестору с особенно небольшим бюджетом, очень длинным горизонтом, готовностью принять высокий валютный и регуляторный риск и способностью управлять инвестицией дистанционно без частых визитов.

Баку подходит инвестору, ищущему баланс между низкой ценой входа и доступностью, относительную валютную стабильность и более открытую финансовую систему — даже если цена входа выше, чем в Ташкенте.

Итог

Все три — развивающиеся рынки с высоким профилем риска, и ни один не подходит как основная позиция портфеля. Главное различие между Баку и Алматы или Ташкентом — не цена, а доступность, валютная стабильность и лёгкость вывода капитала. Эти факторы влияют на фактическую доходность гораздо сильнее, чем несколько сотен долларов за метр. В любом случае независимая проверка и местное профессиональное сопровождение — предварительное условие.

Связанные статьи

• Баку против Дубая: сравнение инвестиций в недвижимость
• Как правильно сравнивать зарубежные рынки недвижимости
• Руководство для покупателей из Центральной Азии на рынке Азербайджана
• Средний коридор и что он значит для недвижимости Баку
• Стабильность банковского сектора Азербайджана для иностранных инвесторов