Почему развивающиеся рынки вроде Баку обычно дают более высокую доходность от аренды

Спросите инвестора, почему он рассматривает такой город, как Баку, а не, скажем, Париж или Лондон, и «доходность» почти всегда всплывает раньше всего остального. Это реальная и хорошо задокументированная закономерность: доходность аренды на развивающихся рынках недвижимости структурно, как правило, выше, чем в зрелых западных столицах. Понимание того, почему это происходит - а не просто цитирование заголовочного процента - помогает инвесторам оценить, сохранится ли этот разрыв, сократится ли он или обратится вспять.

Где рынок находится в своём цикле

Зрелые столицы вроде Лондона, Парижа или Тель-Авива прошли десятилетия, а порой и века урбанизации, институциональных инвестиций и формирования цены. Цены на недвижимость в них во многом догнали (а во многих случаях и превысили) то, что могут обосновать одни лишь местные арендные ставки, поскольку огромный капитал уже пришёл туда в погоне за долгосрочным ростом стоимости, а не за текущим доходом. Рынки на более ранней стадии этого цикла - куда крупный институциональный и международный капитал ещё не пришёл в полной мере - не переживали такого же роста цен относительно аренды. Результат - более широкий разрыв между стоимостью покупки недвижимости и тем, что она реально может приносить в виде арендной платы, что и проявляется как более высокая доходность. Дело здесь не столько в уникальных достоинствах конкретного города, сколько в его положении на весьма общей кривой зрелости, через которую проходит большинство растущих городских рынков.

Меньше конкуренции со стороны институционального капитала

На полностью зрелых рынках пенсионные фонды, REIT и крупные управляющие активами напрямую конкурируют с частными покупателями, взвинчивая цены на стабилизированные, приносящие доход активы и тем самым сжимая доходность - это попросту происходит, когда крупные пулы капитала охотятся за одним и тем же ограниченным предложением. Рынки, ещё не достигшие такого уровня институционального участия, видят, что цены покупки формируются больше возможностями местных покупателей и меньше глобальными потоками капитала. Когда пул покупателей меньше и меньше движим стратегиями сжатия доходности, цены остаются относительно ближе к тому, что могут поддержать местные доходы и арендные ставки, а это, как правило, сохраняет более широкий разрыв между арендой и ценой покупки.

Более низкие входные цены относительно доходов и аренды

Полезный способ представить себе доходность - это просто аренда, делённая на цену покупки. На рынках на более ранней стадии развития затраты на строительство, стоимость земли и общий уровень цен зачастую ниже в абсолютном выражении, даже когда арендные ставки - на которые всё больше влияют туризм, деловые поездки и растущий местный средний класс - держатся достаточно устойчиво. Именно эта комбинация - более низкий знаменатель (цена покупки) при устойчивом числителе (арендная плата) - и есть арифметика, стоящая за более высокой доходностью во многих развивающихся городах, и эта динамика в разное время проявлялась в городах Центральной и Восточной Европы, части Юго-Восточной Азии и на Кавказе по мере их развития.

Почему разрыв не обязательно сохранится навсегда

Стоит быть честным насчёт обратной стороны этой динамики: высокая доходность на развивающемся рынке зачастую отчасти является симптомом менее зрелого, менее ликвидного рынка, а не чистой наградой за раннее вхождение. По мере того как институциональный капитал постепенно «открывает» для себя город, правовые рамки для иностранного владения стандартизируются, а формируется история доходности, цены покупки обычно растут быстрее аренды - сжимая доходность до уровней, более близких к зрелым рынкам. Это не повод избегать развивающихся рынков; это как раз тот механизм, благодаря которому ранние инвесторы на созревающем рынке часто получают одновременно и здоровую текущую доходность, и рост стоимости капитала со временем. Но это означает, что сегодняшние показатели доходности не стоит воспринимать как постоянную, неизменную черту рынка.

Риски, которые идут в комплекте с более высокой доходностью

Более высокая доходность редко обходится без компромиссов. Рынки на более ранней стадии цикла обычно имеют более тонкий вторичный рынок, а значит, продажа недвижимости по справедливой цене может занять больше времени. Спрос на аренду может быть более сконцентрирован в отдельных районах или привязан к туристическим циклам, которые колеблются вместе с более широкими экономическими условиями или условиями путешествий. А поскольку данных по сопоставимым сделкам меньше, чем на рынке с десятилетиями истории транзакций, точная оценка стоимости объекта - как при покупке, так и при продаже - требует больше местной экспертизы и осторожности, чем может предполагать беглый взгляд на среднюю цифру доходности.

Итог для инвесторов

Более высокая доходность, обычно ассоциируемая с развивающимися рынками вроде Баку, - не случайность и не маркетинговая цифра: она отражает реальные, структурные особенности положения рынка в его развитии - меньшую институциональную конкуренцию, относительно низкие входные цены и аренду, которая ещё не полностью заложена в стоимость недвижимости. Это подлинное преимущество для инвесторов, ориентированных на текущий доход, а не только на рост стоимости. Но это и движущаяся цель - она, как правило, сжимается по мере созревания рынка, - поэтому её лучше рассматривать как возможность сегодняшнего дня, требующую тщательной оценки, а не как постоянную гарантию, и сочетать с той же должной осмотрительностью, которой заслуживает любая покупка недвижимости на развивающемся рынке.