Bakıda mənzil bazarının vəziyyəti

Son iki onillikdə Bakının mənzil bazarı xeyli dəyişib - sovet dövrü mənzil fondunun üstünlük təşkil etdiyi bazardan yeni tikintinin getdikcə mərkəzi rol oynadığı bazara doğru irəliləyib. Bazarın bu gün harada olduğunu anlamaq üçün təklifi, tələbi, alıcı davranışını və qiymət səviyyələrinin coğrafiya üzrə necə paylandığını ayrıca nəzərdən keçirmək lazımdır.

Yeni tikinti təklifi ilə ikinci əl bazar

Son illərdə yeni yaşayış tikintisi nəzərəçarpacaq dərəcədə genişlənib, xüsusən şəhər mərkəzinə yaxın yenidən qurulmuş sənaye zonası olan White City kimi ərazilərdə və köhnə, aşağı sıxlıqlı tikililərin yerini böyük miqyaslı yaşayış kompleksləri ilə əvəz olunduğu şəhərin kənar rayonlarında. Bu yeni təklif adətən müasir planlaşdırma, liftlər, yeraltı avtodayanacaq və köhnə sovet dövrü mənzil fondunun əksəriyyətində olmayan bina imkanlarını təklif edir.

Əsasən 20-ci əsrin ortalarında və sonrasında sovet dövründə tikilmiş binalardakı mənzillərdən ibarət olan ikinci əl bazar, xüsusən Nəsimi, Yasamal kimi mərkəzi rayonlarda və Nərimanovun bir hissəsində həcm baxımından hələ də əhəmiyyətlidir. Bu mənzillər adətən daha kiçikdir və vəziyyət baxımından daha az standartlaşdırılıb - toxunulmamış orijinal vəziyyətdən tam təmir olunmuş ("Avro-təmir" tipli) mənzillərə qədər dəyişir, sonuncular yeni tikinti səviyyəsinə yaxın qiymətlər tələb edə bilər. Təmirsiz ikinci əl mənzil ilə müqayisə edilə bilən yeni tikinti vahidi arasındakı fərq adətən təmir xərci və səyi ilə hazır vəziyyət üçün əlavə ödəniş arasında seçim edən alıcılar üçün vacib dəyişəndir.

Tələbi nə idarə edir

Mənzil seqmentində tələb bir neçə mənbədən gəlir:

Yerli son istifadəçilər - əsas yaşayış yeri alanlar, çox vaxt miras qalmış və ya köhnə ailə mənzilindən daha yeni, daha yaxşı yerləşən mənzilə keçirlər.
Yerli investorlar - icarəyə vermək üçün mənzil alanlar, xüsusən biznes rayonlarına, universitetlərə və ya nəqliyyat dəhlizlərinə yaxın güclü icarəçi tələbi olan ərazilərdə.
Azərbaycan diasporası - xaricdə işləyən və gələcəkdə qayıdış üçün, ailə üzvləri üçün və ya dəyər saxlama vasitəsi kimi Bakıda ev alanlar daxil olmaqla.
Daha kiçik paya sahib xarici alıcılar - adətən daha yüksək səviyyəli yeni tikinti layihələrinə cəmlənmiş, regionun digər paytaxtları ilə müqayisədə nisbətən aşağı giriş qiymətlərindən cəlb olunanlar.

Regionlardan paytaxta doğru davam edən daxili miqrasiyanın idarə etdiyi Bakının özündəki əhali artımı da kənar rayonlarda kiçik və orta ölçülü mənzillərə struktur tələb amili olub.

Tipik alıcı profili

Vahid tipik alıcı yoxdur, lakin bir neçə model geniş yayılıb. İlk dəfə yerli alıcılar adətən iş və ailəyə nisbətən yerləşməyə üstünlük verir, çox vaxt qiymətə həssasdır və giriş xərcləri daha aşağı olan kənar rayonlara və ya ikinci əl bazara meyllidirlər. Yaxşılaşdırma edən alıcılar və kiçik investorlar yeni tikinti keyfiyyəti və müəyyən rayonun nüfuzu üçün daha çox ödəməyə hazırdırlar. Diaspora və xarici alıcılar isə çox vaxt alış prosesinin sadəliyinə və gəlişdən dərhal sonra icarəyə verilə bilən və ya yaşamağa hazır olan bitmiş məhsula üstünlük verirlər, bu da onları daha aydın hüquqi sənədləşməyə malik yeni layihələrə yönləndirir.

Rayonlar üzrə qiymət səviyyəsi seqmentasiyası

Ümumilikdə mənzil bazarını üç səviyyədə düşünmək olar, baxmayaraq ki, sərhədlər təxminidir və hər layihə dövrü ilə dəyişir:

Büdcə səviyyəsi: kənar və ya daha az mərkəzi rayonlarda köhnə ikinci əl mənzillər və şəhərin ətrafındakı bəzi yeni layihələr adətən ən əlçatan giriş nöqtəsini təmsil edir. Bu səviyyə ilk dəfə alıcıları və nüfuzdan daha çox icarə gəlirliliyinə fokuslanan investorları cəlb edir.

Orta bazar səviyyəsi: mərkəzi rayonlarda təmir olunmuş ikinci əl mənzilləri və Yasamalın bir hissəsi, Nizami və digər yaxşı nəqliyyat əlaqəsi olan rayonlar kimi ərazilərdə əsas yeni tikinti layihələrini əhatə edən geniş zolaq. Bu adətən həm son istifadəçilərə, həm də investorlara xidmət edən əməliyyat həcminin ən böyük payının olduğu səviyyədir.

Lüks səviyyə: White City-də, sahil xəttinin bir hissəsində (Bulvara yaxın layihələr) və seçilmiş yüksək səviyyəli qüllələrdə cəmlənmiş bu seqment mənzərəyə, bina imkanlarına, təhlükəsizliyə və ünvan nüfuzuna üstünlük verən alıcıları hədəfləyir. Buradakı qiymətlər kvadratmetr üzrə orta bazar səviyyəsindən xeyli yüksək ola bilər və alıcı bazası daha varlı yerli ailələrə, diaspora alıcılarına və məhdud sayda xarici investora meyllidir.

Bazarı gələcəyə doğru oxumaq

Mənzil seqmentini qiymətləndirən hər kəs üçün kənar rayonlarda yeni tikinti təklifinin tələbə nisbətən necə inkişaf etdiyini izləmək dəyərlidir - müəyyən bir ərazidə davam edən intensiv tikinti fəaliyyəti, ümumi şəhər tələbi sabit qalsa belə, orada zamanla qiymət artımını yumşalda bilər. İkinci əl bazarda təmir tendensiyalarını izləmək də eyni dərəcədə dəyərlidir, çünki yaxşı icra edilmiş təmir yeni tikinti fondu ilə dəyər fərqini əhəmiyyətli dərəcədə azalda bilər, təmir vəziyyətini nəzərə almadan yalnız kvadratmetr qiymətinə fokuslanan alıcılar isə müqayisə edilməyən şeyləri müqayisə etmə riski daşıyır.

Yekun

Bugünkü Bakı mənzil bazarı əslində paralel fəaliyyət göstərən bir neçə alt bazardır: qocalan, lakin hələ də əhəmiyyətli ikinci əl fond, müəyyən rayonlarda cəmlənmiş böyüyən yeni tikinti sektoru və kütləvi bazardan böyük ölçüdə ayrılmış öz dinamikasına malik lüks niş. Bazarı qiymətləndirən hər kəs - istər alış, istər icarə, istərsə də investisiya üçün - "Bakı mənzil bazarı"na vahid, bircins qurum kimi baxmaq əvəzinə, əslində bu alt bazarlardan hansına baxdığını dəqiqləşdirməkdən fayda görür.