Çinli alıcılar üçün Azərbaycanda daşınmaz əmlak bələdçisi

Çinli investorların Azərbaycan daşınmaz əmlakına marağı mütləq rəqəmlərlə hələ kiçikdir, lakin o, kifayət qədər özünəməxsus bir səbəbdən böyüyür: bu, həyat tərzi və ya investisiya ilə vətəndaşlıq proqramları deyil, coğrafiya və ticarət marşrutları məsələsidir. Əmlak bazarının özünə baxmazdan əvvəl bu konteksti anlamaq faydalıdır.

Azərbaycanın Orta Dəhlizdəki yeri

Azərbaycan Orta Dəhlizin - Trans-Xəzər Beynəlxalq Nəqliyyat Marşrutunun da adlandırıldığı kimi - mərkəzində yerləşir. Bu, Çini Mərkəzi Asiya, Xəzər dənizi, Cənubi Qafqaz və Türkiyə vasitəsilə Avropaya bağlayan, Rusiyanı qəsdən yan keçən ticarət marşrutudur. Bu dəhliz boyunca hərəkət edən yüklər adətən Qazaxıstandan və ya digər Mərkəzi Asiya ölkələrindən keçir, Xəzər dənizi vasitəsilə bərə ilə daşınır, Bakı limanına çatır və sonra Bakı-Tbilisi-Qars dəmir yolu xətti ilə qərbə - Gürcüstana, oradan isə Türkiyəyə və Avropaya doğru davam edir.

Bu dəhlizin strateji əhəmiyyəti 2022-ci ildən bəri artmışdır, çünki Qərb sanksiyaları və Ukraynadakı müharibə Rusiya üzərindən keçən ənənəvi şimal marşrutunu həm Çin, həm də Avropa daşıyıcıları üçün xeyli az cəlbedici etmişdir. Azərbaycan Bakı limanının konteyner tutumunu genişləndirməyə və daha yüksək həcmləri dəstəkləmək üçün dəmir yolu infrastrukturuna böyük investisiyalar qoymuşdur və özünü açıq şəkildə Asiyanı Avropaya bağlayan logistika mərkəzi kimi təqdim edir. Məhz bu fonda Çinin dövlətə bağlı və özəl logistika, gəmiçilik və infrastruktur şirkətləri Xəzər və Qafqaz regionuna - Bakının yaşayış əmlakı bazarına görə deyil, region vasitəsilə nə keçdiyinə görə - artan maraq göstərir.

Ticarət marağından daşınmaz əmlak marağına

Bu ticarət və logistika marağı tədricən daşınmaz əmlak marağına çevrilməyə başlayır - əsasən yaşayış mənzillərindən çox kommersiya və logistikaya yaxın əmlaklara (anbarlar, yüngül sənaye sahələri, liman və dəmir yolu infrastrukturuna yaxın torpaqlar) yönəlmiş şəkildə. Mərkəzi Asiyada artıq fəaliyyət göstərən bəzi Çinli investorlar və ticarət şirkətləri Azərbaycanı Qazaxıstan və Xəzər üzərindən artıq istifadə etdikləri marşrutların təbii davamı kimi araşdırmağa başlamışdır. Yaşayış mənzillərinə və investisiya mənzillərinə maraq da mövcuddur, əsasən regionda artıq fəaliyyət göstərən ticarət, gəmiçilik və ya tikinti biznesləri ilə bağlı şəxslər tərəfindən, lakin bu, kommersiya tərəfindən xeyli kiçik və az təşkil olunmuş seqmentdir.

Uçuş əlaqələri barədə səmimi qeyd

Bakıda əmlaka həqiqətən baş çəkmək, onu idarə etmək və ya yoxlamaq planlaşdıran hər kəs materik Çin ilə Azərbaycan arasında birbaşa uçuş əlaqələrinin Avropa, Körfəz ölkələri və ya Türkiyədən olan marşrutlarla müqayisədə hələ də məhdud olduğunu nəzərə almalıdır. Hazırda əksər səyahətlər birbaşa uçuş əvəzinə İstanbul, Dubay və ya Doha kimi qovşaqlar vasitəsilə aktarma tələb edir. Bu, həqiqətən praktiki bir məsələdir - o, sahibin due diligence, sövdələşmənin bağlanması, mebelləşdirmə və ya əmlakın davamlı idarə edilməsi üçün nə qədər asan gələ biləcəyinə təsir edir və əlaqənin daha yetkin Çin bazarları ilə eyni olacağını fərz etmək əvəzinə hava yolu şirkətlərinin cari cədvəllərini yoxlamaq lazımdır.

Erkən mərhələ bazarı, formalaşmış kanal deyil

Azərbaycanın Çinin xarici daşınmaz əmlak investisiyaları yetkinlik əyrisində harada dayandığı barədə açıq danışmaq lazımdır. Böyük Britaniya, Avstraliya, Cənub-Şərqi Asiya (Tayland, Malayziya, Sinqapur) və Dubay kimi bazarlarda onilliklər boyu - Dubay halında isə on ildən çox - dərin və yaxşı sənədləşdirilmiş Çinli alıcı fəaliyyəti mövcuddur: xüsusi Çin dilində xidmət göstərən agentliklər, Çinli alıcılara uyğunlaşdırılmış ipoteka məhsulları, formalaşmış əməliyyat presedentləri və zəngin bazar məlumatları ilə qiymət tarixçəsi. Azərbaycanda bu infrastrukturun demək olar ki, heç biri hələ yoxdur. Bakıda yerində fəaliyyət göstərən Çin dilində xidmət göstərən çox az, hətta ümumiyyətlə, əmlak agenti var, ingilis dilində (Çin dilini demirik belə) bazar məlumatları məhduddur və müqayisə üçün istinad edilə biləcək Çinli alıcı əməliyyatlarının ciddi tarixçəsi yoxdur.

Bu, bazardan qaçmaq üçün səbəb deyil - əksinə, ona artıq yaxşı tapdanmış kanal kimi deyil, həqiqi sərhəd imkanı kimi yanaşmaq üçün səbəbdir. Bu fərqin praktiki nəticələri var: due diligence daha müstəqil və daha ətraflı olmalıdır, çünki söykənmək üçün az həmkar təcrübəsi mövcuddur; yerli hüquqşünas və mühasiblə işləmək seçim deyil, zəruriyyətdir; qiymət gözləntiləri isə digər Çinli alıcılar arasında populyar olan bazarların davranışına əsaslanmaq əvəzinə ilkin göstəricilərdən (müqayisəli satışlar, icarə məlumatları, tikinti xərcləri) qurulmalıdır.

Bu alıcı seqmenti adətən nə axtarır

Hazırkı Çin marağının çoxunun ticarət mənşəli olduğunu nəzərə alsaq, ən çox rast gəlinən əmlak növləri bunlardır: Bakı limanına yaxın və dəmir yolu dəhlizləri boyunca torpaq və ya anbar sahələri, idxal-ixrac əməliyyatlarına uyğun kiçik-orta ölçülü kommersiya və ya logistika vahidləri, ikinci dərəcədə isə heyət üçün yaşayış mənzilləri və ya ticarət biznesi ilə yanaşı passiv investisiya. Qiymət həssaslığı daha yetkin bazarlardakı müqayisə oluna bilən aktivlərlə müqayisədə adətən yüksəkdir - ticarət və logistika sahəsindən gələn alıcılar Azərbaycan əmlakını, adətən, Çin daxili qiymətləri ilə deyil, Qazaxıstan, Gürcüstan və ya Türkiyədəki alternativ bazaların dəyəri ilə müqayisə edirlər.

Qeydiyyat və hüquqi proses

Hüquqi prosesin özü Çinli alıcılar üçün digər əcnəbi vətəndaşlardan fərqlənmir: əcnəbi vətəndaşlar mövcud binalarda mənzil və vahidlər ala bilər, torpaq mülkiyyəti adətən məhduddur və bunun əvəzinə uzunmüddətli icarə ilə həll olunur, hər hansı alış Dövlət Daşınmaz Əmlak Reyestri üzrə due diligence, notarial təsdiqlənmiş satış müqaviləsi və mülkiyyət hüququnun rəsmi qeydiyyatı vasitəsilə həyata keçirilməlidir. Bakıda Çin dilində xidmət göstərən mütəxəssislərin məhdud sayını nəzərə alaraq, alıcılar yerli hüquqşünaslarla ingilis və ya rus dilində işləməyi gözləməli və daha yetkin bazarlarla müqayisədə tərcümə və ünsiyyət üçün əlavə vaxt ayırmalıdırlar.

Bu məqalə ümumi xarakter daşıyır və hüquqi, vergi və ya investisiya məsləhəti sayılmır. Bu bazar seqmentinin erkən mərhələdə olduğunu nəzərə alaraq, hər hansı addım atmazdan əvvəl cari rəsmi mənbələr və yerli mütəxəssislərlə müstəqil yoxlama xüsusilə vacibdir.