Azərbaycanda əmlak alışı: əcnəbilər üçün bələdçi

Xarici vətəndaşın Azərbaycanda daşınmaz əmlak alması mümkündür və geniş yayılıb. Lakin bu, bir çox alıcını təəccübləndirən və başlamazdan əvvəl anlanması lazım olan bir hüquqi fərqə tabedir: əcnəbi tikiliyə sahib ola bilər, torpağa isə yox. Bu, formallıq deyil - məhz həmin fərq Azərbaycan bazarında nəyin mümkün olub-olmadığını müəyyən edir və Bakıda mənzil almağın sadə, torpaq sahəsi olan ev almağın isə xeyli mürəkkəb olmasının səbəbidir.

Əcnəbi nə ala bilər

Mənzillər, evlər və kommersiya obyektləri - bəli. Xarici vətəndaş mövcud binadakı vahidə tam mülkiyyət hüququ əldə edə bilər, xüsusi məhdudiyyət yoxdur. Bakıda əcnəbi sövdələşmələrinin əksəriyyəti bu yolla gedir.

Torpaq - xeyr. Azərbaycanın Torpaq Məcəlləsinin 49-cu maddəsi xarici vətəndaşlara, vətəndaşlığı olmayan şəxslərə və xarici hüquqi şəxslərə ölkədə torpaq mülkiyyətini qadağan edir. Qadağa istisnasız olaraq kənd təsərrüfatı torpaqlarına, meşə torpaqlarına və sərhədyanı zonalardakı torpaqlara şamil olunur. Torpaq mülkiyyəti Azərbaycan vətəndaşlarına və ölkədə qeydiyyatdan keçmiş ayrı-ayrı hüquqi şəxslərə aiddir.

İcarə - bəli. 54-cü maddə əcnəbilərə, xarici hüquqi şəxslərə, beynəlxalq təşkilatlara və hətta xarici dövlətlərə torpaq üzərində hüquqları yalnız icarə əsasında əldə etməyə imkan verir. Dövlət torpağının xarici tərəflərə icarəsi mümkündür, ayrı-ayrı investisiya kateqoriyaları üçün icarə müddəti 99 ilə çata bilər.

Binanın altındakı torpaqla nə olur

Bu sualı hər mənzil alıcısı verir və cavab göründüyündən daha sakitləşdiricidir.

Bakıda mənzil alan əcnəbi vahidin özünə tam mülkiyyət hüququ əldə edir. Binanın altındakı torpaq dövlət mülkiyyətində qalır və ya Azərbaycan hüquqi şəxsinə məxsus olur. Praktikada bu, mənzil üzərindəki hüququnuza, onu satmaq və ya icarəyə vermək imkanınıza toxunmur.

Fərq obyektin dəyərinin torpaqdan gəldiyi hallarda əhəmiyyət kəsb edir: torpaq sahəsi olan villa, fərdi ev və ya tikinti üçün torpaq. Orada hüquqi quruluş daha mürəkkəbdir, bəzən yerli hüquqi şəxs və ya icarə müqaviləsi tələb olunur. Belə aktivi nəzərdən keçirən şəxsə ümumi bələdçi deyil, konkret hüquqi məsləhət lazımdır.

Alış prosesi

1. Hüquqi yoxlama. Dövlət daşınmaz əmlak reyestrində qanuni mülkiyyət hüququnun təsdiqi, həmçinin yüklülüklərin, həbslərin və mübahisələrin yoxlanılması. Tikilməkdə olan layihə üçün - tərtibatçının bütün lazımi icazələrə malik olmasının yoxlanılması.

2. Notariusda müqavilə. Azərbaycanda daşınmaz əmlak sövdələşmələri bir qayda olaraq notarial qaydada təsdiq edilməlidir. Notarius sövdələşmənin qanuniliyini, tərəflərin şəxsiyyətini və təqdim olunan sənədlərin həqiqiliyini yoxlayır. Müqavilə adətən Azərbaycan dilində, müşayiətedici tərcümə ilə tərtib olunur.

3. Qeydiyyat. Hüququn keçidi Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətində qeydiyyata alınır. Bu, həlledici mərhələdir: tam mülkiyyət hüququnu məhz qeydiyyat verir. İmzalanmış, lakin qeydiyyata alınmamış sövdələşmə tamamlanmamış sayılır.

Vergilər və xərclər - əslində nə tətbiq olunur

Burada aydınlıq lazımdır, çünki bu mövzuda yayılmış məlumat həmişə dəqiq olmur.

Azərbaycanda bir çox ölkədə olduğu kimi alış vergisi və ya gerb rüsumu yoxdur. Həqiqətən yaranan - sövdələşmənin təsdiqi zamanı notarius haqları və qeydiyyat rüsumudur. Bu, sövdələşmənin ümumi dəyərində mühüm fərqdir və alıcının xeyrinədir.

Ayrıca iki məqamı yoxlamaq lazımdır: tərtibatçı tərəfindən satılan yeni tikiliyə ƏDV tətbiq oluna bilər, illik əmlak vergisi isə alışdan ayrı cari ödənişdir. Bu barədə əmlak vergiləri və sahiblik xərcləri materialında yazmışıq.

Dərəcələr və şərtlər dəyişir, obyektin və sövdələşmənin növündən asılı olaraq yerli mühasiblə dəqiqləşdirmək lazımdır.

Məsafədən alış

Hər alıcı imzalanmada iştirak edə bilmir. Sövdələşməni yerli hüquqşünasa verilən etibarnamə ilə aparmaq olar, lakin bu yol artırılmış ehtiyat tələb edir: həddindən artıq geniş etibarnamə özlüyündə riskdir. Bu barədə Bakıda məsafədən əmlak alışı materialında yazmışıq.

Mülkiyyət və yaşayış icazəsi iki ayrı məsələdir

Bu, bir çox alıcını çaşdırır: obyektin əldə edilməsi ilə ölkədə qalmaq hüququ eyni şey deyil və birinin avtomatik digərini doğurduğunu güman etmək olmaz. Viza və yaşayış qaydaları əşya hüququndan ayrı müəyyən edilir və vaxtaşırı dəyişir.

Alışı həm də uzunmüddətli qalmağı təmin etməyə yönəlmiş şəxs hər iki istiqaməti ayrıca araşdırmalıdır. Bu barədə əmlak sahibləri üçün viza və yaşayış siyasəti materialında yazmışıq.

Praktikada nə etməli

• İngilis və ya rus dilini bilən müstəqil yerli hüquqşünas cəlb etmək - tərtibatçının tövsiyə etdiyini yox
• Vəsait köçürməzdən əvvəl obyektin lazımi qaydada qeydiyyatdan keçdiyinə əmin olmaq
• Ölkəyə pul gətirmə şərtlərini, o cümlədən valyuta məhdudiyyətlərini yoxlamaq
• Yalnız qarşı tərəfin təqdim etdiyi tərcüməyə güvənməmək
• Binada vahid, yoxsa dəyəri torpaqda olan obyekt aldığınızı anlamaq: bunlar iki fərqli hüquqi dünyadır

Hüquqi çərçivədən hesablamaya

Təsvir olunan çərçivə Bakıda əcnəbilərin əksəriyyətinin torpaq yox, mənzil almasının səbəbini izah edir: yol sadədir, mülkiyyət tamdır, alış vergisinin olmaması isə bir çox bazarla müqayisədə giriş dəyərini azaldır.

Çərçivənin demədiyi - sövdələşmənin dəyər verib-verməməsidir. Nəyin mümkün olduğu və necə edildiyi aydınlaşandan sonra sual rəqəmlərə keçir: qiymət, maliyyələşmə, gəlirlilik və cari xərclər. Maliyyə tərəfindən ipoteka və maliyyələşmə kalkulyatoru ilə başlamaq olar.

Bu məqalədəki məlumat yalnız ümumi xarakter daşıyır və hüquqi məsləhət deyil. Hər hansı sövdələşmədən əvvəl Azərbaycan daşınmaz əmlak hüququ üzrə ixtisaslaşmış hüquqşünasa müraciət etmək lazımdır.