Bakou, Almaty et Tachkent : marchés d'Asie centrale

Ces dernières années, de nouveaux marchés d'Asie centrale sont entrés dans la conversation : Almaty au Kazakhstan et Tachkent en Ouzbékistan. Tous deux offrent des prix d'entrée particulièrement bas et un récit de croissance convaincant. Bakou, située à l'extrémité occidentale du même corridor et reliée à lui par la route commerciale traversant la Caspienne, est parfois présentée comme relevant de la même catégorie. En pratique, les différences sont substantielles.

L'accessibilité : la différence qui tranche en pratique

C'est un critère pratique que les investisseurs sous-estiment jusqu'au jour où ils doivent se rendre sur place. Bakou est reliée par vols directs à un grand nombre de destinations en Europe, en Türkiye, dans le Golfe et en Asie, et le temps de vol depuis la plupart des hubs européens est relativement court.

Almaty et Tachkent sont nettement plus éloignées de l'Europe occidentale et du Moyen-Orient, avec moins de vols directs et souvent une correspondance. Pour un investisseur qui veut visiter le bien, rencontrer un promoteur ou suivre un chantier, l'écart de temps et de coût de voyage s'accumule. Nous l'avons développé dans vols directs et connectivité comme avantage d'investissement à Bakou.

Prix d'entrée et rendements

Tachkent affiche les prix d'entrée les plus bas des trois, parfois avec un écart considérable. Almaty est plus chère que Tachkent mais reste bon marché face aux marchés occidentaux. Bakou se situe autour de 1 050 dollars le mètre carré en off-plan et 1 600 dollars pour du livré.

Les rendements bruts sur les trois marchés se situent dans une fourchette assez proche — environ 6 % à 9 %. Mais ce chiffre induit en erreur lorsqu'il ignore la volatilité de la monnaie locale et le coût de conversion et de rapatriement des fonds.

Le risque de change : le point critique

Le tenge kazakh et le sum ouzbek ont tous deux connu une volatilité importante au fil des ans. Les deux monnaies sont sensibles aux prix des matières premières et aux soubresauts régionaux. Le manat azerbaïdjanais est géré de façon relativement stricte et soutenu par des réserves de change substantielles.

Pour un investisseur étranger, c'est peut-être la différence la plus importante. Un rendement de 8 % dans une monnaie qui se déprécie de 15 % est un rendement négatif. Nous l'avons développé dans la stabilité du manat et ce qu'elle signifie pour les investisseurs.

Rapatrier les fonds

C'est un sujet que le marketing n'aborde presque jamais, et il est crucial. Sur tout marché émergent, il faut établir à l'avance comment les loyers et le produit d'une vente sortent du pays : quels contrôles de change existent, quels documents sont exigés et combien de temps cela prend.

En Azerbaïdjan, le système bancaire est relativement ouvert à l'activité étrangère et l'ouverture de compte est possible pour les non-résidents sous conditions définies. Nous l'avons développé dans ouvrir un compte bancaire en Azerbaïdjan en tant qu'étranger et la stabilité du secteur bancaire pour les investisseurs étrangers. Sur les marchés d'Asie centrale, le sujet mérite un examen approfondi avec un conseiller local avant tout engagement.

Profondeur de marché et liquidité

Almaty est la plus grande ville du Kazakhstan et Tachkent la capitale de l'Ouzbékistan, avec une population importante. En nombre d'habitants, aucun de ces marchés n'est petit.

Mais la taille de la population n'équivaut pas à la profondeur du marché d'investissement. Ce qui compte, c'est le nombre d'acheteurs capables et disposés à acquérir aux prix du marché, et la transparence des données de transaction. Sur les trois marchés, la transparence est inférieure aux normes occidentales, et sur les trois il faut vérifier les prix de transactions réelles plutôt que les seules grilles des promoteurs.

Tourisme et événements

Bakou a construit une marque urbaine internationale autour de grands événements — le Grand Prix de Formule 1, des festivals, des conférences et des compétitions sportives. Cela génère une demande touristique répartie sur de nombreuses saisons et soutient le marché de la location courte durée. Nous l'avons développé dans les événements internationaux et la marque mondiale de Bakou.

Almaty propose un tourisme de ski et de nature saisonnier, et Tachkent un tourisme historique et culturel à un stade de développement plus précoce. Les deux développent leur tourisme, mais depuis une position de départ inférieure en termes de notoriété internationale.

Alors, que choisir ?

Tachkent et Almaty conviennent à l'investisseur spéculatif au budget particulièrement réduit, avec un horizon très long, disposé à assumer un risque de change et réglementaire élevé, et capable de gérer un investissement à distance sans visites fréquentes.

Bakou convient à l'investisseur cherchant un équilibre entre prix d'entrée bas et accessibilité, une stabilité monétaire relative et un système financier plus ouvert — même si le prix d'entrée dépasse celui de Tachkent.

Conclusion

Les trois sont des marchés émergents à profil de risque élevé, et aucun ne convient comme position centrale de portefeuille. La principale différence entre Bakou et Almaty ou Tachkent n'est pas le prix mais l'accessibilité, la stabilité monétaire et la facilité de rapatriement des capitaux. Ces facteurs pèsent bien plus sur le rendement réalisé que quelques centaines de dollars au mètre carré. Dans tous les cas, vérification indépendante et accompagnement professionnel local sont une condition préalable.

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