Prix du pétrole et prix immobiliers à Bakou

La question se pose d'elle-même : si l'Azerbaïdjan est un État pétrolier, le prix du baril fixe-t-il le prix d'un appartement à Bakou ? La réponse courte est qu'il existe un lien, mais qu'il est indirect, différé, et passe par un maillon auquel peu de gens pensent : la monnaie. Et il existe un cas réel pour le vérifier.

La règle : pas de corrélation directe

Avant le cas, il faut dire ce qui est faux.

Il n'existe pas de coefficient de corrélation reconnu entre le prix du pétrole et le prix au mètre carré à Bakou, et qui vous cite un tel chiffre l'a probablement inventé. Le logement ne se négocie pas, n'est pas revalorisé quotidiennement, et réagit lentement. La chaîne du baril au mètre carré passe par le budget de l'État, la dépense publique, l'emploi et la demande locale - et chaque maillon ajoute du retard et de l'atténuation.

Mais en 2015, quelque chose a radicalement raccourci cette chaîne.

Le cas d'étude : 2015

Ce qui est arrivé au pétrole : les prix du pétrole et des produits pétroliers ont été divisés par trois depuis le début de 2015.

Ce qui est arrivé à la monnaie - et c'est le point :

Date	Événement
Février 2015	Première dévaluation - le manat perd environ un tiers de sa valeur
21 décembre 2015	La Banque centrale passe au flottement - le manat perd environ la moitié de sa valeur face au dollar

Deux dévaluations en une année. Bakou les attribuait à la situation économique difficile des pays voisins et à la chute du prix du pétrole.

Ce qui est arrivé au marché immobilier :

Le volume d'activité s'établissait à 243 millions de manats au 1er février 2015, contre 320 millions un an plus tôt. Dévaluation et demande différée ont réduit le volume des transactions de vente d'environ 13,9 %. Sur le marché de bureaux, le tableau était plus net : les taux de vacance à Bakou ont atteint 25 à 30 %.

Ce que cela enseigne

Notez l'ordre. Le pétrole n'a pas fait baisser les prix des appartements directement - il a cassé la monnaie, et la monnaie a fait le reste.

Cela change deux choses essentielles pour un investisseur étranger.

Premièrement, le sens dépend de la monnaie dans laquelle vous mesurez. Un propriétaire dont le manat a perdu la moitié de sa valeur a encaissé une forte baisse en dollars même si le prix en manats de l'appartement n'a pas bougé. À l'inverse, celui qui est entré après la dévaluation avec des dollars a acheté avec une décote substantielle.

Deuxièmement, l'effet le plus aigu a porté sur la liquidité, pas sur le prix. Le volume d'activité a chuté, les ventes ont reculé, les bureaux sont restés vides. Sur un marché baissier, il devient difficile de vendre avant qu'il ne devienne difficile de gagner.

Le même appartement, deux issues

Pour voir pourquoi la monnaie est le maillon, suivons un bien depuis deux points de vue. Les chiffres sont illustratifs, mais les taux de dévaluation cités sont réels.

Supposons un appartement dont le prix en manats ne bouge pas du tout sur 2015 - scénario conservateur et commode.

Du point de vue d'un propriétaire local, qui vit et gagne en manats : il ne s'est rien passé. L'appartement vaut exactement ce qu'il valait, et ses charges sont dans la même monnaie.

Du point de vue d'un investisseur étranger, qui mesure en dollars : l'actif a perdu plus de la moitié de sa valeur en dollars sur un an, sans que personne n'en baisse le prix.

Et du point de vue de qui est entré avec des dollars début 2016 : ce même appartement lui a coûté moins de la moitié de ce qu'il aurait coûté deux ans plus tôt.

Voilà tout 2015 en trois lignes. Le prix du pétrole n'a jamais touché au prix de l'appartement - il a déplacé le dénominateur dans lequel tout le monde mesure.

La conclusion pour un investisseur étranger : sur un marché où la monnaie peut bouger fortement, votre exposition ne porte pas seulement sur le bien mais aussi sur le manat. Cela joue dans les deux sens, et ce risque peut se quantifier à l'avance. Le calculateur de change et de coût de la vie est un point de départ pour ce calcul.

Et la reprise

Le détail qui complète le tableau : le marché était en voie de reprise complète en 2018-2019.

Soit environ trois à quatre ans entre la crise et la reprise. Ce n'est pas court, et ce n'est pas non plus un désastre définitif. Qui est entré en 2014 et avait besoin de liquidité en 2016 s'est trouvé en difficulté ; qui a tenu jusqu'en 2019 s'en est bien sorti.

Ce qui a changé depuis

Il importe ici de ne pas plaquer 2015 sur aujourd'hui.

Le budget est sensiblement différent : en 2026, environ 57 % des recettes du budget de l'État et 63 % du budget consolidé proviennent de sources hors pétrole. Le premier maillon de la chaîne - la dépendance budgétaire au pétrole - s'est nettement affaibli. Nous l'avons traité dans la dépendance réelle de l'économie au pétrole.

Cela ne veut pas dire qu'une dévaluation ne peut pas se reproduire. Cela veut dire que le mécanisme qui a déclenché celle de 2015 est plus faible aujourd'hui.

Comment s'en servir en pratique

Ne suivez pas le prix du pétrole pour choisir votre moment d'entrée. Le lien est trop lâche et le décalage trop long.

Suivez le manat et la politique de la banque centrale. C'est le maillon qui transmet réellement le choc, et il se voit plus tôt.

Prévoyez un horizon capable d'absorber trois à quatre ans. C'est la durée de reprise lors de la dernière crise. Acheter avec l'obligation de sortir en deux ans ajoute un risque sans rapport avec la qualité du bien.

Et surveillez la liquidité, pas seulement le rendement. À Bakou, comme sur beaucoup de marchés émergents, la première chose à casser est la capacité de vendre. Nous l'avons traité dans la stratégie de sortie.

Pour situer les prix aujourd'hui par quartier, il y a l'indice du prix au mètre carré.