De 100 000 à 200 000 $ à Sea Breeze : seize portes, deux achevées

Entre 100 000 et 200 000 $ se situe la tranche où les acheteurs étrangers de Sea Breeze achètent réellement. Seize programmes y placent leur lot d'entrée, et deux d'entre eux sont achevés et livrés.

Hier, cette page annonçait quatre programmes, tous sur plan, et affirmait que l'appartement achevé le moins cher du complexe valait 204 000 $. Les trois affirmations étaient fausses ; la correction figure en bas. En bref : Park Residences 2 est livré, clé en main avec meubles et électroménager, et débute à 170 000 $.

Les deux où l'on peut entrer

	Park Residences 2	The Grand
À partir de	170 000 $	195 000 $
Au m²	2 600 $	3 400 $
Appartements	1 260	227
Surface	56-160 m²	40-500 m²
Niveaux	7	6
Statut	livré	livré
Finition	clé en main, meubles et électroménager	clé en main, meubles et électroménager
Ligne de côte	troisième	première

Les deux sont clé en main, ce qui est rare dans cette tranche : dix des quatorze autres programmes se vendent sans aménagement. La comparaison n'est donc pas 170 000 $ contre 116 000 $, l'entrée sur plan la moins chère de la tranche. Elle est de 170 000 $ meublé et debout contre 116 000 $ en béton, en décembre 2028.

Park Residences 2 est aussi cinq fois plus grand que l'autre, avec 1 260 appartements, et cela compte pour une autre raison : un ensemble livré de 1 260 lots possède un historique de charges, un relevé d'occupation et un marché de revente. Ce sont précisément les choses que la vente sur plan ne peut offrir à aucun prix, et elles sont vérifiables avant la signature.

Toute la tranche, depuis les pages du promoteur

Consultées les 25 et 26 octobre 2026. Classées par prix d'entrée.

Programme	À partir de	Au m²	Livraison	Finition
Whitestone Beach	102 000	2 500	décembre 2027	sans aménagement
Arabian Ranches	115 000	2 200	décembre 2028	avec aménagement
Prime Residence 2	116 000	2 350	février 2029	sans aménagement
Sky Park	116 000	1 950	décembre 2028	sans aménagement
Paradise	121 000	2 450	février 2029	sans aménagement
Harbour Residence	133 100	2 700	mars 2028	sans aménagement
Blue Waters	136 000	2 050	décembre 2029	sans aménagement
Monaco Residence	139 000	2 000	décembre 2029	sans aménagement
Palazzo Del Mare	139 000	non publié	janvier 2027	sans aménagement
Panorama by Elie Saab	156 734	3 150	mai 2030	avec aménagement
Park Residences 3	162 000	1 700	décembre 2026	sans aménagement
Park Residences 2	170 000	2 600	livré	clé en main
Palm Beach	185 000	2 800	décembre 2027	avec aménagement
Brabus Island Baku	187 000	2 300	mai 2031	avec aménagement
Prime Residence 3	194 000	2 000	décembre 2027	sans aménagement
The Grand	195 000	3 400	livré	clé en main

Sept autres programmes commencent sous la tranche et remontent dedans - Park Lane à partir de 75 000, Premium Residence et YES à 82 000, Lighthouse 2 à 86 000, Reportage Heights à 90 300, Malibu Residence à 97 000 et Park Residences 4 à 99 000 - tous traités dans notre guide sous 100 000 $.

Deux dates à entourer

Park Residences 3 se livre en décembre 2026. C'est la livraison la plus proche de tout ce qui est en chantier au complexe, et à 1 700 $/m² c'est aussi le mètre carré le moins cher de la tranche, de 250 $. 1 620 appartements, 57-158 m², neuf niveaux, béton, de 162 000 à 300 000 $.

Un immeuble à deux mois de la remise des clés n'est pas le même risque qu'un immeuble à cinq ans, et c'est le seul endroit de cette tranche où l'attente se compte en semaines. Ce que cela ne signifie pas, c'est que les clés arrivent en décembre : une date de livraison publiée est une cible, et ce qu'il faut demander, c'est le calendrier de remise, non l'année d'achèvement.

À l'autre bout, Brabus Island se livre en mai 2031 - dans quatre ans et demi. À cet horizon, la question cesse de porter sur l'appartement et porte sur le promoteur, et c'est à cela que sert notre tableau de bord des livraisons.

Le prix au mètre est la colonne à lire

Le complexe publie un plancher au mètre pour presque chaque programme, et le lire face au prix d'entrée est le moment où la tranche cesse d'être une liste de nombres.

Le mètre le moins cher de la tranche est celui de Park Residences 3, à 1 700 $. Le plus cher est celui de The Grand, à 3 400 $ : exactement le double. Les deux sont des prix réels pour des appartements réels dans le même complexe, et l'écart, c'est fini-et-meublé contre béton-dans-deux-mois.

Puis le piège, que trois lignes déclenchent ici. Les 116 000 $ de Sky Park sont proches de l'entrée la moins chère de la tranche tandis que son mètre est à 1 950 $, le deuxième moins cher - parce que son plus petit lot fait 52 m² là où les autres démarrent à 37-44. Vous payez davantage au total pour davantage d'appartement, non pour un moins bon tarif. Prime Residence 3 est l'inverse : entrée à 194 000 $ à 2 000 $/m² pour un minimum de 42 m², ce qui signifie que son lot d'entrée n'est pas celui de 42 m². Un prix « à partir de » et une surface « à partir de » n'ont pas à décrire le même appartement, et ici ce n'est généralement pas le cas.

Face à la ville, notre comparaison du prix au mètre donne une médiane du neuf à Bakou de 2 812,5 AZN/m², environ 1 650 $. Toute la tranche se situe au-dessus de la médiane municipale au mètre, d'environ 1,03 fois chez Park Residences 3 à 2,1 fois chez The Grand.

L'écart de 136 200 $

Sea Breeze publie des prix d'entrée sur les pages de ses programmes. Sea Breeze Partners aussi, qui se présente comme le partenaire commercial officiel. Sur trois des cinq programmes comparables, les deux divergent, et sur l'un d'eux énormément.

Programme	Site officiel	Partenaire commercial	Écart
Sky Park	116 000	116 030	30
White Residences	210 000	209 700	300
Blue Waters	136 000	126 910	9 090
Caspian Dream Liner	608 000	591 000	17 000
Polo Residences	296 000	159 800	136 200

Le partenaire sous-évalue Polo Residences de 46 % du chiffre du promoteur. Deux des cinq concordent à 300 $ près, ce qui montre que les deux savent lire la même grille - le chiffre de Polo n'est donc pas une convention d'arrondi, c'est un autre nombre portant sur le même immeuble.

Nous ne pouvons pas dire qui a raison. Un prix de partenaire peut être périmé, viser un lot précis, ou décrire une phase antérieure. Ce que l'on peut dire, c'est que la page du promoteur est la source du rang supérieur, et qu'un écart de 136 200 $ n'est pas un détail à découvrir à la signature. Interrogez les deux par écrit et demandez à quel lot chaque chiffre se rapporte.

L'aménagement est la variable que personne ne chiffre

Dix des seize programmes de la tranche se vendent sans aménagement. Quatre l'incluent, et les deux livrés sont clé en main avec meubles et électroménager.

La fiche programme du partenaire donne l'écart au niveau du programme : « à partir de 74 000 $ en béton » contre « 86 855 $ clé en main » - 12 855 $, soit 17 %. Le parc livré du promoteur pointe dans le même sens : Park Residences 5 est à 1 950 $/m² sans aménagement tandis que Marina Village est à 2 150 $/m² avec.

Concrètement : Sky Park à 116 000 $ en béton et Park Residences 2 à 170 000 $ clé en main avec meubles ne sont pas séparés de 54 000 $ dans ce que vous finissez par posséder. Ils sont séparés de 54 000 $ moins un aménagement, moins un budget mobilier, moins deux ans d'attente - et personne ne publie ces trois chiffres pour un lot précis.

Entre quoi vous choisissez réellement

Fini et meublé : Park Residences 2, 170 000 $. Troisième ligne, 1 260 lots, clé en main. La seule chose de cette tranche dont l'historique est auditable.

Attente la plus courte sur plan : Park Residences 3, décembre 2026, à partir de 162 000 $ au tarif au mètre le moins cher de la tranche. Béton : budgétez l'aménagement.

Entrée la moins chère : Whitestone Beach à 102 000 $, décembre 2027, béton, 2 500 $/m² - un tarif au mètre élevé sur un petit lot.

Le plus d'appartement par dollar : Sky Park à 116 000 $ pour un minimum de 52 m² et 1 950 $/m², décembre 2028.

La marque : Brabus Island, 187 000 $, mai 2031. Aménagement inclus et l'attente la plus longue, d'un an. La marque est le produit et le temps en est le prix.

Cinq questions au bureau de vente

1. À quel immeuble, quel niveau et quelle surface se rapporte votre prix « à partir de » ? Le plancher au mètre et la surface minimale ne décrivent presque jamais le même lot.
2. Est-ce avec ou sans aménagement, et combien coûte l'aménagement pour le lot que vous chiffrez ?
3. Pourquoi votre chiffre diffère-t-il de seabreeze.az ? Pour Polo Residences, cela fait 136 200 $.
4. Quelle est la date de livraison au contrat, et qu'advient-il des échéances versées si elle glisse ? Pour Park Residences 3, demandez le calendrier de remise, non l'année.
5. Pour les deux immeubles livrés : quelles sont les charges, et comment ont-elles évolué depuis la livraison ? Cet historique est tout l'avantage d'acheter fini.

Notre inventaire des programmes recense tout ce qui figure au plan-masse officiel du complexe, y compris les programmes qui ne publient aucun prix.

Correction, 26 octobre 2026

La version de cette page publiée le 25 octobre annonçait quatre programmes dans cette tranche, affirmait que tous étaient en chantier, et que l'appartement achevé le moins cher du complexe valait 204 000 $. La tranche en compte seize, deux sont livrés, et l'appartement achevé le moins cher vaut 170 000 $.

La cause m'est imputable et c'est un défaut de méthode, non une coquille. Cette version reposait sur onze pages projet officielles, tout ce que j'avais trouvé - parce que je devinais les adresses des programmes et traitais un 404 sur une devinette comme la preuve que la page n'existait pas. Un parcours des liens que le catalogue fournit lui-même a trouvé 45 pages couvrant 40 programmes. Les 29 manquantes contenaient Park Residences 2, The Grand, Whitestone Beach, Paradise, Harbour Residence et le reste de ce tableau.

Sources

• Pages projet officielles de Sea Breeze, seabreeze.az/en/real-estate/<programme>, toutes consultées les 25 et 26 octobre 2026 - nombre d'appartements, surfaces, niveaux, dates de livraison, statut de chantier, finition, prix à partir de et jusqu'à, et planchers au mètre pour les 40 programmes du catalogue. Rassemblées dans .claude/seo/data/seabreeze-official-2026-10-25.csv.
• Sea Breeze Partners, sea-breeze.gellart.estate, partenaire commercial officiel selon sa propre description, consulté le 25 octobre 2026 - la fiche béton/clé en main au niveau du programme, et les prix d'immeubles qui produisent les écarts ci-dessus.
• Médiane du neuf à Bakou de 2 812,5 AZN/m² : Chambre des évaluateurs, juillet 2026, via notre relevé des prix par district.

Non vérifié : à quel lot se rapporte chaque prix « à partir de », ce que coûte l'aménagement dans l'un quelconque des immeubles, les charges où que ce soit, et pourquoi le partenaire et le promoteur divergent. Palazzo Del Mare ne publie pas de chiffre au mètre et la case est laissée vide plutôt que calculée. Le décembre 2026 de Park Residences 3 est la cible publiée par le promoteur, non une confirmation de remise.