שדות הנפט של אבשרון: מקרקע מזוהמת להתחדשות

באקו היא אחת מערי הנפט הוותיקות בעולם, וזה הותיר סימן שאי אפשר לראות מחלון המלון אבל אי אפשר להתעלם ממנו ברכישת נכס: שטחים נרחבים בחצי האי אבשרון מזוהמים בפחמימנים אחרי למעלה ממאה שנות הפקה. הסיפור המעניין הוא לא הזיהום עצמו - הוא מה שקורה איתו עכשיו, ולמה זה הפך לאחד ממנועי הפיתוח הנדל"ני המשמעותיים של העיר.

סדר הגודל

ההערכות משתנות בין מקורות, וכדאי להציג את הטווח ולא מספר בודד.

הערכות מקובלות מדברות על כ-20,000 עד 22,000 הקטרים באבשרון המזוהמים בנפט ובפחמימנים, לצד פסולת ביתית ותעשייתית. הבנק העולמי מצביע על אפשרות של למעלה מ-30,000 הקטרים. הערכה נוספת מייחסת להפקה בתקופת ברית המועצות זיהום של 35,000 הקטרים, מתוכם מצב חמור במיוחד ב-15,000.

חברת הנפט הממלכתית מחזיקה בכ-7,500 הקטרים של קרקעות מזוהמות בנפט, מתוכם כ-2,800 בזיהום כבד יותר.

איפה זה מרוכז

השטחים המזוהמים ביותר מרוכזים במחוזות קרדאג, ביננגדי, סבונצ'ו, סוראחני, עזיזבייוב וסבאיל.

כאן נדרש דיוק, כי הרשימה הזאת יכולה להיקרא לא נכון. היא אינה אומרת שהמחוזות האלה מזוהמים כולם. היא אומרת שאתרי המורשת התעשייתית ממוקמים בתוכם. סבאיל, למשל, כולל גם את מרכז העיר וגם את שדה ביבי-הייבת - שני עולמות שונים לגמרי באותו מחוז.

המשמעות המעשית היא שהרמה הרלוונטית לבדיקה אינה המחוז אלא המגרש. יש באתר מדריכים לסוראחני, לביננגדי, לקרדאג ולסבאיל, וכל אחד מהם מתאר מחוז שלם שבתוכו יש מגוון רחב.

תוכנית השיקום

מאז תחילת שנות ה-2000 מפעילה ממשלת אזרבייג'ן את תוכנית השיקום של אבשרון בשיתוף הבנק העולמי, שהושקה באופן יזום ב-2006. היא מטפלת בקרקעות מזוהמות בנפט באמצעות חפירה, טיפול והשבה.

בצד המחקרי, ביו-רמדיאציה - שימוש באגודות מיקרוביאליות שמפרקות פחמימנים נפטיים - זוהתה כדרך המבטיחה, הכדאית כלכלית והבטוחה ביותר סביבתית לניקוי קרקעות מזוהמות.

זה תהליך איטי. אבל יש לו דוגמה אחת שמראה מה קורה כשהוא מגיע עד הסוף.

העיר השחורה שהפכה לעיר הלבנה

מזרחית למרכז באקו שכן במשך יותר ממאה שנה אזור תעשייתי שעסק בזיקוק, באחסון ובהובלת נפט. הפיח והעשן שפלטו המפעלים העניקו לו את שמו: העיר השחורה. מסופי הנפט שטענו מכליות רכבת תרמו לזיהום קרקע נוסף.

ב-28 בספטמבר 2006 נחתם צו שהתווה את המהלך: הוצאת השימושים התעשייתיים אל שולי העיר, טיהור הקרקע, ושדרוג הטיילת החופית. הפיתוח נדון בין 2007 ל-2009, וב-2010 הושק רשמית פרויקט באקו העיר הלבנה כחלק מאסטרטגיה לאומית של התחדשות עירונית וסביבתית.

השטח משתרע על כ-1,650 הקטרים.

מה נדרש כדי להפוך קרקע כזאת לנדל"ן

זה החלק שכדאי להבין, והוא גם התשובה לשאלה "אם הקרקע זולה, למה לא כולם עושים את זה".

שכבות קרקע מזוהמת הוסרו, בודדו או הוחלפו. אזורים קריטיים עברו תהליכי ייצוב כימיים ופיזיים. העבודה הזאת בלעה מיליארדי דולרים עוד לפני שנבנה הבניין הראשון.

כיום כמה מרבעי העיר הלבנה כבר הושלמו - שכונות מגורים ואזור עסקים מרכזי, עם בתי קפה, בתי ספר ומשרדים לצד בנייני דירות חדשים.

סומגאיט: מקרה נפרד, וחמור משלו

לא כל המורשת התעשייתית באבשרון היא נפט. סומגאיט, שהוקמה בתקופה הסובייטית כמרכז תעשייה כימית ופטרוכימית, נושאת בעיה מסוג אחר: זיהום קרקע במזהמים אורגניים עמידים, אותה משפחת חומרים שמתפרקת לאט מאוד בסביבה והיא נושא למחקרי שיקום ייעודיים.

זה מסביר נתון שהופיע גם בבדיקות הים: בניטור של משרד האקולוגיה בקיץ 2025 נמצאו מי הים בסומגאיט בלתי ראויים לשימוש. הרחבנו על העיר עצמה במדריך סומגאיט.

הלקח כאן זהה: הרמה הרלוונטית היא האתר הספציפי, לא שם העיר. אבל בעיר שבה התעשייה הייתה כימית ולא רק נפטית, השאלה על עבר המגרש נעשית חשובה עוד יותר.

מה זה אומר למי שבודק נכס

שלוש מסקנות מעשיות, וכולן נוגעות לבדיקה ולא לפחד.

ראשית, היסטוריית הקרקע היא סעיף בדיקה אמיתי באזרבייג'ן. ברוב השווקים אף אחד לא שואל מה היה על המגרש לפני שישים שנה. בבאקו זו שאלה לגיטימית, במיוחד בפרויקט חדש באזור שהיה תעשייתי. זה לא אומר להימנע - זה אומר לשאול.

שנית, שיקום שנעשה כראוי הוא נכס ולא נטל. העיר הלבנה מראה שקרקע מטופלת הופכת לאזור מגורים מבוקש. אבל היא גם מראה את המחיר: מיליארדים בטיהור לפני הבנייה. יזם שמציע מחיר נמוך במיוחד על קרקע עם עבר תעשייתי - שווה לשאול מה בדיוק נעשה שם ומי אישר.

שלישית, זה מסביר את מפת הפיתוח. אזורים שלמים בבאקו לא נבנו במשך עשורים לא בגלל חוסר ביקוש אלא בגלל מה שהיה באדמה. ככל שהשיקום מתקדם, מלאי קרקעות נכנס לשוק - וזה גורם היצע אמיתי שכדאי לקחת בחשבון בתחזית ארוכת טווח.

כדי לראות איפה עומדים המחירים במחוזות השונים אפשר להסתכל במדד המחיר למ"ר לפי אזור.