Premium Residence: 922 דירות, 12 קומות ובעיית שם

תוכנית האב הרשמית של סיבריז (Sea Breeze) מונה שלושה פרויקטים עם שם כמעט זהה: Prime Residence 1, Prime Residence 2 ו-Premium Residence. אלה שלושה מבנים נפרדים, עם מספר קומות שונה, גדלי דירות שונים ותאריכי מסירה שרחוקים זה מזה בשנים. מנועי החיפוש מתייחסים לשמות כאל בני חלופה, ומתווכים מערבבים ביניהם בכותרות המודעות.

לכן התפקיד הראשון של העמוד הזה הוא לומר לכם באיזה בניין אתם מסתכלים בפועל. התפקיד השני הוא ממצא מתוך מחירון שפורסם, שתקף לכל מי שקונה כאן: הדירה הזולה בכל קו מוצר היא הדירה היקרה ביותר למטר מרובע — בפער שמגיע ל-28%.

שלושה שמות, שלושה בניינים

תוכנית האב בכתובת seabreeze.az/en/map היא המסמך היחיד שמציג את שלושתם כרשומות נפרדות, וזה מה שהופך אותה לסמכות בשאלה הזאת. כל השאר — אתרי מודעות, מתווכים, אגרגטורים — יורש את השם שהוקלד במערכת.

	Prime Residence 1	Prime Residence 2	Premium Residence
מבנים	6	4	4
קומות	7	9	12
מצב	המוקדם מהשלושה	הוכרז אחריו	1 מתוך 4 בבנייה

Prime Residence הוכרז על ידי הריזורט ב9 ביולי 2024 כ"פרויקט חדש הממוקם על קו החוף הראשון בסיבריז", עם שישה מבנים, שתי בריכות שחייה, חניה מוקצית וגן שעשועים לילדים. ההכרזה הזאת היא ההצהרה הרשמית הברורה ביותר על כל אחד מהשלושה — והיא עוסקת בבניין שהוא לא נושא העמוד הזה.

Premium Residence הוא זה בן 12 הקומות. אם מודעה אומרת שבע קומות או תשע, מציגים לכם בניין Prime תחת כותרת Premium.

המספרים

נתון	ערך	דרג המקור
מבנים	4	אתר מודעות
קומות	12	אתר היזם עצמו
דירות	922	אתר מודעות
שטח כולל	57,700 מ"ר	אתר היזם עצמו
רובע	נרדאראן, סבונצ'ו	אתר מודעות
השלמה	ינואר 2029	דף היזם עצמו
בבנייה	1 מתוך 4 מבנים	אתר מודעות

מספר הקומות הוא הנתון היחיד שהיזם עצמו מפרסם: אתר הפרויקט שלו כותב Mərtəbə Sayı: 12. כל השאר בטבלה מגיע מאגרגטור, והאגרגטור סותר את עצמו בשני מקומות באותו עמוד — הוא מדפיס 922 תחת הכותרת מספר המבנים, ונותן מחיר מינימלי למטר של 3,230 מאנאט בכותרת מול 3,315 מאנאט בטבלת הדירות. יש להתייחס ל-922 כמספר הדירות, שכך נקראת כל שורה אחרת בעמוד.

הצלבה אחת כן עובדת. 57,700 מ"ר חלקי 922 דירות הם 62.6 מ"ר בממוצע — וזה נופל בדיוק בתוך טווח הדירות בנות שני החדרים שפורסם. העקביות הזאת מרגיעה אבל אינה הוכחה: היזם לא מגדיר מה "שטח כולל" מודד, ואותו עמוד מדפיס "שטח ציבורי" של 102,500 מ"ר — גדול מהשטח הכולל, ולכן אינו יכול להתכוון למה שהוא אומר.

שתים עשרה קומות, לא שמונה

מודעות של מתווכים לפרויקט הזה מסתובבות עם סימון קומה "3/8" — קומה שלישית מתוך שמונה. זה שגוי, וכדאי לדעת למה זה משנה ולא רק שזה שגוי.

בבניין בן 12 קומות, בריזורט שבו הים הוא כל המוצר, מספר הקומה הוא המחיר. טעות של ארבע קומות בגובה הבניין משנה את המשמעות של "קומה גבוהה", משנה אילו יחידות נהנות ממבט לא חסום מעל המבנים שלפניהן, ומשנה את הפרמיה שצריך לצפות לשלם עליה. קונה שנאמר לו שהבניין בן שמונה קומות, ואז נמכרת לו דירה בקומה שישית, מאמין שהוא קרוב לראש. הוא בחצי הדרך.

נתון 12 הקומות מגיע מהעמוד של היזם עצמו, והאגרגטור נותן 12 באופן עצמאי. ה"8" מופיע רק בכותרות של מודעות צד שלישי.

סולם המחירים, והמלכודת שבתוכו

מחירי אסקינג שפורסמו, בתאריך 30 באפריל 2026 — כלומר כחצי שנה אחורה ביחס לכתיבת שורות אלה, וזו ההסתייגות החשובה ביותר בפרק הזה:

קו מוצר	טווח שטחים	החל מ-	מאנאט למ"ר במחיר הכניסה	המאנאט למ"ר הזול בקו
סטודיו	43.94-65.27 מ"ר	154,512 ₼	3,516	3,315
שני חדרים	61.8-67.3 מ"ר	210,120 ₼	3,400	3,400
שלושה חדרים	83-159.16 מ"ר	352,750 ₼	4,250	3,315

קראו את שתי העמודות האחרונות אחת מול השנייה. בקו הסטודיו ובקו שלושת החדרים, הדירה בעלת המחיר הכולל הנמוך ביותר אינה הדירה בעלת המחיר הנמוך ביותר למטר מרובע. חישוב לאחור מרצפת 3,315 ₼ למ"ר שפורסמה מראה שהסטודיו הזול ביותר למטר הוא בן כ-46.6 מ"ר, ולא בן 43.94 מ"ר הקטן ביותר; ושלושת החדרים הזול ביותר למטר הוא בן כ-106 מ"ר, ולא בן 83 מ"ר.

קו שלושת החדרים הוא המקום שבו זה נושך. יחידת 83 המ"ר מתומחרת ב-4,250 ₼ למ"ר מול רצפת קו של 3,315 — פרמיה של 28% למטר מרובע על קניית שלושת החדרים הקטן ביותר בבניין. בדולרים, לפי הצמדה של 1.70 מאנאט, מדובר בכ-2,500 דולר למ"ר מול כ-1,950 דולר למ"ר.

זה תמחור יזמי רגיל ולא שערורייה: יחידות קטנות נדירות יותר, נמכרות מהר יותר, ונושאות אותה עלות מטבח ושירותים על פני פחות מטרים. אבל זה הופך את העצה המקובלת. אם התקציב שלכם קרוב למחיר הכניסה של קו מוצר, מעבר כלפי מעלה בגודל יכול לעלות לכם פחות למטר מהישארות בתחתית הקו — והמספרים שפורסמו מאפשרים לבדוק את זה לפני שנכנסים למשרד המכירות.

מחירי כניסה מומרים: סטודיו מכ-90,900 דולר, שני חדרים מכ-123,600 דולר, שלושה חדרים מכ-207,500 דולר.

הכתובת שלא מתאימה

אתר הפרויקט של היזם נותן את כתובתו כ-Bakı, N. Nərimanov, Təbriz küçəsi 26 — רובע נרימנוב, מרכז באקו. הפרויקט נמצא בנרדאראן, רובע סבונצ'ו, כ-30 ק"מ במעלה החוף.

שתי הכתובות נכונות כמעט בוודאות: רחוב תבריז 26 הוא משרד מכירות, נרדאראן הוא המתחם. אבל עמוד היזם לא אומר זאת, וקונה שקורא כתובת בנרימנוב וקובע סיור הבין את המוצר לא נכון מהיסוד — זו דירת ריזורט בנסיעה ארוכה מהעיר, עם כל השיקולים שפרטנו במדריך הנגישות שלנו. ודאו לאיזו כתובת אתם מוזמנים לפני שאתם נוסעים.

מבנה אחד מחויב, שלושה מוכרזים

אחד מארבעת המבנים נמצא בבנייה. שלושת האחרים מוכרזים, והסך של 922 דירות מכסה את כל הארבעה.

זה אותו מבנה כמו בכל בלוק על הנייר בקו החוף הזה, והוא נושא את אותה שאלה: רקורד המסירה שרלוונטי הוא זה של המבנים שאף אחד לא התחיל. ביקורת הגלישה בלוחות הזמנים שלנו עוקבת אחרי מה שזז בפועל מול התאריך שהוכרז בכל הריזורט, וכרטיס היזמים שלנו מפרט מה כל חברה כאן מסרה ולא מה הכריזה.

גרסה קודמת של העמוד הזה אמרה שנתון רבעון 2 של 2029 מגיע מאגרגטור ושהיזם אינו מפרסם תאריך. דף הפרויקט של היזם עצמו, בכתובת seabreeze.az/en/real-estate/premium-residence, נותן ינואר 2029, מצב בבנייה, גמר ללא גמר, שטחים של 43-225 מ"ר על פני 8.3 הקטאר, ומחירים מ-82,000 דולר ו-1,800 למ"ר, עד 557,000. אלה עוקפים את האגרגטור בכל העמוד הזה.

איך זה מצטייר בהשוואה

מול שני פרויקטי סיבריז עם לוחות היחידות המתועדים ביותר:

	Premium Residence	Blue Waters	Reportage Heights
דירות	922	651	1,991
מבנים	4	4	-
מחיר כניסה	כ-90,900 דולר	כ-136,000 דולר (רשמי)	86,500-91,050 דולר
שיעור סטודיו	לא פורסם	4.9%	72.3%
המסירה הקרובה	רבעון 2, 2029	רבעון 4, 2029 (מבנה 1)	-

מחירי הכניסה האלה אינם קרובים זה לזה, וגרסה קודמת של הטבלה הזאת אמרה שכן. מחיר הכניסה הרשמי של Blue Waters, 136,000 דולר — מודפס בקטלוג של הריזורט עצמו — יושב כ-45,000 דולר מעל Premium Residence ומעל Reportage Heights, ששניהם מתקבצים סביב 90,000 דולר. בקו החוף הזה יש לפחות שתי שכבות מחיר בנקודת הכניסה, ולא רמה אחת של מוצר מדף. שיעור הסטודיו הוא מה שמפריד ביניהם, ו-Premium Residence הוא הפרויקט היחיד מהשלושה שלא מפרסם את תמהיל היחידות שלו. עד שיפרסם, אי אפשר לדעת אם אתם קונים בניין של חדר שינה אחד כמו Blue Waters או בלוק משקיעים כמו Reportage Heights — וכפי שמראה ההשוואה בין מלאי שנמסר למלאי על הנייר שלנו, היחס הבודד הזה חוזה יותר על אופן החיים בבניין מאשר המחיר שלו.

מה לשאול

ארבע שאלות, לפי סדר הכסף שהן מזיזות:

1. תמהיל היחידות לכל מבנה. כמה סטודיו, דירות חדר, שני חדרים ושלושה חדרים בכל אחד מארבעת המבנים? זה הנתון שקובע את פרופיל השוכר, וזה הנתון שאף אחד לא מפרסם.
2. איזה מבנה הוא זה שבבנייה, ומה החוזה אומר על שלושת אלה שלא.
3. המחיר למטר מרובע בשכבת הגודל שמעל שלכם. אם הוא נמוך יותר, שאלו למה מציגים לכם את היחידה הקטנה.
4. אם 12 הקומות כוללות קומה טכנית או קומת מתקנים, מה שמשנה מהי קומת המגורים העליונה בפועל.

תיקון, 6 בנובמבר 2026: דפי הפרויקט של Prime פעילים

הדף הזה קבע במקור שדפי הפרויקט של בנייני Prime באתר הרשמי מחזירים 404. הם לא. שניהם נפתחים ומפרסמים בלוקי מפרט מלאים, שנקראו ב-6 בנובמבר 2026: Prime Residence 1 בכתובת prime-residence-3 ו-Prime Residence 2 בכתובת prime-residence-2-2. שגיאות ה-404 הגיעו מכתובות שנוחשו משמות הפרויקטים ולא נגררו מהאתר עצמו, ושגיאת 404 על כתובת מנוחשת אינה הוכחה שדף חסר.

מספרי הקומות בטבלה למעלה עומדים בבדיקה: דפי Prime מפרסמים שבע ותשע קומות, והאתר של Premium Residence מפרסם שתים עשרה. המדריך שלנו ל-Prime Residences נושא כיום את הנתונים המפורסמים של שני הבניינים במלואם.

מקורות

• תוכנית האב הרשמית של סיבריז, seabreeze.az/en/map — מונה את Prime Residence 1, Prime Residence 2 ו-Premium Residence כשלושה פרויקטים נפרדים. נקרא ב-23 באוקטובר 2026.
• premiumresidence.az — אתר הפרויקט עצמו: 12 קומות, 57,700 מ"ר, סוגי יחידות, כתובת רחוב תבריז 26. נקרא ב-23 באוקטובר 2026.
• עמוד הפרויקט ב-Korter.az — 4 מבנים, 922 דירות, 12 קומות, שטחי יחידות ומחירי אסקינג המוצהרים כעדכניים ל-30 באפריל 2026, מסירה קרובה ברבעון 2 של 2029, מבנה אחד בבנייה. נקרא ב-23 באוקטובר 2026.
• הודעת חדשות של סיבריז, 9 ביולי 2024 — Prime Residence: שישה מבנים, קו חוף ראשון, שתי בריכות, חניה, גן שעשועים.

לא אומת: תמהיל היחידות, מספר הדירות בכל מבנה, והאם אחת מ-12 הקומות אינה קומת מגורים. האתר הראשי של הריזורט נמצא מאחורי מסנן בוטים שחוסם קריאה ישירה של דפי הפרויקטים שלו.