Harbour Residence בסי בריז: המחיר היחיד בברושור ששורד את החשבון של עצמו

הקדשנו כמה מהמדריכים האלה להראות שהמחיר למטר רבוע בדף פרויקט של סי בריז אינו רצפה. ב-31 מתוך 33 הפרויקטים שמפרסמים מספיק נתונים כדי לבדוק, המחיר המפורסם נמוך ממה שהדירה הזולה ביותר של אותו פרויקט יוצאת — לפעמים ב-60 אחוזים.

Harbour Residence הוא הפרויקט שבו המבחן הזה כמעט עובר. הדף מפרסם החל מ-2,700 דולר למטר רבוע והחל מ-133,100 דולר, מול דירה קטנה ביותר של 48 מטר רבוע. חלקו: 2,773 דולר למטר רבוע. הפער הוא 2.6 אחוזים, מול חציון של 26.5 אחוזים בקטלוג, והוא השלישי הצר ביותר מבין שלושים ושלושה.

מה היזם מפרסם

שדה	הנתון המפורסם
דירות	624
טווח שטחים	48–215 מטר רבוע
קומות	9
מסירה	מרץ 2028
סטטוס	בבנייה
גימור	ללא גימור
מחיר	133,100 – 753,550 דולר
מחיר מפורסם למטר	החל מ-2,700 דולר
שטח המגרש	2.7 הקטאר
מיקום	קו חוף ראשון

כל נתון בטבלה נקרא מדף הפרויקט של היזם עצמו, נאסף ב-25 באוקטובר 2026 ושמור בקובץ .claude/seo/data/seabreeze-official-2026-10-25.csv לצד 39 הפרויקטים האחרים.

המחיר המפורסם שורד את החשבון של עצמו

המבחן הוא שתי חלוקות על השדות שהיזם עצמו מפרסם, והוא אינו דורש לדעת איזו דירה היא איזו. הדירה הקטנה ביותר היא 48 מטר רבוע ודבר אינו מוצע מתחת ל-133,100 דולר, ולכן הדירה הקטנה ביותר עולה לפחות 2,773 דולר למטר. הגדולה ביותר היא 215 מטר רבוע ודבר אינו מוצע מעל 753,550 דולר, ולכן הגדולה ביותר עולה לכל היותר 3,505 דולר למטר.

שני החסמים יושבים היכן שטענת "החל מ-2,700" אמורה למקם אותם: המחיר המפורסם נמצא ממש מתחת למטר הזול ביותר בבניין, והמטר עולה ככל שהדירה גדלה. זו המשמעות שהשדה אמור לשאת, וברוב הקטלוג הזה הוא אינו נושא אותה.

	מחיר מפורסם	דירת הכניסה יוצאת	פער
Lighthouse 2	2,100 דולר	2,098 דולר	0.1%
Whitestone Beach	2,500 דולר	2,488 דולר	0.5%
Harbour Residence	2,700 דולר	2,773 דולר	2.6%
Woodville	2,720 דולר	2,842 דולר	4.3%
Premium Residence	1,800 דולר	1,907 דולר	5.6%
חציון הקטלוג			26.5%
Raffles ו-Swissôtel	3,200 דולר	4,771 דולר	49%
Marina Village	2,150 דולר	5,368 דולר	60%

שלושים ושלושה מתוך ארבעים הפרויקטים מפרסמים טווח שטחים, טווח מחירים ומחיר מפורסם. Harbour Residence הוא השלישי מביניהם. המדריך שלנו ל-Raffles ו-Swissôtel מעביר את אותו מבחן בפרויקט בקצה השני של הטבלה, שם שום עיגול אינו יכול להסביר את הפער.

לאן הולכים 2.6 האחוזים שנותרו

חלקו במקום זאת את מחיר הכניסה במחיר המפורסם: 133,100 חלקי 2,700 שווה 49.30 מטר רבוע.

הקטלוג מפרסם את מינימום השטח כ-48. אם הדירה הקטנה ביותר בפועל היא 49.3 מטר רבוע והדף מעגל אותה כלפי מטה למספר שלם, המחיר המפורסם אינו נכון בקירוב — הוא נכון בדיוק, וכל הפער של 2.6 אחוזים הוא תוצר לוואי של עיגול בשדה השטח.

איננו יכולים לאשר זאת, ולא נטען זאת. היזם מפרסם "48", לא "49.3", ושטח מעוגל הוא השערה שמתאימה ולא עובדה שנאמרת. אבל כדאי להצביע עליה, כי היא משנה את משמעות הפער. פער של 2.6 אחוזים שעיגול יכול להסביר במלואו הוא דבר שונה מפער של 49 אחוזים שעיגול אינו יכול להסביר, וקונה שמשווה דפי פרויקט צריך להתייחס לשניים אחרת. בקשו את השטח המדויק של היחידה הזולה ביותר; המספר האחד הזה מכריע את העניין.

מחיר כניסה לא מעוגל הוא דבר חריג כאן

רוב הקטלוג הזה מתמחר באלפים עגולים. Harbour Residence לא: 133,100 דולר בתחתית ו753,550 דולר בפסגה. רק שלושה פרויקטים אחרים מתוך הארבעים מפרסמים מחיר כניסה שאינו כפולה של אלף — Panorama by Elie Saab, Park Residences 5 ו-Reportage Heights.

מספר לא מעוגל בדרך כלל מעיד על מספר שהועבר ממקום אחר — מחירון יחידות, המרת מטבע, או טבלת שטחים שהוכפלה במחיר — ולא על מספר שנבחר עבור ברושור. זה עולה בקנה אחד עם מה שהחשבון למעלה מראה, אבל אינו מוכיח זאת, ושלושת הפרויקטים הלא-מעוגלים האחרים אינם חולקים את הפער הצר של Harbour. שתי תצפיות נפרדות על אותו דף, לא אחת שמסבירה את השנייה. אנחנו מציינים את שתיהן ואיננו טוענים שאחת היא הסיבה לאחרת.

מרץ 2028, והיכן זה יושב בתור של קו החוף הראשון

שישה-עשר פרויקטים יושבים בקו החוף הראשון. חמישה נמסרו. Harbour Residence הוא המסירה השישית שעוד לפנינו, אחרי Palazzo del Mare בינואר 2027, Skyline במאי 2027, ושלושת הפרויקטים הצפויים בדצמבר 2027.

מסירה בקו החוף הראשון	מועד	גימור
Palazzo del Mare	ינואר 2027	ללא גימור
Skyline	מאי 2027	עם גימור
Gardens Residences	דצמבר 2027	ללא גימור
Palm Beach	דצמבר 2027	עם גימור
Prime Residence 3	דצמבר 2027	ללא גימור
Harbour Residence	מרץ 2028	ללא גימור
Arabian Ranches	דצמבר 2028	עם גימור

המיקום הזה חשוב יותר משתאריך חשוב בדרך כלל באתר הזה. ההערכה של אמין אגלרוב עצמו מספטמבר 2026 מציבה את תוכנית האב כולה שבע עד שמונה שנים מהשלמה, ורישום אדריכל תוכנית האב נותן 2035. מסירה במרץ 2028 מציבה קונה בתוך כשבע שנים נוספות של בנייה, כשפרויקטי קו החוף הראשון של דצמבר 2028, דצמבר 2029 ומאי 2030 עדיין עולים סביבו. זה אינו מוסתר, אבל זה רק לעתים רחוקות המספר שבברושור, והוא שייך לכל חישוב על תשואת שכירות או על מכירה חוזרת בתחילת שנות ה-2030. רשימת האב של כל ארבעים הפרויקטים שלנו נושאת כל תאריך מסירה מפורסם.

"ללא גימור" הוא עלות שהמחיר אינו כולל

Harbour Residence נמכר ללא גימור. בקו החוף הראשון זה מציב אותו עם חמישה מתוך שישה-עשר: Palazzo del Mare, Gardens Residences, Prime Residence 3, Monaco Residence והוא עצמו. חמישה אחרים נמכרים עם גימור, שלושה במפתח עם ריהוט ומכשירי חשמל, ושלושת הנותרים משתמשים בניסוח מעורב משלהם.

המשמעות המעשית היא שמחיר הכניסה של 133,100 דולר ו-2,773 הדולר למטר שהוא מרמז עליהם אינם ברי השוואה לנתונים של פרויקט עם גימור או מפתח בלי להוסיף את עלות הגימור. אף אחד מדפי הפרויקטים שקראנו אינו מפרסם נתון לעלות הזו, וגם אנחנו לא נעשה זאת — מספר גימור שהומצא עבור מאמר גרוע יותר מאין מספר, כי הוא נראה כמו עובדה.

מה שקונה כן יכול לעשות הוא להפוך זאת לשאלה חוזית. בקשו מפרט גימור כתוב והצעת מחיר, ושאלו אם הקבלן של היזם עצמו הוא האפשרות היחידה. הפער בין שלד חשוף לדירה גמורה הוא הפריט הבלתי מתומחר הגדול ביותר במחיר הכניסה של כל פרויקט "ללא גימור" באתר הזה, והוא המספר האחד שאף אחד מדפי הפרויקטים שקראנו אינו מפרסם. מדריך Palazzo del Mare שלנו מכסה את המסירה הקרובה ביותר מסוג זה.

624 דירות על 2.7 הקטאר

הצפיפות גבוהה אפילו לאמות המידה של האתר הזה: 231 דירות להקטאר, מקום 6 מתוך 36 הפרויקטים שבהם מפורסמים גם מספר הדירות וגם שטח המגרש.

פרושות על פני 9 קומות, 624 דירות הן כ69 לקומה — אבל הנתון הזה מניח בניין אחד, והקטלוג לעולם אינו אומר מכמה בניינים מורכב פרויקט. ב-Lighthouse האתר של הפרויקט עצמו מפרסם 16 בניינים במקום שבו הקטלוג מפרסם פרויקט אחד, ולכן יש לקרוא כל נתון של דירות לקומה כאן כממוצע פרויקט ולא כרצפה. הצפיפות מגיעה מהמגרש, לא מגובה הבניין. תשע קומות הן נמוכות לקטלוג הזה; 2.7 הקטאר ל-624 דירות אינם נדיבים.

טווח 48 עד 215 מטר רבוע הוא מרווח של 167 מטר רבוע, שהוא רחב: הדירה הגדולה ביותר גדולה פי ארבעה וחצי מהקטנה ביותר. בניין שמכיל גם יחידה של 48 מטר וגם יחידה של 215 מטר מערבב סוגי קונים באותן קומות, ודמי הניהול, מספר המעליות ויחס החניה נקבעים כולם לפי התמהיל הזה. אף אחד משלושת אלה אינו מפורסם. לפרויקט שבו החשבון נפתר אף הוא בצורה נקייה אך טווח המחירים רחב בהרבה, ראו את מדריך Skyline שלנו.

מה לא מפורסם, ומה לשאול

1. מהו השטח המדויק של הדירה הזולה ביותר? אם הוא 49.3 מטר רבוע, 2,700 הדולר למטר מדויקים. הדף אומר 48.
2. כמה עולה גימור, ומי רשאי לבצע אותו? אף אחד מדפי הפרויקטים שקראנו אינו מפרסם נתון כזה.
3. מהם דמי הניהול למטר רבוע? לא מפורסמים לפרויקט הזה.
4. מהו יחס החניה? 624 דירות על 2.7 הקטאר הופכות את זה לשאלה אמיתית.
5. האם מועד מרץ 2028 חוזי, עם פיצוי מוסכם? תאריך בקטלוג אינו תאריך בחוזה.
6. כמה מ-624 כבר נמכרו, ובאילו מחירים? הטווח המפורסם הוא טווח מבוקש.

מקורות

• דף הפרויקט הרשמי של סי בריז, harbour-residence-2, נקרא ב-25 באוקטובר 2026 — 624 דירות; 48–215 מטר רבוע; 9 קומות; מסירה במרץ 2028; סטטוס בבנייה; גימור "ללא גימור"; 133,100–753,550 דולר; החל מ-2,700 דולר למטר; 2.7 הקטאר; קו חוף ראשון. נאסף בקובץ .claude/seo/data/seabreeze-official-2026-10-25.csv עם 39 הפרויקטים האחרים.
• מבחן המחיר למטר הורץ בקוד על כל 33 הפרויקטים בקטלוג שמפרסמים טווח שטחים, טווח מחירים ומחיר מפורסם, תוך שימוש בשדות המפורסמים בלבד. שתי החלוקות הן price_from חלקי area_min ו-price_to חלקי area_max. נתון 26.5 האחוזים הוא חציון הפער על פני 33 אלה.
• דירוגי הצפיפות והדירות לקומה חושבו על פני 36 ו-38 הפרויקטים בהתאמה שבהם שני השדות הנדרשים ניתנים לפענוח מאותו אוסף.
• שנת ההשלמה 2035 לקוחה מרישום New London Architecture שהוגש על ידי Scott Brownrigg, אדריכל תוכנית האב, עודכן ב-24 בנובמבר 2025 ונקרא ב-28 באוקטובר 2026. הערכת שבע עד שמונה השנים היא של אמין אגלרוב, בציטוט Report.az מ-26 בספטמבר 2026.

לא אומת: השטח המדויק של הדירה הזולה ביותר, שהוא מה שיכריע אם 2,700 דולר למטר מדויקים או מקורבים; עלות הגימור, שאף אחד מדפי הפרויקטים שקראנו אינו מפרסם; דמי ניהול; יחס החניה; כמה דירות נמכרו; והאם מועד המסירה במרץ 2028 זז מאז 25 באוקטובר 2026. אתר הנופש מחזיר שגיאת 403 לכלים שלנו, ולכן שום דבר כאן אינו מגיע ממנו מעבר לדפי הפרויקט שכבר נאספו באותו תאריך. לא ראינו תוכנית דירה, תמהיל יחידות או מחירון לפרויקט הזה, ושום מודעת תיווך אינה משמשת מקור בשום מקום למעלה.