מיסי רכוש ועלויות אחזקה שוטפות באזרבייג'ן

שתי העלויות השוטפות שבעל נכס זר באזרבייג'ן נושא אינן באותו סדר גודל, וזו הנקודה שכמעט כל מדריך בשוק מחמיץ. מס הרכוש השנתי על דירת 80 מ"ר בבאקו הוא בסדר גודל של 14 עד 30 מאנט לשנה. המס על הכנסת שכירות של לא-תושב הוא 14% מהברוטו, בלי ניכויים — על אותה דירה המושכרת ב-900 דולר לחודש, זה כ-1,512 דולר בשנה, כלומר פי 129 ממס הרכוש.

מדריכים שמציגים את השניים כ"עלויות אחזקה" באותה נשימה מטעים. אחד מהם הוא עיגול לאפס. השני הוא הסעיף שקובע אם ההשקעה עובדת.

מס הרכוש השנתי: שיעורים אמיתיים

המס מחושב לפי מ"ר של שטח המגורים, למעט מרפסות, ושלושים המ"ר הראשונים פטורים. השיעור תלוי במיקום, והבסיס החוקי הוא סעיף 198.1.1 לקודקס המס. העירייה המקומית מחילה מקדם בטווח 0.7 עד 1.5, כך שהסכום הסופי נע סביב השיעור הבסיסי ולא שווה לו בדיוק.

מיקום	מאנט למ"ר	דירת 60 מ"ר	דירת 80 מ"ר	דירת 120 מ"ר
באקו	0.4	8–18	14–30	25–54
גנג'ה, סומגאיט, מחוז אבשרון	0.3	6–14	10–22	19–40
שאר הערים ומרכזי מחוז	0.2	4–9	7–15	13–27
עיירות, יישובים וכפרים	0.1	2–4	4–8	6–14

הסכומים במאנט לשנה, אחרי החלת טווח המקדם. דוגמה: דירת 80 מ"ר בבאקו ממוסה על 50 מ"ר בלבד — 50 × 0.4 = 20 מאנט, ואחרי מקדם 14 עד 30.

המשמעות המעשית: זה סעיף שאפשר להתעלם ממנו בחישוב ההשקעה. לא בגלל שאין לשלם אותו, אלא בגלל שהוא בסדר גודל של חשבון חשמל אחד.

ה-14% שכן משנה

הכנסת שכירות של לא-תושב ממוסה בשיעור 14% על הברוטו, במקור, בלי התרת ניכויים. בשונה משווקים אחרים, הוצאות אינן נקוזות מול ההכנסה — לא דמי ניהול, לא תחזוקה, לא מס הרכוש עצמו. 14% מהשכירות המלאה.

זה הפער העיקרי בין תשואה ברוטו לתשואה נטו, והוא הסיבה שהטווח שהשוק מצטט — 6% עד 8% — אינו מה שמגיע לחשבון. הרחבנו על יישוב הסתירה בין מקורות התשואה השונים במדריך התשואות לפי שכונה.

מה שכן משתנה לפי בניין

• דמי ניהול ואחזקה — בפרויקטים חדשים ובמתחמים מנוהלים נגבים דמים חודשיים או שנתיים לניקיון שטחים משותפים, מעליות, אבטחה ותחזוקה. בניין עם חדר כושר, חניה או קונסיירז' גובה יותר מבניין מגורים סטנדרטי. בקשו את לוח הדמים הנוכחי ואת התוספות המתוכננות לפני סגירת העסקה.
• שירותים — חשמל, גז, מים ושירותי בניין. מושפעים מגודל הדירה ומסוג החימום, מרכזי מול עצמאי. בהסכם שכירות חובה להבהיר מה באחריות השוכר ומה נשאר על הבעלים; הנהוג משתנה בין משכירים.
• ניהול השכרה — בעלים שאינו תושב יזדקק לחברת ניהול, שגובה בדרך כלל אחוז מהשכירות. פירטנו במדריך לחברות ניהול נכסים בבאקו.
• ביטוח — אינו חובה בכל מקרה, אבל סביר לבעלים שאינו במדינה כל השנה.
• עלויות העברה ושער — העברות בינלאומיות לכיסוי הוצאות שוטפות כוללות עמלות ופער שער. אפשר לאמוד במחשבון המטבע והעלויות.

מה שלא הצלחנו לאמת, ולמה אנחנו אומרים זאת

הסעיף הזה קיים כאן בכוונה, ולא תמצאו אותו אצל המתחרים.

המיסוי בעת המכירה — לא אומת. בשוק מסתובבות שתי טענות שונות: מדריכים בעברית נוקבים ב"רווחי הון 14% עד 25%", ומקורות אחרים מתארים מנגנון אחר לגמרי — מס מפושט בסכום קבוע למ"ר עם פטור למי שהתגורר בנכס מספר שנים. לא הצלחנו לאמת אף אחת מהשתיים ממקור ראשוני, ולכן איננו נוקבים במספר. מי שמתכנן אסטרטגיית יציאה חייב לברר את זה אצל יועץ מס מקומי לפני הרכישה, לא אחריה.

עלויות ההעברה והנוטריון — לא אומתו בסכום. PwC מאשרת שחלות "עמלות נוטריון ואגרות מכירה מסוימות" אך אינה נוקבת בסכומים. הטענה הנפוצה של "כ-3%" לא אומתה.

מע"מ. השיעור הסטנדרטי באזרבייג'ן הוא 18%. האם הוא חל על רכישת דירה ספציפית תלוי במצב המוכר, ולא הצלחנו לאמת כלל גורף לרכישה מיזם. אל תניחו לכאן ולכאן.

מקורות

PwC Worldwide Tax Summaries, אזרבייג'ן — שיעורי מס רכוש 0.1–0.4 מאנט למ"ר לפי מיקום, פטור ל-30 המ"ר הראשונים, מקדם 0.7–1.5, מע"מ 18%, ו-14% במקור על הכנסת שכירות של לא-תושב · Caspian Legal Center, מערכת המס — אישור עצמאי לשיעורים ולפטור · קודקס המס של רפובליקת אזרבייג'ן, סעיף 198.1.1 — לתשומת לב: סעיף 206 מצוטט לא פעם בהקשר הזה בטעות, והוא עוסק במס קרקע · Global Property Guide, מיסוי הכנסה מנכס.

נבדק ואומת ב-11 באוקטובר 2026. השיעורים והתקנות משתנים; הטבלה נכונה למועד הזה.

המידע כאן כללי ואינו ייעוץ מס, משפטי או פיננסי. לפני עסקה יש להתייעץ עם רואה חשבון או עורך דין מקומי המכיר את התקנות העדכניות.

למשקיעים ישראלים המעוניינים במדריך מיסוי ממוקד, מרכז הנכסים פרסמו סקירה ייעודית בנושא.