Где Баку действительно берёт ипотеку: спрос по районам

На 30 июня 2026 года в портфеле Ипотечного фонда и фонда кредитных гарантий Азербайджана находилось 59 082 ипотечных кредита по стране, из которых 45 607 - 77,2% - в Баку. Внутри Баку распределение лежит не там, куда указывает маркетинг: в Хатаинском районе 10 063 кредита, а в Сабаильском, на морской линии, - 1 490. Это разница в 6,8 раза между районом, который берёт больше всех, и самым дорогим адресом города.

Эти цифры мы вытащили и перепроверили сами из публикуемых Фондом инфографик. Методология и ограничения - внизу страницы.

Ипотечные кредиты по административным районам Баку

Район	Кредитов	Доля Баку
Хатаи	10 063	22,1%
Ясамал	8 880	19,5%
Бинагади	5 851	12,8%
Сураханы	5 256	11,5%
Низами	3 456	7,6%
Насими	3 428	7,5%
Нариманов	3 264	7,2%
Сабунчу	2 034	4,5%
Сабаил	1 490	3,3%
Гарадаг	947	2,1%
Хазар	889	1,9%
Пираллахы	49	0,1%
Всего по Баку	45 607	100%

Что на самом деле говорит разрыв между Хатаи и Сабаилом

Два района, 22,1% против 3,3%. Очевидное прочтение - что Хатаи популярнее - неверное. Здесь измеряется спрос, финансируемый кредитом, а кредитный спрос везде в мире является явлением среднего сегмента. Сабаилу не не хватает покупателей - ему не хватает покупателей, которым нужна ипотека. Морская линия в значительной мере наличный рынок, а районы среднего сегмента - это то место, где банковская система реально кредитует домохозяйства.

Для инвестора это переосмысливает две вещи. Во-первых, ликвидность перепродажи в Хатаи и Ясамале опирается на канал финансирования, который почти не касается Сабаила: 41,6% всех бакинских ипотек приходится только на эти два района. Во-вторых, таблица цены за квадратный метр сглаживает именно это различие: два района могут показывать похожие цены при совершенно разной механике покупателя за ними.

Сколько первоначального взноса покупатели вносят в реальности

Это тот вопрос, на который любой вводный гид отвечает догадкой. Фонд публикует фактическое распределение LTV по всем 59 082 кредитам:

Диапазон LTV	Кредитов	Доля	Подразумеваемый взнос
0-50%	5 398	9,1%	50%+
51-60%	6 190	10,5%	40-49%
61-70%	17 670	29,9%	30-39%
71-80%	17 287	29,3%	20-29%
81-90%	12 537	21,2%	10-19%

78,8% заёмщиков вносят 20% и больше. Лишь 21,2% кредитов превышают 80% LTV. Типичный заёмщик находится в диапазоне 61-80%, то есть взнос от 20 до 39 процентов.

Что рынок действительно финансирует: 41-80 м²

Площадь	Кредитов	Доля
меньше 41 м²	3 438	5,8%
41-60 м²	18 771	31,8%
61-80 м²	17 632	29,8%
81-100 м²	9 290	15,7%
101-120 м²	4 361	7,4%
больше 120 м²	5 590	9,5%

61,6% всей ипотечной недвижимости - от 41 до 80 м². Всё, что больше 100 м², составляет 16,8% портфеля. Если вы покупаете для перепродажи, а не для себя, это распределение и есть форма вашего будущего пула покупателей, а квартира 130 м² конкурирует за внимание одной шестой финансируемого рынка.

Напряжение платёжеспособности: 42,9% платят больше 30% дохода

Аннуитет к месячному доходу	Кредитов	Доля
0-10%	3 303	6,2%
11-20%	15 120	28,3%
21-30%	12 127	22,7%
31-40%	12 127	22,7%
41-50%	6 683	12,5%
51-60%	2 966	5,5%
61-70%	1 103	2,1%
больше 70%	52	0,1%

42,9% заёмщиков платят больше 30% месячного дохода по аннуитету, а 20,2% - больше 40%. Это и есть ограничение на то, насколько ещё местный спрос способен поднимать цены без роста зарплат, и читать это стоит рядом с ценовым трендом: по данным Государственного статистического комитета, во II квартале 2026 года первичный рынок вырос на 12,38% в годовом сравнении против 8,58% на вторичном.

Что относится к иностранному покупателю, а что нет

Этими программами воспользоваться нельзя. Льготные и стандартные ипотечные линии Фонда предназначены местным заёмщикам; иностранный покупатель смотрит на частное банковское кредитование на других условиях либо на наличные. Как это выглядит, мы разбираем в руководстве по ипотечным ставкам и рынку кредитования, а правила владения - в руководстве для иностранных покупателей.

Тогда зачем вам эти данные? Потому что это форма спроса, в который вы входите. Распределение по районам показывает, где сконцентрированы домохозяйства с финансированием; распределение по площади - у какого продукта глубже пул перепродажи; распределение по PTI - сколько запаса осталось у местного спроса. Ничего из этого не видно в средней цене за квадратный метр.

Вторая половина: сколько сделок действительно зарегистрировано

ИКЗФ показывает запас кредита. Государственная служба по имущественным вопросам публикует поток сделок — и в 2025 году эти два показателя двинулись в противоположных направлениях.

Государственная регистрация прав собственности по стране, 2025 к 2024:

	2024	2025	изменение
Все регистрации	378 495	364 136	−3,8%
из них первичная регистрация	64 454	70 596	+9,5%
из них повторная регистрация	314 041	293 540	−6,5%
Квартиры, первичная	24 994	27 690	+10,8%
Квартиры, повторная	60 944	65 198	+7,0%
Дома и дачи, первичная	21 429	26 348	+23,0%
Дома и дачи, повторная	41 577	45 340	+9,1%
Земля, первичная	13 658	12 056	−11,7%
Земля, повторная	202 925	174 539	−14,0%
Регистрации ипотеки	73 809	63 836	−13,5%

Сводная цифра вводит в заблуждение, и важна именно детализация. Регистрации упали на 3,8%, что читается как охлаждение рынка. Но это не история про жильё. Одни только повторные регистрации земли сократились на 28 386 — почти вдвое больше всего чистого падения в 14 359, — а земля составляет 48% всех регистраций и потому доминирует в итоге. Уберите её, и жильё выросло: квартиры прибавили 8,1% по обоим типам регистрации, дома и дачи — больше.

Строка, на которой стоит задержаться, — ипотека. Регистрации ипотеки упали на 13,5% в год, когда сделки с квартирами выросли на 8,1%. Больше сделок с жильём, меньше финансируемых. Это тот же рисунок, который таблица районов выше показывает на уровне города — кредит сосредоточен в среднем сегменте, а дорогие районы работают за наличные, — проявившийся на национальном уровне.

Одно ограничение, прямо: регистрации ипотеки охватывают все типы недвижимости, а не только квартиры, поэтому «больше сделок с квартирами за наличные» — разумное прочтение, но эти данные сами по себе его не доказывают. Что они устанавливают — это расхождение объёма сделок и объёма кредита.

Источник: Государственная служба по имущественным вопросам Азербайджанской Республики, emlak.gov.az/az/page/view/22, статистика регистрации, годовая серия, загружено 11 октября 2026 года. Гранулярность годовая и национальная, с разбивкой по типу имущества и по первичной против повторной регистрации. Месячной серии нет, разбивки по районам Баку нет — мы проверили, поскольку это был бы более полезный набор данных. Учтите также, что ценовые показатели в других местах этой страницы — это II квартал 2026 к II кварталу 2025, а объёмы здесь — весь 2025 год к 2024; периоды смежные, но не совпадающие, и читать их как одну серию нельзя.

Методология и ограничения

• Источник: Ипотечный фонд и фонд кредитных гарантий Азербайджана, публикуемые инфографики, mcgf.gov.az/az/infoqrafikler. Все серии на 30.06.2026. Загружено и разобрано 11 октября 2026 года.
• Перекрёстная проверка: районные показатели суммируются в 45 607, что независимо совпадает с собственным региональным набором данных Фонда. Национальный итог 59 082 последовательно повторяется в сериях по LTV, площади и доходам заёмщиков.
• Известное ограничение: серия PTI суммируется в 53 481, а не в 59 082, то есть примерно по 5 600 кредитам показатель PTI не зафиксирован. Проценты выше - доли от этих 53 481. Мы не корректировали это и не знаем причины.
• Известное ограничение: серия стоимости портфеля Фонда помечена «млн манат», при том что подписи диапазонов даны в манатах. Поскольку в источнике эта единица неоднозначна, мы оставили серию в стороне, а не стали догадываться.
• Охват: это кредиты через Фонд. Частные банковские ипотеки вне его канала не включены, поэтому это крупная выборка льготного и гарантированного рынка, а не весь кредитный рынок.
• Контекст ценового тренда: Государственный статистический комитет Азербайджана, индексы цен на жилую недвижимость, серия 007_1, данные до II квартала 2026 года.

Эта страница носит информационный характер и не является инвестиционной, налоговой или юридической консультацией. Цифры верны на указанные выше даты измерения.