Цена нефти и цены на жильё в Баку

Вопрос напрашивается сам: если Азербайджан - нефтяное государство, определяет ли цена барреля цену квартиры в Баку? Короткий ответ: связь есть, но она косвенная, запаздывающая и проходит через звено, о котором мало кто думает, - через валюту. И есть реальный кейс, на котором это можно проверить.

Правило: прямой корреляции нет

Прежде чем перейти к кейсу, стоит сказать, что неверно.

Признанного коэффициента корреляции между ценой нефти и ценой квадратного метра в Баку не существует, и тот, кто называет вам такое число, скорее всего его выдумал. Жильё не торгуется, не переоценивается ежедневно и реагирует медленно. Цепочка от барреля к метру идёт через госбюджет, госрасходы, занятость и локальный спрос - и каждое звено добавляет задержку и сглаживание.

Но в 2015 году произошло то, что резко эту цепочку укоротило.

Кейс: 2015 год

Что случилось с нефтью: цены на нефть и нефтепродукты с начала 2015 года упали втрое.

Что случилось с валютой - и это главное:

Дата	Событие
Февраль 2015	Первая девальвация - манат потерял около трети стоимости
21 декабря 2015	Центробанк перешёл к плавающему курсу - манат потерял около половины стоимости к доллару

Две девальвации за один год. Баку связывал их со сложной экономической ситуацией в соседних странах и падением цены нефти.

Что случилось с рынком недвижимости:

Оборот рынка составил 243 млн манатов на 1 февраля 2015 года против 320 млн годом ранее. Девальвация и отложенный спрос сократили объём сделок купли-продажи примерно на 13,9%. На офисном рынке картина была резче: доля вакантных площадей в Баку достигала 25-30%.

Чему это учит

Обратите внимание на порядок. Нефть не опускала цены на квартиры напрямую - она сломала валюту, а валюта сделала остальное.

Для иностранного инвестора это меняет две принципиальные вещи.

Первое: смысл зависит от валюты измерения. Владелец, у которого манат обесценился вдвое, получил резкое долларовое снижение, даже если манатная цена квартиры не двигалась. И наоборот, вошедший на рынок после девальвации с долларами купил со значительным дисконтом.

Второе: сильнее всего пострадала ликвидность, а не цена. Оборот упал, объём продаж снизился, офисы стояли пустыми. На падающем рынке трудно продать раньше, чем трудно заработать.

Одна квартира, два исхода

Чтобы увидеть, почему звеном является валюта, проследим один объект с двух точек зрения. Цифры иллюстративные, но приведённые темпы девальвации реальны.

Допустим, квартира, манатная цена которой за 2015 год не изменилась вовсе, - консервативный и удобный сценарий.

С точки зрения местного владельца, живущего и зарабатывающего в манатах: не произошло ничего. Квартира стоит ровно столько же, и расходы у него в той же валюте.

С точки зрения иностранного инвестора, измеряющего в долларах: актив потерял больше половины долларовой стоимости за год, при том что цену никто не снижал.

И с точки зрения вошедшего с долларами в начале 2016 года: та же самая квартира обошлась ему меньше чем вполовину от цены двухлетней давности.

Это весь 2015 год в трёх строках. Цена нефти не касалась цены квартиры - она сдвинула знаменатель, в котором все измеряют.

Вывод для иностранного инвестора: на рынке, где валюта может резко двигаться, ваша подверженность связана не только с объектом, но и с манатом. Это работает в обе стороны и поддаётся предварительной оценке. Калькулятор конвертации валюты и стоимости жизни - отправная точка для такого расчёта.

И восстановление

Деталь, завершающая картину: к 2018-2019 годам рынок шёл к полному восстановлению.

То есть примерно три-четыре года от кризиса до восстановления. Немало, но и не постоянная катастрофа. Вошедший в 2014-м и нуждавшийся в ликвидности в 2016-м оказался в сложном положении; продержавшийся до 2019-го вышел нормально.

Что изменилось с тех пор

Здесь важно не переносить 2015 год на сегодня.

Бюджет принципиально другой: в 2026 году около 57% доходов государственного бюджета и 63% консолидированного поступают из ненефтяных источников. Первое звено цепочки - бюджетная зависимость от нефти - заметно ослабло. Подробнее в материале о зависимости экономики от нефти.

Это не значит, что девальвация не может повториться. Это значит, что механизм, запустивший её в 2015-м, сегодня слабее.

Как этим пользоваться на практике

Не отслеживайте цену нефти для выбора момента входа. Связь слишком рыхлая, задержка слишком длинная.

Отслеживайте курс маната и политику центробанка. Именно это звено передаёт шок, и оно видно раньше.

Планируйте горизонт, выдерживающий три-четыре года. Столько заняло восстановление в прошлый кризис. Покупка с необходимостью выйти в течение двух лет добавляет риск, не связанный с качеством объекта.

И следите за ликвидностью, а не только за доходностью. В Баку, как и на многих развивающихся рынках, первой ломается возможность продать. Подробнее в стратегии выхода.

Где находятся цены сегодня по районам, можно посмотреть в индексе цены за квадратный метр.