Premium Residence: 922 квартиры, 12 этажей и проблема названия

Официальный мастер-план Sea Breeze содержит три проекта с почти одинаковыми названиями: Prime Residence 1, Prime Residence 2 и Premium Residence. Это три разных корпуса с разным числом этажей, разными площадями квартир и сроками сдачи, отличающимися на годы. Поисковые системы считают эти названия взаимозаменяемыми, а брокеры смешивают их в заголовках объявлений.

Поэтому первая задача этой страницы - сказать вам, на какой корпус вы в действительности смотрите. Вторая - вывод из опубликованного прайс-листа, который касается каждого покупателя здесь: самая дешёвая квартира в каждой линейке является самой дорогой за квадратный метр - разница доходит до 28%.

Три названия, три корпуса

Мастер-план по адресу seabreeze.az/en/map - единственный документ, который показывает все три как отдельные объекты, и именно это делает его авторитетным в данном вопросе. Всё остальное - сайты объявлений, брокеры, агрегаторы - наследует то название, которое ввёл оператор.

	Prime Residence 1	Prime Residence 2	Premium Residence
Корпусов	6	4	4
Этажей	7	9	12
Статус	Самый ранний из трёх	Объявлен позже	1 из 4 строится

Prime Residence был объявлен курортом 9 июля 2024 года как "новый проект, расположенный на первой береговой линии в Sea Breeze", с шестью корпусами, двумя бассейнами, выделенной парковкой и детской площадкой. Это объявление - самое внятное официальное высказывание о любом из трёх, и оно касается корпуса, который не является темой этой страницы.

Premium Residence - тот, что в 12 этажей. Если в объявлении указано семь или девять этажей, вам показывают корпус Prime под названием Premium.

Цифры

Показатель	Значение	Уровень источника
Корпусов	4	Сайт объявлений
Этажей	12	Собственный сайт застройщика
Квартир	922	Сайт объявлений
Общая площадь	57 700 м²	Собственный сайт застройщика
Район	Нардаран, Сабунчинский	Сайт объявлений
Завершение	январь 2029	Страница самого застройщика
Строится	1 из 4 корпусов	Сайт объявлений

Число этажей - единственный показатель, который публикует сам застройщик: на его странице проекта указано Mərtəbə Sayı: 12. Всё остальное в таблице взято у агрегатора, и агрегатор противоречит себе в двух местах на одной странице: он печатает 922 под заголовком количество домов и указывает минимальную цену за метр 3 230 манатов в шапке против 3 315 манатов в таблице квартир. Цифру 922 следует читать как количество квартир - именно так читается любая другая строка на той странице.

Одна перекрёстная проверка всё же работает. 57 700 м², делённые на 922 квартиры, дают в среднем 62,6 м² - и это попадает точно внутрь опубликованного диапазона двухкомнатных. Такая согласованность успокаивает, но не доказывает: застройщик нигде не определяет, что измеряет "общая площадь", а на той же странице указана "общественная площадь" 102 500 м² - больше общей, а значит, этот ярлык не может означать того, что написано.

Двенадцать этажей, а не восемь

Брокерские объявления по этому проекту ходят с обозначением этажа "3/8" - третий из восьми. Это неверно, и стоит понимать, почему это важно, а не только то, что это неверно.

В 12-этажном корпусе, на курорте, где море и есть весь продукт, номер этажа - это и есть цена. Ошибка в четыре этажа в высоте дома меняет смысл понятия "высокий этаж", меняет то, из каких квартир открывается незастроенный вид над стоящими впереди корпусами, и меняет премию, которую за это следует ожидать. Покупатель, которому сказали, что дом восьмиэтажный, а затем продали квартиру на шестом этаже, считает, что он почти на верху. Он на середине.

Цифра 12 этажей взята со страницы самого застройщика, и агрегатор независимо даёт 12. "8" встречается только в заголовках сторонних объявлений.

Ценовая лестница и ловушка внутри неё

Опубликованные цены предложения, актуальные на 30 апреля 2026 года - то есть примерно полугодовой давности на момент написания, и это важнейшая оговорка к этому разделу:

Линейка	Диапазон площадей	От	Манатов за м² на входной цене	Самый дешёвый манат за м² в линейке
Студия	43,94-65,27 м²	154 512 ₼	3 516	3 315
Двухкомнатная	61,8-67,3 м²	210 120 ₼	3 400	3 400
Трёхкомнатная	83-159,16 м²	352 750 ₼	4 250	3 315

Сравните два последних столбца между собой. В линейке студий и в линейке трёхкомнатных квартира с наименьшей полной ценой не является квартирой с наименьшей ценой за квадратный метр. Если считать обратно от опубликованного минимума 3 315 ₼ за м², самая дешёвая по метру студия - около 46,6 м², а не наименьшие 43,94 м²; самая дешёвая по метру трёхкомнатная - около 106 м², а не 83 м².

Линейка трёхкомнатных - там, где это кусается. Квартира 83 м² оценена в 4 250 ₼ за м² против минимума линейки 3 315 - премия 28% за квадратный метр за покупку самой маленькой трёхкомнатной в доме. В долларах, при привязке 1,70 маната, это примерно 2 500 долларов за м² против 1 950.

Это обычное ценообразование застройщика, а не скандал: малые лоты дефицитнее, продаются быстрее и несут ту же стоимость кухни и санузла на меньшем числе метров. Но это переворачивает привычный совет. Если ваш бюджет близок к входной цене линейки, переход вверх на одну размерную ступень может обойтись дешевле за метр, чем остаться у её основания, - и опубликованные цифры позволяют проверить это до визита в офис продаж.

Переведённые входные цены: студия от примерно 90 900 долларов, двухкомнатная от 123 600, трёхкомнатная от 207 500.

Адрес, который не совпадает

Собственный сайт проекта указывает адрес Bakı, N. Nərimanov, Təbriz küçəsi 26 - Наримановский район, центр Баку. Сам проект находится в Нардаране, Сабунчинский район, примерно в 30 км вверх по берегу.

Почти наверняка верно и то, и другое: улица Тебриз 26 - это офис продаж, Нардаран - площадка. Но страница застройщика об этом не говорит, а покупатель, прочитавший адрес в Нариманове и записавшийся на просмотр, неверно понял продукт в основе - это курортная квартира в долгой поездке от города, со всеми компромиссами, которые мы разбираем в нашем руководстве по транспорту. Уточните, на какой адрес вас приглашают, прежде чем ехать.

Один корпус в работе, три объявлены

Один из четырёх корпусов строится. Остальные три объявлены, а итог в 922 квартиры покрывает все четыре.

Это та же структура, что у любого строящегося блока на этом берегу, и она несёт тот же вопрос: значение имеет история сдачи тех корпусов, которые ещё никто не начинал. Наш аудит сдвигов сроков отслеживает, что в действительности сдвинулось относительно объявленной даты по всему курорту, а наша оценочная карта застройщиков показывает, что каждая компания здесь сдала, а не объявила.

Предыдущая версия этой страницы говорила, что цифра «2 кв. 2029» взята у агрегатора и что застройщик даты не публикует. Собственная страница проекта застройщика, seabreeze.az/en/real-estate/premium-residence, даёт январь 2029, статус «строится», отделку без отделки, площади 43-225 м² на 8,3 га и цены от 82 000 $ и 1 800 $/м², до 557 000 $. Они имеют приоритет над агрегатором по всей этой странице.

Как это выглядит в сравнении

Против двух проектов Sea Breeze с наиболее документированными ведомостями квартир:

	Premium Residence	Blue Waters	Reportage Heights
Квартир	922	651	1 991
Корпусов	4	4	-
Входная цена	~90 900 $	~136 000 $ (официально)	86 500-91 050 $
Доля студий	Не публикуется	4,9%	72,3%
Ближайшая сдача	2 кв. 2029	4 кв. 2029 (корп. 1)	-

Эти входные цены не близки друг к другу, а предыдущая версия этой таблицы утверждала обратное. Официальная входная цена Blue Waters — 136 000 долларов, напечатанная в каталоге самого курорта, — лежит примерно на 45 000 долларов выше и Premium Residence, и Reportage Heights, которые группируются около 90 000. На этом берегу во входной точке есть как минимум два ценовых уровня, а не один стандартизованный. Разделяет их доля студий, и Premium Residence - единственный из трёх, кто не публикует структуру квартир. Пока он этого не сделает, невозможно понять, покупаете вы однокомнатный по сути дом вроде Blue Waters или инвесторский блок вроде Reportage Heights, - а как показывает наше сравнение сданного и строящегося фонда, именно это соотношение предсказывает жизнь в доме лучше, чем цена.

О чём спрашивать

Четыре вопроса, в порядке денег, которые они двигают:

1. Структура квартир по корпусам. Сколько студий, одно-, двух- и трёхкомнатных в каждом из четырёх домов? Это цифра, которая определяет профиль жильца, и именно её никто не публикует.
2. Какой именно корпус строится и что договор говорит о трёх остальных.
3. Цена за квадратный метр в размерной ступени над вашей. Если она ниже, спросите, почему вам показывают меньшую квартиру.
4. Входит ли в 12 этажей технический или сервисный этаж, что меняет то, какой этаж в действительности верхний жилой.

Исправление, 6 ноября 2026 года: страницы проектов Prime работают

Эта страница первоначально утверждала, что страницы проектов Prime на официальном сайте отдают 404. Это не так. Обе открываются и публикуют полные блоки характеристик, прочитанные 6 ноября 2026 года: Prime Residence 1 по адресу prime-residence-3 и Prime Residence 2 по адресу prime-residence-2-2. Ошибки 404 происходили от адресов, угаданных по названиям проектов, а не пройденных по ссылкам с сайта, а 404 на угаданном адресе не является доказательством отсутствия страницы.

Числа этажей в таблице выше проверку проходят: страницы Prime публикуют семь и девять этажей, а сайт Premium Residence — двенадцать. Наш гид по Prime Residences теперь полностью приводит опубликованные цифры обоих корпусов.

Источники

• Официальный мастер-план Sea Breeze, seabreeze.az/en/map - перечисляет Prime Residence 1, Prime Residence 2 и Premium Residence как три отдельных проекта. Прочитано 23 октября 2026 года.
• premiumresidence.az - собственный сайт проекта: 12 этажей, 57 700 м², типы квартир, адрес улица Тебриз 26. Прочитано 23 октября 2026 года.
• Страница проекта на Korter.az - 4 корпуса, 922 квартиры, 12 этажей, площади и цены предложения, заявленные актуальными на 30 апреля 2026 года, ближайшая сдача 2 кв. 2029, один корпус строится. Прочитано 23 октября 2026 года.
• Новостное сообщение Sea Breeze, 9 июля 2024 года - Prime Residence: шесть корпусов, первая береговая линия, два бассейна, парковка, детская площадка.

Не подтверждено: структура квартир, количество квартир в каждом корпусе и является ли какой-либо из двенадцати этажей нежилым. Основной сайт курорта стоит за ботовым фильтром, который блокирует прямое чтение его страниц проектов.