От 100 000 до 200 000 $ в Sea Breeze: шестнадцать дверей, две из них готовы

От 100 000 до 200 000 $ — это диапазон, в котором иностранные покупатели в Sea Breeze покупают на самом деле. Шестнадцать проектов ставят свою входную цену в эту полосу, и два из них достроены и сданы.

Вчера эта страница говорила о четырёх проектах, все на этапе строительства, и о том, что самая дешёвая готовая квартира на курорте стоит 204 000 $. Все три утверждения были неверны, исправление — внизу. Коротко: Park Residences 2 сдан, под ключ с мебелью и техникой, и входит с 170 000 $.

Две, в которых можно постоять

	Park Residences 2	The Grand
От	170 000 $	195 000 $
За м²	2 600 $	3 400 $
Квартир	1 260	227
Площадь	56-160 м²	40-500 м²
Этажей	7	6
Статус	сдан	сдан
Отделка	под ключ, мебель и техника	под ключ, мебель и техника
Береговая линия	третья	первая

Оба идут под ключ, и в этой полосе это редкость: десять из четырнадцати остальных проектов продаются без отделки. Поэтому сравнение не 170 000 против 116 000 $ — самого дешёвого входа на этапе строительства. Оно такое: 170 000 $ с мебелью и стоящее против 116 000 $ в бетоне, в декабре 2028 года.

Park Residences 2 ещё и впятеро больше второго — 1 260 квартир, — и это важно по другой причине: у сданного комплекса на 1 260 юнитов есть история эксплуатационных платежей, запись о заполняемости и вторичный рынок. Этого этап строительства не даёт ни за какие деньги, а проверить всё это можно до подписания.

Вся полоса, со страниц самого застройщика

Прочитаны 25 и 26 октября 2026 года. По возрастанию входной цены.

Проект	От	За м²	Сдача	Отделка
Whitestone Beach	102 000	2 500	декабрь 2027	без отделки
Arabian Ranches	115 000	2 200	декабрь 2028	с отделкой
Prime Residence 2	116 000	2 350	февраль 2029	без отделки
Sky Park	116 000	1 950	декабрь 2028	без отделки
Paradise	121 000	2 450	февраль 2029	без отделки
Harbour Residence	133 100	2 700	март 2028	без отделки
Blue Waters	136 000	2 050	декабрь 2029	без отделки
Monaco Residence	139 000	2 000	декабрь 2029	без отделки
Palazzo Del Mare	139 000	не публикуется	январь 2027	без отделки
Panorama by Elie Saab	156 734	3 150	май 2030	с отделкой
Park Residences 3	162 000	1 700	декабрь 2026	без отделки
Park Residences 2	170 000	2 600	сдан	под ключ
Palm Beach	185 000	2 800	декабрь 2027	с отделкой
Brabus Island Baku	187 000	2 300	май 2031	с отделкой
Prime Residence 3	194 000	2 000	декабрь 2027	без отделки
The Grand	195 000	3 400	сдан	под ключ

Ещё семь проектов начинаются ниже полосы и дотягиваются до неё — Park Lane с 75 000, Premium Residence и YES с 82 000, Lighthouse 2 с 86 000, Reportage Heights с 90 300, Malibu Residence с 97 000 и Park Residences 4 с 99 000, — и все они разобраны в нашем гиде до 100 000 $.

Две даты, которые стоит обвести

Park Residences 3 сдаётся в декабре 2026 года. Это ближайшая сдача из всего, что строится на курорте, и при 1 700 $/м² это же самый дешёвый метр в полосе — на 250 $. 1 620 квартир, 57-158 м², девять этажей, бетон, от 162 000 до 300 000 $.

Дом за два месяца до сдачи — это другой риск, чем дом за пять лет до неё, и это единственное место в полосе, где ожидание измеряется неделями. Чего это не означает, так это что ключи выдадут в декабре: опубликованная дата сдачи есть цель, и просить надо график передачи, а не год завершения.

На другом конце Brabus Island сдаётся в мае 2031 года — через четыре с половиной года. На таком горизонте вопрос перестаёт быть про квартиру и становится про застройщика, и для этого есть наша оценочная карта исполнения.

Цена за метр — колонка, которую надо читать

Курорт публикует метровый минимум почти для каждого проекта, и чтение его против входной цены — то место, где полоса перестаёт быть списком чисел.

Самый дешёвый метр в полосе у Park Residences 3 — 1 700 $. Самый дорогой у The Grand — 3 400 $, ровно вдвое. Это реальные цены на реальные квартиры в одном курорте, а разница — это готовое-и-с-мебелью против бетона-через-два-месяца.

А дальше ловушка, в которую здесь попадают три строки. 116 000 $ у Sky Park — почти самый дешёвый вход в полосе, а его метр стоит 1 950 $, второй по дешевизне — потому что его маленький юнит 52 м², тогда как другие начинаются с 37-44. Вы платите больше в сумме за больше квартиры, а не за худший тариф. Prime Residence 3 — наоборот: вход 194 000 $ при 2 000 $/м² и минимуме 42 м², то есть его входной юнит — не тот, что на 42 м². Цена «от» и площадь «от» не обязаны описывать одну квартиру, и здесь обычно не описывают.

Против города наше сравнение цены за метр даёт медиану новостроек Баку 2 812,5 манатов за метр, примерно 1 650 $. Вся полоса идёт выше городской медианы за метр — примерно от 1,03 раза у Park Residences 3 до 2,1 раза у The Grand.

Разрыв в 136 200 $

Sea Breeze публикует входные цены на страницах своих проектов. Публикует их и Sea Breeze Partners, которая называет себя официальным партнёром по продажам. На трёх из пяти проектов, которые удалось сравнить, они расходятся, а на одном — колоссально.

Проект	Официальный сайт	Партнёр по продажам	Разрыв
Sky Park	116 000	116 030	30
White Residences	210 000	209 700	300
Blue Waters	136 000	126 910	9 090
Caspian Dream Liner	608 000	591 000	17 000
Polo Residences	296 000	159 800	136 200

Партнёр занижает Polo Residences на 46% от цифры застройщика. Два из пяти совпадают с точностью до 300 $, что показывает: оба способны читать один и тот же прайс, — значит, цифра по Polo не соглашение об округлении, а другое число про тот же дом.

Мы не можем сказать, кто прав. Цена партнёра может быть устаревшей, может относиться к конкретному юниту, может описывать более ранний этап. Сказать можно другое: страница самого застройщика — источник более высокого уровня, а расхождение в 136 200 $ не из тех деталей, которые узнают на подписании. Спросите обоих письменно и спросите, к какому юниту относится каждая цифра.

Отделка — переменная, которую никто не оценивает

Десять из шестнадцати проектов полосы продаются без отделки. Четыре идут с отделкой, а два сданных — под ключ с мебелью и техникой.

Собственная проектная сводка партнёра даёт разрыв на уровне проекта: «от 74 000 $ бетон» против «86 855 $ под ключ» — 12 855 $, или 17%. Сданный фонд застройщика указывает туда же: Park Residences 5 — 1 950 $/м² без отделки, а Marina Village — 2 150 $/м² с ней.

Конкретно: Sky Park за 116 000 $ в бетоне и Park Residences 2 за 170 000 $ под ключ с мебелью отличаются не на 54 000 $ в том, чем вы в итоге владеете. Они отличаются на 54 000 минус отделка, минус бюджет на мебель, минус два года ожидания — и ни одну из этих трёх цифр для конкретного юнита никто не публикует.

Между чем вы выбираете на самом деле

Готовое и с мебелью: Park Residences 2, 170 000 $. Третья линия, 1 260 юнитов, под ключ. Единственное в полосе с историей, которую можно проверить.

Самое короткое ожидание на этапе строительства: Park Residences 3, декабрь 2026, от 162 000 $ по самому дешёвому метру в полосе. Бетон, так что закладывайте отделку.

Самый дешёвый вход: Whitestone Beach за 102 000 $, декабрь 2027, бетон, 2 500 $/м² — высокий метровый тариф на маленьком юните.

Больше всего квартиры на доллар: Sky Park за 116 000 $ при минимуме 52 м² и 1 950 $/м², декабрь 2028.

Бренд: Brabus Island, 187 000 $, май 2031. Отделка включена и самое долгое ожидание — на год. Бренд здесь продукт, а время — его цена.

Пять вопросов в отдел продаж

1. К какому дому, этажу и площади относится ваша цена «от»? Метровый минимум и минимальная площадь почти никогда не описывают один юнит.
2. Это с отделкой или без, и сколько стоит отделка для того юнита, который вы называете?
3. Почему ваша цифра отличается от seabreeze.az? По Polo Residences это 136 200 $.
4. Какая дата сдачи в договоре и что происходит с выплаченной рассрочкой, если она сдвинется? По Park Residences 3 просите график передачи, а не год.
5. По двум сданным домам: каков эксплуатационный платёж и что с ним было после сдачи? Эта история и есть всё преимущество покупки готового.

Наш перечень проектов перечисляет всё, что есть на официальном генплане курорта, включая проекты, которые не публикуют цену вовсе.

Исправление, 26 октября 2026 года

Версия этой страницы, опубликованная 25 октября, говорила, что в полосе четыре проекта, что каждый из них строится, и что самая дешёвая готовая квартира на курорте стоит 204 000 $. В полосе шестнадцать, два из них сданы, а самая дешёвая готовая квартира стоит 170 000 $.

Причина моя, и это был сбой метода, а не опечатка. Та версия строилась на одиннадцати официальных страницах проектов — это всё, что я нашёл, — потому что я угадывал адреса проектов и считал 404 на догадку доказательством того, что страницы не существует. Обход по ссылкам, которые даёт сам каталог, нашёл 45 страниц на 40 проектов. В недостающих 29 и были Park Residences 2, The Grand, Whitestone Beach, Paradise, Harbour Residence и остальная часть этой таблицы.

Источники

• Официальные страницы проектов Sea Breeze, seabreeze.az/en/real-estate/<проект>, все прочитаны 25 и 26 октября 2026 года — число квартир, площади, этажность, даты сдачи, статус строительства, отделка, цена от и до, метровые минимумы для всех 40 проектов каталога. Собраны в файле .claude/seo/data/seabreeze-official-2026-10-25.csv.
• Sea Breeze Partners, sea-breeze.gellart.estate, официальный партнёр по продажам по собственному описанию, прочитано 25 октября 2026 года — проектная сводка по бетону и под ключ и цены домов, дающие разрывы выше.
• Медиана новостроек Баку 2 812,5 манатов за метр: Палата оценщиков, июль 2026 года, через наш обзор цен по районам.

Не проверено: к какому юниту относится каждая цена «от», сколько стоит отделка в любом из домов, эксплуатационные платежи где-либо и почему партнёр и застройщик расходятся. Palazzo Del Mare не публикует метровую цифру, и она оставлена пустой, а не рассчитана. Декабрь 2026 у Park Residences 3 — опубликованная застройщиком цель, а не подтверждение передачи.