Manatın sabitliyi: investorun bilməli olduqları

Bu, Bakıda daşınmaz əmlak marketinqinin demək olar ki, heç vaxt toxunmadığı ən vacib mövzudur. Azərbaycanda obyekt alan xarici investor praktikada iki şey alır: aktiv və Azərbaycan valyutasında mövqe. Valyuta zəifləyirsə, obyektin qiyməti artsa belə gəlirlilik aşınır. Bu mexanizmi anlamaq istənilən qiymət müqayisəsindən vacibdir.

Mexanizm necə işləyir

Tutaq ki, manatla ildə 8% gətirən obyekt aldınız və onun qiyməti 5% artdı. Manat ifadəsində əla ildir. Lakin həmin il manat dollara qarşı 15% zəiflədisə, sərt valyutada gəlirliliyiniz mənfidir.

Bu, nəzəri ssenari deyil. 2015-ci ildə Bakıdakı xarici investorlarla məhz bu baş verdi.

2015-ci ildə nə oldu

Dünya neft qiymətlərinin kəskin düşməsi enerji gəlirlərindən xeyli asılı olan Azərbaycan iqtisadiyyatına ağır zərbə vurdu. İllərlə manatı dollara qarşı sabit səviyyədə saxlayan Mərkəzi Bank onu daha müdafiə edə bilmədi.

Nəticə əhəmiyyətli devalvasiya oldu. Manatla əmlak qiymətləri çökmədi, lakin dollarla aktivlərin dəyəri dramatik düşdü. Əvvəlki illərdə alan investor qoyuluşunun bazara görə deyil, valyutaya görə dəyərsizləşdiyini gördü.

O vaxtdan nə dəyişib

Həmin şokdan sonra Azərbaycanın pul-kredit siyasəti bir neçə istiqamətdə dəyişib.

İdarə olunan məzənnə rejimi — Mərkəzi Bank sabitliyi qorumaq məqsədilə manatın dollara qarşı məzənnəsini nisbətən sıx idarə edir.

Mühüm valyuta ehtiyatları — illərlə enerji ixracı gəlirləri ehtiyatların və suveren fond aktivlərinin toplanmasına imkan verib; bunlar valyutanı müdafiə üçün yastıq rolunu oynayır.

İqtisadi diversifikasiya — qeyri-neft sektoru ÜDM-in təxminən dörddə üçünə və büdcə gəlirlərinin yarıdan çoxuna çatıb, bu isə neft qiymətlərinin dalğalanmasından asılılığı azaldır.

Nisbətən aşağı inflyasiya — regionun digər inkişaf edən bazarları ilə müqayisədə Azərbaycanda inflyasiya mülayimdir.

Digər bazarlarla müqayisədə nisbi üstünlük

Regional müqayisədə manat nisbətən yaxşı görünür.

Türk lirəsi son onillikdə ikirəqəmli, bəzən daha yüksək inflyasiya fonunda dollara qarşı dəyərinin böyük hissəsini itirib. Gürcü larisi, erməni dramı, Qazaxıstan tengəsi və özbək somu — hamısı əhəmiyyətli dalğalanma yaşayıb.

Bu, Azərbaycan bazarının regional alternativlər qarşısında real üstünlüyüdür və Bakının İstanbul və ya Tbilisi ilə müqayisəsinin qiymətlə bitmədiyinin əsas səbəblərindəndir. Bunu Bakı və İstanbul və Bakı, Tbilisi və Batumi materiallarında genişləndirmişik.

Qalan risklər

İdarə olunan sabitlik zəmanətli sabitlik deyil və nəyin hələ də baş verə biləcəyini aydın bilmək lazımdır.

Enerji gəlirlərindən asılılıq — ÜDM-də diversifikasiyaya baxmayaraq, ixrac və büdcə gəlirləri hələ də əhəmiyyətli dərəcədə neft və qaza söykənir. Enerji qiymətlərinin uzunmüddətli düşməsi ehtiyatlara və valyutaya təzyiq yaradar.

İdarə olunan rejim sərbəst rejim deyil — Mərkəzi Bank məzənnəni müdafiə edəndə təzyiq qırılma nöqtəsinə qədər toplanır. İdarə olunan rejimdə devalvasiya adətən tədrici yox, qəfil və kəskin olur.

Regional risk — ciddi geosiyasi şok kapital axınlarına və valyutaya təsir edə bilər.

İnvestor bununla necə başa çıxa bilər

Xarici əmlak investisiyasında valyuta riskini tamamilə aradan qaldırmaq mümkün deyil, lakin bir neçə praktiki yanaşma var.

Həmişə öz valyutanızda hesablayın — gəlirliliyi, qiyməti və proqnozu manatla deyil, yaşadığınız valyutada ifadə edin. Bu, mənzərəni tamamilə dəyişir.

Məzənnə tarixçəsini araşdırın — almazdan əvvəl son bir ilin deyil, son on ilin məzənnə qrafikinə baxın.

Məruzqalmanı məhdudlaşdırın — bu bazara portfelin devalvasiyanı uda biləcəyiniz müəyyən payını ayırın.

Zaman üfüqünü nəzərə alın — üfüq nə qədər uzundursa, devalvasiyadan sonra bərpa üçün bir o qədər çox vaxt var. Üç illik üfüqü olan investor on illikdən qat-qat çox məruz qalır.

Pulun çıxarılması qaydasını aydınlaşdırın — icarə gəlirlərini və satış gəlirini nə vaxt və necə konvertasiya edib köçürmək olar. Bunu xaricilər üçün Azərbaycanda bank hesabının açılması və bank sektorunun sabitliyi materiallarında genişləndirmişik.

Vacib qeydlər

Bu, nə maliyyə, nə də valyuta məsləhətidir. Məzənnələr çoxsaylı proqnozlaşdırılmaz dəyişənlərdən asılıdır və heç bir təhlil onları qabaqcadan deyə bilməz.

Bundan başqa, pul-kredit siyasəti dəyişir. İllərlə saxlanılan məzənnə rejimi siyasi qərarla, bəzən qısa müddətdə dəyişdirilə bilər.

Nəticə

Azərbaycan manatı nisbətən sıx idarə olunur, mühüm valyuta ehtiyatlarına və şaxələnmiş iqtisadiyyata söykənir. Regional müqayisədə bu, nisbətən yaxşı sabitlik profilidir. Bununla belə, əhəmiyyətli devalvasiya artıq 2015-ci ildə baş verib və ölkənin enerji gəlirlərindən asılılığı qalır. Xarici əmlak investoru üçün valyuta riski bu bazarın mərkəzi riskidir — qiymət riskindən də çox — və hər gəlirlilik hesablamasına açıq şəkildə daxil edilməlidir.

Əlaqəli məqalələr

• Bakıda əmlak qiymətlərinin tarixi 2015-2026
• Xarici investorlar üçün Azərbaycanın bank sektorunun sabitliyi
• Azərbaycanın 2026-2027 ÜDM artım proqnozu
• Xarici əmlak bazarlarını düzgün necə müqayisə etməli
• Bakıda valyuta və xərc üstünlüyü