Bakı əslində harada borc alır: rayonlar üzrə ipoteka tələbi

30 iyun 2026 tarixinə Azərbaycan İpoteka və Kredit Zəmanət Fondunun portfelində ölkə üzrə 59 082 ipoteka krediti var idi, onlardan 45 607-si, yəni 77,2%-i Bakıdadır. Bakının daxilində bölgü marketinqin göstərdiyi yerdə deyil: Xətai rayonunda 10 063 kredit, dəniz kənarı Səbail rayonunda isə 1 490 kredit. Bu, ən çox borc alan rayonla şəhərin ən bahalı ünvanı arasında 6,8 dəfə fərqdir.

Bu rəqəmləri Fondun dərc etdiyi infoqrafikalardan özümüz çıxarıb çarpaz yoxlamışıq. Metodologiya və məhdudiyyətlər səhifənin sonundadır.

Bakı şəhərində inzibati rayonlar üzrə ipoteka kreditləri

Rayon	Kredit sayı	Bakıdakı payı
Xətai	10 063	22,1%
Yasamal	8 880	19,5%
Binəqədi	5 851	12,8%
Suraxanı	5 256	11,5%
Nizami	3 456	7,6%
Nəsimi	3 428	7,5%
Nərimanov	3 264	7,2%
Sabunçu	2 034	4,5%
Səbail	1 490	3,3%
Qaradağ	947	2,1%
Xəzər	889	1,9%
Pirallahı	49	0,1%
Bakı üzrə cəmi	45 607	100%

Xətai-Səbail fərqi əslində nə deyir

İki rayon, 22,1%-ə qarşı 3,3%. Aşkar oxunuş - Xətainin daha populyar olması - düzgün deyil. Burada ölçülən kreditlə maliyyələşən tələbdir, və kreditlə maliyyələşən tələb hər yerdə orta bazar hadisəsidir. Səbailin alıcısı azdır deyil - ipotekaya ehtiyacı olan alıcısı azdır. Dəniz xətti əsasən nağd bazardır, orta bazar rayonları isə bank sisteminin real olaraq ev təsərrüfatlarını maliyyələşdirdiyi yerdir.

İnvestor üçün bu iki şeyi yeni işığa salır. Birincisi, Xətai və Yasamalda təkrar satış likvidliyi Səbaila az toxunan maliyyələşmə kanalı ilə dəstəklənir - bütün Bakı ipotekalarının 41,6%-i yalnız bu iki rayonda yerləşir. İkincisi, kvadratmetr qiymət cədvəli məhz bu fərqi hamarlayır: iki rayon oxşar qiymət göstərə, arxasındakı alıcı mexanikası isə tamam fərqli ola bilər.

Alıcılar real olaraq nə qədər ilkin ödəniş edir

Bu, hər giriş səviyyəli bələdçinin təxminlə cavablandırdığı sualdır. Fond bütün 59 082 kredit üzrə faktiki LTV bölgüsünü dərc edir:

LTV aralığı	Kredit sayı	Pay	Nəzərdə tutulan ilkin ödəniş
0-50%	5 398	9,1%	50%+
51-60%	6 190	10,5%	40-49%
61-70%	17 670	29,9%	30-39%
71-80%	17 287	29,3%	20-29%
81-90%	12 537	21,2%	10-19%

Borcalanların 78,8%-i 20% və ya daha çox ilkin ödəniş edir. Kreditlərin yalnız 21,2%-i 80% LTV-ni keçir. Tipik borcalan 61-80% aralığındadır - yəni 20-39% ilkin ödəniş.

Bazar əslində nəyi maliyyələşdirir: 41-80 m²

Sahə	Kredit sayı	Pay
41 m²-dən az	3 438	5,8%
41-60 m²	18 771	31,8%
61-80 m²	17 632	29,8%
81-100 m²	9 290	15,7%
101-120 m²	4 361	7,4%
120 m²-dən çox	5 590	9,5%

İpoteka ilə alınan əmlakın 61,6%-i 41-80 m² arasındadır. 100 m²-dən böyük hər şey portfelin 16,8%-idir. Özünüz üçün deyil, təkrar satış üçün alırsınızsa, bu bölgü gələcək alıcı hovuzunuzun formasıdır - və 130 m² mənzil maliyyələşən bazarın altıda birinin diqqəti üçün yarışır.

Ödəmə qabiliyyəti: 42,9% gəlirinin 30%-dən çoxunu ödəyir

Annuitetin aylıq gəlirə nisbəti	Kredit sayı	Pay
0-10%	3 303	6,2%
11-20%	15 120	28,3%
21-30%	12 127	22,7%
31-40%	12 127	22,7%
41-50%	6 683	12,5%
51-60%	2 966	5,5%
61-70%	1 103	2,1%
70%-dən çox	52	0,1%

Borcalanların 42,9%-i aylıq gəlirinin 30%-dən çoxunu annuitetə ödəyir, 20,2%-i isə 40%-dən çoxunu. Bu, əmək haqqı artımı olmadan yerli tələbin qiymətləri daha nə qədər yuxarı qaldıra biləcəyinin məhdudiyyətidir, və qiymət trendi ilə yanaşı oxunmağa dəyər: Dövlət Statistika Komitəsinə görə 2026-cı ilin II rübündə birinci bazar illik 12,38%, ikinci bazar 8,58% artıb.

Əcnəbi alıcıya aid olan və olmayan hissə

Bu proqramlardan istifadə edə bilməzsiniz. Fondun güzəştli və standart ipoteka xətləri yerli borcalanlar üçündür; əcnəbi alıcı fərqli şərtlərlə özəl bank kreditinə yaxud nağd ödənişə baxır. Bunun necə göründüyünü ipoteka dərəcələri və kredit bazarı bələdçisində, sahiblik qaydalarını isə əcnəbi alıcılar üçün bələdçidə açmışıq.

Bəs onda bu məlumat sizə nə üçün lazımdır? Çünki bu, içinə girdiyiniz tələbin formasıdır. Rayon bölgüsü maliyyələşməsi olan ev təsərrüfatlarının harada cəmləşdiyini, sahə bölgüsü hansı məhsulun ən dərin təkrar satış hovuzuna sahib olduğunu, PTI bölgüsü isə yerli tələbin nə qədər ehtiyatı qaldığını göstərir. Bunların heç biri orta kvadratmetr qiymətində görünmür.

İkinci yarı: faktiki olaraq nə qədər sövdələşmə qeydə alınıb

İKZF kredit qalığını göstərir. Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti isə sövdələşmə axınını dərc edir — və 2025-ci ildə bu ikisi əks istiqamətlərdə hərəkət edib.

Mülkiyyət hüquqlarının dövlət qeydiyyatı, ölkə üzrə, 2025-ə qarşı 2024:

	2024	2025	dəyişiklik
Bütün qeydiyyatlar	378 495	364 136	−3,8%
o cümlədən ilkin	64 454	70 596	+9,5%
o cümlədən təkrar	314 041	293 540	−6,5%
Mənzillər, ilkin	24 994	27 690	+10,8%
Mənzillər, təkrar	60 944	65 198	+7,0%
Fərdi evlər və bağ evləri, ilkin	21 429	26 348	+23,0%
Fərdi evlər və bağ evləri, təkrar	41 577	45 340	+9,1%
Torpaq sahələri, ilkin	13 658	12 056	−11,7%
Torpaq sahələri, təkrar	202 925	174 539	−14,0%
İpoteka qeydiyyatı	73 809	63 836	−13,5%

Ümumi rəqəm yanıldır, əsas olan təfərrüatdır. Qeydiyyatlar bütövlükdə 3,8% azalıb və bu, soyuyan bazar kimi oxunur. Lakin bu, mənzil hekayəsi deyil. Yalnız torpağın təkrar qeydiyyatı 28 386 azalıb — 14 359 təşkil edən ümumi xalis azalmanın təxminən iki qatı, — torpaq isə bütün qeydiyyatların 48%-ini təşkil edir və buna görə yekunda üstünlük təşkil edir. Onu çıxarsanız, mənzil bazarı artıb: mənzillər hər iki qeydiyyat növü üzrə 8,1%, fərdi evlər daha çox.

Üzərində dayanmağa dəyən sətir ipotekadır. Mənzil sövdələşmələrinin 8,1% artdığı ildə ipoteka qeydiyyatı 13,5% azalıb. Daha çox mənzil sövdələşməsi, onlardan daha azı maliyyələşdirilmiş. Bu, yuxarıdakı rayon cədvəlinin şəhər səviyyəsində göstərdiyi eyni mənzərədir — kredit orta bazarda cəmləşir, bahalı rayonlar isə nağd işləyir — və ölkə səviyyəsində təkrarlanır.

Bir məhdudiyyət, açıq şəkildə: ipoteka qeydiyyatı yalnız mənzilləri deyil, bütün əmlak növlərini əhatə edir, buna görə "daha çox mənzil sövdələşməsi nağd olub" məqbul oxunuşdur, lakin bu məlumat onu təkbaşına sübut etmir. Sübut etdiyi şey sövdələşmə həcmi ilə kredit həcminin ayrılmasıdır.

Mənbə: Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti, emlak.gov.az/az/page/view/22, qeydiyyat statistikası, illik seriya, 11 oktyabr 2026-da yüklənib. Qranulyarlıq illik və ölkə üzrədir, əmlak növünə və ilkin/təkrar qeydiyyata görə bölünür. Aylıq seriya və Bakı rayonları üzrə bölgü yoxdur — yoxladıq, çünki daha faydalı məlumat dəsti bu olardı. Nəzərə alın ki, bu səhifənin digər yerlərindəki qiymət göstəriciləri 2026-cı ilin II rübünü 2025-ci ilin II rübü ilə müqayisə edir, buradakı həcmlər isə bütün 2025-ci ili 2024-cü illə; dövrlər qonşudur, eyni deyil və bir seriya kimi oxunmamalıdır.

Metodologiya və məhdudiyyətlər

• Mənbə: Azərbaycan İpoteka və Kredit Zəmanət Fondu, dərc olunmuş infoqrafikalar, mcgf.gov.az/az/infoqrafikler. Bütün seriyalar 30.06.2026 tarixinədir. 11 oktyabr 2026-da yüklənib təhlil edilib.
• Çarpaz yoxlama: rayon göstəriciləri cəmi 45 607 verir, bu da Fondun öz regional məlumat dəsti ilə müstəqil şəkildə üst-üstə düşür. 59 082 ölkə cəmi LTV, sahə və borcalan gəliri seriyalarında ardıcıl şəkildə təkrarlanır.
• Bilinən məhdudiyyət: PTI seriyasının cəmi 59 082 deyil, 53 481-dir, yəni təxminən 5 600 kredit üzrə PTI göstəricisi qeyd olunmayıb. Yuxarıdakı PTI faizləri qeyd olunmuş 53 481-in payıdır. Bunu düzəltməmişik və səbəbini bilmirik.
• Bilinən məhdudiyyət: Fondun portfel dəyəri seriyası "mln manat" kimi işarələnib, aralıq adları isə manatladır. Mənbədə bu vahid qeyri-müəyyən olduğu üçün onu təxmin etmək yerinə kənarda saxlamışıq.
• Əhatə: bunlar Fond kanalı ilə verilən kreditlərdir. Fonddan kənar özəl bank ipotekaları daxil deyil, yəni bu, bütün kredit bazarı deyil, güzəştli və zəmanətli bazarın böyük nümunəsidir.
• Qiymət trendi konteksti: Azərbaycan Dövlət Statistika Komitəsi, yaşayış əmlakı qiymət indeksləri, 007_1 seriyası, 2026-cı ilin II rübünə qədər məlumatlar.

Bu səhifə məlumat xarakterlidir və investisiya, vergi yaxud hüquq məsləhəti deyil. Rəqəmlər yuxarıda göstərilən ölçmə tarixlərinə doğrudur.