Britaniyalı alıcılar üçün Azərbaycan daşınmaz əmlak bələdçisi

Britaniyalıların Azərbaycana marağı yeni fenomen deyil. BP şirkəti 1990-cı illərdən bəri ölkədə fəaliyyət göstərir, Azəri-Çıraq-Günəşli neft yataqlarının və Bakı-Tbilisi-Ceyhan neft kəmərinin əsas operatorlarından biridir və Azərbaycan iqtisadiyyatının ən böyük xarici investorlarından biri olaraq qalır. Bu uzunmüddətli sənaye əlaqəsi dərin iz buraxıb: Bakıda daimi britaniya biznes icması, Böyük Britaniya ilə bağlı neft xidmətləri və peşəkar şirkətlər şəbəkəsi, həmçinin otuz ildən artıq müddətdə formalaşmış ekspat infrastrukturu. Bakıda əmlak almağı düşünən britaniyalı alıcı üçün bunun praktiki əhəmiyyəti var - artıq mövcud olan icma, tanış xidmət təminatçıları və regionun digər inkişaf edən bazarlarında az rast gəlinən dərəcədə britaniya normalarını mənimsəmiş biznes mədəniyyəti.

Dil baryeri niyə gözlənildiyindən kiçikdir

İngilis dili Bakının beynəlxalq biznes, enerji, bank və qonaqpərvərlik sektorlarında geniş istifadə olunur - bu, qismən BP-nin mövcudluğunun, qismən də Azərbaycanın 2000-ci illərin neft bumundan sonra iqtisadiyyatını beynəlmiləlləşdirmək istiqamətindəki öz səylərinin nəticəsidir. Bu o demək deyil ki, əmlak alışının bütün mərhələləri ingilis dilində keçir - müqavilələr, notarial aktlar və dövlət daşınmaz əmlak reyestrinə qeydiyyat Azərbaycan dilində aparılır. Lakin əmlak agentləri, xarici alıcılara yönəlmiş tikinti şirkətləri və getdikcə beynəlxalq müştərilərlə işləyən hüquq firmalarındakı vəkillər ingilis dilində rahat işləyə bilirlər. Bu, ingilisdilli vasitəçi təbəqəsi ümumiyyətlə mövcud olmayan bazarlarla müqayisədə britaniyalı alıcının qarşılaşdığı praktiki çətinliyi tamamilə aradan qaldırmasa da, azaldır.

Qiymət müqayisəsi: Bakı və Britaniya bazarı

Britaniya və Bakı arasındakı giriş qiymətləri fərqi britaniyalı alıcıların diqqətini ən çox çəkən detaldır. Böyük Britaniyada orta ev qiyməti bir neçə yüz min funt sterlinq diapazonundadır, London qiymətləri isə xeyli yüksəkdir - mərkəzi rayonlarda kvadratmetr üzrə ölkə orta göstəricisindən bəzən bir neçə dəfə artıq. Bakı isə əksinə, White City və ya Badamdar kimi mərkəzi və nüfuzlu rayonlarda yeni tikili mənzilləri London qiymətinin kiçik bir hissəsinə təklif edir, daha təvazökar rayonlarda isə qiymətlər daha da aşağıdır. Bu, dəqiq bir göstərici deyil, ümumi və illüstrativ müqayisədir - real qiymətlər binadan binaya, tikintiçidən tikintiçiyə və bitirmə keyfiyyətindən asılı olaraq xeyli fərqlənir - lakin miqyas fərqi realdır və britaniyalıların bazara marağının əsas hərəkətverici qüvvəsidir.

Ümumi hüquq (Common Law) vərdişləri kontinental hüquq sistemi ilə üz-üzə

Bu bölmə ən çox diqqət tələb edir, çünki məhz burada britaniyalı alıcılar prosesi ən çox səhv qiymətləndirirlər. İngiltərə və Uels ümumi hüquq (common law) sistemi ilə işləyir: mülkiyyət hüququ adətən torpaq reyestri vasitəsilə, solisitorun apardığı yoxlamalara (searches) əsaslanaraq təsdiqlənir, presedent müqavilənin təfsirini formalaşdırır, alqı-satqı isə müqavilələrin mübadiləsi (exchange of contracts) və ardından yekunlaşma (completion) yolu ilə başa çatır, çox vaxt yazışma yolu ilə həyata keçirilir.

Azərbaycan, kontinental Avropanın və postsovet məkanının əksəriyyəti kimi, presedent hüququna deyil, kodlaşdırılmış qanunvericiliyə əsaslanan mülki (kontinental) hüquq sistemi ilə fəaliyyət göstərir. Bundan bir neçə praktiki nəticə çıxır ki, britaniyalı alıcı hər hansı bir şeyi imzalamazdan əvvəl bunları anlamalıdır:

Notariat mərkəzi rola malikdir, könüllü seçim deyil. Ümumi hüquq yurisdiksiyalarında solisitorun məktubu və ya təsdiqlənmiş imza çox vaxt kifayət edir. Azərbaycanda alqı-satqı müqaviləsi notarius qarşısında bağlanır, o, tərəflərin şəxsiyyətini yoxlayır, satıcının mülkiyyət hüququnu təsdiqləyir və əməliyyatı rəsmi şəkildə təsdiq edir. Notariusun rolu şəxsi məsləhətçidən daha çox dövlət vəzifəli şəxsinə yaxındır.
Hüquqların dövlət qeydiyyatı əsas hüquqi hadisədir. Mülkiyyət hüququ müqavilənin imzalanması ilə deyil, Dövlət Daşınmaz Əmlak Reyestrində qeydiyyatla keçir. Qeydiyyat tamamlanana qədər alıcının marağı üçüncü şəxslərə qarşı tam qorunmur.
Müqavilələr presedentə deyil, qanuna əsaslanır. Azərbaycan Mülki Məcəlləsinin müddəaları britaniyalı vəkilin fərdi müqavilədə maddə-maddə razılaşdırılmış görməyə öyrəşdiyi məsələlərin çoxunu tənzimləyir. Bu, adətən müqavilələri daha qısa və standartlaşdırılmış edir, lakin eyni zamanda britaniyalı alıcının istəyə biləcəyi qeyri-standart şərtlərin - mərhələli yekunlaşma şərtləri, xüsusi zəmanətlər - ingilis müqaviləsindəki kimi sərbəst danışıqlar predmeti hesab etmək əvəzinə, yerli qanunvericiliyin faktiki olaraq nəyə icazə verdiyi ilə yoxlanılmalı olduğunu göstərir.
Britaniya üslublu mülkiyyət sığortasının (title insurance) birbaşa analoqu geniş istifadədə mövcud deyil, ona görə də əvvəlcədən hüquqi yoxlama (due diligence) mülkiyyət sığortasının adi bir təminat olduğu britaniya əməliyyatına nisbətən mütənasib olaraq daha böyük çəkiyə malikdir.

Xüsusilə xarici alıcılarla işləyən ikidilli yerli vəkillə işləmək bu fərqlərə standart və ağlabatan cavabdır, və Bakıda təcrübəli britaniyalı alıcıların əksəriyyəti artıq bunu tətbiq edir.

Bu alıcı seqmenti nələrə üstünlük verir

Bakı bazarında fəal olan britaniyalı alıcılar, öz yetkin və ciddi tənzimlənən daxili bazarlarından gələn ehtiyatlılıqla, kifayət qədər sabit amillər toplusuna üstünlük verirlər: mübahisə və ya həll olunmamış iddialardan azad, yoxlanıla bilən təmiz mülkiyyət hüququ; tikinti keyfiyyəti və tikintiçinin nüfuzu, çünki tikinti standartları layihədən layihəyə xeyli fərqlənir; spekulyativ qiymət artımı deyil, real icarə gəliri potensialı; və Bakının Xəzər dənizi sahilindəki mövqeyini və Londondan nisbətən qısa uçuş müddətini nəzərə alaraq, həyat tərzi və sahil cəlbediciliyi. Qiymətə həssaslıq realdır, lakin bu inam amillərinə nisbətən ikinci dərəcəlidir - mülkiyyət hüququnu və tikintiçinin tarixçəsini yoxlamış britaniyalı alıcı adətən daha ucuz, lakin az şəffaf alternativdən daha yüksək qiymət ödəməyə hazırdır.

Vergi və hesabatlılıq məsələləri

Britaniyanın vergi rezidentləri adətən xaricdəki əmlakı və ondan əldə olunan icarə gəlirini HMRC-yə bəyan etməli olurlar, Böyük Britaniyanın ikiqat vergitutmanın aradan qaldırılması sazişləri şəbəkəsi - Azərbaycanla saziş də daxil olmaqla - eyni gəlirin iki dəfə vergiyə cəlb edilməsinin qarşısını almaq üçün nəzərdə tutulub, baxmayaraq ki, konkret mexanizm fərdi vəziyyətdən, rezidentlik statusundan və əmlakın necə saxlanmasından asılıdır. Bu, dəyişən və şəxsi vəziyyətdən çox asılı olan bir sahədir, ona görə də bu bölmə mövcud vergi qanunvericiliyinin bəyanı kimi deyil, xarici əmlak üzrə ixtisaslaşmış britaniya vergi məsləhətçisinə veriləcək sualların başlanğıc nöqtəsi kimi qəbul edilməlidir.

Bu məqalədəki məlumat ümumi xarakter daşıyır və hüquqi və ya vergi məsləhəti hesab edilmir. Hər hansı əməliyyata girməzdən əvvəl Azərbaycan daşınmaz əmlak hüququ üzrə ixtisaslaşmış vəkillə və britaniya vergi məsləhətçisi ilə məsləhətləşin.