Harbour Residence à Sea Breeze : le seul prix de brochure qui survit à sa propre arithmétique

Nous avons consacré plusieurs de ces guides à montrer que le prix au mètre carré figurant sur une page projet de Sea Breeze n'est pas un plancher. Dans 31 des 33 programmes qui publient assez de chiffres pour le vérifier, le prix annoncé est inférieur à ce que donne l'appartement le moins cher du programme lui-même - parfois de 60 %.

Harbour Residence est le programme où ce test passe presque. La page annonce à partir de 2 700 $ le mètre carré et à partir de 133 100 $, pour un plus petit appartement de 48 m². Divisez : 2 773 $ le mètre carré. L'écart est de 2,6 %, contre une médiane de 26,5 % dans le catalogue, et c'est le troisième plus étroit des trente-trois.

Ce que publie le promoteur

Donnée	Chiffre publié
Appartements	624
Plage de surfaces	48-215 m²
Étages	9
Livraison	mars 2028
Statut	en construction
Finitions	sans finitions
Prix	133 100 $ - 753 550 $
Prix annoncé	à partir de 2 700 $/m²
Emprise	2,7 ha
Situation	premier front de mer

Chaque chiffre ci-dessus a été lu sur la page projet du promoteur lui-même, collectée le 25 octobre 2026 et conservée dans .claude/seo/data/seabreeze-official-2026-10-25.csv avec les 39 autres programmes.

Le prix annoncé survit à sa propre arithmétique

Le test tient en deux divisions sur les données que publie le promoteur, et il n'exige pas de savoir quel appartement est lequel. Le plus petit appartement fait 48 m² et rien n'est proposé en dessous de 133 100 $, donc le plus petit appartement coûte au moins 2 773 $/m². Le plus grand fait 215 m² et rien n'est proposé au-dessus de 753 550 $, donc le plus grand coûte au plus 3 505 $/m².

Les deux bornes se placent là où une annonce « à partir de 2 700 $ » devrait les mettre : le prix annoncé est juste en dessous du mètre le moins cher de l'immeuble, et le mètre monte à mesure que l'appartement grandit. C'est ce que ce champ est censé vouloir dire, et dans la plus grande partie de ce catalogue il ne le veut pas dire.

	Prix annoncé	L'appartement d'entrée ressort à	Écart
Lighthouse 2	2 100 $/m²	2 098 $/m²	0,1 %
Whitestone Beach	2 500 $/m²	2 488 $/m²	0,5 %
Harbour Residence	2 700 $/m²	2 773 $/m²	2,6 %
Woodville	2 720 $/m²	2 842 $/m²	4,3 %
Premium Residence	1 800 $/m²	1 907 $/m²	5,6 %
médiane du catalogue			26,5 %
Raffles et Swissôtel	3 200 $/m²	4 771 $/m²	49 %
Marina Village	2 150 $/m²	5 368 $/m²	60 %

Trente-trois des quarante programmes publient une plage de surfaces, une fourchette de prix et un prix annoncé. Harbour Residence est le troisième d'entre eux. Notre guide Raffles et Swissôtel fait passer le même test à un programme situé à l'autre bout du tableau, où aucun arrondi ne peut rendre compte de l'écart.

Où passent les 2,6 % restants

Divisez plutôt le prix d'entrée par le prix annoncé : 133 100 $ ÷ 2 700 $ = 49,30 m².

Le catalogue publie la surface minimale comme 48. Si le plus petit appartement fait réellement 49,3 m² et que la page l'arrondit à l'entier inférieur, le prix annoncé n'est pas approximativement juste - il est exactement juste, et tout l'écart de 2,6 % n'est qu'un artefact de l'arrondi du champ de surface.

Nous ne pouvons pas le confirmer et nous ne l'affirmerons pas. Le promoteur publie « 48 », pas « 49,3 », et une surface arrondie est une hypothèse qui colle, non un fait énoncé. Mais elle mérite d'être nommée, car elle change le sens de l'écart. Un écart de 2,6 % que l'arrondi explique entièrement est un objet différent d'un écart de 49 % qu'il ne peut pas expliquer, et un acheteur qui compare des pages projet devrait traiter les deux différemment. Demandez la surface exacte du lot le moins cher ; ce seul chiffre tranche.

Un prix d'entrée non arrondi est inhabituel ici

L'essentiel de ce catalogue affiche des milliers ronds. Harbour Residence non : 133 100 $ en bas et 753 550 $ en haut. Seuls trois autres programmes sur quarante publient un prix d'entrée qui n'est pas un multiple de mille - Panorama by Elie Saab, Park Residences 5 et Reportage Heights.

Un chiffre non arrondi signale d'ordinaire un nombre repris d'ailleurs - une grille de prix par lot, une conversion de devise, un tableau de surfaces multiplié par un prix - plutôt qu'un nombre choisi pour une brochure. Cela s'accorde avec ce que montre l'arithmétique ci-dessus, mais ne le prouve pas, et les trois autres programmes non arrondis ne partagent pas l'écart étroit de Harbour. Deux observations distinctes sur la même page, et non l'une qui expliquerait l'autre. Nous relevons les deux et ne prétendons pas que l'une cause l'autre.

Mars 2028, et la place dans la file du premier front de mer

Seize programmes occupent le premier front de mer. Cinq sont livrés. Harbour Residence est la sixième livraison encore à venir, après Palazzo del Mare en janvier 2027, Skyline en mai 2027 et les trois programmes attendus en décembre 2027.

Livraison sur le premier front de mer	Échéance	Finitions
Palazzo del Mare	janvier 2027	sans finitions
Skyline	mai 2027	avec finitions
Gardens Residences	décembre 2027	sans finitions
Palm Beach	décembre 2027	avec finitions
Prime Residence 3	décembre 2027	sans finitions
Harbour Residence	mars 2028	sans finitions
Arabian Ranches	décembre 2028	avec finitions

Cette position compte davantage qu'une date ne compte d'ordinaire dans ce complexe. L'estimation d'Emin Agalarov lui-même, en septembre 2026, place l'ensemble du plan-masse à sept ou huit ans de l'achèvement, et la fiche de l'architecte du plan-masse donne 2035. Une livraison en mars 2028 place l'acheteur dans environ sept années supplémentaires de chantier, les programmes de décembre 2028, décembre 2029 et mai 2030 montant encore autour de lui. Ce n'est pas caché, mais c'est rarement le chiffre de la brochure, et cela relève de tout calcul de rendement locatif ou de revente au début des années 2030. Notre liste maîtresse des quarante programmes porte chaque date de livraison publiée.

« Sans finitions » est un coût que le prix n'inclut pas

Harbour Residence se vend sans finitions. Sur le premier front de mer, cela le range avec cinq des seize : Palazzo del Mare, Gardens Residences, Prime Residence 3, Monaco Residence et lui-même. Cinq autres se vendent avec finitions, trois en clés en main avec mobilier et électroménager, et les trois derniers emploient leurs propres formules mixtes.

La conséquence pratique est que le prix d'entrée de 133 100 $ et les 2 773 $/m² qu'il implique ne sont pas comparables aux chiffres d'un programme avec finitions ou clés en main sans y ajouter le coût des finitions. Aucune des pages projet que nous avons lues ne publie de chiffre pour ce coût, et nous n'en avancerons pas non plus - un chiffre de finitions inventé pour un article est pire que pas de chiffre, parce qu'il ressemble à un fait.

Ce qu'un acheteur peut faire, c'est en faire une question contractuelle. Demandez un descriptif de finitions écrit et un devis, et demandez si l'entreprise du promoteur est la seule option. L'écart entre une coquille nue et un appartement fini est le plus gros poste non chiffré du prix d'entrée de chaque programme « sans finitions » de ce complexe, et c'est le seul chiffre qu'aucune des pages projet que nous avons lues ne publie. Notre guide Palazzo del Mare couvre la livraison la plus proche de ce type.

624 appartements sur 2,7 hectares

La densité est élevée même à l'échelle de ce complexe : 231 appartements à l'hectare, 6e rang sur les 36 programmes où le nombre d'appartements et l'emprise sont tous deux publiés.

Répartis sur 9 étages, 624 appartements font environ 69 par étage - mais ce chiffre suppose un seul bâtiment, et le catalogue ne dit jamais combien un programme en compte. Sur Lighthouse, le site du programme publie 16 bâtiments là où le catalogue publie un programme : tout chiffre par étage doit donc se lire ici comme une moyenne de programme, non comme un plateau. La densité vient du terrain, pas de la hauteur. Neuf étages, c'est bas pour ce catalogue ; 2,7 ha pour 624 appartements, ce n'est pas généreux.

La plage 48-215 m² représente une amplitude de 167 m², et elle est large : le plus grand appartement fait quatre fois et demie le plus petit. Un immeuble qui loge à la fois un lot de 48 m² et un lot de 215 m² mêle des profils d'acheteurs aux mêmes étages, et les charges communes, le nombre d'ascenseurs et le ratio de stationnement sont tous fixés par ce mélange. Aucun des trois n'est publié. Pour un programme dont l'arithmétique se résout aussi proprement mais dont la fourchette de prix est bien plus large, voyez notre guide Skyline.

Ce qui n'est pas publié, et ce qu'il faut demander

1. Quelle est la surface exacte de l'appartement le moins cher ? Si elle fait 49,3 m², les 2 700 $/m² annoncés sont exacts. La page dit 48.
2. Combien coûtent les finitions, et qui peut les réaliser ? Aucune des pages projet que nous avons lues n'en publie.
3. Quelles sont les charges au mètre carré ? Non publiées pour ce programme.
4. Quel est le ratio de stationnement ? 624 appartements sur 2,7 ha en font une vraie question.
5. La date de mars 2028 est-elle contractuelle, avec pénalité ? Une date de catalogue n'est pas une date de contrat.
6. Combien des 624 sont déjà vendus, et à quels prix ? La fourchette publiée est une fourchette d'offre.

Sources

• Page projet officielle Sea Breeze, harbour-residence-2, lue le 25 octobre 2026 - 624 appartements ; 48-215 m² ; 9 étages ; livraison mars 2028 ; statut en construction ; finitions « sans finitions » ; 133 100-753 550 $ ; à partir de 2 700 $/m² ; 2,7 ha ; premier front de mer. Rassemblée dans .claude/seo/data/seabreeze-official-2026-10-25.csv avec les 39 autres programmes.
• Le test du prix au mètre a été passé en code sur les 33 programmes du catalogue qui publient une plage de surfaces, une fourchette de prix et un prix annoncé, en n'utilisant que ces données publiées. Les deux divisions sont price_from ÷ area_min et price_to ÷ area_max. Le chiffre de 26,5 % est l'écart médian sur ces 33.
• Les rangs de densité et d'appartements par étage ont été calculés sur les 36 et 38 programmes respectivement où les deux champs nécessaires se lisent dans la même collecte.
• L'année d'achèvement 2035 provient de la fiche New London Architecture déposée par Scott Brownrigg, architecte du plan-masse, mise à jour le 24 novembre 2025 et lue le 28 octobre 2026. L'estimation de sept à huit ans est d'Emin Agalarov, citée par Report.az le 26 septembre 2026.

Non vérifié : la surface exacte de l'appartement le moins cher, qui trancherait si les 2 700 $/m² sont exacts ou approchés ; le coût des finitions, qu'aucune des pages projet que nous avons lues ne publie ; les charges ; le ratio de stationnement ; le nombre d'appartements vendus ; et si la livraison de mars 2028 a bougé depuis le 25 octobre 2026. Le site du complexe renvoie un 403 à nos outils, de sorte que rien ici n'en provient au-delà des pages projet déjà collectées à cette date. Nous n'avons vu ni plan, ni répartition des lots, ni grille de prix pour ce programme, et aucune annonce de courtier ne sert de source nulle part ci-dessus.