White Residences à Sea Breeze : le plus petit écart du catalogue

Huit des quarante programmes de Sea Breeze affichent un prix au mètre carré auquel aucun appartement de leur propre fourchette de prix publiée ne peut être acheté. White Residences est le huitième, et c'est lui qui s'en écarte le moins.

Son prix affiché dépasse le plafond de son plus grand appartement de 3,2 %. Sur Caspian Dream Liner, le même chiffre est de 214 %. Ces trois pour cent sont le nombre le plus instructif de ce guide, parce qu'ils sont assez petits pour vous dire ce que ce prix est réellement.

Trois virgule deux pour cent, et ce que cela exclut

Le test des bornes n'exige aucune hypothèse sur quel appartement est lequel. Rien ne peut coûter plus que le prix haut publié ni moins que le prix bas.

	Chiffre
Borne d'entrée - 210 000 ÷ 53 m²	3 962 $/m²
Prix affiché	3 200 $/m²
Borne de plafond - 806 000 ÷ 260 m²	3 100 $/m²
En dessous de la borne d'entrée de	19,2 %
Au-dessus de la borne de plafond de	3,2 %

Programme	Prix affiché au-dessus de sa propre borne de plafond
Caspian Dream Liner	214 %
Skyline	151 %
The Grand	97 %
Lighthouse 3	86 %
Park Residences 5	45 %
Private Villas	9 %
Palm Beach	8 %
White Residences	3 %

L'écart entre les deux bornes est de 1,28×, le plus étroit des huit. Un prix qui manque une borne de trois pour cent n'est ni une invention ni l'arrondi de quelque chose de lointain. C'est un prix réel pour un lot réel, situé à quelques dollars hors d'une fourchette assemblée à partir d'autres lots - et c'est exactement ce que montre l'arithmétique ci-dessous.

Le prix décrit un appartement de 66 m², pas de 53 m²

Divisez le prix d'entrée par le prix affiché et vous obtenez la surface de l'appartement sur lequel les deux chiffres s'accordent :

210 000 ÷ 3 200 $/m² = 65,6 m²

Le minimum publié est de 53 m². Un appartement de 53 m² à 3 200 coûterait 169 600 $, soit 40 400 en dessous du prix « à partir de » publié. Les deux chiffres publiés sont donc cohérents entre eux : ils décrivent simplement un appartement de 66 m². Le catalogue les imprime à côté de la surface d'un plus petit.

C'est le quatrième programme où cette division tombe au-dessus du minimum publié. Sur les trente-trois programmes publiant les trois champs, c'est le cas dans 31, avec une médiane de 1,43×. White Residences, à 1,24×, fait partie des cas les plus proches. Seuls Lighthouse 2 et Whitestone Beach ont un prix calculé sur leur plus petit lot réel - les deux mêmes programmes que le test des bornes isole, par un calcul entièrement distinct. Le détail est dans notre guide Lighthouse 3.

Donc price_from est le prix du lot le moins cher, area_min la surface du plus petit, et sur ce complexe ce ne sont généralement pas le même appartement.

Ce que publie le catalogue

Champ	Publié
Appartements	100
Fourchette de surfaces	53–260 m²
Étages	4
Statut	livré
Finitions	clés en main, avec mobilier et électroménager
Prix	210 000 – 806 000 $
Prix affiché	à partir de 3 200 $/m²
Emprise	0,8 ha, deuxième ligne

La page officielle ajoute trois choses absentes de la ligne du catalogue : un stationnement de surface et non souterrain, une piscine extérieure, et un café nommé Fusion Club. Elle ne donne ni nombre de places, ni surface bâtie totale, ni charges. Le chiffre de 60 piscines qui figure sur la même page appartient à la ville-complexe entière, non à ce bâtiment.

À 100 lots sur 0,8 hectare, la densité est de 125 à l'hectare, et l'emprise est la troisième plus petite ex æquo des trente-sept programmes qui en publient une, à égalité avec Palazzo del Verdi Rosa et derrière seulement Palazzo del Sol (0,5 ha) et Palazzo della Luna (0,7 ha).

« Clés en main » veut dire trois choses différentes ici, et une seule des trois est livrée

White Residences est l'un des huit programmes dont le catalogue décrit les finitions comme clés en main, avec mobilier et électroménager : cinq qui n'offrent rien d'autre, et trois qui l'inscrivent parmi plusieurs options. Les huit sont livrés. Cette formule exacte ne figure sur aucun programme encore en construction.

Programme	Lots	« Clés en main » est	Statut
Park Residences 2	1 260	la seule option	livré
Polo Residences	1 020	l'une des deux	livré
The Grand	227	la seule option	livré
Private Villas	135	l'une des trois	livré
White Residences	100	la seule option	livré
White Villas I	85	la seule option	livré
White Villas II	85	la seule option	livré
Villas	81	l'une des trois	livré

Du stock meublé se vend aussi sur plan ici, mais le catalogue le formule autrement. Caspian Dream Liner (226 lots, mai 2029) et Yes (936 lots, décembre 2029) se vendent en clés en main, entièrement meublés et équipés - et les deux sont en construction. Une troisième formule, clés en main avec mobilier de cuisine, est employée exactement une fois : Swissotel Raffles Residences, 458 résidences, décembre 2028, une cuisine et rien d'autre d'énoncé.

« Clés en main » n'est donc pas une spécification sur ce complexe, mais trois, et la seule attachée à des immeubles achevés est celle de cette page. Dix-neuf des quarante se vendent sans finitions et huit avec finitions. Notre guide White Villas traite du produit meublé le plus mûr d'ici, et The Grand du plus grand.

C'est un apart-hôtel, et il est réservable

White Residences se vend comme de l'immobilier et se loue à la nuit sur la plateforme de réservation de Sea Breeze, qui le décrit comme « un apart-hôtel confortable » et publie l'adresse : 2nd Seaside Street 54, localité de Nardaran, district de Sabunchu, Bakou. L'annonce cite l'accès à la plage, une piscine extérieure, un restaurant, un bar, une réception 24 h et un parking gratuit.

C'est le deuxième apart-hôtel confirmé des quarante, après The Grand, et cela signifie qu'un propriétaire y achète aussi une exploitation, pas seulement un logement. Ce qui rend le chiffre absent plus important, non moins : aucune source ne publie les charges, et dans un bâtiment doté d'une réception et d'un restaurant, c'est le nombre qui décide du coût de détention.

Le prix à la nuit de cette plateforme est inutilisable

La page de réservation affiche « à partir de 147 $ » la nuit. On est tenté de le mettre face au prix d'entrée de 210 000 et d'en tirer un rendement. Ne le faites pas, et voici pourquoi.

Nous avons récupéré l'index de la plateforme. Il liste quatre appartements Lighthouse - B1, B2, B3 et B4 - et chacun affiche à partir de 147 $ la nuit, le même chiffre que White Residences. Cinq biens différents, dans deux programmes différents, un seul nombre identique.

Un chiffre répété à l'identique sur cinq biens est un défaut de plateforme, pas un prix de bien. Tout rendement bâti dessus serait de l'arithmétique sur un espace réservé. Notre guide White Villas expose pourquoi un rendement sur ce complexe ne peut pas être calculé à partir des données publiées ; voici la preuve la plus nette que nous en avons trouvée.

Un produit dérivé utile : ces quatre entrées, B1 à B4, constituent un second système Sea Breeze confirmant la structure à quatre bâtiments que publie le site du programme.

Cent est un nombre rond, et le catalogue a déjà arrondi

Des quarante programmes, exactement deux publient un nombre de lots multiple de cinquante : Panorama by Elie Saab avec 550, et White Residences avec 100.

Le 550 de Panorama est déjà connu comme faux. Son entreprise de construction publie 580, son promoteur 579, et aucun sous-ensemble de la répartition publiée ne totalise 550 - nous avons testé toutes les combinaisons en code. Le catalogue a arrondi.

Cela ne rend pas 100 faux. Un bâtiment de cent lots peut en contenir exactement cent, et sur une emprise de 0,8 hectare avec quatre étages c'est tout à fait plausible - 25 par étage en moyenne de programme. Mais le seul autre chiffre rond de ce catalogue s'est révélé une approximation, et aucune seconde source n'a confirmé celui-ci. Traitez-le comme le chiffre publié et non comme un chiffre compté. Notre liste maîtresse des quarante programmes le porte tel que publié.

Et une source conteste qu'il soit achevé

La page du complexe donne le statut livré. Un site d'annonces tiers montre encore White Residences en construction avec une livraison au 2e trimestre 2026, et un autre le marque comme livré avec un achèvement en 2025.

La page du complexe est la meilleure source sur son propre bâtiment, et le fait que la plateforme de réservation y loue des chambres est une confirmation indépendante qu'il est debout et en service. Nous consignons le désaccord parce que les sites d'annonces sont ce qu'un acheteur cherchant le nom rencontrera d'abord, et parce qu'une date de livraison que trois sources donnent de trois façons mérite d'être inscrite au contrat plutôt que relevée sur une page.

Ce qu'il faut demander

1. Quelles sont les charges mensuelles au mètre carré, et que couvrent-elles ? Non publiées, dans un apart-hôtel en exploitation avec réception et restaurant.
2. Combien des 100 lots appartiennent à des tiers et combien l'exploitant en détient-il ? Aucun des deux chiffres n'est publié.
3. Si le lot est loué via le complexe, quelle est la commission et qui fixe le tarif ? Les 147 $ de la page de réservation sont un défaut de plateforme, pas le prix de ce bâtiment.
4. Une place de stationnement est-elle affectée à ce lot ? La page parle de stationnement de surface et ne donne aucun nombre, sur 0,8 ha.
5. Quel lot, à quel prix, ressort à 3 200 $ le mètre carré ? L'arithmétique désigne environ 66 m², non le minimum de 53.
6. Le mobilier et l'équipement sont-ils détaillés au contrat, avec une annexe ? « Clés en main avec mobilier et électroménager » est une description de page, pas un inventaire.

Sources

• Page projet officielle de Sea Breeze, white-residences-2, consultée le 5 novembre 2026 - 100 appartements ; 53–260 m² ; 4 étages ; livré ; clés en main avec mobilier et électroménager ; 210 000–806 000 $ ; à partir de 3 200 $/m² ; 0,8 ha ; deuxième ligne ; stationnement de surface ; piscine extérieure ; café Fusion Club ; vitrages panoramiques avec balcons ou terrasses dans chaque résidence. Aucun nombre de places, aucune surface bâtie totale, aucune charge, et aucun promoteur ni architecte nommé en texte. Les neuf champs du catalogue concordent avec la ligne collectée le 25 octobre 2026.
• Plateforme de réservation Sea Breeze, booking.seabreeze.az, consultée le 5 novembre 2026 - l'entrée White Residences le qualifie d'« apart-hôtel confortable », donne l'adresse 2nd Seaside Street 54, localité de Nardaran, district de Sabunchu, Bakou, et affiche « à partir de 147 $ » la nuit. L'index de la plateforme affiche le même « à partir de 147 $ » pour Apartment Lighthouse B1, B2, B3 et B4, raison pour laquelle nous traitons le chiffre comme un défaut de plateforme et ne l'utilisons pour rien.
• Le catalogue d'octobre, .claude/seo/data/seabreeze-official-2026-10-25.csv - le test des bornes, le test de la surface d'entrée implicite, les comptes de finitions, la vérification des nombres de lots ronds et le classement des emprises ont tous été calculés en code les 5 et 6 novembre 2026 sur la collection de quarante programmes, en utilisant les 33 lignes publiant une fourchette de prix, une fourchette de surfaces et un prix affiché, et les 37 publiant une emprise.

Non vérifié : les charges ; l'offre de stationnement ; si le 100 est un chiffre compté ou arrondi, aucune seconde source ne publiant un nombre de lots pour ce programme ; combien de lots sont occupés par leur propriétaire, loués, ou détenus par l'exploitant ; les conditions ou la commission d'un éventuel programme locatif ; quel lot les 3 200 $/m² décrivent ; et si le statut livré précède ou suit la livraison au 2e trimestre 2026 qu'un site d'annonces affiche encore. Chaque chiffre au mètre carré ici est notre propre division des prix publiés par le promoteur par les surfaces qu'il publie, signalée comme telle, et aucune annonce de courtier n'a servi de source pour aucun chiffre.