Lighthouse 3 à Sea Breeze : le programme qui explique le prix de 3 200 $

Lighthouse 3 présente la fourchette de surfaces la plus large du catalogue Sea Breeze - 40 à 735 m², un facteur de 18,4 - et le deuxième plus grand écart des quarante programmes entre ce que donne au mètre son appartement le moins cher et ce que peut coûter le plus grand. Sur les deux comptes, il avait l'air de la ligne la plus cassée du catalogue.

C'est l'inverse. Le site du programme publie un sélecteur de lots en direct, et ce sélecteur explique non seulement cette ligne mais l'anomalie la plus importante de l'ensemble des quarante programmes.

28 appartements restants sur 426

Le site du programme porte un compteur de disponibilité bâtiment par bâtiment. Consulté le 5 novembre 2026, il indiquait :

Bâtiment	Disponibles
Korpus 1	0
Korpus 2	0
Korpus 3	5
Korpus 4	23
Total	28

Vingt-huit lots sur 426, soit 93,4 % vendus. Chaque guide de programme de ce site dit la même chose : qu'aucune page de ce complexe ne publie combien d'appartements restent. C'est vrai du catalogue du complexe. C'est faux de ce programme, où le promoteur publie le nombre en continu, sous forme d'un sélecteur qu'un acheteur peut parcourir. Le chiffre n'a jamais manqué ; il était sur un autre site.

Notre liste maîtresse des quarante programmes porte les chiffres du catalogue. Le compte des lots restants n'y figure pour aucun programme.

Pourquoi 3 200 $ le mètre n'ont jamais collé à l'appartement d'entrée

Dans ce catalogue, le prix affiché au mètre carré est inférieur à ce que donne l'appartement le moins cher du programme lui-même dans 31 cas sur 33. Nous l'avons signalé à répétition sans pouvoir dire ce que le prix affiché décrit en réalité. Lighthouse 3 y répond.

Divisez le prix d'entrée par le prix affiché et vous obtenez la surface de l'appartement sur lequel les deux chiffres s'accordent :

275 000 ÷ 3 200 $/m² = 85,9 m²

La surface minimale publiée est de 40 m². Les deux nombres sont donc parfaitement cohérents entre eux : ils décrivent simplement un appartement de 86 m², et non celui de 40. Le prix n'a jamais été faux. L'appariement l'est.

	Chiffre
Prix d'entrée publié	275 000 $
Prix affiché	3 200 $/m²
Surface sur laquelle les deux s'accordent	85,9 m²
Surface minimale publiée	40 m²
Un studio de 40 m² à 3 200 coûterait	128 000 $
Soit en dessous du prix « à partir de » de	147 000 $

Et le sélecteur boucle la chaîne. Le plus petit lot du site, un studio de 40 m², se trouve dans le Korpus 2 - le bâtiment que le sélecteur affiche à zéro disponible. Les studios sont vendus. 275 000 est le prix de l'appartement le moins cher encore en vente ; 40 m² est la taille du plus petit appartement jamais construit. Deux appartements différents, dans deux champs différents, imprimés côte à côte.

Le même test sur les quarante programmes

Faites tourner cette division sur chaque programme publiant une fourchette de prix, une fourchette de surfaces et un prix affiché, et le résultat n'est pas isolé.

Surface d'entrée implicite contre minimum publié	Programmes
Supérieure au minimum publié	31 sur 33
Égale au minimum publié	2
Inférieure	0

Les deux exceptions sont Lighthouse 2 et Whitestone Beach - et ce sont exactement les deux programmes que nous avions déjà identifiés, par un test entièrement distinct, comme les seuls dont le prix affiché colle à leur propre borne d'entrée (2 100 contre 2 098, et 2 500 contre 2 488). Deux calculs indépendants, les deux mêmes lignes. C'est une corroboration, non une coïncidence.

Pour les trente et un autres, le lot d'entrée implicite fait en médiane 1,43× le minimum publié, de 1,03× à 2,50×. Lighthouse 3, à 2,15×, est le quatrième plus extrême.

Le catalogue ne publie donc pas un prix faux. Il publie le prix du lot le moins cher à côté de la surface du plus petit, et les deux ne coïncident que dans deux programmes sur trente-trois. Voyez notre indice de prix par quartier pour la comparaison qui ne dépend d'aucun de ces champs.

18,4× en surface, et la raison n'est pas une erreur

L'amplitude de surfaces de Lighthouse 3 est la plus large des 38 lignes lisibles - plus large que Blue Waters, posé sur 17 hectares contre 2,3 pour ce programme.

Programme	Amplitude de surfaces	Emprise
Lighthouse 3	18,38×	2,3 ha
Caspian Dream Liner	16,76×	6 ha
Blue Waters	13,34×	17 ha
Marina Village	12,61×	5,05 ha
The Grand	12,50×	1,55 ha

Le site du programme l'explique. Lighthouse 3 est ce que ce site appelle Lighthouse I : quatre bâtiments de 8 étages abritant 399 appartements et 27 penthouses - et 399 plus 27 font 426, le nombre de lots du catalogue lui-même, au lot près. Le haut de fourchette à 735 m² est un penthouse. Le bas à 40 m² est un studio. Une seule fourchette de prix est étirée sur deux produits.

Et le sens de la plage suit arithmétiquement. Une amplitude de surfaces de 18,38× contre une amplitude de prix de 4,60× donne 4,00×, soit exactement 6 875 ÷ 1 720, l'écart entre les deux bornes de prix au mètre. L'identité tient à quatre décimales sur cette ligne : 3,9977 des deux côtés.

« Penthouse » n'est pas ici une classe de taille

Le programme publie sept plans de penthouses. Leurs surfaces totales :

104, 186, 237, 255, 279, 365 et 724 m²

Un facteur sept entre le plus petit et le plus grand. Un penthouse à Lighthouse 3 peut donc être plus petit qu'un trois-pièces ordinaire du même bâtiment, et le mot renseigne l'acheteur sur l'étage où il se situe plutôt que sur l'espace qu'il obtient. Comparer un prix de « penthouse » ici à un penthouse ailleurs sur le complexe, c'est comparer des étiquettes, pas des logements.

Le lot du haut a lui aussi trois surfaces publiées. Le catalogue dit 735 m², la liste des lots du sélecteur dit 733 m² pour le lot 607 du Korpus 1, et le tableau des plans de penthouses dit 724 m². L'écart est de 11 m², petit en soi, et à relever parce que c'est le troisième programme de cette série où les pages du promoteur se contredisent sur une surface.

Huit étages est un maximum, pas un chiffre uniforme

Le catalogue donne huit étages à Lighthouse 3. Le sélecteur donne chaque bâtiment séparément, et ils ne sont pas identiques :

Bâtiment	Étages tels qu'indiqués
Korpus 1	0–5, plus un niveau de penthouses
Korpus 2	0–6
Korpus 3	0–7
Korpus 4	commence au 2e étage, va jusqu'à 7

« 8 étages » est donc le cas le plus haut. Quatre bâtiments abritant 426 lots font en moyenne 106 par bâtiment, ou environ 13 par étage dans chacun - ordinaire, et rien de ce qu'un total de programme divisé par un nombre d'étages suggérerait. C'est le même piège que nous avons corrigé sur Lighthouse 2, où le site du programme publie 16 bâtiments contre la ligne unique du catalogue.

À 426 lots sur 2,3 hectares, la densité est de 185 à l'hectare, élevée pour une opération basse livrée sur ce complexe.

Ce que publie la page des services, et la seule chose qu'elle ne publie pas

Le site du programme déroule le côté exploitation avec un détail inhabituel pour ce complexe : un restaurant, Shore House, de plus de 500 couverts avec terrasse et deux salons VIP ; Rose Bar Beach, Chilai Bar, Fish Box et Jini Coffee ; une salle de réception ; des salles de sport au premier étage des bâtiments ; un espace spa avec sauna, hammam et massages ; un salon de beauté ; tennis, basket et mini-foot ; et une piscine extérieure privée, une seconde étant prévue, sans date ni dimensions pour la seconde.

Ce qu'il ne publie pas, c'est le chiffre qui revient chaque mois. Aucune charge, aucun frais d'entretien, aucune société de gestion nommée, aucun nombre de places de stationnement. Dans un bâtiment livré où 93,4 % des lots sont vendus et où la liste des équipements compte quatre points de restauration, une salle de sport et un spa, les charges sont le chiffre qui détermine ce que coûte la détention - et c'est le seul champ absent du site de programme le plus détaillé du complexe.

Ce qu'il faut demander

1. Quelles sont les charges mensuelles au mètre carré, et que couvrent-elles ? Non publiées, dans un bâtiment livré avec restaurant, salle de sport et spa.
2. Quels sont les 28 lots restants et à quel prix chacun ? Le sélecteur donne la disponibilité et la surface ; il ne donne pas de prix.
3. Les 275 000 $ sont-ils le lot le moins cher disponible ou le moins cher jamais vendu ? L'arithmétique dit que cela achète environ 86 m², et les studios de 40 m² sont dans un bâtiment affiché comme vendu.
4. Combien de places de stationnement existent, et une est-elle affectée à ce lot ? 426 lots sur 2,3 ha, et aucun nombre publié.
5. À quel étage est ce « penthouse », et quelle est sa surface au contrat ? Les plans de penthouses publiés vont de 104 à 724 m².
6. Quelle surface est contractuelle - 735, 733 ou 724 ? Trois sources, toutes du promoteur.

The Grand et Caspian Dream Liner sont les deux programmes dont le prix se situe le plus loin hors de ses propres bornes, et la division ci-dessus leur s'applique exactement de la même façon.

Sources

• Le site du programme Lighthouse lui-même, 2.lighthouse.az, consulté les 4 et 5 novembre 2026 - la page /about donne Lighthouse I comme quatre bâtiments de 8 étages avec 399 appartements et 27 penthouses, « construction achevée », sur Sea Breeze Resort à environ 150 m de la mer. Le sélecteur /apartment donne la disponibilité par bâtiment (Korpus 1 : 0, Korpus 2 : 0, Korpus 3 : 5, Korpus 4 : 23), les fourchettes d'étages ci-dessus, un plus petit lot de 40 m² au Korpus 2, un plus grand de 733 m² (lot 607, Korpus 1), et des surfaces de plans de penthouses de 104, 186, 237, 255, 279, 365 et 724 m². La page /services donne la liste des équipements et la capacité de Shore House. Le site ne publie ni prix, ni date de livraison, ni hauteurs sous plafond, ni nombre de places de stationnement, ni charges.
• Page projet officielle de Sea Breeze, lighthouse-3, collectée le 25 octobre 2026 - 426 appartements ; 40–735 m² ; 8 étages ; livré ; fit-out ; 275 000–1 264 000 $ ; à partir de 3 200 $/m² ; 2,3 ha ; deuxième ligne. Conservée dans .claude/seo/data/seabreeze-official-2026-10-25.csv avec les 39 autres.
• Le test de la surface d'entrée implicite a été calculé en code le 5 novembre 2026 sur les 33 des 40 programmes publiant les trois : fourchette de prix, fourchette de surfaces et prix affiché. La division est price_from ÷ per_m2_from, comparée à area_min avec une tolérance de 0,5 m². Un premier passage a signalé Lighthouse 2 et Whitestone Beach comme tombant hors de la fourchette publiée ; ils se situent exactement sur le minimum, et la tolérance a été ajoutée pour que le résultat se lise correctement. Tous les autres classements et l'identité des amplitudes ont été calculés sur la même collection.

Non vérifié : les charges ; l'offre de stationnement ; les prix des 28 lots restants ; si les 275 000 $ sont le lot le moins cher disponible ou le moins cher jamais vendu ; laquelle des surfaces 735, 733 et 724 m² est contractuelle pour le lot du haut ; comment les 27 penthouses se répartissent sur les quatre bâtiments, le sélecteur n'affichant que neuf lots de penthouse au Korpus 1 ; et si les compteurs de disponibilité ont bougé depuis le 5 novembre 2026. Chaque chiffre au mètre carré ici est notre propre division des prix publiés par le promoteur par les surfaces qu'il publie, signalée comme telle, et aucune annonce de courtier n'a servi pour aucun chiffre.