Gardens Residences בסי בריז: שלושה דברים שנתוני היזם עצמו טועים בהם

רוב הבעיות בנתונים המפורסמים של הריזורט הזה משותפות לפרויקטים. הנתון המפורסם למטר כמעט לעולם אינו מתאר את הדירה הזולה. תנאי התשלום ונתוני התשואה הם תבניות המשוחזרות בכל דף.

ל-Gardens Residences יש שלוש בעיות משלו, ושלושתן בנתונים של היזם עצמו.

זהו הפרויקט היחיד מהארבעים שמספר הקומות שלו הוא תאריך. מחיר הכניסה שלו מופיע באותו אתר פעמיים, במרחק 51,000 דולר. והנתון המפורסם שלו למטר מתאר דירה גדולה ב-71% מהקטנה שהוא מוכר.

שום דבר מזה לא הופך אותו לבניין רע. זה הופך אותו לפרויקט שאי אפשר לתמחר מהדף.

מה היזם מפרסם

תשעה שדות, מדף הפרויקט שנקרא ב-6 בנובמבר 2026.

שדה	מפורסם
יחידות	528
שטחים	57–168 מטר רבוע
מספר הקומות	"04.2026"
מסירה	דצמבר 2027
סטטוס	בבנייה
גימור	ללא גימור
מחיר	215,000 – 655,000 דולר
נתון מפורסם למטר	מ-2,200 דולר
היקף הפרויקט	4.5 הקטאר, קו חוף ראשון

השורה השלישית אינה שגיאת העתקה שלנו. בדף מופיעה התווית "מספר הקומות" והערך לידה קורא 04.2026.

אחת: הפרויקט היחיד מארבעים שאינו מפרסם את גובהו

בשבעה מארבעים דפי הפרויקטים יש בשדה הקומות משהו שאינו מספר בודד. שישה מהשבעה עדיין אומרים משהו.

פרויקט	שדה הקומות	קריא כ
Monaco Residence	17-27	טווח בין בניינים
Park Lane	14-16	טווח בין בניינים
Blue Waters	11 / 12 / 14	שלושה גבהי בניין מצוינים
Polo Residences	5,6-7	טווח בין בניינים
Marina Village	4-6	טווח בין בניינים
Woodville	2-3	טווח בין בניינים
Gardens Residences	04.2026	שום דבר על גובה

שישה טווחים אומרים לכם לאיזה סוג בניין אתם נכנסים. תאריך לא. והתאריך עצמו אינו מתאים לפרויקט: אפריל 2026 הוא חמישה חודשים בעבר, על בניין שאותו דף עצמו אומר שנמסר בדצמבר 2027. איננו יודעים מה הוא היה אמור להיות — שלב בנייה, השקת מכירות, היתר — ולא ננחש, כי כל ניחוש יכניס מספר לשדה שהיזם השאיר בלי אחד.

האפקט המעשי ספציפי. על מגרש של 4.5 הקטאר עם 528 יחידות אי אפשר לדעת אם אתם קונים בקומה 3 מתוך 7 או בקומה 3 מתוך 20, וזה קובע את הנוף, את זמן ההמתנה למעלית, את דמי הניהול ואת עמדת המכירה החוזרת. רשימת האב שלנו של כל ארבעים דפי הפרויקטים מתעדת את השדה הזה כפי שפורסם — ריק היכן שהוא ריק, ושבור היכן שהוא שבור.

שתיים: אותו אתר מפרסם שני מחירי כניסה, במרחק 51,000 דולר

דף הפרויקט גובה 215,000 דולר. קרוסלת "פרויקטים אחרים" בתחתית דף הפרויקט של YES מציעה את Gardens Residences ב164,000 דולר.

בדקנו את כל אחת עשרה הרשומות עם מחיר בקרוסלות האלה מול דפי הפרויקטים שהן מקשרות אליהם. שש לא תאמו, ו-Gardens Residences הוא הפער הגדול מהשש גם בדולרים וגם באחוזים.

פרויקט	הדף שלו עצמו	הקרוסלה	הפרש
Gardens Residences	215,000 דולר	164,000 דולר	מינוס 51,000 דולר, 24%
Skyline	245,000 דולר	197,000 דולר	מינוס 48,000 דולר, 20%
Paradise	121,000 דולר	133,000 דולר	פלוס 12,000 דולר
Lighthouse 2	86,000 דולר	90,000 דולר	פלוס 4,000 דולר
Monaco Residence	139,000 דולר	135,000 דולר	מינוס 4,000 דולר
Malibu Residence	97,000 דולר	100,000 דולר	פלוס 3,000 דולר

חמש תאמו בדיוק. ארבעת הפערים הקטנים יכולים להיות עיגול או עדכון מחיר; פער של 24% אינו יכול. מפתח הפרויקטים ב-/en/real-estate הוא עניין נפרד — ארבעת הכרטיסים שהצלחנו לקרוא שם תאמו את דפי הפרויקטים עד הדולר — ולכן הסטייה שייכת למודול המכירה הצולבת ולא לאתר כולו.

איננו יכולים לדעת איזה נתון עדכני, ולא השתמשנו בנמוך. כל מספר במדריך הזה הוא זה שדף Gardens Residences עצמו מפרסם. אם משרד מכירות יצטט לכם 164,000 דולר, השאלה שצריך לשאול היא מה השתנה ומתי — כי הדף שהיזם שולח אליו קונים עדיין אומר 215,000.

שלוש: הנתון המפורסם מתאר דירה של 98 מטר, לא של 57

חלקו את מחיר הכניסה בנתון המפורסם ותקבלו את שטח הדירה ששני הנתונים מסכימים עליה.

נתון	Gardens Residences
מחיר כניסה חלקי הנתון למטר	215,000 ÷ 2,200 = 97.7 מטר רבוע
היחידה הקטנה המפורסמת	57 מטר רבוע
הפער	40.7 מטר רבוע, יחס של 1.715
בכסף	57 מטר רבוע × 2,200 = 125,400 דולר מול 215,000 דולר מפורסמים — 89,600 דולר הפרש

89,600 דולר הוא הפער התשיעי בגודלו במונחי דולרים מבין שלושים ושלושה הפרויקטים שמפרסמים טווח מחירים, טווח שטחים ונתון מפורסם. יחס 1.715 הוא העשרים ושישה מאותם שלושים ושלושה, בספירה מהצמוד ביותר.

מה הבדיקה הזו מוכיחה, ומה לא

הרצנו את החישוב הזה על כל הקטלוג, וכדאי להיות מדויקים לגבי התחום שלו, כי קל להפריז בו.

היא אינה מראה שאף דירה כאן אינה נמכרת ב-2,200 דולר למטר. כדי שיחידה תעלה בדיוק את זה, היא צריכה שטח של כ-98 מטר רבוע ומעלה, והטווח המפורסם מגיע עד 168; דירה של 120 מטר רבוע ב-2,200 דולר למטר תגיע ל-264,000 דולר, שנמצאים בתוך הטווח המפורסם של 215,000–655,000. הנתון המפורסם עולה בהחלט בקנה אחד עם דירה בגודל בינוני בפרויקט הזה.

מה שהיא כן מראה צר יותר ועדיין שווה ידיעה: הנתון המפורסם אינו הנתון של הדירה הזולה. יחידת הכניסה היא 57 מטר רבוע, ו-57 מטר ב-2,200 היו 125,400 דולר — 89,600 דולר פחות ממחיר הכניסה המפורסם. כך שקונה שמכפיל 57 ב-2,200 כדי לתכנן תקציב לדירה הקטנה יטעה בכמעט 90,000 דולר, והנתון שעליו להשתמש בו הוא מחיר הכניסה עצמו.

בשלושים ואחד מתוך שלושים ושלושה הפרויקטים עם נתונים מלאים אותו דבר נכון, ולכן אנו מתייחסים לנתון המפורסם כנתון שיווקי לכל אורך הדרך ומחשבים מטווח המחירים במקום. Woodville ו-YES הם החריגים-כמעט שבהם החשבון כמעט נוחת.

גם כאן אין דירה קטנה

57 מטר רבוע הוא שטח הכניסה העשירי בגודלו מבין שלושים ותשעה הפרויקטים שמפרסמים אחד, וחמישה מתשעת אלה שמעליו הם פרויקטי וילות או טאונהאוסים. שלושים ושישה מתוך שלושים ותשעה מתחילים מתחת ל-65 מטר רבוע; Gardens הוא אחד מהם, אבל בקושי, ואין סטודיו בטווח המפורסם.

מדד	Gardens Residences	היכן זה יושב
היחידה הקטנה	57 מטר רבוע	העשירי בגודלו מבין שלושים ותשעה
מרווח השטחים	פי 2.95	מול חציון של פי 4.65
יחידות להקטאר	117	העשרים ושניים מבין שלושים ושישה שמפרסמים נתון הקטאר
גימור	ללא גימור	הקבוצה הגדולה: 19 מתוך 40 בנוסח המדויק הזה
קו חוף	ראשון	אחד מתוך שישה עשר

117 יחידות להקטאר על קו החוף הראשון אינן יוצאות דופן לשום כיוון, וכדאי לאמר זאת במפורש: בצפיפות ובמיקום זהו פרויקט אמצע-ריזורט, ושלושת הפגמים לעיל הם מה שמייחד אותו.

החודש שאליו הפרויקט הזה שייך

Gardens Residences נמסר בדצמבר 2027. וכך גם ארבעה אחרים.

פרויקט	יחידות	שטחים	כניסה	נתון למטר	קו חוף
Lighthouse 2	2,010	41–383 מטר רבוע	86,000 דולר	2,100 דולר	שני
Prime Residence 1	912	42–213 מטר רבוע	194,000 דולר	2,000 דולר	ראשון
Palm Beach	681	62–486 מטר רבוע	185,000 דולר	2,800 דולר	ראשון
Gardens Residences	528	57–168 מטר רבוע	215,000 דולר	2,200 דולר	ראשון
Whitestone Beach	406	41–125 מטר רבוע	102,000 דולר	2,500 דולר	שני

4,537 דירות מתוכננות לחודש אחד — מול 4,896 שהריזורט מסר בסך הכול מאז 2006. דצמבר אחד אמור להוסיף 93% מתפוקה של עשרים שנה, נקודה שאנו מפתחים במדריך Palm Beach.

בתוך החודש הזה ל-Gardens Residences יש מחיר הכניסה הגבוה מבין החמישה והנתון המפורסם השלישי בזולו. השילוב הזה הוא כל הבעיה בזעיר אנפין: הכרטיס אומר שזה היקר בקבוצה, הנתון אומר שזה אמצע, ושניהם אינם יכולים לתאר את אותה דירה.

המדריך שלנו לאיחורים בתאריכי מסירה מכסה מה קרה לתאריכים כאלה בעבר.

שש שאלות שכדאי לשאול לפני חתימה

1. כמה קומות, ובאיזו קומה היחידה? הדף אינו אומר, וזה הדבר הראשון שצריך לקבוע בכתב.
2. מחיר הכניסה הוא 215,000 או 164,000 דולר? שניהם מופיעים באתר של היזם עצמו. שאלו מה עדכני, ממתי, וקבלו זאת בטופס ההזמנה.
3. מה שטח הדירה הזולה? אם הוא 57 מטר רבוע, 2,200 הדולר למטר אינם מתארים אותה. בקשו מחירון לפי סוג יחידה.
4. מה "ללא גימור" משאיר לכם לעשות, ומה זה יעלה? תשעה עשר מארבעים הפרויקטים נמכרים על הבסיס הזה, ואף אחד מדפי הפרויקטים שקראנו אינו מפרסם את עלות סגירת הפער.
5. מה דמי הניהול למטר רבוע לחודש? לא מפורסם, על מגרש של 4.5 הקטאר עם שטחים משותפים.
6. מהי הקצאת החניה? לא מפורסמים מספר ולא יחס.

מקורות

• דף פרויקט רשמי של סי בריז, gardens-residences-2, נקרא ב-6 בנובמבר 2026 — 528 דירות; 57–168 מטר רבוע; השדה שמסומן "מספר הקומות" שמציג 04.2026; מסירה דצמבר 2027; בבנייה; גימור "ללא גימור"; מ-215,000 דולר עד 655,000 דולר; מ-2,200 דולר למטר; 4.5 הקטאר; קו חוף ראשון; תנאי התשלום של כל הריזורט ומקטע הצמיחה 15–35% והתשואה מ-8%. קרוסלת הפרויקטים הקשורים שלו עצמו מציגה את Park Lane ב-75,000 דולר, את Skyline ב-197,000, את Paradise ב-133,000 ואת White Villas כנמכר. תשעת שדות הקטלוג תואמים את השורה שנאספה ב-25 באוקטובר 2026.
• דף פרויקט רשמי של סי בריז, yes-2, נקרא ב-6 בנובמבר 2026 — קרוסלת הפרויקטים הקשורים שלו מציגה את Gardens Residences ב164,000 דולר, לצד Woodville ב-270,000, Prime Residence 1 ב-194,000 ו-Lighthouse ב-275,000.
• דף פרויקט רשמי של סי בריז, paradise-2, נקרא ב-6 בנובמבר 2026 — מ-121,000 דולר, מ-2,450 דולר למטר, עד 425,000 דולר, 1,004 יחידות, 40–171 מטר רבוע, פברואר 2029, 3.2 הקטאר, נקרא כדי לבדוק את המחיר שהקרוסלה של אחיו מציגה עבורו.
• מפתח הפרויקטים הרשמי של סי בריז, /en/real-estate, נקרא ב-6 בנובמבר 2026 — ארבעת הכרטיסים הקריאים (Brabus Island Baku ב-187,000 דולר, Caspian Dream Liner ב-608,000, Blue Waters ב-136,000, Sky Park ב-116,000) תואמים כל אחד את דפי הפרויקטים שלו. המפתח מחולק לעמודים מאחורי פקד "show more", ולכן אלה ארבעה מתוך ארבעה שנקראו, לא ארבעה מתוך ארבעה שקיימים.
• קטלוג ארבעים הפרויקטים שנאסף מדפי הפרויקטים של היזם עצמו ב-25 באוקטובר 2026, מוחזק כ-.claude/seo/data/seabreeze-official-2026-10-25.csv. כל ספירה, דירוג ויחס כאן חושבו מהקובץ הזה בקוד ולא הוקלדו: שבעת הפרויקטים ששדה הקומות שלהם אינו מספר בודד והאחד שהוא תאריך; שטח הכניסה המשתמע של 97.7 מטר רבוע, יחס 1.715 והדירוג העשרים ושישה מתוך שלושים ושלושה, ופער המזומן של 89,600 דולר והדירוג התשיעי שלו; שטח הכניסה של 57 מטר רבוע והדירוג העשירי מתוך שלושים ותשעה; המרווח פי 2.95 מול חציון פי 4.65; 117 להקטאר והדירוג העשרים ושניים מתוך שלושים ושישה; תשעה עשר הפרויקטים שהגימור שלהם קורא בדיוק "without fit-out"; שישה עשר פרויקטי קו החוף הראשון; וחמשת פרויקטי דצמבר 2027 שמסתכמים ב-4,537 דירות מול 4,896 שנמסרו.

כל נתון למטר רבוע כאן הוא חלוקה שלנו של המחירים שהיזם פרסם בשטחים שהיזם פרסם, ומסומן כך. אין שימוש בשום רשימת תיווך, דף שותפים או רשימת מפעיל תיירות כמקור לאיזה נתון.

לא אומת: מספר הקומות, ומה 04.2026 היה אמור להיות; איזה משני מחירי הכניסה המפורסמים עדכני; שטח הדירה הזולה, שזה מה שיכריע אם 2,200 דולר למטר מתארים אותה; מספר הבניינים; תמהיל היחידות; מה "ללא גימור" משאיר לעשות ומה זה עולה; דמי הניהול; מספר או יחס החניות; והאם תאריך דצמבר 2027 עדיין מחזיק. לא ראינו תוכנית דירה, תמהיל יחידות או מחירון לפרויקט הזה, ולא מצאנו שום מקור עצמאי מהיזם שמדווח עליו.