כל הפרויקטים בסיבריז באקו: הרשימה המלאה

סיבריז - עיר הנופש שחברת Agalarov Development בונה על חוף הים הכספי צפונית לבאקו מאז 2006 - מתוארת כמעט תמיד בסכומים: מאות הקטארים, עשרות אלפי תושבים, עשרות מתחמים. הסכומים האלה קלים לחזור עליהם וכמעט חסרי תועלת לרוכש. מה שרוכש צריך הוא ההפך - הרשימה הפרטנית. אילו מתחמים קיימים בפועל, אילו הם בור בקרקע, אילו נמסרו, מי בונה כל אחד מהם, ואילו מתאריכי המסירה שפורסמו כבר נסתרו על ידי החומרים של היזם עצמו.

העמוד הזה הוא הרשימה הזאת. הוא מתוחזק כמצאי ולא נכתב כהודעה לעיתונות, והוא נושא בראשו אזהרה לא נוחה אבל הכרחית: אין מקור רשמי אחד ונגיש לציבור למצאי הזה. עמודי הפרויקטים של היזם עצמו חסומים מאחור מחסום Cloudflare שמונע גישה אוטומטית, ולכן כל מה שלמטה הורכב משותפי מכירות, מעמודי הפרויקטים של משרדי האדריכלים עצמם, מסיקור עיתונאי ומהודעות החברות המעורבות. במקומות שבהם המקורות חולקים זה על זה - המחלוקת מוצגת ולא מוכרעת.

הערה על השם: בעברית מחפשים את המקום בשלוש צורות כתיב שונות - סיבריז, סיבריז וסיבריס - וכולן מתייחסות לאותו מקום. בתעתיק לטיני הצורה הנפוצה היא Sea Breeze, ולעיתים sibriz.

עובדה מבנית אחת שמשנה את כל התמונה

לפני הרשימה, הדבר שרוב הסיקור על סיבריז משמיט: סיבריז אינו מעשה ידיו של יזם אחד.

Agalarov Development היא יזם-העל - היא מחזיקה את המאסטרפלאן, בנתה את השלבים הראשונים ומפעילה את הריזורט. אבל כמה מהפרויקטים הבולטים ביותר שעולים שם כיום נבנים על ידי חברות אחרות לגמרי. Reportage Group מאבו דאבי, בשותפות עם Sabah Investment Group האזרבייג'נית, עומדת מאחורי ארבעה מהם. Tevakol Family, חברת הנדסה ובנייה ישראלית שפועלת באזרבייג'ן מאז 2018, מגדירה את עצמה כשותפה ויזמית בפרויקט נוסף.

זה חשוב יותר מכל מתקן נופש. הצד שאיתו נחתם החוזה, החברה שמעניקה את האחריות לבניין, המאזן שעומד מאחורי תאריך המסירה והגוף שרודפים אחריו אם משהו משתבש - כל אלה משתנים בהתאם לפרויקט שקונים בו. שתי דירות במרחק 400 מטר זו מזו, בתוך אותו ריזורט, יכולות לשאת סיכון צד נגדי שונה לחלוטין. לכן היזם מופיע למטה כעמודה בטבלה, לא כהערת שוליים.

נמסרו ומתפעלים

אלה המתחמים עם העדות החזקה ביותר - נמסרו, מאוכלסים, או נסחרים בפלטפורמות הזמנה לטווח קצר, וזו בעצמה צורת הוכחה שבניין קיים ומתפקד.

פרויקט	מסירה	מחיר מ-	יזם
Park Residences 1 ו-2	שלבים מוקדמים	-	Agalarov Development
Park Residences 3, 4, 5	בשלבים	מ-$76,500 (PR5)	Agalarov Development
Park Lane	מתפעל	-	Agalarov Development
Polo Residences	2025	מ-$159,800	Agalarov Development
White Residences	2025	מ-$209,700	Agalarov Development
White Villas	מתפעל, 2 מתחמים של 85 וילות כל אחד	-	Agalarov Development
Private Villas	מתפעל, עד 838 מ"ר	-	Agalarov Development
Prime Residences 1 ו-2	בבנייה, דצמבר 2027 ופברואר 2029	מ-194,000 / 116,000 דולר	Agalarov Development
Premium Residence	בבנייה, ינואר 2029, 12 קומות	-	Agalarov Development
Deluxe Residence	מתפעל	-	Agalarov Development
Renessans Residences	מתפעל	-	Agalarov Development
Gardens Residences	מתפעל	-	Agalarov Development
Marina Village	מסירה מרבעון 4 של 2025 ולאורך 2026, מעל 950 דירות ב-7 בלוקים	-	Tevakol Family עם Sabah
Aparthotel Yes	מתפעל	-	Agalarov Development

Marina Village ראוי להערה נפרדת, מפני שהוא הפרויקט היחיד בכל המצאי הזה שבו המסירה מתוארת כמתרחשת עכשיו ולא כמובטחת לעתיד. היזם שלו גם חשף נתון שאף אחד אחר לא פרסם: רוכשים זרים היוו כ-37% מהקונים שם, מול 15% עד 17% בפרויקטי העיר של אותה חברה בבאקו. למי שמנסה להבין אם תושבי חוץ בכלל קונים על קו החוף הזה, המספר הבודד הזה שוקל יותר מכל חוברת שיווק.

בבנייה, עם תאריכים שפורסמו

פרויקט	יעד	מחיר מ-	יזם / מותג
Skyline	2027	מ-$222,600	Agalarov Development
Lighthouse 2	2027	-	Agalarov Development
Palazzo del Mare	2027	-	Agalarov Development
Sky Park	2028	מ-$116,030	Agalarov Development
Blue Waters	2029	מ-$126,910	Agalarov Development
Monaco Residence	2029	-	Agalarov Development
Whitestone Beach	2029	-	Agalarov Development
Caspian Dream Liner	2029	מ-$591,000	Agalarov Development
Miami Residence	2029	-	Agalarov Development
Reportage Heights	בבנייה	מ-$90,000	Reportage עם Sabah
Arabian Ranches Baku	בבנייה	-	Reportage עם Sabah
BRABUS Island	כ-2030	-	Tevakol, Sabah, Reportage, BRABUS
Panorama by ELIE SAAB	2030	מ-$135,000	Sabah, Reportage, ELIE SAAB

נוספים מופיעים במצאי עם פחות תיעוד: Harbour Residence, Paradise, Lighthouse Residence, Palm Beach, Malibu Residence, Riviera Residence, Palazzo Di Roma, Marina Bay ו-SABAH Towers.

הפרויקט בעל ההיקף המתועד ביותר הוא BRABUS Island: 592 דירות מסטודיו ועד שלושה חדרים ודופלקסים, 16 וילות תאומות, על שטח של 115,000 מ"ר. Panorama by ELIE SAAB יושב על 23,531 מ"ר, אך מספר היחידות שלו ניתן בארבע הודעות שונות כ-550, 579, 580 ו-582 - פער ששווה לזכור בכל פעם שמספר שנשמע מדויק מופיע בשיווק של הריזורט.

הוכרז, נחתם, או עדיין הדמיה

כאן הזהירות חשובה יותר מכל מקום אחר, כי הדמיה אדריכלית והסכם ניהול מלון חתום נראים זהים בחוברת.

• Cipriani Residences על Half Moon - חרף השם המקובל, Half Moon הוא חצי-אי מלאכותי על קו החוף של סיבריז, והקבלן שלו Evrascon אומר שהבנייה מתבצעת. הסכם שנחתם בינואר 2026 לריזורט חמישה כוכבים ודירות ממותגות בתוך מגדל שלפי היזם יגיע ל-323 מטר ויהיה הגבוה באזרבייג'ן. בעיצוב שון קילה מ-Killa Design.
• Swissotel ו-Raffles Residences - 13 קומות, 150 חדרי מלון ו-458 דירות ממותגות, בעיצוב Melike Altinisik Architects מאיסטנבול.
• Nobu Hotel, Restaurant and Residences - הוכרז באוקטובר 2025: 80 חדרי אירוח ו-100 דירות ובהן חמש וילות. לא פורסם תאריך פתיחה.
• Ribbon Tower ו-Oasis Crescent - מגדל מגורים על איון בצורת כוכב, שהאדריכל שלו מתאר אותו כגבוה מבין משפחה של שבעה מגדלי מאור לאורך קו החוף, ואי בצורת סהר וכוכב שמחבר את המאסטרפלאן הקיים להרחבה מערבית.
• Hilton, Marriott, Radisson, Hyatt - השמות האלה מופיעים בשיווק של הריזורט ובהצהרות היזם. לא ניתן היה לאמת תאריכי פתיחה, ובמרבית המקרים גם לא הסכמים חתומים. יש להתייחס אליהם כצינור, לא כמצאי.

תיקון אחד שראוי לומר במפורש, כי הוא חוזר בסיקור של קו החוף הזה: ריזורט החוף של Ritz-Carlton המתוכנן ליד באקו נמצא בזגולבה, לא בסיבריז. זה פרויקט נפרד של 80 חדרים עם 282 יחידות צמודות, בבעלות אחרת, במרחק כמה קילומטרים.

מי עיצב את זה

לריזורט חמישה מחברי עיצוב מזוהים, ואף אחד מהם לא מופיע באף דף ליסטינג של ברוקר:

• Scott Brownrigg (בריטניה) - המאסטרפלאן עצמו, בהזמנת Nadaran Invest LLP, על רצועת חוף של 18 ק"מ, וגם Ribbon Tower ו-Oasis Crescent. הקונספט המוצהר כולל חוות אנכיות מונעות רוח, חממות מים מלוחים ו"שטיח אנרגיה" שמשלב קציר שמש ורוח בתוך הנוף. התוכנית נכנסה לרשימה הקצרה של פרס World Architecture Festival ב-2024. אף אחד ממאפייני הקיימות האלה אינו נראה בשלבים שנבנו עד כה.
• Killa Design / שון קילה - מגדל Cipriani בגובה 323 מטר על Half Moon.
• Melike Altinisik Architects - התוכנית של Swissotel ו-Raffles.
• Adel Zehni - מיוחס לו ה-Caspian Dream Liner, הבניין בן 11 הקומות בצורת ספינת תענוגות. לא פורסם שיוך למשרד.
• ELIE SAAB Maison - עיצוב הפנים ב-Panorama, עם ריהוט מיוצר באיטליה ויחידות נבחרות שנמסרות מרוהטות.

שני שמות נוספים שייכים לשכבת ההנדסה: Hydrotrans Engineering, שבנתה את חצי-האי המלאכותי בן חמישה ההקטארים תחת ה-Dream Liner, ו-STEP City, שאחראית על הייעוד התפקודי ותכנון התחבורה.

איך לקרוא את המספרים שלמעלה

שלושה הרגלים יגנו עליכם מכל מה שיש בטבלה הזאת.

להתייחס לכל שנת מסירה כיעד, לא כהתחייבות. שני עמודים רשמיים נתנו ל-Park Residences 3 שתי שנות השלמה שונות - 2026 באחד, 2029 באחר. אם החומרים של היזם עצמו חולקים זה על זה, תאריך בחוברת הוא כוונה. סקירת לוח הזמנים של הבנייה נכנסת לעומק ההבחנה בין בנוי, נבנה והוכרז.

להתייחס לכל מחיר "מ-" כרצפה שיווקית. אלה היחידה הזולה ביותר בקומה הזולה ביותר, בדרך כלל במצב מעטפת. שותף מכירות אחד מצטט $74,000 מעטפת מול $86,855 מוכן לכניסה על אותה נקודת פתיחה - פער של כ-17% לפני פריט ריהוט אחד.

שקלו כל תאריך מול נתון ההתקדמות של המייסד עצמו. ב-26 בספטמבר 2026 אמר אמין אגלרוב ל-Report.az ש"רק 10% עד 15% מהעבודה המתוכננת הושלמו עד כה", ותיאר את התוכנית כיישום של כל מה שתוכנן בשבע עד שמונה השנים הבאות. יחידות כאן נמכרות עם תאריכי 2029 ו-2030 בתוך ריזורט שהמייסד שלו מכנה בנוי בשמינית.

לחשוד בסכומים הכוללים של הריזורט, כולל במחמיאים. נתונים שפורסמו על שטח האתר נעים בין 500, 1,000, 1,600 ו-1,750 הקטאר. אורך קו החוף ניתן כ-18 ק"מ אצל אדריכל המאסטרפלאן וכ-22 עד 23 ק"מ בסיקור מאוחר יותר. אוכלוסיית התושבים נטענת כ-20,000, 35,000, 40,000 ו-50,000 על ידי מקורות שכולם קשורים ליזם. אלה אינם הפרשי עיגול; אלה טענות שונות, ועמוד שחוזר על אחת מהן כעובדה הוא עמוד שלא בדק.

למה הרשימה הזאת היא מסמך השקעה

ריזורט מהסוג הזה נמכר על אורח חיים ונקנה, בפועל, על חוזק הצד הנגדי ועל רקורד המסירה. הטבלה שלמעלה היא הדרך הקצרה לשניהם. היא מראה אילו בניינים קיימים וניתן לבקר בהם היום, אילו תלויים ביזם שאולי לא שמעתם עליו, אילו נושאים מותג מלונאי שחתם ואילו נושאים מותג שרק הוזכר, ואילו תאריכי מסירה כבר זזו.

למעבר ראשון על מה שכל זה אמור לעלות, מדד המחירים ומחשבון התשואה מאפשרים לבחון יחידה מסוימת מול נתונים ברמת רובע ולא מול חוברת. אם אתם בשלב מוקדם יותר, רכישת נדל"ן באזרבייג'ן לזרים מכסה את מכניקת הבעלות והרישום שתקפה כאן כמו בכל מקום אחר במדינה - כולל העובדה שאפשר להיות בעלים של הדירה אבל רק לחכור את הקרקע שתחתיה.

העמוד הזה מתעדכן כשפרויקטים נעים בין שלושת החלקים שלמעלה. התנועה ביניהם היא הסיגנל השימושי ביותר שהריזורט מייצר.