Woodville בסי בריז: הפרויקט הגמור היחיד כאן שאין בו דירה קטנה

שלושים ושישה מתוך שלושים ותשעה פרויקטי סי בריז שמפרסמים טווח שטחים מתחילים מתחת ל-65 מטר רבוע. שלושים וארבעה מתחילים ב-62 מטר רבוע או פחות. הריזורט בנוי סביב הדירה הקטנה.

Woodville מתחיל ב95 מטר רבוע.

זהו שטח הכניסה השלישי בגודלו מבין שלושים ותשעה, ושני הפרויקטים שמעליו הם פרויקטי וילות — Private Villas ב-599 מטר רבוע ו-Villas ב-230. מבין פרויקטי הדירות והטאונהאוסים, ל-Woodville היחידה הקטנה הגדולה ביותר בריזורט. אי אפשר לקנות כאן סטודיו, כי אין כזה.

מה היזם מפרסם

תשעה שדות, מדף הפרויקט שנקרא ב-5 בנובמבר 2026.

שדה	מפורסם
יחידות	107
שטחים	95–193 מטר רבוע
קומות	2–3
מסירה	נמסר
סטטוס	נמסר
גימור	עם גימור
מחיר	270,000 – 555,000 דולר
נתון מפורסם למטר	מ-2,720 דולר
היקף הפרויקט	1.4 הקטאר, קו חוף שלישי

הדף נוקב בבריכה חיצונית גדולה, בגן שעשועים ובאזור פנאי עם שולחנות, ומתאר את היחידות כתמהיל של טאונהאוסים ודירות על פני שתיים עד שלוש קומות. שום יזם, אדריכל או קבלן אינו נקוב בשם בטקסט.

הנתון המפורסם כאן כמעט מתאר את היחידה הקטנה ביותר

בכל הריזורט הזה הנתון המפורסם למטר רבוע כמעט אף פעם אינו מתאים לדירה הקטנה ביותר. חלקו את מחיר הכניסה בנתון המפורסם ותקבלו את השטח של היחידה ששני המספרים מסכימים עליה — וב-31 מתוך 33 הפרויקטים עם נתונים מלאים, השטח הזה גדול מהמינימום המפורסם, כי הדירה הזולה ביותר והדירה הקטנה ביותר הן דירות שונות.

Woodville הוא אחד הפספוסים הקרובים ביותר בריזורט:

פרויקט	שטח כניסה נגזר	מינימום מפורסם	יחס
Whitestone Beach	40.8 מטר רבוע	41 מטר רבוע	0.995
Lighthouse II	41.0 מטר רבוע	41 מטר רבוע	0.999
Harbour Residence	49.3 מטר רבוע	48 מטר רבוע	1.027
Woodville	99.3 מטר רבוע	95 מטר רבוע	1.045
Premium Residence	45.6 מטר רבוע	43 מטר רבוע	1.059
Palm Beach	66.1 מטר רבוע	62 מטר רבוע	1.066
Yes	27.8 מטר רבוע	26 מטר רבוע	1.069

270,000 דולר ÷ 2,720 דולר למטר = 99.3 מטר רבוע, מול מינימום מפורסם של 95 מטר רבוע. הפער הוא 4.3 מטר רבוע, או 4.5 אחוזים — קטן דיו כדי שהיחידה הזולה ביותר והקטנה ביותר כאן יהיו אותה אחת או שכנות קרובות. להשוואה, Polo Residences נגזר ל-113.8 מטר רבוע מול מינימום של 53, פי 2.15.

גם הקצה השני מתנהג: 555,000 דולר ÷ 193 מטר רבוע = 2,876 דולר למטר, מעל 2,720 הדולר המפורסמים, וזה מה שהיינו מצפים מהיחידה היקרה ביותר. שלושת הנתונים שמפרסם Woodville עקביים זה עם זה. בריזורט הזה זה נדיר דיו כדי להיות הסיבה להסתכל עליו.

וזה לא בגלל שהטווח צר

ההסבר המתבקש היה שהשטחים של Woodville פרושים רק פי 2.03 מהקטן לגדול — השישי בצרות מבין שלושים ותשעה, מול חציון של פי 4.65 — ולכן יש פחות מרחב לזול ולקטן להתרחק זה מזה.

בדקנו את זה, וזה שגוי. על פני 33 הפרויקטים עם נתונים מלאים, מתאם הדירוג בין רוחב טווח השטחים לבין הפער בין הזול לקטן הוא 0.197 — למעשה כלום.

הטווחים הצרים ביותר	טווח	יחס הפער
Sky Park	פי 1.71	1.144
Private Villas	פי 2.01	1.836
Woodville	פי 2.03	1.045
Park Residences 4	פי 2.76	1.574
Park Residences 3	פי 2.77	1.672

ל-Private Villas יש כמעט בדיוק הטווח של Woodville ואחד הפערים הרחבים בריזורט. וההתאמה ההדוקה מכל הארבעים, Lighthouse II, היא בעלת הטווח השני ברוחבו, פי 9.34, בעוד ל-Lighthouse I הטווח הרחב ביותר, פי 18.38, ופער של 2.15.

אז הפער אינו תוצר מבני שאפשר להעריך מטווח השטחים. הוא עובדה לגבי איזו יחידה מסוימת היזם תימחר כזולה ביותר, וצריך לבדוק אותו פרויקט אחר פרויקט. העקביות של Woodville היא תכונה של Woodville, לא של פרויקטים נמוכים או של טווחים צרים.

למה העקביות היא העיקר המעשי

ב-31 מתוך 33 הפרויקטים כאן עם נתונים מלאים, אי אפשר להשתמש בנתון המפורסם למטר כדי לבדוק הצעת מחיר: הכפילו אותו בשטח המינימלי המפורסם ותקבלו מספר שאף דירה אינה נושאת, לפעמים ב-150,000 דולר ויותר.

Woodville הוא אחד המעטים שבהם הבדיקה הזו עובדת. אם מוכר מצטט לכם 290,000 דולר ליחידה כאן, אתם יכולים לחלק ב-2,720 ולשאול אם השטח הוא אכן סביב 107 מטר רבוע. אם החשבון אינו נוחת סביב השטח שמציגים לכם, משהו בהצעה דורש הסבר. זה כלי קטן, ובריזורט הזה הוא נדיר — וזו הסיבה המעשית שהפרויקט הזה שווה את תשומת לבו של קונה מעבר לפורמט שלו.

שתיים עד שלוש קומות, על קו החוף השלישי

Woodville הוא 107 יחידות על 1.4 הקטאר — 76 להקטאר, השמיני בדלילות מבין שלושים ושישה הפרויקטים שמפרסמים את שני הנתונים. הצפופים בריזורט מפרסמים 488, 407 ו-314 להקטאר, כך שזה סוג אחר של אתר ולא גרסה קטנה של אותו אתר.

הוא גם אחד משלושה פרויקטים בלבד על קו החוף השלישי, יחד עם Park Residences 2 ו-3. שישה-עשר פרויקטים נמצאים על קו החוף הראשון ושנים-עשר על השני; השלישי הוא המקום שבו יושב המלאי הנמוך.

בשתיים עד שלוש קומות, 107 יחידות ומינימום של 95 מטר רבוע, הפורמט הוא ההיפך מהמגדלים: אין סטודיו, אין קומות גבוהות, אין פרמיית נוף מהקומה העשרים. מה שהוא כן, בריזורט שמסר 4,896 דירות ומתכנן 28,937, הוא 2.2 אחוזים מהמלאי הגמור בפורמט שכמעט שום דבר אחר כאן אינו חוזר עליו.

"עם גימור" אינו שלד ואינו מרוהט

שדה הגימור של Woodville קורא עם גימור — אחד משמונה בלבד מארבעים הפרויקטים עם הניסוח המדויק הזה, לצד Palm Beach, Lighthouse I, Marina Village, Skyline, Panorama by Elie Saab, Arabian Ranches ו-Brabus Island.

אוצר המילים של הגימור בריזורט הזה הוא שלוש דרגות, וזו האמצעית. תשעה-עשר פרויקטים נמכרים ללא גימור — שלד חשוף. שמונה נמכרים עם גימור: דירה גמורה, שבניסוח של הריזורט הזה פירושה משטחים ולא ריהוט. אחד-עשר משתמשים בצורה כלשהי של מפתח, ומדריך White Villas שלנו מכסה את המוצר המרוהט הבוגר ביותר מביניהם.

כך שמחיר כניסה של 270,000 דולר כאן קונה יחידה גמורה של 95–99 מטר רבוע, לא רצפת בטון — ולכן אי אפשר להשוות אותו למחיר כניסה ללא גימור בלי להוסיף עלות גימור שאף אחד מדפי הפרויקטים שקראנו אינו מפרסם. מדריך Harbour Residence שלנו מפרט מה זה עושה למספר הכותרת של פרויקט שלד.

מה שהדף מפרסם על תשלום

מסלול	תנאים כמפורסם
תשלום מלא	100%
תשלומים עד 12 חודשים	ללא ריבית, ממקדמה של 30%
תשלומים עד 36 חודשים	ללא ריבית, ליחידות 1+1 ומעלה
סטודיו	מקדמה מ-50%
משכנתה	בנק ABB, אזרחי אזרבייג'ן, העסקה רשמית והכנסת שכר באזרבייג'ן

שימו לב לשורת הסטודיו. היא מודפסת בדף הזה כמו בשאר, ול-Woodville אין סטודיו כלל — סימן לכך שאלה תנאים הנוהגים בכל הריזורט ומשוחזרים בכל דף פרויקט, ולא תנאים שנקבעו לזה. מקטע התשואה של הדף מתנהג באותו אופן: צמיחת ערך נכס שנתית של 15–35% ותשואת שכירות שנתית מ-8%, המיוחסות לפרויקטי סי בריז שהושלמו ב-2023–2025. זו תבנית ולא תחזית לפרויקט הזה, ומדריך Palazzo שלנו מפרט איך קבענו זאת.

שש שאלות לשאול לפני שחותמים

1. מה בדיוק כולל "גימור" כאן? בקשו את המפרט כנספח לחוזה. בניסוח של הריזורט הזה פירושו דירה גמורה בלי ריהוט, אבל הדף אינו מפרט אותו.
2. מהו השטח המדויק של היחידה ב-270,000 דולר? אם הוא 95 עד 99 מטר רבוע, 2,720 הדולר למטר המפורסמים מתארים אותה — מה שיהפוך את Woodville לאחד הפרויקטים המעטים כאן שבהם הנתון בכותרת שמיש.
3. טאונהאוס או דירה? הדף מתאר תמהיל על פני שתיים עד שלוש קומות ואינו אומר איך 107 היחידות מתחלקות בין שני הפורמטים.
4. מהם דמי הניהול החודשיים למטר רבוע? לא מפורסמים לפרויקט הזה, באתר שנמסר ובו בריכה וגינון.
5. מהי הקצאת החניה? הדף אינו מפרסם ספירת חניות ואינו מפרסם יחס.
6. איך קו החוף השלישי משפיע על מכירה חוזרת? שישה-עשר פרויקטים יושבים על קו החוף הראשון, ושניים מהשלושה שעל השלישי הם שלבים של Park Residences; קבוצת ההשוואה למכירה חוזרת כאן קטנה.

רשימת האב של כל ארבעים הפרויקטים שלנו רושמת מה כל עמוד מפרסם, כולל הריקים.

מקורות

• דף הפרויקט הרשמי של סי בריז, woodville-2, נקרא ב-5 בנובמבר 2026 — 107 יחידות המתוארות כתמהיל של טאונהאוסים ודירות; 95–193 מטר רבוע; 2–3 קומות; נמסר; גימור "עם גימור"; 270,000–555,000 דולר; מ-2,720 דולר למטר; 1.4 הקטאר; קו חוף שלישי; בריכה חיצונית גדולה, גן שעשועים, אזור פנאי עם שולחנות; תנאי תשלום כבטבלה למעלה; מקטע הצמיחה 15–35% והתשואה מ-8%. ללא ספירת חניות, ללא דמי ניהול, ללא חלוקה בין טאונהאוסים לדירות, וללא יזם, אדריכל או קבלן נקובים בשם בטקסט. תשעת שדות הקטלוג תואמים את השורה שנאספה ב-25 באוקטובר 2026.
• קטלוג ארבעים הפרויקטים שנאסף מדפי הפרויקטים של היזם ב-25 באוקטובר 2026, מוחזק כ-.claude/seo/data/seabreeze-official-2026-10-25.csv. כל ספירה, דירוג, יחס ומתאם במדריך הזה חושבו מהקובץ הזה בקוד ולא הוקלדו: ספירות שטח הכניסה 36-מתוך-39 ו-34-מתוך-39, המינימום השלישי בגודלו, טבלת שטח הכניסה הנגזר ושבע שורותיה, טווח פי 2.03 והדירוג השישי מבין שלושים ותשעה מול חציון פי 4.65, מתאם הדירוג 0.197 על פני 33 הפרויקטים עם נתוני מחיר ושטח מלאים, 76 להקטאר והדירוג השמיני בדלילות מבין שלושים ושישה, שלושת הפרויקטים על קו החוף השלישי, שמונת הפרויקטים עם ניסוח הגימור המדויק "עם גימור", והסכומים 4,896 שנמסרו ו-28,937 בקטלוג.

כל נתון למטר רבוע כאן הוא חלוקה שלנו של המחירים שהיזם מפרסם בשטחים שהיזם מפרסם, ומסומן ככזה. שום מודעת תיווך אינה משמשת מקור לשום נתון.

לא אומת: השטח המדויק של היחידה הזולה ביותר, שהוא מה שיכריע אם 2,720 הדולר למטר מתארים אותה; איך 107 היחידות מתחלקות בין טאונהאוסים לדירות; מה מכסה מפרט הגימור פריט אחר פריט; עלות הפער בין גימור לריהוט, שאף אחד מדפי הפרויקטים שקראנו אינו מפרסם; דמי הניהול; ספירת החניות או היחס; כמה יחידות נמכרו או נמכרו בשנית ובאיזה מחיר; ובאיזה מחיר יחידה כאן אכן החליפה ידיים מאז המסירה. לא ראינו תוכנית דירה, תמהיל יחידות או מחירון לפרויקט הזה.