White Residences בסי בריז: ההחטאה הצרה ביותר בקטלוג

שמונה מארבעים פרויקטי סי בריז מפרסמים מחיר למטר רבוע שאין דירה בטווח המחירים המפורסם שלהם עצמם שאפשר לקנות בו. White Residences הוא השמיני — והוא מחטיא בפחות מכולם.

המחיר המפורסם שלו עובר את התקרה של הדירה הגדולה שלו ב3.2%. ב-Caspian Dream Liner אותו נתון הוא 214%. שלושת האחוזים האלה הם המספר המלמד ביותר במדריך הזה, מפני שהם קטנים דיים לומר לכם מה המחיר באמת.

שלוש נקודה שתיים אחוז, ומה זה שולל

בדיקת החסמים אינה זקוקה לניחוש לגבי איזו דירה היא איזו. שום דבר לא יכול לעלות יותר מהמחיר העליון המפורסם או פחות מהתחתון.

	נתון
חסם כניסה — 210,000 ÷ 53 מטר רבוע	3,962 דולר למטר
המחיר המפורסם	3,200 דולר למטר
חסם תקרה — 806,000 ÷ 260 מטר רבוע	3,100 דולר למטר
מתחת לחסם הכניסה ב-	19.2%
מעל לחסם התקרה ב-	3.2%

פרויקט	המחיר המפורסם מעל חסם התקרה שלו עצמו
Caspian Dream Liner	214%
Skyline	151%
The Grand	97%
Lighthouse 3	86%
Park Residences 5	45%
Private Villas	9%
Palm Beach	8%
White Residences	3%

הפער בין שני החסמים הוא פי 1.28, הצר ביותר מבין השמונה. מחיר שמחטיא גבול בשלושה אחוזים אינו בדיה ואינו עיגול של משהו רחוק. הוא מחיר אמיתי ליחידה אמיתית, שיושב כמה דולרים מחוץ לטווח שהורכב מיחידות אחרות — וזה בדיוק מה שהאריתמטיקה שלמטה מראה.

המחיר מתאר דירה של 66 מטר רבוע, לא של 53

חלקו את מחיר הכניסה במחיר המפורסם ותקבלו את שטח הדירה ששני הנתונים מסכימים עליה:

210,000 ÷ 3,200 דולר למטר = 65.6 מטר רבוע

המינימום המפורסם הוא 53 מטר רבוע. דירה של 53 מטר ב-3,200 הייתה עולה 169,600 דולר — 40,400 מתחת למחיר ה"החל מ-" המפורסם. כלומר שני המספרים המפורסמים עקביים זה עם זה; הם פשוט מתארים דירה של 66 מטר רבוע. הקטלוג מדפיס אותם ליד השטח של דירה קטנה יותר.

זהו הפרויקט הרביעי שבו החלוקה הזאת נופלת מעל המינימום המפורסם. על פני שלושים ושלושה הפרויקטים שמפרסמים את כל שלושת השדות היא עושה זאת ב-31, בחציון של פי 1.43. White Residences, בפי 1.24, הוא מהמקרים הקרובים יותר. רק ב-Lighthouse 2 וב-Whitestone Beach המחיר חושב על היחידה הקטנה בפועל — אותם שני פרויקטים שבדיקת החסמים מבודדת, בחישוב נפרד לחלוטין. כל העבודה נמצאת ב-מדריך Lighthouse 3 שלנו.

כלומר price_from הוא מחיר היחידה הזולה, area_min הוא השטח של היחידה הקטנה, ובריזורט הזה אלה בדרך כלל לא אותה דירה.

מה שהקטלוג מפרסם

שדה	מפורסם
דירות	100
טווח שטחים	53–260 מטר רבוע
קומות	4
סטטוס	נמסר
גימור	מסירה מוכנה, עם ריהוט ומוצרי חשמל
מחיר	210,000 – 806,000 דולר
מחיר מפורסם	מ-3,200 דולר למטר
מגרש	0.8 הקטאר, קו שני

העמוד הרשמי מוסיף שלושה דברים שאינם בשורת הקטלוג: חניה עילית ולא תת-קרקעית, בריכת שחייה חוץ, ובית קפה בשם Fusion Club. הוא אינו נותן ספירת חניות, שטח בנוי כולל או דמי ניהול. נתון 60 הבריכות שמופיע באותו עמוד שייך לכל עיר הריזורט, לא לבניין הזה.

ב-100 יחידות על 0.8 הקטאר הצפיפות היא 125 להקטאר, והמגרש הוא השלישי הקטן במשותף מתוך 37 הפרויקטים שמפרסמים מגרש, בשווה עם Palazzo del Verdi Rosa ומאחורי Palazzo del Sol (0.5 הקטאר) ו-Palazzo della Luna (0.7) בלבד.

"מפתח" אומר כאן שלושה דברים שונים, ורק אחד מהשלושה נמסר

White Residences הוא אחד משמונה פרויקטים שהקטלוג מתאר את הגימור שלהם כמפתח, עם ריהוט ומכשירי חשמל — חמישה שאינם מציעים דבר אחר, ושלושה שרושמים זאת כאפשרות אחת מכמה. כל השמונה נמסרו. הניסוח המדויק הזה אינו מופיע על שום פרויקט שעדיין בבנייה.

פרויקט	יחידות	מפתח הוא	סטטוס
Park Residences 2	1,260	האפשרות היחידה	נמסר
Polo Residences	1,020	אחת משתיים	נמסר
The Grand	227	האפשרות היחידה	נמסר
Private Villas	135	אחת משלוש	נמסר
White Residences	100	האפשרות היחידה	נמסר
White Villas I	85	האפשרות היחידה	נמסר
White Villas II	85	האפשרות היחידה	נמסר
Villas	81	אחת משלוש	נמסר

מלאי מרוהט נמכר כאן גם על הנייר, אבל הקטלוג מנסח אותו אחרת. Caspian Dream Liner (226 יחידות, מאי 2029) ו-Yes (936 יחידות, דצמבר 2029) נמכרים כמפתח, מרוהט ומצויד במלואו — ושניהם בבנייה. ניסוח שלישי, מפתח עם ריהוט מטבח, משמש בדיוק פעם אחת: Swissotel Raffles Residences, 458 יחידות, דצמבר 2028, מטבח ושום דבר נוסף שנאמר.

כלומר "מפתח" אינו מפרט אחד בריזורט הזה אלא שלושה, והיחיד מהם שצמוד לבניינים גמורים הוא זה שבדף הזה. תשעה-עשר מהארבעים נמכרים ללא גימור ושמונה עם גימור. מדריך White Villas שלנו מכסה את המוצר המרוהט הבוגר ביותר כאן, ו-The Grand את הגדול ביותר.

זה אפרט-הוטל, והוא להזמנה

White Residences נמכר כנדל"ן ומושכר ללילה בפלטפורמת ההזמנות של סי בריז עצמה, שמתארת אותו כ"אפרט-הוטל נעים" ומפרסמת את הכתובת: 2nd Seaside Street 54, יישוב נרדרן, נפת סבונצ'ו, באקו. הליסטינג נוקב בגישה לחוף, בריכת חוץ, מסעדה, בר, קבלה 24 שעות וחניה חינם.

זהו האפרט-הוטל השני המאושש מבין הארבעים, אחרי The Grand, וזה אומר שבעלים כאן קונה גם עסק תפעולי ולא רק דירה. מה שהופך את הנתון החסר לחשוב יותר ולא פחות: שום מקור אינו מפרסם את דמי הניהול, ובבניין עם דלפק קבלה ומסעדה זהו הנתון שמכריע מה עולה להחזיק דירה.

אי אפשר להשתמש במחיר הלילה שבפלטפורמה

עמוד ההזמנות מציג "מ-147 דולר" ללילה. מתחשק להעמיד את זה מול מחיר הכניסה של 210,000 ולהפיק תשואה. אל תעשו זאת, וזאת הסיבה.

שלפנו את האינדקס של הפלטפורמה עצמה. הוא מונה ארבע דירות Lighthouse — B1, B2, B3 ו-B4 — וכל אחת מהן מציגה מ-147 דולר ללילה, אותו נתון כמו White Residences. חמישה נכסים שונים, בשני פרויקטים שונים, מספר אחד זהה.

נתון שחוזר זהה על פני חמישה נכסים הוא ברירת מחדל של פלטפורמה, לא מחיר של נכס. כל תשואה שתיבנה עליו היא אריתמטיקה על מציין מקום. מדריך White Villas שלנו פורש למה אי אפשר לחשב תשואה בריזורט הזה מנתונים מפורסמים בכלל; זו הראיה החדה ביותר לכך שמצאנו.

תוצר צדדי מועיל אחד: ארבעת הרישומים האלה, B1 עד B4, הם מערכת שנייה של סי בריז שמאששת את מבנה ארבעת הבניינים שהאתר של הפרויקט עצמו מפרסם.

מאה הוא מספר עגול, והקטלוג כבר עיגל בעבר

מבין ארבעים הפרויקטים, שניים בדיוק מפרסמים ספירת יחידות שהיא כפולה של חמישים: Panorama by Elie Saab ב-550, ו-White Residences ב-100.

ה-550 של Panorama ידוע כבר כשגוי. הקבלן שלו מפרסם 580, היזם 579, ואף תת-קבוצה של תמהיל היחידות המפורסם אינה מסתכמת ב-550 — בדקנו כל שילוב בקוד. הקטלוג עיגל.

זה אינו הופך את 100 לשגוי. בניין של מאה יחידות יכול להחזיק בדיוק מאה דירות, ועל מגרש של 0.8 הקטאר עם ארבע קומות זה סביר לחלוטין — 25 לקומה כממוצע פרויקט. אבל הנתון העגול האחר היחיד בקטלוג הזה התגלה כקירוב, ואף מקור שני לא אישש את זה. התייחסו אליו כאל הנתון המפורסם ולא כאל נתון שנספר. רשימת האב של כל ארבעים הפרויקטים נושאת אותו כמפורסם.

ומקור אחד חולק על השאלה אם הוא הושלם

העמוד של הריזורט עצמו נותן את הסטטוס כנמסר. אתר ליסטינג חיצוני עדיין מציג את White Residences כבבנייה עם מסירה ברבעון 2 של 2026, ואחר מסמן אותו כנמסר עם השלמה ב-2025.

העמוד של הריזורט הוא המקור הטוב יותר על הבניין שלו עצמו, והעובדה שפלטפורמת ההזמנות משכירה בו חדרים היא אישוש עצמאי לכך שהוא עומד ופועל. אנחנו רושמים את המחלוקת מפני שאתרי הליסטינג הם מה שקונה שמחפש את השם יפגוש קודם, ומפני ששווה לקבוע בחוזה מועד מסירה שלושה מקורות נותנים בשלוש דרכים, ולא לקחת אותו מעמוד.

מה לשאול

1. מהם דמי הניהול החודשיים למטר רבוע, ומה הם מכסים? לא מפורסם, באפרט-הוטל פעיל עם קבלה ומסעדה.
2. כמה מ-100 היחידות בבעלות צדדים שלישיים, וכמה מחזיק המפעיל? אף אחד מהנתונים אינו מפורסם.
3. אם היחידה מושכרת דרך הריזורט, מהי העמלה ומי קובע את המחיר? ה-147 דולר בעמוד ההזמנות הוא ברירת מחדל של פלטפורמה, לא המחיר של הבניין הזה.
4. האם מוקצה חניה ליחידה הזאת? העמוד אומר חניה עילית ולא נותן ספירה, על 0.8 הקטאר.
5. איזו יחידה, באיזה מחיר, יוצאת 3,200 דולר למטר רבוע? האריתמטיקה מצביעה על כ-66 מטר, לא על המינימום של 53.
6. האם הריהוט והציוד מפורטים בחוזה, עם נספח? "מסירה מוכנה עם ריהוט ומוצרי חשמל" הוא תיאור בעמוד, לא מצאי.

מקורות

• עמוד הפרויקט הרשמי של סי בריז, white-residences-2, נקרא ב-5 בנובמבר 2026 — 100 דירות; 53–260 מטר רבוע; 4 קומות; נמסר; מסירה מוכנה עם ריהוט ומוצרי חשמל; 210,000–806,000 דולר; מ-3,200 דולר למטר; 0.8 הקטאר; קו שני; חניה עילית; בריכת שחייה חוץ; בית קפה Fusion Club; זיגוג פנורמי עם מרפסות או טרסות בכל יחידה. אין ספירת חניות, אין שטח בנוי כולל, אין דמי ניהול, ואין שם של יזם או אדריכל בטקסט. תשעת שדות הקטלוג תואמים את השורה שנאספה ב-25 באוקטובר 2026.
• פלטפורמת ההזמנות של סי בריז, booking.seabreeze.az, נקראה ב-5 בנובמבר 2026 — הרישום של White Residences מכנה אותו "אפרט-הוטל נעים", נותן את הכתובת 2nd Seaside Street 54, יישוב נרדרן, נפת סבונצ'ו, באקו, ומציג "מ-147 דולר" ללילה. האינדקס של הפלטפורמה מציג את אותו "מ-147 דולר" עבור Apartment Lighthouse B1, B2, B3 ו-B4, ולכן אנחנו מתייחסים לנתון כברירת מחדל של הפלטפורמה ולא משתמשים בו לשום דבר.
• קטלוג אוקטובר, .claude/seo/data/seabreeze-official-2026-10-25.csv — בדיקת החסמים, בדיקת שטח הכניסה המשתמע, ספירות הגימור, בדיקת ספירות היחידות העגולות ודירוג שטחי המגרש חושבו כולם בקוד ב-5 וב-6 בנובמבר 2026 על אוסף ארבעים הפרויקטים, תוך שימוש ב-33 השורות שמפרסמות טווח מחירים, טווח שטחים ומחיר מפורסם, וב-37 שמפרסמות שטח מגרש.

לא אומת: דמי הניהול; הקצאת החניה; האם ה-100 הוא נתון שנספר או מעוגל, מאחר שאף מקור שני אינו מפרסם ספירת יחידות לפרויקט הזה; כמה יחידות מאוכלסות בבעלות, מושכרות, או מוחזקות בידי המפעיל; התנאים או העמלה של תוכנית השכרה כלשהי; איזו יחידה 3,200 הדולר למטר מתארים; והאם הסטטוס "נמסר" מקדים או מאחר את מסירת רבעון 2 של 2026 שאתר ליסטינג עדיין מציג. כל נתון למטר רבוע כאן הוא החלוקה שלנו של המחירים המפורסמים של היזם בשטחים המפורסמים של היזם, מסומן ככזה, ושום ליסטינג של ברוקר לא שימש כמקור לשום נתון.