Lighthouse 3 בסי בריז: הפרויקט שמסביר את המחיר של 3,200 דולר

ל-Lighthouse 3 יש טווח השטחים הרחב ביותר בקטלוג סי בריז — 40 עד 735 מטר רבוע, פי 18.4 — והפער השני בגודלו מכל ארבעים הפרויקטים בין מה שהדירה הזולה שלו יוצאת למטר ובין מה שהגדולה יכולה לעלות. בשני המדדים הוא נראה השורה השבורה ביותר בקטלוג.

הוא ההפך. האתר של הפרויקט עצמו מפרסם בוחר יחידות חי, והבוחר הזה מסביר לא רק את השורה הזאת אלא את האנומליה הגדולה ביותר על פני כל ארבעים הפרויקטים.

28 דירות נותרו מתוך 426

האתר של הפרויקט נושא ספירת זמינות בניין-בניין. בקריאה ב-5 בנובמבר 2026 הוא הראה:

בניין	זמינות
קורפוס 1	0
קורפוס 2	0
קורפוס 3	5
קורפוס 4	23
סך הכול	28

עשרים ושמונה מתוך 426 יחידות, כלומר 93.4% נמכרו. כל מדריך באתר הזה אומר את אותו דבר — שאף עמוד בריזורט הזה אינו מפרסם כמה דירות נותרו. זה נכון לגבי הקטלוג של הריזורט. זה שגוי לגבי הפרויקט הזה, שבו היזם מפרסם את המספר באופן רציף, כבוחר שקונה יכול לדפדף בו. הנתון מעולם לא היה חסר; הוא היה באתר אחר.

רשימת האב של כל ארבעים הפרויקטים שלנו נושאת את נתוני הקטלוג. ספירת המלאי שנותר אינה ביניהם, לאף פרויקט.

למה 3,200 דולר למטר מעולם לא תאמו את דירת הכניסה

על פני הקטלוג הזה המחיר המפורסם למטר רבוע נמוך ממה שהדירה הזולה של הפרויקט עצמו יוצאת ב-31 מתוך 33 מקרים. דיווחנו על זה שוב ושוב בלי שהיינו יכולים לומר מה המחיר המפורסם כן מתאר. Lighthouse 3 עונה על זה.

חלקו את מחיר הכניסה במחיר המפורסם ותקבלו את שטח הדירה ששני הנתונים מסכימים עליה:

275,000 ÷ 3,200 דולר למטר = 85.9 מטר רבוע

השטח המינימלי המפורסם הוא 40 מטר רבוע. כלומר שני המספרים עקביים לחלוטין זה עם זה — הם פשוט מתארים דירה של 86 מטר רבוע, לא את זו של 40. המחיר מעולם לא היה שגוי. הצימוד הוא השגוי.

	נתון
מחיר הכניסה המפורסם	275,000 דולר
המחיר המפורסם למטר	3,200 דולר
השטח ששני אלה מסכימים עליו	85.9 מטר רבוע
השטח המינימלי המפורסם	40 מטר רבוע
סטודיו של 40 מטר ב-3,200 היה עולה	128,000 דולר
כלומר מתחת למחיר ה"החל מ-" ב-	147,000 דולר

והבוחר סוגר את השרשרת. היחידה הקטנה ביותר באתר, סטודיו של 40 מטר רבוע, יושבת בקורפוס 2 — הבניין שהבוחר מראה על אפס זמינים. הסטודיו נמכרו. 275,000 הוא מחיר הדירה הזולה ביותר שעוד למכירה; 40 מטר רבוע הוא גודל הדירה הקטנה ביותר שאי פעם נבנתה. שתי דירות שונות, בשני שדות שונים, מודפסות זו ליד זו.

אותה בדיקה על פני כל ארבעים הפרויקטים

הריצו את החלוקה הזאת על כל פרויקט שמפרסם טווח מחירים, טווח שטחים ומחיר מפורסם, והתוצאה אינה מקרה בודד.

השטח המשתמע מול המינימום המפורסם	פרויקטים
גדול מהמינימום המפורסם	31 מתוך 33
שווה למינימום המפורסם	2
קטן ממנו	0

שני החריגים הם Lighthouse 2 ו-Whitestone Beach — ואלה בדיוק שני הפרויקטים שזיהינו קודם, בבדיקה נפרדת לחלוטין, כיחידים שבהם המחיר המפורסם תואם את חסם הכניסה שלהם עצמם (2,100 מול 2,098, ו-2,500 מול 2,488). שני חישובים עצמאיים, אותן שתי שורות. זה אישוש ולא צירוף מקרים.

עבור שלושים ואחד האחרים, יחידת הכניסה המשתמעת היא בחציון פי 1.43 מהמינימום המפורסם, בטווח שבין פי 1.03 לפי 2.50. Lighthouse 3, בפי 2.15, הוא הרביעי הקיצוני ביותר.

כלומר הקטלוג אינו מפרסם מחיר כזב. הוא מפרסם את מחיר היחידה הזולה ליד השטח של היחידה הקטנה, ואלה מתלכדים רק בשניים מתוך שלושים ושלושה פרויקטים. ראו את מדד המחירים לפי רובע שלנו להשוואה שאינה תלויה באף אחד מהשדות האלה.

פי 18.4 בשטח, והסיבה אינה טעות

מרווח השטחים של Lighthouse 3 הוא הרחב ביותר מ-38 השורות הניתנות לפענוח — רחב מ-Blue Waters, שיושב על 17 הקטאר מול 2.3 של הפרויקט הזה.

פרויקט	מרווח שטחים	מגרש
Lighthouse 3	פי 18.38	2.3 הקטאר
Caspian Dream Liner	פי 16.76	6 הקטאר
Blue Waters	פי 13.34	17 הקטאר
Marina Village	פי 12.61	5.05 הקטאר
The Grand	פי 12.50	1.55 הקטאר

אתר הפרויקט מסביר את זה. Lighthouse 3 הוא מה שהאתר קורא Lighthouse I: ארבעה בניינים בני שמונה קומות שמחזיקים 399 דירות ו-27 פנטהאוזים — ו-399 ועוד 27 הם 426, מספר היחידות של הקטלוג עצמו, עד כדי יחידה. ה-735 מטר רבוע שבראש הטווח הם פנטהאוז. ה-40 מטר רבוע שבתחתית הם סטודיו. טווח מחירים אחד נמתח על שני מוצרים.

וכיוון הרצועה נובע אריתמטית. מרווח שטחים פי 18.38 מול מרווח מחירים פי 4.60 נותן פי 4.00, שזה בדיוק 6,875 ÷ 1,720 — הפער בין שני חסמי המחיר למטר. הזהות מחזיקה עד ארבע ספרות אחרי הנקודה בשורה הזאת: 3.9977 בשני הצדדים.

"פנטהאוז" כאן אינו דרגת גודל

הפרויקט מפרסם שבע תוכניות פנטהאוז. השטחים הכוללים שלהן הם:

104, 186, 237, 255, 279, 365 ו-724 מטר רבוע

פי שבעה בין הקטן לגדול. כלומר פנטהאוז ב-Lighthouse 3 יכול להיות קטן מדירת שלושה חדרים רגילה באותו בניין, והמילה אומרת לקונה על הקומה שהוא יושב בה ולא על השטח שהוא מקבל. מי שמשווה מחיר "פנטהאוז" כאן מול פנטהאוז אחר בריזורט משווה תוויות, לא בתים.

גם ליחידה העליונה יש שלושה שטחים מפורסמים. הקטלוג אומר 735 מטר רבוע, רשימת היחידות של הבוחר אומרת 733 ליחידה 607 בקורפוס 1, וטבלת תוכניות הפנטהאוז אומרת 724. הפער הוא 11 מטר רבוע — קטן בפני עצמו, ושווה ציון מפני שזהו הפרויקט השלישי בסדרה הזאת שבו העמודים של היזם עצמו חולקים זה על זה בשאלת שטח.

שמונה קומות הוא מקסימום, לא נתון אחיד

הקטלוג נותן ל-Lighthouse 3 שמונה קומות. הבוחר נותן כל בניין בנפרד, והם אינם זהים:

בניין	קומות כמפורט
קורפוס 1	0–5, בתוספת מפלס פנטהאוז
קורפוס 2	0–6
קורפוס 3	0–7
קורפוס 4	מתחיל בקומה 2, עד 7

כלומר "8 קומות" הוא המקרה הגבוה ביותר. ארבעה בניינים שמחזיקים 426 יחידות הם בממוצע 106 לבניין, או כ13 לקומה בכל אחד — רגיל, ושום דבר כמו הנתון שסך פרויקט מחולק במספר קומות היה מציע. זו אותה מלכודת שתיקנו ב-Lighthouse 2, שבו האתר של הפרויקט עצמו מפרסם 16 בניינים מול שורת הפרויקט האחת של הקטלוג.

ב-426 יחידות על 2.3 הקטאר הצפיפות היא 185 להקטאר, שזה גבוה למתחם נמוך שנמסר בריזורט הזה.

מה שעמוד השירותים מפרסם, והדבר האחד שלא

אתר הפרויקט מפרט את הצד התפעולי בפירוט חריג לריזורט הזה: מסעדה, Shore House, עם יותר מ-500 אורחים ועם טרסה ושני אולמות VIP; Rose Bar Beach, Chilai Bar, Fish Box ו-Jini Coffee; אולם אירועים; חדרי כושר בקומה הראשונה של הבניינים; אזור ספא עם סאונה, חמאם ומסאז'; מספרה; טניס, כדורסל וכדורגל מוקטן; ובריכת חוץ פרטית אחת ושנייה מתוכננת, בלי מועד או מידות לשנייה.

מה שהוא אינו מפרסם הוא הנתון שחוזר כל חודש. אין דמי ניהול, אין דמי אחזקה, אין חברת ניהול נקובה בשם, ואין ספירת חניות. בבניין שנמסר, שבו 93.4% מהיחידות נמכרו ורשימת המתקנים מגיעה לארבעה בתי אוכל, חדר כושר וספא, דמי הניהול הם הנתון שקובע מה עולה להיות בעלים כאן — והוא השדה האחד שחסר באתר הפרויקט המפורט ביותר בריזורט.

מה לשאול

1. מהם דמי הניהול החודשיים למטר רבוע, ומה הם מכסים? לא מפורסם בשום מקום, בבניין שנמסר עם מסעדה, חדר כושר וספא.
2. אילו מ-28 היחידות שנותרו הן, ובאיזה מחיר כל אחת? הבוחר נותן זמינות ושטח; הוא לא נותן מחירים.
3. האם 275,000 הם היחידה הזולה הזמינה או הזולה שנמכרה אי פעם? האריתמטיקה אומרת שהם קונים כ-86 מטר רבוע, והסטודיו של 40 מטר יושבים בבניין שמוצג כנמכר.
4. כמה מקומות חניה קיימים, והאם אחד מוקצה ליחידה הזאת? 426 יחידות על 2.3 הקטאר, ואין ספירה מפורסמת.
5. באיזו קומה ה"פנטהאוז" הזה, ומה שטחו בחוזה? תוכניות הפנטהאוז המפורסמות נעות בין 104 ל-724 מטר רבוע.
6. איזה נתון שטח הוא החוזי — 735, 733 או 724? שלושה מקורות, כולם של היזם.

The Grand ו-Caspian Dream Liner הם שני הפרויקטים שבהם המחיר יושב הרחק ביותר מחוץ לחסמים של עצמו, והחלוקה שלמעלה חלה עליהם באותו אופן בדיוק.

מקורות

• האתר של פרויקט Lighthouse עצמו, 2.lighthouse.az, נקרא ב-4 וב-5 בנובמבר 2026 — עמוד ה-/about נותן את Lighthouse I כארבעה בניינים בני שמונה קומות עם 399 דירות ו-27 פנטהאוזים, "הבנייה הושלמה", בריזורט סי בריז כ-150 מטר מהים. בוחר ה-/apartment נותן זמינות לפי בניין (קורפוס 1: 0, קורפוס 2: 0, קורפוס 3: 5, קורפוס 4: 23), את טווחי הקומות שלמעלה, יחידה קטנה ביותר של 40 מטר רבוע בקורפוס 2, גדולה ביותר של 733 מטר רבוע (יחידה 607, קורפוס 1), ושטחי תוכניות פנטהאוז של 104, 186, 237, 255, 279, 365 ו-724 מטר רבוע. עמוד ה-/services נותן את רשימת המתקנים ואת תפוסת Shore House. האתר אינו מפרסם מחירים, מועד השלמה, גבהי תקרה, ספירת חניות או דמי ניהול.
• עמוד הפרויקט הרשמי של סי בריז, lighthouse-3, נאסף ב-25 באוקטובר 2026 — 426 דירות; 40–735 מטר רבוע; 8 קומות; נמסר; fit-out; 275,000–1,264,000 דולר; מ-3,200 דולר למטר; 2.3 הקטאר; קו שני. מוחזק ב-.claude/seo/data/seabreeze-official-2026-10-25.csv עם שאר 39.
• בדיקת שטח הכניסה המשתמע חושבה בקוד ב-5 בנובמבר 2026 על פני 33 מתוך 40 הפרויקטים שמפרסמים את שלושתם: טווח מחירים, טווח שטחים ומחיר מפורסם. החלוקה היא price_from ÷ per_m2_from, בהשוואה מול area_min בסבילות של 0.5 מטר רבוע. ריצה ראשונה דיווחה על Lighthouse 2 ו-Whitestone Beach כנופלים מחוץ לטווח המפורסם; הם יושבים בדיוק על המינימום, והסבילות נוספה כדי שהתוצאה תיקרא נכון. כל שאר הדירוגים וזהות המרווחים חושבו על אותו אוסף.

לא אומת: דמי הניהול; הקצאת החניה; מחירי 28 היחידות שנותרו; האם 275,000 הם הזולה הזמינה או הזולה שנמכרה אי פעם; איזה מבין 735, 733 ו-724 מטר רבוע הוא השטח החוזי של היחידה העליונה; כיצד מחולקים 27 הפנטהאוזים בין ארבעת הבניינים, מאחר שהבוחר מראה תשע יחידות פנטהאוז בקורפוס 1; והאם ספירות הזמינות זזו מאז 5 בנובמבר 2026. כל נתון למטר רבוע כאן הוא החלוקה שלנו של המחירים המפורסמים של היזם בשטחים המפורסמים של היזם, מסומן ככזה, ושום ליסטינג של ברוקר לא שימש לשום נתון.