Баку прибавил больше ночей, чем потеряли регионы

Государственное агентство по туризму Азербайджана не публикует данные по размещению в разрезе городов на открытой панели. Оно выдало их в ответ на запрос журналистов в августе 2026 года, и цифры описывают резкое расхождение, которое азербайджанский интернет о недвижимости ещё не усвоил.

В первом квартале 2026 года против того же квартала 2025-го: ночёвки в Баку выросли на 31,9%. Все остальные крупные направления страны упали — на 32-60%.

Таблица

I квартал 2026 против I квартала 2025. Доход в тысячах манатов, ночёвки в ночах.

Город	Доход 2026	Доход 2025	Изм.	Ночёвки 2026	Ночёвки 2025	Изм.
Баку	743 021,1	543 890,7	+36,6%	11 457 571	8 684 129	+31,9%
Губа	33 541,3	47 620,5	-29,6%	465 520	712 053	-34,6%
Нахчыван	30 296,5	47 493,3	-36,2%	388 921	616 997	-37,0%
Гусар	28 419,4	57 687,6	-50,7%	254 630	630 310	-59,6%
Габала	27 209,3	61 596,8	-55,8%	329 902	672 983	-51,0%
Сумгаит	21 006,3	28 052,9	-25,1%	447 590	684 815	-34,6%
Абшерон	20 042,3	32 889,3	-39,1%	453 642	780 163	-41,9%
Хачмаз	12 961,2	21 962,2	-41,0%	178 878	290 031	-38,3%
Шеки	12 668,1	19 250,7	-34,2%	251 931	369 412	-31,8%
Гянджа	9 986,5	22 942,2	-56,5%	187 369	415 828	-54,9%

Девять региональных направлений вместе упали с 5 172 592 ночей до 2 958 383 — минус 42,8%.

Вывод, которого из заголовка не получить

Очевидное прочтение — что посетители переместились из регионов в столицу. Арифметика это не подтверждает, или по крайней мере не только это.

Абсолютный прирост Баку составил 2 773 442 ночи. Совокупная абсолютная убыль девяти регионов — 2 214 209 ночей. Прирост больше убыли примерно на 559 000 ночей. При чистом перераспределении они были бы приблизительно равны.

То есть это не один пирог, нарезанный заново. Баку добавил больше, чем потеряла остальная измеренная часть страны, а значит, либо в столицу пришёл новый спрос, либо в статистику попало размещение, прежде не учтённое, либо и то и другое. Агентство объяснений не даёт, а выдумывать их мы не будем.

Почему нельзя делить ночёвки на туристов

Тот же релиз даёт Баку 466 329 туристов в I квартале 2026 года, плюс 9%. Соблазнительно сопоставить это с 11 457 571 ночёвкой. Не делайте этого.

Такое деление даёт 24,6 ночи на туриста, а это не правдоподобное среднее для поездки в Баку с целью отдыха или по делам. Два ряда измеряют разные совокупности: подсчёт ночёвок почти наверняка включает местных гостей и долгосрочное размещение, которых подсчёт туристов не учитывает.

Это важно, потому что две динамики расходятся резко: туристы +9%, ночёвки +32%. Что бы ни двигало рост ночёвок, это был главным образом не прирост приездов. Кто строит модель спроса на краткосрочную аренду от заголовочной цифры туристов, берёт меньшее и более медленное из двух чисел.

Масштаб, который легко недооценить

За весь 2025 год в Баку зафиксировано 47 249 126 ночёвок. Следующий по величине — Абшерон с 3 358 485.

Баку в 14,1 раза больше следующего города и составляет 67% всех ночей, зафиксированных в десяти крупнейших направлениях. У Азербайджана нет туристического рынка со столицей внутри; у него есть столица, к которой приложено немного регионального туризма. Любое допущение о доходности краткосрочной аренды в регионах должно сначала выдержать это соотношение.

Город	Ночёвки, весь 2025 год
Баку	47 249 126
Абшерон	3 358 485
Нахчыван	3 129 789
Губа	3 002 148
Сумгаит	2 802 039
Габала	2 760 724
Гусар	2 466 353
Исмаиллы	2 099 804
Хачмаз	2 034 230
Лянкяран	1 565 437

Что это делает с региональной арендной идеей

Гянджа — самый ясный пример, потому что упала сильнее всех: доход минус 56,5%, ночи минус 54,9% за один год. Модель краткосрочной аренды для Гянджи, построенная на заполняемости 2024-го или начала 2025-го, описывает рынок, который сократился вдвое. Наш гид по покупке в Гяндже стоит читать, держа это перед глазами.

Габала и Гусар, два горных курортных направления, которые обычно продают как диверсификацию в стороне от Баку, упали по ночам на 51,0% и 59,6%. Это именно те места, где чаще всего предлагают «второй дом, который окупает себя через курортную аренду».

Нахчыван упал на 37,0%, и это относится к нашему обзору Нахчывана и к идее оздоровительного туризма вокруг Дуздага — объекта, ограничением которого является сезонный спрос, а не вместимость.

Ничто из этого не говорит, что регионы — плохое место для владения недвижимостью. Это говорит, что их арендную идею нельзя обосновать национальной историей роста, потому что в этих девяти местах в этом квартале роста не было.

Четыре оговорки, и они реальны

Это один квартал, и он зимний. I квартал — январь-март. Первый квартал горного курорта зависит от снега, и один плохой сезон может дать колебание в 50%, которое ничего не говорит о годе. Полная таблица 2025 года выше — более устойчивое прочтение.

База сравнения может быть нетипичной. I квартал 2025-го мог оказаться исключительно сильным для регионов по причинам, которые релиз не обсуждает. Падение с пика — не то же самое, что спад.

Источник — журналистский запрос. Это официальные цифры Государственного агентства по туризму, но до публики они дошли через просьбу журналиста, а не через регулярный статистический выпуск, что затрудняет перепроверку и означает отсутствие методологической справки.

«Ночёвки» здесь не определены. Как показывает проблема с подсчётом туристов выше, мы не знаем в точности, что считает этот ряд. Он внутренне согласован между городами и годами, что и делает сравнения пригодными, но абсолютные числа не следует читать как гостиничные гостеночи.

Что с этим делать

Если вы покупаете в Баку, это самая сильная публично измеренная поддержка стороны спроса: на треть больше ночей год к году и 67% зафиксированного спроса на размещение в стране в одном городе. Соедините это с нашей ценой за квадратный метр по районам и данными по доходности, прежде чем решать, сколько этот спрос стоит.

Если вы покупаете в регионе, просите у продавца подтверждение заполняемости именно за 2026 год — не за 2024-й и не национальное среднее. Наш гид какие районы кому подходят и календарь сезонного спроса показывают, как выглядит работающая картина.

Источники

• Государственное агентство по туризму Азербайджанской Республики, данные о туристическом доходе и ночёвках в разрезе городов за весь 2025 год и за I квартал 2026 года против I квартала 2025-го, выданные в ответ на запрос Modern.az и опубликованные им 21 августа 2026 года. Прочитано 24 октября 2026 года. Все цифры в этой статье из того релиза; проценты изменений и совокупные региональные итоги — наша арифметика по ним.
• Цифра 466 329 туристов в Баку за I квартал 2026 года и её рост на 9% — из того же релиза.

Не подтверждено: что агентство считает ночёвкой, почему упали девять региональных направлений, была ли база I квартала 2025 года нетипичной и пересматривалась ли какая-либо цифра после 21 августа 2026 года. Методологическая справка к релизу не прилагалась.