White Residences в Sea Breeze: самый узкий промах в каталоге

Восемь из сорока проектов Sea Breeze публикуют цену за квадратный метр, по которой нельзя купить ни одну квартиру из их собственного опубликованного ценового диапазона. White Residences — восьмой, и он промахивается меньше всех.

Его опубликованная ставка превышает потолок самой большой квартиры на 3,2%. У Caspian Dream Liner та же цифра — 214%. Эти три процента — самое информативное число в этом гиде, потому что они достаточно малы, чтобы сказать, что ставка такое на самом деле.

Три целых две десятых процента и что это исключает

Тест границ не требует догадок о том, какая квартира какая. Ничто не может стоить больше верхней опубликованной цены или меньше нижней.

	Цифра
Нижняя граница — 210 000 ÷ 53 м²	3 962 $/м²
Опубликованная ставка	3 200 $/м²
Верхняя граница — 806 000 ÷ 260 м²	3 100 $/м²
Ниже нижней границы на	19,2%
Выше верхней границы на	3,2%

Проект	Опубликованная ставка выше собственной верхней границы
Caspian Dream Liner	214%
Skyline	151%
The Grand	97%
Lighthouse 3	86%
Park Residences 5	45%
Private Villas	9%
Palm Beach	8%
White Residences	3%

Зазор между двумя границами — 1,28×, самый узкий из восьми. Ставка, промахивающаяся мимо границы на три процента, не выдумка и не округление чего-то далёкого. Это реальная ставка для реального юнита, лежащая в нескольких долларах за пределами диапазона, собранного из других юнитов, — и это ровно то, что показывает арифметика ниже.

Ставка описывает квартиру 66 м², а не 53 м²

Поделите входную цену на опубликованную ставку и получите площадь квартиры, по которой две цифры согласуются:

210 000 ÷ 3 200 $/м² = 65,6 м²

Опубликованный минимум — 53 м². Квартира 53 м² по 3 200 стоила бы 169 600 $ — на 40 400 ниже опубликованной цены «от». То есть две опубликованные цифры согласованы между собой; они просто описывают квартиру в 66 м². Каталог печатает их рядом с площадью меньшей.

Это четвёртый проект, где это деление оказывается выше опубликованного минимума. По тридцати трём проектам, публикующим все три поля, так происходит в 31, с медианой 1,43×. White Residences с 1,24× — один из более близких случаев. Только у Lighthouse 2 и Whitestone Beach ставка посчитана на их фактически наименьшем юните — те же два проекта, которые выделяет тест границ, в совершенно отдельном расчёте. Вся выкладка в нашем гиде по Lighthouse 3.

Значит price_from — цена самого дешёвого юнита, area_min — площадь самого маленького, и на этом курорте это обычно не одна и та же квартира.

Что публикует каталог

Поле	Опубликовано
Квартир	100
Диапазон площадей	53–260 м²
Этажей	4
Статус	сдан
Отделка	под ключ, с мебелью и техникой
Цена	210 000 – 806 000 $
Опубликованная ставка	от 3 200 $/м²
Участок	0,8 га, вторая линия

Официальная страница добавляет три вещи, которых нет в строке каталога: наземную парковку, а не подземную, открытый бассейн и кафе под названием Fusion Club. Она не даёт ни числа парковочных мест, ни общей площади застройки, ни эксплуатационного платежа. Цифра в 60 бассейнов, появляющаяся на той же странице, относится ко всему курортному городу, а не к этому зданию.

При 100 юнитах на 0,8 га плотность составляет 125 на гектар, а участок — третий по малости совместно из тридцати семи проектов, публикующих площадь, наравне с Palazzo del Verdi Rosa и позади только Palazzo del Sol (0,5 га) и Palazzo della Luna (0,7 га).

«Под ключ» означает здесь три разные вещи, и только одна из трёх сдана

White Residences — один из восьми проектов, чью отделку каталог описывает как под ключ, с мебелью и техникой: пять, где других вариантов нет, и три, где это один вариант из нескольких. Все восемь сданы. Эта точная формулировка не стоит ни на одном проекте, который ещё строится.

Проект	Юнитов	«Под ключ» — это	Статус
Park Residences 2	1 260	единственный вариант	сдан
Polo Residences	1 020	один из двух	сдан
The Grand	227	единственный вариант	сдан
Private Villas	135	один из трёх	сдан
White Residences	100	единственный вариант	сдан
White Villas I	85	единственный вариант	сдан
White Villas II	85	единственный вариант	сдан
Villas	81	один из трёх	сдан

Меблированный фонд здесь продают и на стадии стройки, но каталог формулирует это иначе. Caspian Dream Liner (226 юнитов, май 2029) и Yes (936 юнитов, декабрь 2029) продаются как под ключ, полностью меблированные и оснащённые — и оба в строительстве. Третья формулировка, под ключ с кухонной мебелью, использована ровно один раз: Swissotel Raffles Residences, 458 резиденций, декабрь 2028, кухня и ничего больше не названо.

То есть «под ключ» на этом курорте — не одна спецификация, а три, и единственная из них, привязанная к готовым домам, стоит на этой странице. Девятнадцать из сорока продаются без отделки и восемь с отделкой. Наш гид по White Villas разбирает самый зрелый меблированный продукт здесь, а The Grand — самый крупный.

Это апарт-отель, и его можно забронировать

White Residences продаётся как недвижимость и сдаётся на ночь на собственной платформе бронирования Sea Breeze, которая описывает его как «уютный апарт-отель» и публикует адрес: 2nd Seaside Street 54, посёлок Нардаран, Сабунчинский район, Баку. В листинге указаны выход к пляжу, открытый бассейн, ресторан, бар, круглосуточная стойка регистрации и бесплатная парковка.

Это второй подтверждённый апарт-отель среди сорока, после The Grand, и это значит, что владелец здесь покупает ещё и действующий бизнес, а не только квартиру. Что делает отсутствующую цифру важнее, а не менее важной: ни один источник не публикует эксплуатационный платёж, а в здании со стойкой регистрации и рестораном это та цифра, которая решает, во что обходится владение.

Ночную ставку с этой платформы использовать нельзя

Страница бронирования показывает «от 147 $» за ночь. Так и хочется поставить это против входной цены в 210 000 и вывести доходность. Не надо, и вот почему.

Мы запросили собственный индекс платформы. Он перечисляет четыре апартамента Lighthouse — B1, B2, B3 и B4 — и каждый показывает от 147 $ за ночь, ту же цифру, что и White Residences. Пять разных объектов, в двух разных проектах, одно и то же число.

Цифра, одинаково повторяющаяся на пяти объектах, — это дефолт платформы, а не ставка объекта. Любая доходность, построенная на ней, — арифметика по заглушке. Наш гид по White Villas объясняет, почему доходность на этом курорте вообще нельзя посчитать по опубликованным данным; это самое острое наше подтверждение.

Один полезный побочный результат: эти четыре записи, B1–B4, — вторая система Sea Breeze, подтверждающая структуру из четырёх корпусов, которую публикует собственный сайт проекта.

Сто — круглое число, а каталог уже округлял

Из сорока проектов ровно два публикуют число юнитов, кратное пятидесяти: Panorama by Elie Saab с 550 и White Residences с 100.

550 у Panorama уже известно как неверное. Её подрядчик публикует 580, застройщик 579, и никакое подмножество опубликованной структуры юнитов не даёт в сумме 550 — мы проверили все комбинации в коде. Каталог округлил.

Это не делает 100 неверным. Здание на сто юнитов может держать ровно сто квартир, а на участке 0,8 га с четырьмя этажами это совершенно правдоподобно — 25 на этаж как среднее по проекту. Но единственная другая круглая цифра в этом каталоге оказалась приближением, и второй источник эту не подтвердил. Относитесь к ней как к опубликованной, а не как к посчитанной. Наш мастер-список всех сорока проектов несёт её как опубликованную.

И один источник спорит, завершён ли он

Собственная страница курорта даёт статус сдан. Сторонний листинговый сайт всё ещё показывает White Residences как строящийся со сдачей во 2 квартале 2026, а другой отмечает его как сданный с завершением в 2025 году.

Страница курорта — лучший источник о собственном здании, а то, что платформа бронирования сдаёт в нём номера, — независимое подтверждение, что оно стоит и работает. Мы фиксируем расхождение, потому что листинговые сайты — это то, что покупатель, ищущий название, встретит первым, и потому что дату сдачи, которую три источника дают тремя способами, стоит прописать в договоре, а не брать со страницы.

Что спросить

1. Каков месячный эксплуатационный платёж за квадратный метр и что он покрывает? Не публикуется, в действующем апарт-отеле со стойкой и рестораном.
2. Сколько из 100 юнитов принадлежит третьим лицам и сколько держит оператор? Ни одна цифра не публикуется.
3. Если юнит сдаётся через курорт, какова комиссия и кто устанавливает ставку? 147 $ на странице бронирования — дефолт платформы, а не цена этого здания.
4. Закреплено ли за этим юнитом парковочное место? Страница говорит о наземной парковке и не даёт числа, на 0,8 га.
5. Какой юнит, по какой цене, выходит в 3 200 $ за квадратный метр? Арифметика указывает примерно на 66 м², а не на минимум в 53.
6. Прописаны ли мебель и оборудование в договоре, с приложением? «Под ключ с мебелью и техникой» — описание на странице, а не инвентарная ведомость.

Источники

• Официальная страница проекта Sea Breeze, white-residences-2, прочитана 5 ноября 2026 года — 100 квартир; 53–260 м²; 4 этажа; сдан; под ключ с мебелью и техникой; 210 000–806 000 $; от 3 200 $/м²; 0,8 га; вторая линия; наземная парковка; открытый бассейн; кафе Fusion Club; панорамное остекление с балконами или террасами в каждой резиденции. Ни числа парковочных мест, ни общей площади застройки, ни эксплуатационного платежа, ни имени застройщика или архитектора в тексте. Девять полей каталога совпадают со строкой, собранной 25 октября 2026 года.
• Платформа бронирования Sea Breeze, booking.seabreeze.az, прочитана 5 ноября 2026 года — запись White Residences называет его «уютным апарт-отелем», даёт адрес 2nd Seaside Street 54, посёлок Нардаран, Сабунчинский район, Баку, и показывает «от 147 $» за ночь. Индекс платформы показывает то же «от 147 $» для Apartment Lighthouse B1, B2, B3 и B4, поэтому мы считаем цифру дефолтом платформы и ни для чего её не используем.
• Октябрьский каталог, .claude/seo/data/seabreeze-official-2026-10-25.csv — тест границ, тест подразумеваемой входной площади, подсчёты отделки, проверка круглых чисел юнитов и рейтинг площадей участков посчитаны в коде 5 и 6 ноября 2026 года по выборке из сорока проектов, с использованием 33 строк, публикующих диапазон цен, диапазон площадей и опубликованную ставку, и 37, публикующих площадь участка.

Не проверено: эксплуатационный платёж; парковочное обеспечение; является ли 100 посчитанной или округлённой цифрой, поскольку ни один второй источник не публикует число юнитов по этому проекту; сколько юнитов занято владельцами, сдаётся или удерживается оператором; условия или комиссия любой арендной программы; какой юнит описывают 3 200 $/м²; и предшествует ли статус «сдан» сдаче во 2 квартале 2026 года, которую всё ещё показывает листинговый сайт, или следует за ней. Каждая цифра за квадратный метр здесь — наше собственное деление опубликованных застройщиком цен на опубликованные им площади, помеченное как таковое, и ни один брокерский листинг не использовался как источник ни для одной цифры.