Bakıda rayonlar üzrə kvadratmetr qiyməti: 2026

Hər investorun ilk sualı Bakıda kvadratmetrin nə qədər olduğudur. Cavab rayondan, binanın vəziyyətindən və tikinti mərhələsindən asılıdır — bazarın qütbləri arasındakı fərqlər isə çox böyükdür. Bu məqalədə şəhərin qiymət strukturu ümumiləşdirilir və vahid rəqəmə arxalanmaq əvəzinə məlumatları özünüzün necə yoxlayacağınız izah olunur.

Rəqəmlər — mənbə və tarixlə

Əvvəl burada duran ortalamalar — off-plan mərhələsində təxminən 1 800 manat və hazır mənzildə təxminən 2 700 — mənbəsiz idi. Atributlaşdırıla bilən rəqəmlər bunlardır:

Göstərici	Dəyər	Mənbə	Tarix
Mediana qiymət, m², Bakı	2 735 AZN	m2map, 82 000+ aktiv elandan	avqust 2026
Yeni tikili, m² medianası	2 812,5 AZN	Qiymətləndiricilər Palatası	iyul 2026
Köhnə fond, m² medianası	2 616,7 AZN	Qiymətləndiricilər Palatası	iyul 2026
Mediana icarə, m² üçün ayda	11 AZN	m2map	avqust 2026
Orta aylıq əmək haqqı, ölkə	1 174,4 AZN	Dövlət Statistika Komitəsi	2026 I yarım
Orta aylıq əmək haqqı, Bakı	1 487 AZN	Dövlət Statistika Komitəsi	2026 I yarım

Yeni tikili ilə köhnə fond arasındakı fərq m² üçün 196 manat, təxminən 7,5%-dir. Bu, marketinq materiallarının çoxunun ima etdiyindən xeyli azdır.

Bu rəqəmlərlə gəlirlilik hesablandıqda nə çıxır

Bu bazarda başqa heç yerdə görməyəcəyiniz nəticə budur; eyni mənbənin eyni aydakı iki medianasından çıxarılıb:

Mediana icarə: m² üçün ayda 11 manat → m² üçün ildə 132 manat
Mediana qiymət: m² üçün 2 735 manat
132 ÷ 2 735 = 4,83% ümumi gəlirlilik

Qiymətləndiricilər Palatasının bölgüsü ilə: yeni tikilidə 4,69%, köhnə fondda 5,04%.

Bütün bazar — ivrit, ingilis, rus, fransız və azərbaycan dillərində — 6-8% göstərir. Medianalardan hesablama beşdən azını verir.

Qeyd-şərt, və o əhəmiyyətlidir

Mediana qiymət və mediana icarə mütləq eyni obyektlər deyil. Qiymət medianasındakı mənzil və icarə medianasındakı mənzil fərqli rayonlarda, fərqli sahədə və fərqli vəziyyətdə ola bilər. 4,83% bazar səviyyəsində nisbətdir, konkret mənzildə alacağınız gəlirlilik deyil.

Məhz bu səbəbdən rayon və sahə üzrə ölçən Global Property Guide sorğusu 3,57-12,96% aralığını 6,02% ortalama ilə verir. Aralıq və nisbət bir-birinə zidd deyil — fərqli şeyləri ölçürlər. Deyilə biləcək budur: bazar səviyyəsindəki nisbət satılan rəqəmdən xeyli aşağıdır və 7% ilə model quran adam obyektinin niyə medianadan yuxarı olacağını izah etməlidir.

İcarə gəlirliliyi (ROI) kalkulyatoru

İnvestisiya əmlakı üzrə ümumi və xalis icarə gəlirliliyini hesablayın və Bakının tipik gəlirlilik aralığı ilə müqayisə edin.

Əmlakın qiyməti (USD)Təxmini aylıq icarə haqqı (USD)İllik xərclər (icarədən %: idarəetmə, təmir-saxlama, vergi)

Nəticələr

Ümumi illik gəlirlilik: 7.20%
Xalis illik gəlirlilik (xərclər çıxıldıqdan sonra): 5.76%

İki rəqəm, və hər ikisi doğrudur. Bazar səviyyəsində — m² üçün ayda 11 manat mediana icarə, m² üçün 2 735 manat mediana qiymətə qarşı (m2map, avqust 2026) — ümumi gəlirlilik 4,83%-dir. Rayon və sahə üzrə ölçən Global Property Guide sorğusu 3,57-12,96% aralığını 6,02% ortalama ilə verir. Onlar fərqli şeyləri ölçür. Daha ucuz ərazilər (Əhmədli, Xətai) aşağı likvidliklə aralığın yuxarısına, premium ünvanlar (White City, Badamdar) isə daha çox dəyər artımı potensialı ilə aşağısına meyllidir. 7% ilə model quran adam obyektinin niyə medianadan yuxarı olacağını izah etməlidir.

Ümumi gəlirliliyin hesabı: illik kirayə ÷ alış qiyməti: 10,800 / 150,000

Alətlərə qayıt

Mexanizm: qiymətlər icarədən sürətli qaçır

Azərbaycan Mərkəzi Bankının 2026-cı il avqust hesabatına görə, 2026-cı ilin ikinci rübündə illik müqayisədə:

	Dəyişiklik
Yeni tikili qiymətləri	+12,4%
İkinci bazar qiymətləri	+8,6%
İcarə haqları	+7,4%
Orta nominal əmək haqqı	+7,0%

Yeni tikili qiymətləri icarədən 5,0 faiz bəndi sürətli artıb. Riyazi nəticə sadədir: məxrəc surətdən sürətli artdıqda gəlirlilik əriyir. Bu proqnoz deyil — baş verən budur.

Son sətrə də diqqət edin. Qiymətlər əmək haqqını qabaqladı, yəni yerli əlçatanlıq pisləşdi. 65 m² mediana mənzil 177 775 manata başa gəlir — ölkə üzrə orta əmək haqqının 12,6 ili yaxud Bakı ortalamasının 10,0 ili.

Deməyə dəyən çarpaz yoxlama

Mərkəzi Bank yeni tikili üçün +12,4%, ikinci bazar üçün +8,6% bildirir. Dövlət Statistika Komitəsinin yaşayış qiymət indeksi faylını (007_1 seriyası) özümüz yükləyib təhlil etdik və o, həmin rüb üçün 112,38 və 108,58 verir — yəni +12,38% və +8,58%. İki müstəqil qurum, vergüldən sonra birinci rəqəmə qədər eyni göstəricilər. Bu, hər ikisini möhkəmləndirir.

Ümumşəhər ortalaması və niyə kifayət etmir

Aktual bazar məlumatlarına görə Bakıda kvadratmetrin orta qiyməti off-plan mərhələsində təxminən 1 800 manat, hazır obyektdə isə təxminən 2 700 manat təşkil edir — yəni kvadratmetrə təxminən 1 050-1 600 ABŞ dolları.

Bu rəqəmlərin nəyi əks etdirdiyini anlamaq vacibdir: bunlar baha və ucuz zonaları qarışdıran ümumşəhər ortalarıdır. Onlar istinad nöqtəsi kimi faydalıdır, lakin konkret obyektin qiymətləndirilməsi üçün yararsızdır.

Zonalar üzrə qiymət strukturu

Bakı bazarı praktikada dörd qiymət səviyyəsinə bölünür.

Yuxarı səviyyə — Səbail və şəhər mərkəzi. Biznes rayonunu, dəniz bulvarını və premium zonaları əhatə edən, şəhərin ən baha ərazisi. Buradakı qiymətlər ümumşəhər ortasından xeyli yuxarıdır, xüsusən dəniz mənzərəli yeni binalarda. Bunu Səbail rayonu bələdçisi materialında genişləndirmişik.

Yuxarı-orta səviyyə — İçərişəhər və Badamdar. İçərişəhər irs dəyəri və məkana görə baha qiymətlənir, lakin fond məhdud və bəzən köhnədir. Badamdar mənzərəli təpəlik rayondur, varlı yerli auditoriya arasında tələbatlıdır. Bunu Badamdar rayonu bələdçisi materialında genişləndirmişik.

Orta səviyyə — Xətai, Nəsimi, Nizami və tikinti rayonları. Yaxşı infrastrukturu, sovet dövrü və yeni tikili qarışıq fondu olan formalaşmış zonalar. Bu, bazarın ağırlıq mərkəzidir və sövdələşmələrin əksəriyyəti burada bağlanır. Bunu Xətai rayonu bələdçisi materialında genişləndirmişik.

Aşağı səviyyə — qəsəbələr və Abşeron yarımadası zonaları. Binəqədi, Əhmədli, Suraxanı, Qaradağ və digərləri. Xeyli aşağı qiymətlər, müxtəlif keyfiyyətdə infrastruktur və əsasən yerli kirayəçi bazası. Bunu Binəqədi rayonu bələdçisi və Əhmədli rayonu bələdçisi materiallarında genişləndirmişik.

Ayrıca kateqoriya — sahilyanı istirahət zonaları. Mərdəkan, Bilgəh, Buzovna, Novxanı. Burada qiymətqoyma tamamilə fərqli işləyir: şəhər mərkəziliyi yox, dənizə yaxınlıq müəyyənedicidir. Bunu Abşeron yarımadasının qəsəbələri materialında genişləndirmişik.

Fərqləri nə izah edir

Rayonlar arasındakı fərqlərin böyük hissəsini dörd amil izah edir.

Dənizə yaxınlıq — Xəzər mənzərəsi Bakıda ən güclü qiymət parametridir, bəzən mərkəzilikdən də əhəmiyyətlidir.

Metroya çıxış — metro stansiyasına yaxınlıq obyektin dəyərinə nəzərəçarpacaq təsir edir, xüsusən qəsəbələrdə. Bunu Bakıda nəqliyyat bələdçisi materialında genişləndirmişik.

Binanın yaşı və vəziyyəti — köhnə sovet tikilisi ilə yeni tikili arasındakı fərq əhəmiyyətlidir və mühəndis sistemləri, istilik izolyasiyası və liftlərdəki fərqləri əks etdirir.

İctimai məkanın keyfiyyəti — şəhər layihələri çərçivəsində investisiya almış zonalar davamlı əlavə dəyər saxlayır.

İlkin və təkrar bazar

Çoxlarının nəzərdən qaçırdığı vacib fərq ilkin bazar — adətən off-plan, tikinti şirkətindən alış — ilə təkrar bazar, yəni əvvəlki sahibdən alış arasındadır.

Bunların arasındakı fərq nə sabitdir, nə də təkistiqamətlidir: off-plan qiyməti aşağıdır, lakin icra riski və gözləmə dövrü daşıyır. Bunu Bakıda ilkin və təkrar bazar və 2026-cı il üçün Bakının off-plan bazarı hesabatı materiallarında genişləndirmişik.

Qiymətləri özünüz necə yoxlamalı

Bu, məqalənin ən vacib bölməsidir. Vahid mənbədən vahid rəqəmə arxalanmaqdan çəkinin və üç tip mənbəni çarpaz yoxlayın.

Tikinti şirkətlərinin qiymət cədvəlləri — əlçatandır, lakin sövdələşmə qiymətini yox, təklif qiymətini əks etdirir. Adətən mövcud ən yüksək rəqəmdir.

Yerli əmlak portalları — satış elanlarını göstərir. Bunlar da təklif qiymətləridir, lakin oxşar obyektləri müqayisə etməyə və obyektin bazarda nə qədər qaldığını izləməyə imkan verir.

Bazar hesabatları — bank və tədqiqat qurumları Bakı əmlak bazarı üzrə dövri icmallar dərc edir. Bunlar meyllər üzrə ən etibarlı mənbədir, baxmayaraq ki, təfərrüat səviyyəsi Qərb standartlarından aşağıdır.

Praktiki metod: təklif qiymətini götürün, elanın nə qədərdir yerləşdirildiyini yoxlayın və eyni küçədəki üç oxşar obyektlə müqayisə edin. Bunu Bakı əmlak bazarını izləmə bələdçisi materialında genişləndirmişik.

Vacib qeydlər

Bakıda sövdələşmə məlumatlarının şəffaflığı inkişaf etmiş bazarlardakından aşağıdır. Faktiki sövdələşmə qiymətlərinin əlçatan ictimai reyestri yoxdur, ona görə istənilən sitat gətirilən rəqəm — bu məqalədəkilər də daxil olmaqla — yoxlanılmış rəsmi statistika deyil, mövcud mənbələrə əsaslanan qiymətləndirmədir.

Bundan başqa, yerli alıcıya təklif olunanla xarici alıcıya təklif olunan arasında mümkün qiymət fərqi mövcuddur. Hər hansı sövdələşmədən əvvəl müstəqil yerli yoxlama vacibdir.

Mənbələr

m2map, 82 000+ aktiv elandan Bakıda m² üzrə mediana qiymət və mediana icarə, avqust 2026 · Azərbaycan Qiymətləndiricilər Palatası, birinci və ikinci bazarda m² medianası, iyul 2026 · Azərbaycan Mərkəzi Bankı, 2026 avqust hesabatı — 2026 II rüb üçün qiymət, icarə və əmək haqqı dəyişiklikləri · Azərbaycan Dövlət Statistika Komitəsi, 007_1 seriyalı yaşayış qiymət indeksləri (birbaşa yüklənib təhlil edilib, 11 oktyabr 2026) və 2026 I yarımilin orta əmək haqları · Global Property Guide, icarə gəlirliliyi sorğusu · m2map, Qiymətləndiricilər Palatası və Mərkəzi Bankın rəqəmləri bizə hər göstəricini mənbəyinə aid edən jam-news.net-in 31 avqust 2026 tarixli icmalı vasitəsilə çatıb.

Təsdiqlənməyən: Qiymətləndiricilər Palatasının rəsmi saytı tapılmadı, buna görə onun göstəriciləri öz nəşri yerinə onları ona aid edən material vasitəsilə sitat gətirilir. Həmçinin m2map-ın sənədləşdirilmiş açıq qiymət indeksi dərc edib-etmədiyini müəyyən edə bilmədik — edirsə, ona birbaşa istinad etmək daha yaxşı olardı.

12 oktyabr 2026-da yoxlanılıb və uzlaşdırılıb. Qiymətlər dəyişir; cədvəl hər sətirdə göstərilən ölçmə tarixlərinə doğrudur.

Nəticə

Bakıda əmlak qiymətləri rayondan, binanın yaşından və dənizə yaxınlıqdan asılı olaraq çox geniş diapazonu əhatə edir; ümumşəhər ortası tikinti mərhələsinə görə kvadratmetrə 1 050-1 600 dollar civarındadır. Baha və ucuz zonalar arasındakı fərq əhəmiyyətlidir və şəhər səviyyəsində deyil, rayon səviyyəsində təhlili şərtləndirir. Hər halda qərar verməzdən əvvəl mənbələrin tutuşdurulması və yerli peşəkar müşayiət tələb olunur.