Bakıda rayonlar üzrə icarə gəlirliliyi: məlumatlar

Bakıda qəbul edilmiş gəlirlilik diapazonu təxminən 6-8% bruttodur, lakin bu rəqəm rayonlar arasındakı əhəmiyyətli fərqləri gizlədən ortadır. Bu fərqlərin məntiqini anlamaq rəqəmlərin özündən vacibdir, çünki yüksək gəlirliliyin mütləq yaxşı investisiya demək olmadığını izah edir.

Əsas qanun: yüksək gəlirlilik yüksək risk deməkdir

Bu, istənilən bazarın idarəedici prinsipidir və Bakıda xüsusilə nəzərəçarpandır.

Baha zonalarda — şəhər mərkəzi, Səbail, sahil — obyekt qiymətləri icarə haqlarına nisbətən yüksəkdir. Nəticədə brutto gəlirlilik aşağıdır. Əvəzində bu obyektlər daha likviddir, kirayəyə vermək asandır, kirayəçilər keyfiyyətlidir, boşdayanma dövrləri qısadır.

Ucuz zonalarda — qəsəbələr, köhnə sovet fondu, uzaq rayonlar — nisbət tərsinədir. Qiymət aşağıdır, icarə haqları aşağıdır, lakin mütənasib olmayan dərəcədə, brutto gəlirlilik isə yüksəkdir. Amma obyektlər az likviddir, kirayəçi dairəsi məhduddur, boşdayanma dövrləri uzundur.

Yüksək gəlirlilik harada yerləşir

Qəsəbələr və köhnə fond zonaları — ən yüksək brutto gəlirliliklər buradadır. Binəqədi, Əhmədli, Suraxanı və Qaradağ kimi rayonlar kağız üzərində cəlbedici icarə-qiymət nisbəti göstərir. Bunu Binəqədi rayonu bələdçisi və Suraxanı rayonu bələdçisi materiallarında genişləndirmişik.

Problem: buradakı kirayəçi bazası yalnız yerlidir, ödəniş qabiliyyəti məhduddur, satışda likvidlik aşağıdır. Bundan başqa, köhnə fond daha baha texniki xidmət tələb edir və bu, xalis gəlirliliyi aşındırır.

Aralıq rayonlar — Xətai, Nizami, Nəsimi. Ağlabatan likvidlik və işçilər ilə tələbələr də daxil olmaqla daha geniş kirayəçi dairəsi ilə orta gəlirlilik. Adətən ən yaxşı balans budur. Bunu Xətai rayonu bələdçisi materialında genişləndirmişik.

Mərkəz və premium — Səbail, İçərişəhər, Badamdar. Daha aşağı brutto gəlirlilik, lakin yüksək likvidlik, keyfiyyətli kirayəçilər və mövsümdə ilə tədbirlər ətrafında gəliri xeyli yaxşılaşdıra bilən qısamüddətli icarə potensialı. Bunu Səbail rayonu bələdçisi materialında genişləndirmişik.

Sahil zonaları — Mərdəkan, Bilgəh, Buzovna. Açıq mövsümi gəlirlilik: yayda çox yüksək, qışda demək olar ki, sıfır. Orta illik gəlirlilik gözləniləndən aşağı ola bilər. Bunu Abşeron yarımadasının qəsəbələri materialında genişləndirmişik.

Brutto ilə xalis arasındakı fərq

Bu, marketinqin ən çox nəzərdən qaçırdığı hissədir. Brutto gəlirlilikdən çıxmaq lazımdır:

Binanın istismar haqları — Dubay kimi bazarlarla müqayisədə Bakıda nisbətən aşağıdır, lakin mövcuddur.

İcarə idarəetmə komissiyası — yerində deyilsinizsə, idarəetmə şirkətinə ehtiyacınız olacaq. Bunu Bakıda əmlak idarəetmə şirkətləri bələdçisi materialında genişləndirmişik.

Vergilər — ölkədə icarə gəlir vergisi, üstəgəl rezidentlik ölkənizdəki vergi öhdəliyi. Bunu Azərbaycanda əmlak vergiləri və sahiblik xərcləri materialında genişləndirmişik.

Texniki xidmət və təmir — əsaslı işlər üçün ehtiyat da daxil olmaqla. Köhnə fondda daha yüksəkdir.

Boşdayanma dövrləri — hesablamalarda ən çox nəzərdən qaçırılan parametr. İldə bir boş ay gəlirliliyi təxminən 8% azaldır.

Bütün bunlardan sonra 8% brutto gəlirlilik 5-6% xalis gəlirliliyə çevrilə bilər.

İcarə tipinin təsiri

Uzunmüddətli icarə — daha aşağı, lakin daha sabit gəlirlilik, daha az əməliyyat xərci və daha az cəlbolunma ilə.

Qısamüddətli icarə — mərkəzi zonalarda daha yüksək gəlirlilik potensialı, lakin xeyli yüksək əməliyyat xərcləri, kəskin mövsümilik və tədbirlər təqvimindən asılılıqla. Bunu Bakıdakı tədbirlər qısamüddətli icarə qiymətlərini necə formalaşdırır materialında genişləndirmişik.

Seçim məkandan asılıdır: qısamüddətli icarə mərkəzdə və turizm mərkəzlərinin yaxınlığında mənalıdır; qəsəbələrdə demək olar ki, həmişə uzunmüddətli icarədən pisdir.

Vacib qeydlər

Bakıda icarə məlumatları rəsmi sövdələşmə reyestrinə deyil, elanlara və bazar hesabatlarına söykənir. Tələb olunan icarə haqqı ilə faktiki razılaşdırılan arasındakı fərq əhəmiyyətli ola bilər.

Bundan başqa, marketinqdə elan olunan gəlirlilik demək olar ki, həmişə brutto və tam doluluq fərziyyəsi ilə hesablanır. İstənilən rəqəmə arxalanmazdan əvvəl hesablama fərziyyələrini tələb edin.

Elan olunmuş gəlirliliyi alışdan əvvəl necə yoxlamalı

Sizə gəlirlilik göstərəndə onun arxasındakı fərziyyələr rəqəmin özündən vacibdir. Rəqəmə arxalanmazdan əvvəl verilməli beş sual budur.

Hansı doluluq fərziyyəsi? — 100% doluluq real deyil. Əsasın nə olduğunu soruşun.

Brutto, yoxsa xalis? — xalisdirsə, hansı xərclər çıxılıb?

İcarə haqqının mənbəyi nədir? — elan, imzalanmış müqavilə, yoxsa qiymətləndirmə? Fərq əhəmiyyətlidir.

Eyni qiymətə faktiki kirayələnmiş oxşar obyektlər varmı? — eyni binada və ya küçədə konkret nümunələr istəyin.

İcarə haqqına nə daxildir? — mebel, elektrik, su, internet, binanın istismar haqqı? Hər şey daxil olan mebelli obyekt daha yüksək icarə haqqı göstərir, lakin xərcləri də yüksəkdir.

Bu beş sual şişirdilmiş təqdimatların əksəriyyətini süzgəcdən keçirir. Onlara inamla cavab verə bilməyən təchizatçı etibarlı məlumat mənbəyi deyil.

Nəticə

Bakıda icarə gəlirlilikləri təxminən 6-8% brutto həddindədir; ən yüksək rəqəmləri qəsəbələr, ən aşağını isə mərkəz göstərir. Lakin qəsəbədəki yüksək gəlirlilik aşağı likvidlik və uzun boşdayanma ilə, mərkəzdəki aşağı gəlirlilik isə likvidlik və təhlükəsizliklə müşayiət olunur. Xarici investorların əksəriyyəti üçün aralıq rayonlar ən yaxşı balansı təklif edir. Hər halda brutto yox, xalis hesablayın və qərar verməzdən əvvəl məlumatları yerində yoxlayın.

Əlaqəli məqalələr

Ümumidən xalisə: bu bazarda heç kimin göstərmədiyi hesablama

Nəzərdən keçirdiyimiz bütün mənbələr - ivrit, ingilis, rus, fransız və azərbaycan dillərində - ümumi gəlirliliyi dərc edib orada dayanır. Bu, bazardakı rəqəmlərin bir-birinə zidd olmasını da izah edir:

Mənbə	Bildirilən ümumi gəlirlilik
Numbeo (kütləvi məlumat)	5,26%–5,48%
Global Property Guide (rayon və sahə üzrə sorğu)	3,57%–12,96%, orta 6,02%
Beynəlxalq məzmun nəşrləri	6%–8%
Relokasiya portalları	8%–10% və yuxarı

Bu aralıqlar əslində bir-birinə zidd deyil - sadəcə metodologiya bəyan etmədən fərqli şeyləri fərqli dəqiqlikdə ölçürlər. Və heç biri xalis deyil.

Azərbaycanda ümumidən nələr çıxılır - adı və rəqəmi ilə

Qeyri-rezidentin icarə gəlirindən mənbədə 14% vergi, heç bir çıxılma hüququ olmadan. Bu, böyük maddədir və marketinq materiallarında ən çox əksik olan maddədir. Digər bazarlardan fərqli olaraq burada xərclər gəlirə qarşı nəzərə alınmır.
Bakıda əmlak vergisi: 30 m²-dən yuxarı sahə üçün ildə kvadratmetrə 0,4 manat. İlk 30 m² azaddır. Hüquqi əsas Azərbaycan Vergi Məcəlləsinin 198.1.1-ci maddəsidir - 206-cı maddə deyil, o, torpaq vergisinə aiddir və bəzən səhvən istinad edilir.
Bina idarəetmə haqqı və icarə idarəetmə haqqı, əgər yerində deyilsinizsə.
Boş qalma dövrləri, dəniz kənarı zonalarda mövsümi və ciddi xarakter daşıyır.

Nümunə: 80 m² mənzil 30 m² üçün azaddır və 50 m² üçün əmlak vergisi ödəyir - yəni ildə 20 manat. Bu kiçik maddədir. 14% isə deyil.

İcarə gəlirliliyi (ROI) kalkulyatoru

İnvestisiya əmlakı üzrə ümumi və xalis icarə gəlirliliyini hesablayın və Bakının tipik gəlirlilik aralığı ilə müqayisə edin.

Əmlakın qiyməti (USD)Təxmini aylıq icarə haqqı (USD)İllik xərclər (icarədən %: idarəetmə, təmir-saxlama, vergi)

Nəticələr

Ümumi illik gəlirlilik: 7.20%
Xalis illik gəlirlilik (xərclər çıxıldıqdan sonra): 5.76%

İki rəqəm, və hər ikisi doğrudur. Bazar səviyyəsində — m² üçün ayda 11 manat mediana icarə, m² üçün 2 735 manat mediana qiymətə qarşı (m2map, avqust 2026) — ümumi gəlirlilik 4,83%-dir. Rayon və sahə üzrə ölçən Global Property Guide sorğusu 3,57-12,96% aralığını 6,02% ortalama ilə verir. Onlar fərqli şeyləri ölçür. Daha ucuz ərazilər (Əhmədli, Xətai) aşağı likvidliklə aralığın yuxarısına, premium ünvanlar (White City, Badamdar) isə daha çox dəyər artımı potensialı ilə aşağısına meyllidir. 7% ilə model quran adam obyektinin niyə medianadan yuxarı olacağını izah etməlidir.

Ümumi gəlirliliyin hesabı: illik kirayə ÷ alış qiyməti: 10,800 / 150,000

Alətlərə qayıt

2026-cı ildə mənzərəni dəyişən makro kontekst

Azərbaycan Dövlət Statistika Komitəsinin yaşayış əmlakı qiymət indeksləri faylına (007_1 seriyası) əsasən, 2026-cı ilin ikinci rübündə:

Bazar	Əvvəlki rübə nisbətən	Keçən ilin müvafiq rübünə nisbətən
Birinci (yeni tikili)	+2,60%	+12,38%
İkinci (mövcud fond)	+1,54%	+8,58%

Bu fərq yenidir. 2025-ci ilin ikinci rübündə ikinci bazar hətta birincidən öndə idi (113,16-ya qarşı 112,85). Gəlirlilik üçün mənası: yeni tikili qiymətləri icarə haqlarından sürətli artdıqda yeni obyektin ümumi gəlirliliyi əriyir - və məhz bu seqment ən fəal şəkildə təşviq olunur.

Mənbələr: Azərbaycan Dövlət Statistika Komitəsi, yaşayış əmlakı qiymət indeksləri, 007_1 seriyası (11.10.2026-da yüklənib təhlil edilib, məlumatlar 2026-cı ilin II rübünə qədər) · Azərbaycan Vergi Məcəlləsi, maddə 198.1.1 · PwC Worldwide Tax Summaries, Azərbaycan · Global Property Guide, icarə gəlirliliyi sorğusu · Numbeo. Rəqəmlər göstərilən ölçmə tarixinə doğrudur və investisiya yaxud vergi məsləhəti deyil.