Bakı Kimi İnkişaf Edən Bazarlar Niyə Daha Yüksək İcarə Gəlirliliyi Təklif Edir

Bir investordan niyə Paris və ya London əvəzinə Bakı kimi bir şəhərə baxdığını soruşun - "gəlirlilik" demək olar ki, hər şeydən əvvəl gündəmə gəlir. Bu real və yaxşı sənədləşdirilmiş bir modeldir: inkişaf etməkdə olan daşınmaz əmlak bazarlarında icarə gəlirliliyi yetkin Qərb paytaxtlarına nisbətən struktur baxımından daha yüksək olur. Sadəcə bir faiz rəqəmini sitat gətirmək əvəzinə bunun niyə baş verdiyini anlamaq, investorlara bu boşluğun davam edəcəyini, daralacağını, yoxsa əksinə dönəcəyini qiymətləndirməyə kömək edir.

Bazarın öz dövründəki yeri

London, Paris və ya Tel-Əviv kimi yetkin paytaxtlar onilliklər, bəzən əsrlər boyu urbanizasiya, institusional investisiya və qiymət formalaşması prosesindən keçib. Onların əmlak qiymətləri böyük ölçüdə yerli icarə haqlarının tək başına əsaslandıra biləcəyi səviyyəyə çatıb (bir çox halda isə keçib), çünki cari gəlir deyil, uzunmüddətli dəyər artımı arxasınca çoxlu kapital artıq oraya axıb. Bu dövrün daha erkən mərhələsində olan bazarlar - böyük miqyaslı institusional və beynəlxalq kapitalın hələ tam gəlmədiyi bazarlar - icarəyə nisbətən eyni qiymət artımını yaşamayıb. Nəticə əmlakın alış dəyəri ilə real olaraq icarədən qazana biləcəyi məbləğ arasında daha geniş boşluqdur, bu da daha yüksək gəlirlilik kimi özünü göstərir. Bu, konkret bir şəhərin özünəməxsus üstünlüklərindən daha çox, əksər inkişaf edən şəhər bazarlarının keçdiyi çox ümumi yetkinlik əyrisindəki mövqeyi ilə bağlıdır.

İnstitusional kapitaldan daha az rəqabət

Tam yetkin bazarlarda pensiya fondları, REIT-lər və böyük aktiv idarəçiləri fərdi alıcılarla birbaşa rəqabət aparır, sabitləşmiş, gəlir gətirən aktivlərin qiymətlərini yuxarı qaldırır və bu prosesdə gəlirliliyi sıxışdırır - böyük kapital hovuzları eyni məhdud təklifin arxasınca gedəndə sadəcə bu baş verir. Hələ bu səviyyədə institusional iştiraka çatmamış bazarlarda alış qiymətləri daha çox yerli alıcı imkanları ilə, daha az isə qlobal kapital axınları ilə müəyyən olunur. Alıcı hovuzu daha kiçik və gəlirlilik sıxışdırma strategiyalarından daha az təsirləndikdə, qiymətlər yerli gəlirlərin və icarələrin dəstəkləyə biləcəyi səviyyəyə nisbətən yaxın qalır, bu da icarə ilə alış qiyməti arasında daha geniş marjın qorunmasına meyllidir.

Gəlirə və icarəyə nisbətən aşağı giriş qiymətləri

Gəlirliliyi düşünmək üçün faydalı bir yol sadəcə icarəni alış qiymətinə bölməkdir. İnkişafın daha erkən mərhələsindəki bazarlarda, icarə haqları - turizm, işgüzar səfərlər və artan yerli orta təbəqədən getdikcə daha çox təsirlənən - kifayət qədər sabit qalsa belə, tikinti xərcləri, torpaq dəyərləri və ümumi qiymət səviyyələri mütləq mənada tez-tez daha aşağı olur. Aşağı məxrəc (alış qiyməti) ilə davamlı sürətli (icarə) kombinasiyası bir çox inkişaf edən şəhərlərdə daha yüksək gəlirliliyin arxasındakı riyaziyyatdır və bu dinamika Mərkəzi və Şərqi Avropa şəhərlərində, Cənub-Şərqi Asiyanın bəzi hissələrində və Qafqazda inkişaf etdikcə müxtəlif zamanlarda müşahidə olunub.

Boşluq niyə həmişəlik davam etməyəcək

Bu dinamikanın əks tərəfi barədə səmimi olmaq lazımdır: inkişaf etməkdə olan bazarda yüksək gəlirlilik çox vaxt, qismən, erkən mövqe üçün xalis mükafat deyil, daha az yetkin, daha az likvid bazarın simptomudur. İnstitusional kapital tədricən bir şəhəri "kəşf etdikcə", xarici mülkiyyət üçün hüquqi çərçivələr standartlaşdıqca və gəlirlilik tarixi formalaşdıqca, alış qiymətləri adətən icarədən daha sürətli artır - bu da gəlirliliyi yetkin bazarlara daha yaxın səviyyələrə sıxışdırır. Bu, inkişaf etməkdə olan bazarlardan qaçmaq üçün səbəb deyil; bu, yetkinləşən bazarda erkən investorların çox vaxt həm sağlam cari gəlirlilik, həm də zaman keçdikcə kapital dəyər artımı əldə etdiyi mexanizmdir. Ancaq bu, bugünkü gəlirlilik rəqəmlərinin bazarın sabit, daimi xüsusiyyəti kimi qəbul edilməməli olduğu deməkdir.

Daha yüksək gəlirliliklə birlikdə gələn risklər

Daha yüksək gəlirlilik nadir hallarda güzəştsiz gəlir. Dövrün daha erkən mərhələsindəki bazarlar adətən daha nazik ikinci əl bazarına malikdir, yəni əmlakı ədalətli qiymətə satmaq daha uzun çəkə bilər. İcarə tələbi konkret rayonlarda daha cəmləşmiş ola bilər və ya daha geniş iqtisadi və ya səyahət şəraiti ilə dalğalanan turizm dövrləri ilə bağlı ola bilər. Onilliklərlə əməliyyat tarixinə malik bazarla müqayisədə oxşar satış məlumatları daha az olduğundan, əmlakın dəqiq qiymətləndirilməsi - həm alışda, həm də satışda - orta gəlirlilik rəqəminə tez baxışın göstərdiyindən daha çox yerli təcrübə və ehtiyat tələb edir.

İnvestorlar üçün yekun

Bakı kimi inkişaf etməkdə olan bazarlarla ümumiyyətlə əlaqələndirilən daha yüksək gəlirlilik nə təsadüfdür, nə də marketinq rəqəmi - bazarın öz inkişafındakı mövqeyinin real, struktur xüsusiyyətlərini əks etdirir: daha az institusional rəqabət, nisbətən aşağı giriş qiymətləri və hələ əmlak dəyərlərinə tam daxil edilməmiş icarələr. Bu, təkcə dəyər artımına deyil, cari gəlirə yönəlmiş investorlar üçün həqiqi üstünlükdür. Ancaq bu, həm də hərəkət edən hədəfdir - bazar yetkinləşdikcə sıxışmağa meyllidir - buna görə də onu daimi zəmanət kimi deyil, diqqətlə qiymətləndirilməli bugünkü fürsət kimi qəbul etmək və hər inkişaf edən bazar əmlak alışının layiq olduğu eyni hüquqi yoxlama ilə birləşdirmək daha doğrudur.