Gardens Residences à Sea Breeze : trois choses que les données du promoteur se trompent

La plupart des problèmes des données publiées de ce resort sont communs aux projets. Le taux annoncé au mètre ne décrit presque jamais l'appartement le moins cher. Les conditions de paiement et les chiffres de rendement sont des modèles reproduits sur chaque page.

Gardens Residences a trois problèmes qui lui sont propres, et les trois sont dans les chiffres du promoteur lui-même.

C'est le seul projet des quarante dont le nombre d'étages est une date. Son prix d'entrée figure deux fois sur le même site, à 51 000 $ d'écart. Et son taux annoncé décrit un appartement 71 % plus grand que le plus petit qu'il vend.

Rien de tout cela n'en fait un mauvais bâtiment. Cela en fait un projet que l'on ne peut pas chiffrer depuis la page.

Ce que le promoteur publie

Neuf champs, relevés sur la page du projet le 6 novembre 2026.

Champ	Publié
Lots	528
Surfaces	57-168 m²
Nombre d'étages	« 04.2026 »
Livraison	décembre 2027
Statut	en construction
Finition	sans aménagement
Prix	215 000 $ - 655 000 $
Taux annoncé	à partir de 2 200 $/m²
Échelle du projet	4,5 ha, première ligne de côte

La troisième ligne n'est pas une erreur de transcription de notre part. La page porte l'intitulé « nombre d'étages » et la valeur à côté affiche 04.2026.

Un : le seul projet des quarante qui ne publie pas sa hauteur

Sept des quarante pages de projet mettent autre chose qu'un seul nombre dans le champ des étages. Six des sept restent informatives.

Projet	Champ étages	Se lit comme
Monaco Residence	17-27	une fourchette entre bâtiments
Park Lane	14-16	une fourchette entre bâtiments
Blue Waters	11 / 12 / 14	trois hauteurs de bâtiment nommées
Polo Residences	5,6-7	une fourchette entre bâtiments
Marina Village	4-6	une fourchette entre bâtiments
Woodville	2-3	une fourchette entre bâtiments
Gardens Residences	04.2026	rien sur la hauteur

Six fourchettes vous disent dans quel type de bâtiment vous achetez. Une date, non. Et la date elle-même ne colle pas au projet : avril 2026 est cinq mois dans le passé, sur un bâtiment que la même page livre en décembre 2027. Nous ne savons pas ce qui devait s'y trouver - une phase de chantier, un lancement commercial, un permis - et nous ne devinerons pas, car toute supposition mettrait un chiffre dans un champ que le promoteur a laissé sans.

L'effet pratique est précis. Sur un terrain de 4,5 hectares et 528 lots, vous ne pouvez pas savoir si vous achetez au 3e étage sur 7 ou au 3e sur 20, ce qui décide de la vue, de l'attente de l'ascenseur, des charges et de la position à la revente. Notre liste maîtresse des quarante pages de projet consigne ce champ tel que publié : vide là où il est vide, et cassé là où il est cassé.

Deux : le même site publie deux prix d'entrée, à 51 000 $ d'écart

La page du projet demande 215 000 $. Le carrousel « autres projets » au bas de la page du projet YES propose Gardens Residences à 164 000 $.

Nous avons vérifié les onze entrées portant un prix dans ces carrousels contre les pages de projet auxquelles elles renvoient. Six ne concordaient pas, et Gardens Residences est le plus grand écart des six, en dollars comme en pourcentage.

Projet	Sa page propre	Le carrousel	Différence
Gardens Residences	215 000 $	164 000 $	-51 000 $, 24 %
Skyline	245 000 $	197 000 $	-48 000 $, 20 %
Paradise	121 000 $	133 000 $	+12 000 $
Lighthouse 2	86 000 $	90 000 $	+4 000 $
Monaco Residence	139 000 $	135 000 $	-4 000 $
Malibu Residence	97 000 $	100 000 $	+3 000 $

Cinq concordaient exactement. Les quatre petits écarts pourraient relever d'un arrondi ou d'une révision de prix ; un écart de 24 % ne peut pas. L'index des projets sur /en/real-estate est un autre cas : les quatre fiches que nous avons pu y lire correspondaient au dollar près aux pages de projet, de sorte que la dérive appartient au module de vente croisée et non au site dans son ensemble.

Nous ne pouvons pas déterminer quel chiffre est à jour, et nous n'avons pas utilisé le plus bas. Chaque nombre de ce guide est celui que publie la page propre de Gardens Residences. Si un bureau de vente vous annonce 164 000 $, la question à poser est ce qui a changé, et quand - car la page vers laquelle le promoteur envoie les acheteurs dit toujours 215 000 $.

Trois : le taux annoncé décrit un appartement de 98 m², pas de 57 m²

Divisez le prix d'entrée par le taux annoncé et vous obtenez la surface de l'appartement sur lequel les deux chiffres s'accordent.

Chiffre	Gardens Residences
Prix d'entrée ÷ taux annoncé	215 000 $ ÷ 2 200 $ = 97,7 m²
Plus petit lot publié	57 m²
Écart	40,7 m², soit un rapport de 1,715
En liquide	57 m² × 2 200 $ = 125 400 $ contre 215 000 $ publiés, soit 89 600 $ d'écart

89 600 $ est le neuvième écart en dollars parmi les trente-trois projets qui publient une fourchette de prix, une fourchette de surfaces et un taux annoncé. Le rapport de 1,715 est le vingt-sixième de ces trente-trois, en comptant depuis le plus serré.

Ce que ce test prouve, et ce qu'il ne prouve pas

Nous avons passé ce calcul sur tout le catalogue, et il vaut d'être précis sur sa portée, car il est facile de l'exagérer.

Il ne montre pas qu'aucun appartement ne se vend ici à 2 200 $/m². Pour qu'un lot coûte exactement cela, il lui faudrait environ 98 m² ou plus, et la fourchette publiée monte à 168 ; un appartement de 120 m² à 2 200 $/m² reviendrait à 264 000 $, ce qui se situe dans les 215 000 $-655 000 $ publiés. Le taux annoncé est parfaitement compatible avec un appartement de taille moyenne dans ce projet.

Ce qu'il montre est plus étroit et mérite quand même d'être su : le taux annoncé n'est pas le taux de l'appartement le moins cher. Le lot d'entrée fait 57 m², et 57 m² à 2 200 $ donneraient 125 400 $, soit 89 600 $ de moins que le prix d'entrée publié. Un acheteur qui multiplie 57 par 2 200 $ pour budgéter le plus petit appartement se trompera donc de près de 90 000 $, et le chiffre à utiliser est le prix d'entrée lui-même.

Sur trente et un des trente-trois projets aux données complètes, il en va de même, c'est pourquoi nous traitons partout le taux annoncé comme un chiffre marketing et calculons depuis la fourchette de prix. Woodville et YES sont les quasi-exceptions où l'arithmétique tombe presque juste.

Il n'y a pas de petit appartement ici non plus

57 m² est la dixième plus grande surface d'entrée des trente-neuf projets qui en publient une, et cinq des neuf au-dessus sont des projets de villas ou de maisons de ville. Trente-six des trente-neuf commencent sous 65 m² ; Gardens en fait partie, mais de justesse, et il n'y a pas de studio dans la fourchette publiée.

Mesure	Gardens Residences	Où cela se situe
Plus petit lot	57 m²	10e plus grand des trente-neuf
Amplitude des surfaces	2,95×	contre une médiane de 4,65×
Lots par hectare	117	22e des trente-six publiant un hectarage
Finition	sans aménagement	le plus grand groupe : 19 sur 40 avec cette formule exacte
Ligne de côte	première	une des seize

117 lots par hectare sur la première ligne ne ressortent dans aucun sens, et cela vaut d'être dit franchement : par la densité et la position, c'est un projet de milieu de resort, et ce sont les trois défauts ci-dessus qui le distinguent.

Le mois auquel ce projet appartient

Gardens Residences livre en décembre 2027. Quatre autres aussi.

Projet	Lots	Surfaces	Entrée	Taux	Ligne
Lighthouse 2	2 010	41-383 m²	86 000 $	2 100 $	deuxième
Prime Residence 1	912	42-213 m²	194 000 $	2 000 $	première
Palm Beach	681	62-486 m²	185 000 $	2 800 $	première
Gardens Residences	528	57-168 m²	215 000 $	2 200 $	première
Whitestone Beach	406	41-125 m²	102 000 $	2 500 $	deuxième

4 537 appartements programmés en un seul mois - contre les 4 896 que le resort a livrés en tout depuis 2006. Un seul décembre doit ajouter 93 % de la production de vingt ans, point que nous développons dans le guide Palm Beach.

Dans ce mois, Gardens Residences détient le prix d'entrée le plus élevé des cinq et le troisième taux annoncé le moins cher. Cette combinaison est tout le problème en miniature : le ticket dit que c'est le plus cher du lot, le taux dit qu'il est moyen, et les deux ne peuvent pas décrire le même appartement.

Notre guide sur les glissements de dates de livraison rappelle ce qui est arrivé à des dates comme celle-ci.

Six questions à poser avant de signer

1. Combien d'étages, et à quel étage se trouve le lot ? La page ne le dit pas, et c'est la première chose à faire écrire.
2. Le prix d'entrée est-il de 215 000 $ ou de 164 000 $ ? Les deux figurent sur le site du promoteur. Demandez lequel est à jour, depuis quand, et obtenez-le sur le bulletin de réservation.
3. Quelle est la surface de l'appartement le moins cher ? Si elle est de 57 m², les 2 200 $/m² ne la décrivent pas. Demandez la grille de prix par type de lot.
4. Que vous laisse faire « sans aménagement », et combien cela coûtera-t-il ? Dix-neuf des quarante projets se vendent sur cette base et aucune des pages de projet que nous avons lues ne publie le coût de combler cet écart.
5. Quelles sont les charges au mètre carré par mois ? Non publiées, sur un terrain de 4,5 hectares à parties communes.
6. Quelle est l'offre de stationnement ? Ni nombre ni ratio publiés.

Sources

• Page de projet officielle Sea Breeze, gardens-residences-2, lue le 6 novembre 2026 - 528 appartements ; 57-168 m² ; le champ intitulé « nombre d'étages » affichant 04.2026 ; livraison décembre 2027 ; en construction ; finition « sans aménagement » ; de 215 000 $ à 655 000 $ ; à partir de 2 200 $/m² ; 4,5 ha ; première ligne de côte ; les conditions de paiement communes au resort et le bloc de croissance 15-35 % et de rendement à partir de 8 %. Son propre carrousel de projets liés affiche Park Lane à 75 000 $, Skyline à 197 000 $, Paradise à 133 000 $ et White Villas comme vendues. Les neuf champs du catalogue correspondent à la ligne constituée le 25 octobre 2026.
• Page de projet officielle Sea Breeze, yes-2, lue le 6 novembre 2026 - son carrousel de projets liés affiche Gardens Residences à 164 000 $, aux côtés de Woodville à 270 000 $, Prime Residence 1 à 194 000 $ et Lighthouse à 275 000 $.
• Page de projet officielle Sea Breeze, paradise-2, lue le 6 novembre 2026 - à partir de 121 000 $, à partir de 2 450 $/m², jusqu'à 425 000 $, 1 004 lots, 40-171 m², février 2029, 3,2 ha ; lue pour vérifier le prix que le carrousel de son voisin affiche pour elle.
• Index officiel des projets Sea Breeze, /en/real-estate, lu le 6 novembre 2026 - les quatre fiches lisibles (Brabus Island Baku 187 000 $, Caspian Dream Liner 608 000 $, Blue Waters 136 000 $, Sky Park 116 000 $) correspondent chacune à leur page de projet. L'index est paginé derrière un bouton « show more », il s'agit donc de quatre sur quatre lues, et non de quatre sur quatre existantes.
• Le catalogue des quarante projets constitué à partir des pages de projet du promoteur lui-même le 25 octobre 2026, conservé sous .claude/seo/data/seabreeze-official-2026-10-25.csv. Chaque décompte, rang et rapport donné ici a été calculé depuis ce fichier par programme et non saisi à la main : les sept projets dont le champ des étages n'est pas un seul nombre et le seul où c'est une date ; la surface d'entrée implicite de 97,7 m², le rapport de 1,715 et son vingt-sixième rang sur trente-trois, et l'écart en liquide de 89 600 $ et son neuvième rang ; la surface d'entrée de 57 m² et son dixième rang sur trente-neuf ; l'amplitude de 2,95× contre une médiane de 4,65× ; les 117 par hectare et leur vingt-deuxième rang sur trente-six ; les dix-neuf projets dont la finition indique exactement « without fit-out » ; les seize projets de première ligne ; et les cinq projets de décembre 2027 totalisant 4 537 appartements contre 4 896 livrés.

Chaque chiffre au mètre carré donné ici est notre propre division des prix publiés par le promoteur par les surfaces publiées par le promoteur, et il est signalé comme tel. Aucune annonce de courtier, page de partenaire ou fiche de tour-opérateur n'est utilisée comme source d'un quelconque chiffre.

Non vérifié : le nombre d'étages, et ce que 04.2026 était censé être ; laquelle des deux valeurs d'entrée publiées est à jour ; la surface de l'appartement le moins cher, qui trancherait si les 2 200 $/m² la décrivent ; le nombre de bâtiments ; la répartition des lots ; ce que « sans aménagement » laisse à faire et ce que cela coûte ; les charges ; le nombre ou le ratio de places de stationnement ; et si la date de décembre 2027 tient encore. Nous n'avons vu ni plan de lot, ni répartition des lots, ni liste de prix pour ce projet, et nous n'avons trouvé aucune source indépendante du promoteur qui en rende compte.