Woodville à Sea Breeze : le seul programme livré ici sans petit appartement

Trente-six des trente-neuf programmes Sea Breeze qui publient une fourchette de surfaces démarrent sous 65 m². Trente-quatre démarrent à 62 m² ou moins. Le complexe est construit autour du petit appartement.

Woodville démarre à 95 m².

C'est la troisième plus grande surface d'entrée des trente-neuf, et les deux au-dessus sont des programmes de villas : Private Villas à 599 m² et Villas à 230 m². Parmi les programmes d'appartements et de maisons de ville, Woodville a le plus grand petit lot du complexe. On ne peut pas y acheter de studio, parce qu'il n'y en a pas.

Ce que publie le promoteur

Neuf champs, depuis la page projet lue le 5 novembre 2026.

Champ	Publié
Lots	107
Surfaces	95-193 m²
Étages	2-3
Livraison	livré
Statut	livré
Finitions	avec finitions
Prix	270 000 - 555 000 $
Tarif annoncé	à partir de 2 720 $/m²
Échelle du projet	1,4 ha, troisième front de mer

La page nomme une grande piscine extérieure, une aire de jeux et un espace détente avec tables, et décrit les lots comme un mélange de maisons de ville et d'appartements sur deux à trois niveaux. Aucun promoteur, architecte ou entreprise n'est nommé dans le texte.

Le tarif annoncé décrit ici presque le plus petit lot

Sur tout ce complexe, le chiffre annoncé au mètre carré ne correspond presque jamais au plus petit appartement. Divisez le prix d'entrée par le tarif annoncé et vous obtenez la surface du lot sur lequel ces deux nombres s'accordent - et sur 31 des 33 programmes aux données complètes, cette surface est plus grande que le minimum publié, parce que l'appartement le moins cher et le plus petit ne sont pas le même.

Woodville est l'un des écarts les plus faibles du complexe :

Programme	Surface d'entrée déduite	Minimum publié	Rapport
Whitestone Beach	40,8 m²	41 m²	0,995
Lighthouse II	41,0 m²	41 m²	0,999
Harbour Residence	49,3 m²	48 m²	1,027
Woodville	99,3 m²	95 m²	1,045
Premium Residence	45,6 m²	43 m²	1,059
Palm Beach	66,1 m²	62 m²	1,066
Yes	27,8 m²	26 m²	1,069

270 000 $ ÷ 2 720 $/m² = 99,3 m², contre un minimum publié de 95 m². L'écart est de 4,3 m², soit 4,5 pour cent : assez faible pour que le lot le moins cher et le plus petit soient ici le même ou de proches voisins. À titre de comparaison, Polo Residences déduit 113,8 m² contre un minimum de 53, soit un facteur 2,15.

L'autre extrémité se tient aussi : 555 000 $ ÷ 193 m² = 2 876 $/m², au-dessus des 2 720 $ annoncés, ce que l'on attend du lot le plus cher. Les trois chiffres publiés par Woodville sont cohérents entre eux. Sur ce complexe, c'est assez rare pour être la raison de s'y intéresser.

Et ce n'est pas parce que la fourchette est étroite

L'explication évidente serait que les surfaces de Woodville ne s'étendent que sur 2,03× du plus petit au plus grand - sixième plus étroite des trente-neuf, contre une médiane de 4,65× - et qu'il reste donc moins de place pour que le moins cher et le plus petit s'écartent.

Nous l'avons testée, et elle est fausse. Sur les 33 programmes aux données complètes, la corrélation de rang entre l'amplitude des surfaces et l'écart moins-cher-contre-plus-petit est de 0,197 - c'est-à-dire rien.

Fourchettes les plus étroites	Amplitude	Rapport d'écart
Sky Park	1,71×	1,144
Private Villas	2,01×	1,836
Woodville	2,03×	1,045
Park Residences 4	2,76×	1,574
Park Residences 3	2,77×	1,672

Private Villas a quasiment l'amplitude de Woodville et l'un des écarts les plus larges du complexe. Et la correspondance la plus serrée des quarante, Lighthouse II, a la deuxième amplitude la plus large à 9,34×, tandis que Lighthouse I a la plus large à 18,38× et un écart de 2,15.

L'écart n'est donc pas un artefact structurel que l'on pourrait estimer depuis la fourchette de surfaces. C'est un fait portant sur le lot précis que le promoteur a tarifé le moins cher, et il doit être vérifié programme par programme. La cohérence de Woodville est une propriété de Woodville, pas des programmes bas ni des fourchettes étroites.

Pourquoi cette cohérence est le point pratique

Sur 31 des 33 programmes d'ici aux données complètes, le chiffre annoncé au mètre ne peut pas servir à contrôler un prix proposé : multipliez-le par la plus petite surface publiée et vous obtenez un nombre qu'aucun appartement ne porte, parfois de 150 000 $ ou plus.

Woodville est l'un des rares où ce contrôle fonctionne. Si un vendeur vous annonce 290 000 $ pour un lot ici, vous pouvez diviser par 2 720 et demander si la surface fait bien environ 107 m². Si l'arithmétique ne tombe pas près de la surface qu'on vous montre, quelque chose dans l'offre demande une explication. C'est un petit outil, et sur ce complexe il est rare - ce qui est la raison pratique de s'intéresser à ce programme au-delà de son format.

Deux à trois niveaux, sur le troisième front de mer

Woodville, ce sont 107 lots sur 1,4 hectare, soit 76 à l'hectare, le huitième moins dense des trente-six programmes publiant les deux chiffres. Les plus denses du complexe publient 488, 407 et 314 à l'hectare : c'est donc un autre type de site, et non une version réduite du même.

C'est aussi l'un des trois seuls programmes du troisième front de mer, avec Park Residences 2 et 3. Seize programmes sont sur le premier front et douze sur le deuxième ; le troisième est là où se trouve le parc bas.

À deux ou trois niveaux, 107 lots et des minimums de 95 m², le format est l'inverse des tours : pas de studios, pas d'étages élevés, pas de prime de vue depuis un vingtième niveau. Ce qu'il est, dans un complexe qui a livré 4 896 appartements et en programme 28 937, c'est 2,2 pour cent du parc achevé dans un format que presque rien d'autre ici ne reproduit.

« Avec finitions » n'est ni coquille ni meublé

Le champ finitions de Woodville indique avec finitions - l'un des huit seuls programmes des quarante portant cette formule exacte, aux côtés de Palm Beach, Lighthouse I, Marina Village, Skyline, Panorama by Elie Saab, Arabian Ranches et Brabus Island.

Le vocabulaire des finitions sur ce complexe comporte trois paliers, et c'est le palier du milieu. Dix-neuf programmes se vendent sans finitions - une coquille nue. Huit se vendent avec finitions : un appartement achevé, ce qui dans les formulations de ce complexe signifie les surfaces, pas le mobilier. Onze emploient une forme de clés en main, et notre guide White Villas traite du produit meublé le plus mûr d'entre eux.

Un prix d'entrée de 270 000 $ achète donc ici un lot achevé de 95-99 m², et non une dalle de béton - raison pour laquelle il ne peut être comparé à un prix d'entrée sans finitions sans y ajouter un coût de finitions qu'aucune des pages projet que nous avons lues ne publie. Notre guide Harbour Residence expose ce que cela fait au chiffre d'affiche d'un programme en coquille.

Ce que la page publie sur le paiement

Voie	Conditions telles que publiées
Paiement intégral	100 %
Échelonnement jusqu'à 12 mois	sans intérêt, à partir de 30 % d'apport
Échelonnement jusqu'à 36 mois	sans intérêt, pour les lots 1+1 et plus grands
Studios	apport à partir de 50 %
Prêt immobilier	banque ABB, citoyens azerbaïdjanais, emploi officiel et revenu salarial en Azerbaïdjan

Notez la ligne sur les studios. Elle est imprimée sur cette page comme sur les autres, et Woodville n'a aucun studio - signe qu'il s'agit de conditions valables sur tout le complexe, reproduites sur chaque page projet, et non de conditions négociées pour celui-ci. Le bloc de rendement de la page se comporte de même : croissance annuelle de la valeur du bien de 15-35 % et rendement locatif annuel à partir de 8 %, attribués aux programmes Sea Breeze achevés entre 2023 et 2025. C'est un gabarit et non une prévision pour ce programme, et notre guide Palazzo explique comment nous l'avons établi.

Six questions à poser avant de signer

1. Que comprennent exactement les « finitions » ici ? Demandez le descriptif en annexe du contrat. Dans les formulations de ce complexe, cela signifie un appartement achevé sans mobilier, mais la page ne le détaille pas.
2. Quelle est la surface exacte du lot à 270 000 $ ? Si elle fait 95 à 99 m², les 2 720 $/m² annoncés la décrivent - ce qui ferait de Woodville l'un des rares programmes d'ici où le tarif d'affiche est utilisable.
3. Maison de ville ou appartement ? La page décrit un mélange sur deux à trois niveaux et ne dit pas comment les 107 lots se répartissent entre les deux formats.
4. Quelles sont les charges mensuelles au mètre carré ? Non publiées pour ce programme, sur un site livré doté d'une piscine et d'espaces paysagers.
5. Quelle est l'offre de stationnement ? La page ne publie ni nombre de places ni ratio.
6. Comment le troisième front de mer joue-t-il sur la revente ? Seize programmes sont sur le premier front, et deux des trois du troisième sont des tranches de Park Residences ; l'ensemble de comparaison pour une revente est ici restreint.

Notre liste maîtresse des quarante programmes consigne ce que publie chaque page, y compris les blancs.

Sources

• Page projet officielle Sea Breeze, woodville-2, lue le 5 novembre 2026 - 107 lots décrits comme un mélange de maisons de ville et d'appartements ; 95-193 m² ; 2-3 niveaux ; livré ; finitions « avec finitions » ; 270 000-555 000 $ ; à partir de 2 720 $/m² ; 1,4 ha ; troisième front de mer ; grande piscine extérieure, aire de jeux, espace détente avec tables ; conditions de paiement comme dans le tableau ci-dessus ; le bloc de croissance 15-35 % et de rendement à partir de 8 %. Aucun nombre de places, aucune charge, aucune répartition entre maisons de ville et appartements, et aucun promoteur, architecte ou entreprise nommé dans le texte. Les neuf champs du catalogue correspondent à la ligne collectée le 25 octobre 2026.
• Le catalogue des quarante programmes, collecté sur les pages projet du promoteur le 25 octobre 2026 et conservé sous .claude/seo/data/seabreeze-official-2026-10-25.csv. Chaque nombre, rang, rapport et corrélation de ce guide a été calculé depuis ce fichier par le code et non saisi : les comptes de surfaces d'entrée 36 sur 39 et 34 sur 39, le troisième plus grand minimum, le tableau des surfaces d'entrée déduites et ses sept lignes, l'amplitude de 2,03× et son sixième rang sur trente-neuf contre une médiane de 4,65×, la corrélation de rang de 0,197 sur les 33 programmes aux données complètes de prix et de surface, les 76 à l'hectare et leur huitième rang de moindre densité sur trente-six, les trois programmes du troisième front de mer, les huit programmes portant la formule exacte « avec finitions », et les totaux de 4 896 livrés et 28 937 au catalogue.

Chaque chiffre au mètre carré ici est notre propre division des prix publiés par le promoteur par les surfaces publiées par le promoteur, et il est signalé comme tel. Aucune annonce de courtier ne sert de source à aucun chiffre.

Non vérifié : la surface exacte du lot le moins cher, qui trancherait si les 2 720 $/m² la décrivent ; la répartition des 107 lots entre maisons de ville et appartements ; ce que couvre le descriptif de finitions poste par poste ; le coût de l'écart entre finitions et ameublement, qu'aucune des pages projet que nous avons lues ne publie ; les charges ; le nombre de places de parking ou le ratio ; combien de lots ont été vendus ou revendus et à quel prix ; et à quel prix un lot d'ici a réellement changé de mains depuis la livraison. Nous n'avons vu ni plan, ni répartition des lots, ni grille de prix pour ce programme.