Aparthotel YES à Sea Breeze : le ticket le moins cher ici n'est pas vendu comme un logement

Le plan directeur interactif de Sea Breeze recense quarante et un projets immobiliers. Quarante d'entre eux portent le nom que leur donnent les pages de vente. Un seul fait exception.

L'entrée vingt-six indique « aparthotel yes ».

Sa propre page de projet n'emploie jamais ce mot. YES y est vendu comme le sont les tours d'habitation : un prix au mètre carré, des échéances sans intérêt, un crédit de la banque ABB pour les citoyens azerbaïdjanais salariés. À 82 000 $, c'est le ticket d'entrée le moins cher - à égalité - des trente-cinq projets de Sea Breeze qui publient un prix d'entrée, et nous l'avons présenté exactement ainsi : la chose la moins chère du resort dans laquelle on puisse entrer sans acheter de meubles.

Le plan directeur dit qu'il s'agit d'un hôtel.

Ce que le promoteur publie

Neuf champs, relevés sur la page du projet le 6 novembre 2026.

Champ	Publié
Lots	936
Surfaces	26-121 m²
Étages	16
Livraison	décembre 2029
Statut	en construction
Finition	clés en main (entièrement meublé et équipé)
Prix	82 000 $ - 462 000 $
Taux annoncé	à partir de 2 950 $/m²
Échelle du projet	2,30 ha, quatrième ligne de côte

Sur place : un restaurant, une salle de sport et des piscines extérieures. Aucun nombre de bâtiments, aucune répartition des lots, aucun chiffre de stationnement, aucun exploitant nommé.

Chaque chiffre de cette page va mieux à un hôtel qu'à un immeuble d'habitation

Pris un par un, les champs n'ont rien de remarquable. Pris ensemble, ils décrivent un type de bâtiment.

Mesure	YES	Son rang
Plus petit lot	26 m²	le plus petit des quarante, 3 m² sous le suivant
Lots par hectare	407	2e sur les trente-six qui publient un hectarage
Étages	16	5e plus haut des trente-trois ayant un nombre d'étages chiffré
Finition	entièrement meublé et équipé	l'un des deux en construction
Taux annoncé	2 950 $/m²	9e plus cher sur trente-trois, contre une médiane de 2 450 $

Neuf cent trente-six lots sur 2,3 hectares, c'est la deuxième parcelle la plus dense du resort, derrière les 488 par hectare de Park Lane. Seize étages de lots meublés de 26 m², à un taux situé dans le tiers le plus cher, sur un terrain de 2,3 hectares avec restaurant et salle de sport : c'est la forme d'un aparthôtel, et le plan directeur le dit dans le nom même du projet.

La catégorie aparthôtel existe déjà ici, et elle est pour l'essentiel livrée

Le plan directeur comporte un second onglet pour les hôtels. Cinq entrées y portent l'étiquette « Apart-hotel » : The Grand, Lighthouse, White Residences, Sea Breeze Hotel et Dream Hotel. White Villas 1, White Villas 2 et CaspiMayr Retreat Beach Resort portent « Villas » ; Park Residences 1 et 2 portent « Residential complex » ; Woodville est « Townhouses and apartments ».

Le resort exploite donc déjà des aparthôtels, et ceux qu'il exploite sont des bâtiments achevés. White Residences est à la fois un aparthôtel sur cet onglet et une page de projet vendant des appartements à 3 200 $/m² - et ses lots apparaissent sur la plateforme de réservation du resort lui-même à « partir de 147 $ » la nuit, un chiffre dont nous avons montré qu'il est une valeur par défaut de la plateforme et dont nous ne faisons aucun usage. White Villas est le même montage sur une emprise de villas.

YES est le premier d'entre eux à être vendu sur plan. Tout le reste de la catégorie a d'abord été construit, puis loué. Celui-ci se vend au mètre carré, trois ans avant la livraison, comme un stock meublé.

Les deux projets meublés vendus sur plan figurent haut dans le tableau des taux

Exactement deux des quarante publient la formule de finition « turnkey (fully furnished and equipped) » tout en étant encore en construction.

Projet	Taux	Rang sur 33	Entrée	Plus petit lot	Livraison
Caspian Dream Liner	7 500 $/m²	1er	608 000 $	50 m²	2029
YES	2 950 $/m²	9e	82 000 $	26 m²	décembre 2029

Ils détiennent le taux annoncé le plus cher et le neuvième plus cher des trente-trois projets qui en publient un. Il est tentant d'imputer le taux au mobilier, et nous nous en abstiendrons : n vaut deux, ces deux projets n'ont presque rien d'autre en commun, et le projet médian publie ici 2 450 $ sans mobilier. Deux cas ne peuvent pas porter une affirmation sur la formation des prix. Ce qu'ils établissent est plus étroit et vérifiable : les deux projets qui promettent un appartement meublé avant qu'il existe sont tarifés au-dessus du milieu du resort.

Là où l'arithmétique tient, exceptionnellement

Le problème récurrent de la tarification de ce resort est que le taux annoncé et l'appartement le moins cher ne décrivent pas le même lot. Divisez le prix d'entrée par le taux annoncé et vous obtenez la surface de l'appartement sur lequel les deux chiffres s'accordent ; sur trente et un des trente-trois projets aux données complètes, cette surface est supérieure au plus petit lot que le projet vend.

Chiffre	YES
Prix d'entrée ÷ taux annoncé	82 000 $ ÷ 2 950 $ = 27,8 m²
Plus petit lot publié	26 m²
Écart	1,8 m², soit un rapport de 1,069
En liquide	26 m² × 2 950 $ = 76 700 $ contre 82 000 $ publiés, soit 5 300 $ d'écart
Borne haute, 462 000 $ ÷ 121 m²	3 818 $/m², au-dessus du taux annoncé, comme il se doit

Un écart de 5 300 $ est le cinquième plus faible en dollars des trente-trois, derrière Whitestone Beach, Lighthouse 2, Harbour Residence et Premium Residence. Sur ce projet, le taux publié est assez proche du lot d'entrée pour valoir la peine d'être utilisé : à 2 950 $/m², un lot de 40 m² devrait tomber autour de 118 000 $, et si un bureau de vente annonce sensiblement plus, l'écart est la question à poser.

Cela fait de YES le deuxième projet consécutif, après Woodville, où les trois chiffres publiés concordent presque. Les deux n'ont rien en commun - 26 m² contre 95, une tour contre des maisons de ville - et c'est précisément ce que nous y avons conclu : l'ampleur de l'écart est une décision de prix projet par projet, non une propriété structurelle prévisible.

Le ticket le moins cher porte l'acompte le plus lourd

Les conditions de paiement de cette page sont le bloc commun au resort, et nous avons montré qu'il est reproduit mot pour mot sur les pages de projet. Mais une clause qui ailleurs se lit comme un modèle mord ici.

Condition	Telle que publiée
Paiement intégral	100 %
Échéances jusqu'à 12 mois	sans intérêt, à partir de 30 % d'acompte
Échéances jusqu'à 36 mois	sans intérêt, 1+1 et plus grand
Studios	acompte minimum de 50 %
Crédit	banque ABB, citoyens azerbaïdjanais, emploi officiel et revenu salarial en Azerbaïdjan

À Woodville, cette clause sur les studios est imprimée sur un projet qui n'en comporte aucun : c'est ainsi que nous avons établi que ces conditions sont un modèle. Ici, elle s'applique. Un lot de 26 m² est un studio, de sorte que l'appartement le moins cher du resort est celui dont on exige la moitié du prix d'avance - environ 41 000 $ en liquide pour un lot de 82 000 $, sur un bâtiment prévu pour décembre 2029. L'acheteur qui a le moins d'argent dispose du délai le plus court, tandis qu'un 1+1 deux fois plus cher obtient trente-six mois sans intérêt.

Le site publie deux prix différents pour le même projet

En lisant YES, nous avons suivi le carrousel « autres projets » en bas de page et vérifié chaque prix contre la page propre du projet. Onze portaient un prix. Six ne correspondaient pas.

Projet	Sa page propre	Le carrousel	Différence
Gardens Residences	215 000 $	164 000 $	-51 000 $
Skyline	245 000 $	197 000 $	-48 000 $
Paradise	121 000 $	133 000 $	+12 000 $
Lighthouse 2	86 000 $	90 000 $	+4 000 $
Monaco Residence	139 000 $	135 000 $	-4 000 $
Malibu Residence	97 000 $	100 000 $	+3 000 $

Cinq correspondaient exactement : Park Lane, Sky Park, Woodville, Prime Residence 1 et Lighthouse. Quatre des différences vont de 3 000 $ à 12 000 $ et pourraient relever d'un arrondi ou d'une révision de prix. Deux ne peuvent pas : Gardens Residences apparaît dans le carrousel 24 % sous ce que facture sa propre page, et Skyline 20 % sous.

L'index des projets sur /en/real-estate est un autre cas : les quatre fiches que nous avons pu y lire correspondaient au dollar près aux pages de projet. C'est le carrousel de vente croisée qui dérive. Nous ne pouvons pas déterminer quel chiffre est à jour, et nous n'avons pas traité les plus bas comme des prix. Notre guide Skyline soutient qu'un appartement de 45 m² ne peut coûter moins que les 245 000 $ d'entrée du projet, ce qui place le plancher à 5 444 $/m² contre 4 000 $ annoncés ; recalculé sur les 197 000 $ du carrousel, cela donne 4 378 $/m², toujours au-dessus du taux annoncé. L'argument résiste à l'un comme à l'autre chiffre, et c'est la seule raison pour laquelle nous le laissons tel quel.

Notre liste maîtresse des quarante pages de projet consigne le chiffre que publie la page propre de chaque projet.

Deux projets du plan directeur n'ont pas de page de projet dans notre catalogue

La carte nomme quarante et un projets immobiliers. Notre catalogue, constitué à partir des pages de projet le 25 octobre 2026, compte quarante lignes. La carte porte « park residences 1 » et « miami residence Completion 2029 » ; ni l'un ni l'autre n'a de ligne de catalogue avec les neuf champs.

Park Residences 1 figure aussi sur l'onglet des hôtels comme « Residential complex », et nous avons écrit sur Miami Residence à partir d'autres éléments. L'index immobilier est paginé derrière un bouton « show more », si bien que nous n'avons pas pu établir qu'aucune page n'existe pour l'un ou l'autre - seulement que la collection sur laquelle repose chaque décompte de nos guides Sea Breeze couvre quarante projets, et que le plan directeur en nomme au moins quarante et un. Là où ces guides disent « sur les quarante », ils désignent les quarante pages de projet, et non le resort entier.

Six questions à poser avant de signer

1. Est-ce vendu comme un appartement ou comme un lot d'aparthôtel ? Posez la question en ces termes et exigez la réponse dans le contrat. Elle détermine si vous pouvez l'occuper, si un exploitant contrôle la location, et à quoi vous oblige le mandat de gestion.
2. S'il y a un exploitant, lequel, et selon quel partage ? La page n'en nomme aucun. Les autres aparthôtels du resort sont loués via sa propre plateforme.
3. Qu'est-ce exactement que le lot de 26 m², et que recense « entièrement meublé et équipé » ? Demandez l'inventaire en annexe au contrat, article par article.
4. Quelles sont les charges au mètre carré par mois ? Non publiées. Dans un bâtiment de 936 lots avec salle de sport, restaurant et piscines, et à 26 m², les charges représentent une part importante de tout rendement.
5. L'acompte de 50 % sur studio sera-t-il placé sous séquestre jusqu'en décembre 2029 ? Demandez où dorment 41 000 $ pendant trois ans et ce qu'il advient d'eux si la date glisse.
6. Quelle est l'offre de stationnement à 407 lots par hectare ? La page ne publie ni nombre ni ratio.

Nos guides sur la répartition entre livré et sur plan et sur les glissements de dates de livraison replacent la date de décembre 2029 dans son contexte.

Sources

• Page de projet officielle Sea Breeze, yes-2, lue le 6 novembre 2026 - 936 appartements ; 26-121 m² ; 16 étages ; livraison décembre 2029 ; en construction ; finition « turnkey, fully furnished and equipped » ; de 82 000 $ à 462 000 $ ; à partir de 2 950 $/m² ; 2,30 ha ; quatrième ligne de côte ; restaurant, salle de sport, piscines extérieures ; les conditions de paiement du tableau ci-dessus ; le bloc de croissance 15-35 % et de rendement à partir de 8 %. Le mot « aparthotel » ne figure pas sur la page que nous avons lue. Les neuf champs du catalogue correspondent à la ligne constituée le 25 octobre 2026.
• Plan directeur interactif officiel de Sea Breeze, /en/map, lu le 6 novembre 2026 - quarante et une entrées immobilières, dont l'entrée vingt-six est nommée « aparthotel yes Completion 2029 », et un onglet hôtels distinct de douze entrées dont les étiquettes comprennent « Apart-hotel » pour The Grand, Lighthouse, White Residences, Sea Breeze Hotel et Dream Hotel.
• Pages de projet officielles Sea Breeze pour la vérification du carrousel, lues le 6 novembre 2026 - gardens-residences-2 (215 000 $, à partir de 2 200 $/m², jusqu'à 655 000 $, 528 lots, 57-168 m², décembre 2027, 4,5 ha ; son champ « nombre d'étages » affiche « 04.2026 ») et paradise-2 (121 000 $, à partir de 2 450 $/m², jusqu'à 425 000 $, 1 004 lots, 40-171 m², février 2029, 3,2 ha), chacune confrontée aux prix que les carrousels de yes-2 et de gardens-residences-2 affichent pour elles, ainsi que les quatre fiches lisibles sur l'index /en/real-estate.
• Le catalogue des quarante projets constitué à partir des pages de projet du promoteur lui-même le 25 octobre 2026, conservé sous .claude/seo/data/seabreeze-official-2026-10-25.csv. Chaque décompte, rang et rapport donné ici a été calculé depuis ce fichier par programme et non saisi à la main : la surface d'entrée de 26 m², la plus petite des quarante, et la marge de 3 m² sur les 29 m² de Reportage Heights ; le ticket d'entrée de 82 000 $, le moins cher à égalité parmi les trente-cinq projets publiant un prix d'entrée ; les 407 par hectare et leur deuxième rang sur trente-six ; les seize étages et le cinquième rang sur trente-trois ; le taux de 2 950 $ et son neuvième rang sur trente-trois contre une médiane de 2 450 $ ; les deux projets dont la finition indique « turnkey (fully furnished and equipped) » en construction ; la surface d'entrée implicite de 27,8 m², le rapport de 1,069 et son septième rang sur trente-trois, l'écart en liquide de 5 300 $ et son cinquième rang, et la borne haute de 3 818 $.

Chaque chiffre au mètre carré donné ici est notre propre division des prix publiés par le promoteur par les surfaces publiées par le promoteur, et il est signalé comme tel. Aucune annonce de courtier, page de partenaire ou fiche de tour-opérateur n'est utilisée comme source d'un quelconque chiffre.

Non vérifié : si YES est contractualisé comme du logement ou comme du stock d'aparthôtel, question que soulève l'étiquette du plan directeur et à laquelle la page du projet ne répond pas ; si un exploitant est désigné et à quelles conditions ; ce que contient le lot de 26 m² et ce que recense l'inventaire du mobilier ; comment les 936 lots se répartissent par taille ; le nombre de bâtiments ; les charges ; le nombre ou le ratio de places de stationnement ; et laquelle des deux valeurs que le site publie pour Gardens Residences et pour Skyline est la valeur actuelle. Nous n'avons vu ni plan de lot, ni répartition des lots, ni liste de prix, ni mandat de gestion pour ce projet, et nous n'avons trouvé aucune source indépendante du promoteur qui en rende compte.