Lighthouse 2 בסי בריז: 2,010 דירות, הפרויקט הגדול באתר, והמחיר המדויק היחיד שלו

שני דברים הופכים את Lighthouse 2 לראוי לדף משלו, והם מושכים לכיוונים מנוגדים.

זהו הפרויקט הגדול ביותר בקטלוג של סי בריז — 2,010 דירות, יותר מכל אחד משלושים ותשעה האחרים, על מגרש של 9 הקטאר בקו החוף השני. וזהו הפרויקט שבו המחיר המפורסם למטר רבוע הוא המדויק ביותר מכל הארבעים: 2,100 דולר מול דירת כניסה שיוצאת 2,098 דולר. בקטלוג שבו חציון הפער בין שני המספרים האלה הוא 26.5 אחוזים, כאן הוא 0.1 אחוז.

מה היזם מפרסם

שדה	הנתון המפורסם
דירות	2,010
טווח שטחים	41–383 מטר רבוע
קומות	8
מסירה	דצמבר 2027
סטטוס	בבנייה
גימור	עם/בלי גימור
מחיר	86,000 – 991,000 דולר
מחיר מפורסם למטר	החל מ-2,100 דולר
שטח המגרש	9 הקטאר
מיקום	קו חוף שני

כל נתון בטבלה נקרא מדף הפרויקט של היזם עצמו, נאסף ב-25 באוקטובר 2026 ושמור בקובץ .claude/seo/data/seabreeze-official-2026-10-25.csv עם 39 הפרויקטים האחרים.

המחיר המפורסם היחיד בקטלוג שהוא מדויק למעשה

שלושים ושלושה מתוך ארבעים הפרויקטים מפרסמים טווח שטחים, טווח מחירים ומחיר מפורסם למטר — די כדי לבדוק את המחיר מול הנתונים של הפרויקט עצמו. הבדיקה היא חלוקה אחת: הדירה הקטנה ביותר היא 41 מטר רבוע ודבר אינו מוצע מתחת ל-86,000 דולר, ולכן דירת הכניסה עולה לפחות 86,000 חלקי 41, כלומר 2,098 דולר למטר רבוע.

הדף מפרסם 2,100. הפער הוא 2 דולר למטר, או 0.1 אחוז — הצר ביותר מכל שלושים ושלושה.

	מחיר מפורסם	דירת הכניסה יוצאת	פער
Lighthouse 2	2,100 דולר	2,098 דולר	0.1%
Whitestone Beach	2,500 דולר	2,488 דולר	0.5%
Harbour Residence	2,700 דולר	2,773 דולר	2.6%
חציון הקטלוג			26.5%
Prime Residence 3	2,000 דולר	4,619 דולר	57%
Marina Village	2,150 דולר	5,368 דולר	60%

הריצו זאת בכיוון ההפוך והקריאה מתבהרת עוד: 86,000 חלקי 2,100 שווה 40.95 מטר רבוע, ומינימום השטח המפורסם הוא 41. המחיר המפורסם הוא מה שמתקבל כשלוקחים את המחיר האמיתי של דירת הכניסה ומעגלים למאה הדולרים הקרובה. זה השדה פועל כפי שקונה היה מניח שהוא פועל — וב-31 מתוך 33 הפרויקטים הוא אינו פועל כך. מדריך Harbour Residence שלנו מכסה את המקרה הקרוב הבא, ומדריך Raffles ו-Swissôtel שלנו את זה שבו הפער מגיע ל-49 אחוזים.

אזהרה אחת לפני שמישהו יקרא לתוך זה יותר מדי. שדה מחיר למטר מדויק אומר לכם שהיזם חישב אותו מיחידה אמיתית. הוא אינו אומר דבר על השאלה אם המחיר טוב, אם הבניין טוב, או אם דצמבר 2027 יחזיק. זו נקודה על איכות הגילוי, לא על איכות הנכס.

2,010 דירות הן הפרויקט הגדול באתר

שום פרויקט אחר בקטלוג אינו מגיע לאלפיים. Reportage Heights שני עם 1,885, Park Residences 4 שלישי עם 1,872, וPark Lane רביעי עם 1,756.

המגרש גדול בהתאמה — 9 הקטאר, החמישי בגודלו מתוך הארבעים, אחרי Blue Waters עם 17, Arabian Ranches עם 13, Reportage Heights עם 11 ו-Malibu Residence עם 9.2. הצפיפות יוצאת 223 דירות להקטאר, מקום 7 מתוך 36 הפרויקטים שמפרסמים את שני הנתונים. כלומר צפוף, אך לא קיצוני: Park Lane עומד על 488 להקטאר, צפוף יותר מפי שניים.

קנה המידה הוא הדבר שיש לשקול כאן, והוא חותך לשני הכיוונים. אלפיים דירות פירושן יותר עומס שירותים שהמתחם המוגמר יכול לתמוך בו, וגם אלפיים יחידות שיכולות להגיע לשוק יד שנייה בבת אחת. קונה שמתכנן יציאה בתחילת שנות ה-2030 מתחרה ב-2,009 הדירות האחרות באותו בניין לפני שהוא מתחרה בכל דבר אחר באתר.

המטר כמעט אינו זז על פני טווח דירות פי תשעה

טווח השטחים נע בין 41 ל-383 מטר רבוע — הדירה הגדולה ביותר גדולה פי 9.3 מהקטנה ביותר. על פני כל המרווח הזה, המחירים למטר הנגזרים זזים מעט מאוד:

• הדירה הקטנה ביותר: לפחות 2,098 דולר למטר (86,000 חלקי 41 מטר רבוע)
• הדירה הגדולה ביותר: לכל היותר 2,587 דולר למטר (991,000 חלקי 383 מטר רבוע)

זהו מרווח של כ23 אחוזים על פני הבדל של פי תשעה בגודל. באמות המידה של הקטלוג הזה זה צר; רוב הפרויקטים מראים תנועה רבה בהרבה, ושמונה מהם מפרסמים מחיר שהדירה הגדולה ביותר אינה יכולה אפילו להגיע אליו.

הקריאה המעשית לקונה היא שבפרויקט הזה הגודל והמחיר עולים יחד כמעט במדויק. מעבר לדירה גדולה יותר כאן אינו נושא את הקנס למטר שהוא נושא במקומות אחרים באתר — ומעבר לקטנה יותר אינו קונה את ההנחה למטר שיחידה קטנה קונה לעתים. שני החסמים הם החשבון שלנו על טווחי המחיר והשטח שהיזם מפרסם, לא הצעות מחיר לדירה מסוימת.

"עם/בלי גימור" היא בחירה שרק ארבעה פרויקטים מציעים

שלושים ושישה מתוך ארבעים הפרויקטים מפרסמים תקן גימור יחיד: ללא גימור, עם גימור, או מפתח. Lighthouse 2 הוא אחד מארבעה שמפרסמים בחירה — האחרים הם Polo Residences, Private Villas ו-Villas.

זה חשוב לחשבון שלמעלה, וזה המקום היחיד שבו המספרים הנקיים אחרת בדף הזה נעכרים. אם אפשר לקנות את אותה יחידה חשופה או גמורה, 86,000 הדולר המפורסמים מתייחסים כמעט בוודאות לגרסה החשופה, והמחיר הגמור אינו מפורסם בשום מקום. היזם אינו נותן שום נתון למה שגימור מוסיף, לא בפרויקט הזה ולא באף אחד אחר באתר, ואנחנו לא נמציא אחד.

לכן הניסוח הכן הוא רב-שכבתי: המחיר המפורסם מדויק עבור אותה גרסה של הדירה ש-86,000 הדולר מתארים, והדף אינו אומר איזו. שאלו איזה תקן כלול במחיר המצוטט, ובקשו את מחיר התקן האחר בכתב לפני שאתם משווים את הפרויקט הזה לפרויקט עם גימור כמו Palm Beach או לפרויקט מפתח.

מחיר הכניסה הזול ביותר בקו החוף השני

שנים-עשר פרויקטים יושבים בקו החוף השני. Lighthouse 2 הוא הזול ביותר מביניהם להיכנס אליו, ובמרווח ברור בתחתית הטווח.

פרויקט בקו החוף השני	מחיר כניסה	דירות	מסירה
Lighthouse 2	86,000 דולר	2,010	דצמבר 2027
Malibu Residence	97,000 דולר	1,010	דצמבר 2028
Park Residences 4	99,000 דולר	1,872	פברואר 2029
Whitestone Beach	102,000 דולר	406	דצמבר 2027
Prime Residence 2	116,000 דולר	980	פברואר 2029
Sky Park	116,000 דולר	1,008	דצמבר 2028
Paradise	121,000 דולר	1,004	פברואר 2029

על פני כל הקטלוג בן ארבעים הפרויקטים, 86,000 דולר הם מחיר הכניסה הרביעי בזולו, אחרי Park Lane ב-75,000, Premium Residence ב-82,000 ו-Aparthotel Yes ב-82,000. הוא גם, בדצמבר 2027, המסירה המוקדמת ביותר של כל פרויקט ברמת המחיר הזו — שלושת הזולים ממנו נמסרים מאוחר יותר. מדריך Sky Park שלנו מכסה את ההשוואה הקרובה ביותר באותו קו חוף.

שישה-עשר בניינים, לא אחד, והאתר של הפרויקט עצמו מפרסם זאת

חלקו 2,010 בשמונה והמספר שיוצא הוא 251 דירות לקומה — זהו הנתון שהעמוד הזה נשא עד כה. הוא היה תוצר של שדה חסר. האתר של הפרויקט עצמו, 2.lighthouse.az, מפרסם את מה שקטלוג הריזורט אינו מפרסם: Lighthouse II הוא שישה-עשר בניינים, לא אחד. בחלוקה הזו הנתון הוא 126 דירות לבניין, וכ-16 לקומה בכל בניין — רגיל לחלוטין. נתון של דירות לקומה שמחושב מסך פרויקט הוא בעל משמעות רק עבור בניין אחד, ושום דבר בקטלוג אינו אומר אילו פרויקטים הם בניין אחד.

אותו אתר מכריע את שאלת השמות. הוא קורא לשלב שהושלם Lighthouse I ומייחס לו ארבעה בניינים בני שמונה קומות, 399 דירות ו-27 פנטהאוזים — ו-399 ועוד 27 הם 426, שזה בדיוק מספר הדירות, מספר הקומות והסטטוס נמסר שהקטלוג מתייק תחת Lighthouse 3. כלומר אין Lighthouse 1 חסר. המספור של הקטלוג רץ הפוך למספור של הפרויקט עצמו, והעמוד הזה ציין קודם את ההיעדר בלי שהיה יכול להסביר אותו.

אי-התאמה אחת שורדת בתוך הקטלוג עצמו. בשלב שנמסר הוא סיכם דירות ופנטהאוזים והגיע ל-426; כאן הוא פרסם 2,010 דירות והשאיר את 16 הפנטהאוזים בחוץ, ולכן סך היחידות האמיתי כאן הוא 2,026. אותו קטלוג ספר את אותם שני דברים בשתי דרכים שונות, ולכן ה-2,010 שבכותרת שלנו הוא מספר דירות ולא מספר יחידות.

רשימת האב של כל ארבעים הפרויקטים שלנו נושאת את מספרי הדירות ושטחי המגרש לכל פרויקט, וזה כמה שהרשומה המפורסמת מגיעה בשאלה הזו.

מה לא מפורסם, ומה לשאול

1. כיצד מחולקים שישה-עשר הבניינים לשלבים, ואילו מהם הושלמו ראשונים? הקטלוג מפרסם מועד השלמה אחד לכל 2,010 הדירות.
2. האם 86,000 הדולר כוללים גימור או לא, וכמה עולה האפשרות האחרת? הדף מציע את שתיהן ומתמחר אחת.
3. מהו יחס החניה? 2,010 דירות על 9 הקטאר הופכות את זה למרכזי.
4. מהם דמי הניהול? לא מפורסמים, ובמתחם של 2,010 יחידות הם עלות מהותית.
5. האם דצמבר 2027 חוזי, עם פיצוי מוסכם? תאריך בקטלוג אינו תאריך בחוזה.
6. כמה מ-2,010 נמכרו? הטווח המפורסם הוא טווח מבוקש, והתחרות ביד שנייה בפרויקט הזה היא פנימית לפני שהיא חיצונית.

מקורות

• דף הפרויקט הרשמי של סי בריז, lighthouse-2-2, נקרא ב-25 באוקטובר 2026 — 2,010 דירות; 41–383 מטר רבוע; 8 קומות; מסירה בדצמבר 2027; סטטוס בבנייה; גימור "עם/בלי גימור"; 86,000–991,000 דולר; החל מ-2,100 דולר למטר; 9 הקטאר; קו חוף שני. נאסף בקובץ .claude/seo/data/seabreeze-official-2026-10-25.csv עם 39 הפרויקטים האחרים.
• מבחן המחיר למטר הורץ בקוד על כל 33 הפרויקטים בקטלוג שמפרסמים טווח שטחים, טווח מחירים ומחיר מפורסם, תוך שימוש בשדות המפורסמים בלבד. החלוקות הן price_from חלקי area_min ו-price_to חלקי area_max. חציון 26.5 האחוזים הוא על פני 33 אלה.
• דירוגי מספר הדירות, שטח המגרש, הצפיפות והדירות לקומה חושבו על אותו אוסף של 40 פרויקטים, על פני 36 ו-38 הפרויקטים שבהם השדות הנדרשים ניתנים לפענוח.
• האתר של פרויקט Lighthouse עצמו, 2.lighthouse.az/about, נקרא ב-4 בנובמבר 2026 — Lighthouse I: ארבעה בניינים בני שמונה קומות, 399 דירות, 27 פנטהאוזים, "הבנייה הושלמה". Lighthouse II: 16 בניינים, 8 קומות, 2,010 דירות, 16 פנטהאוזים, "הבנייה בתהליך". הוא אינו מפרסם טווח שטחים, שטח מגרש או מועדי השלמה.

לא אומת: האם 86,000 הדולר הם המחיר החשוף או הגמור; עלות הגימור, שאף אחד מעמודי הפרויקטים שקראנו אינו מפרסם; יחס החניה; דמי ניהול; כמה דירות נמכרו; כיצד מחולקים שישה-עשר הבניינים לשלבים והאם חלקם הושלמו; והאם מועד המסירה בדצמבר 2027 זז מאז 25 באוקטובר 2026. אתר הריזורט מחזיר 403 לכלים שלנו, ולכן שום דבר כאן אינו מגיע ממנו מעבר לדפי הפרויקטים שנאספו באותו תאריך.