Marina Village: המטר המרובע הגמור הזול ביותר בסיבריז

חמישה עשר פרויקטים בסיבריז הושלמו ונמסרו. סדרו אותם לפי המחיר למטר מרובע שהיזם מפרסם, ו-Marina Village יוצא שני מהסוף — 2,150 דולר למטר.

ואז הסתכלו מה הכסף הזה קונה. הפרויקט היחיד שמתחתיו, Park Residences 5 ב-1,950 דולר למטר, נמכר ללא גמר: בטון, תשתיות מוכנות, כל השאר הבעיה שלכם. Marina Village נמכר עם גמר. בהשוואה של דומה לדומה זה המטר הגמור הזול ביותר בריזורט, והוא היחיד מבין הזולים שבא בהיקף: 1,010 דירות.

מה היזם מפרסם

כל מה שלהלן מגיע מדף הפרויקט עצמו באתר הריזורט, שנקרא ב-25 באוקטובר 2026.

	הנתון הרשמי
דירות	1,010
שטח	38-479 מ"ר
קומות	4-6
מצב	נמסר
גמר	עם גמר
מחיר מ-	204,000 דולר, או 2,150 דולר למטר
מחיר עד	1,405,000 דולר
שטח הפרויקט	5.05 הקטאר
מיקום	קו החוף הראשון

שתיים מהשורות האלה עובדות יותר מכל היתר. המילה נמסר אומרת שאין תאריך השלמה שעלול לזוז, אין סיכון בנייה שצריך לתמחר, ויש בניין שלחברת הניהול שלו, לדמי האחזקה שלו ולשכנים שלו יש כבר קיום שניתן לבדיקה. ארבע עד שש קומות אומרות שזה לא מגדל: 1,010 דירות על 5.05 הקטאר בבניינים של ארבע עד שש קומות — הצפיפות פרושה לרוחב ולא מוערמת לגובה.

ההשוואה שחשובה

זה המלאי הגמור בסיבריז, מסודר לפי המחיר למטר שפורסם, עם מה שכל אחד כולל:

פרויקט	יחידות	מ-$ למטר	מחיר כניסה	גמר
Park Residences 5	298	1,950	214,500	ללא גמר
Marina Village	1,010	2,150	204,000	עם גמר
Park Residences 2	1,260	2,600	170,000	מוכן למסירה, מרוהט
Polo Residences	1,020	2,600	296,000	מוכן למסירה או שלד
Woodville	107	2,720	270,000	עם גמר
Lighthouse	426	3,200	275,000	עם גמר
White Residences	100	3,200	210,000	מוכן למסירה, מרוהט
The Grand	227	3,400	195,000	מוכן למסירה, מרוהט

קראו את שתי השורות הראשונות יחד, וההפרש של 200 דולר למטר אינו הנחה אלא חליפין. Park Residences 5 מבקש פחות למטר ומוסר בטון; Marina Village מבקש יותר למטר ומוסר דירה גמורה. על יחידה של 60 מ"ר הפער הזה הוא 12,000 דולר — וגמר של 60 מ"ר אינו עולה 12,000 דולר בשום מקום בבאקו. השורה שנראית זולה יותר היא הדירה היקרה יותר.

עכשיו קראו את השורה השלישית. ל-Park Residences 2 יש מחיר הכניסה הנמוך ביותר מבין הפרויקטים הגמורים, 170,000 דולר, ומספר היחידות הגדול ביותר. והוא גם עולה 2,600 דולר למטר. מחיר הכניסה נמוך יותר מפני שהדירה הקטנה שלו קטנה יותר, ולא מפני שהשטח שם זול יותר. זאת הטעות הנפוצה ביותר בקריאת המחירון של הריזורט הזה: המחיר שמתחיל ב"מ-" מספר לכם על הדירה הקטנה ביותר, והמחיר למטר מספר לכם על הבניין.

ההשוואה שלנו של המחיר למטר מול מרכז באקו מעמידה את שני הנתונים מול העיר.

מה הפרויקט הזה באמת

היזם מתאר שכונה על קו המים הבנויה סביב מרינה ליאכטות, עם תעלות, טיילת ומה שהדף קורא לו אווירה של ריזורט ים-תיכוני. הפרטים הקונקרטיים שהוא מונה: מועדון יאכטות פרטי ומזח יאכטות, תעלה מלאכותית עם שיוטי גונדולה בסטייל ונציאני, ושלוש בריכות חוץ.

קחו את הגונדולות כרמז שהן אכן. זה פרויקט שנמכר דרך פנטזיה מוגדרת, והפנטזיה היא אירופה על הכספי ולא דובאי על הכספי — בנייה נמוכה, תעלות, טיילת, ארבע עד שש קומות. אם זה מדבר אליכם זאת שאלה של טעם. מה שחשוב לקנייה הוא אחר: את הפנטזיה הזאת בנו ומסרו, כלומר אפשר להלך בה לפני החתימה, מה שלא נכון לגבי שום דבר אחר במחיר הזה למטר כאן.

הטווח של 38-479 מ"ר רחב באופן חריג לבניין שנמסר, והדף מסביר למה: לצד דירות רגילות יש שם דופלקסים הפונים לים ולמרינה. דופלקס של 479 מ"ר וסטודיו של 38 מ"ר באותו מכלול אינם אותו מוצר, והטווח מ-204,000 עד 1,405,000 דולר הוא הרוחב הכשר של העובדה הזאת.

תנאי התשלום, כפי שפורסמו

הדף מונה ארבעה מסלולים:

• תשלום של 100%.
• תשלומים ללא ריבית עד 12 חודשים, עם מקדמה מ-30%.
• תשלומים ללא ריבית עד 36 חודשים לדירות 1+1 וגדולות יותר; לסטודיו — עם מקדמה מ-50%.
• משכנתה דרך ABB Bank, פתוחה לאזרחי אזרבייג'ן עם העסקה רשמית והכנסת שכר באזרבייג'ן.

את שורת המשכנתה כדאי לקרוא בעיון אם אינכם אזרחי אזרבייג'ן. בנוסח שפורסם המסלול הזה הוא לאזרחים עם הכנסת עבודה מקומית, כלומר קונה זר מסתכל על מזומן או על התשלומים, והמסלול של 36 חודשים ללא ריבית הוא זה שמשנה את החשבון. שימו לב גם שתנאי הסטודיו גרועים יותר ולא טובים יותר: 50% מקדמה במקום 30%. במקום שבו יזם מבקש יותר כסף מראש על היחידות הקטנות שלו, זה בדרך כלל סוג היחידה שהוא מצפה למכור הלאה הכי מהר.

מה הדף מבטיח על תשואה, ומה הוא עצמו מודה

בדף הפרויקט יש מקטע השקעות. ההערה שלו עצמו אומרת שהנתונים נשענים על פרויקטים של סיבריז שהושלמו ב-2023-2025, שהחישובים מבוססים על סטטיסטיקה מתקופות קודמות, ושהם אינם מבטיחים תשואה עתידית.

ההסתייגות הזאת עושה עבודה אמיתית וכדאי לחזור עליה ולא לדפדף מעליה. תשואה שנבנתה ממה שהושלם ב-2023-2025 מתארת ריזורט בשלב אחר מזה שבו הוא נמכר כרגע: בחלון ההוא היה לסיבריז פחות מלאי גמור מתחרה ממה שיהיה לו עד 2029, כשיימסרו Blue Waters, Park Lane, Malibu ועוד תריסר. יותר היצע של אותו דבר, על אותו קו חוף, באותו זמן, אינו עובדה נייטרלית לתשואת שכירות.

לכן הגרסה הכשרה של טיעון ההשקעה לבניין שנמסר אינה אחוז חזוי. היא שאפשר לשאול את הבעלים הקיימים. למכלול שנמסר עם 1,010 דירות יש היסטוריה של דמי אחזקה, היסטוריה של תפוסה וחברת ניהול עם עבר, ואף אחד מאלה אינו קיים לפרויקט שנמכר על הנייר. זה היתרון, והוא שווה יותר ממספר בברושור.

איך זה נראה מול החלופות שבבנייה

ב-204,000 דולר, Marina Village נמצא בדיוק מעל הפס שאנחנו ממפים במדריך 100,000-200,000 דולר — ושני פרויקטים שנמסרו מתומחרים מתחתיו בתוך הפס הזה, Park Residences 2 ב-170,000 ו-The Grand ב-195,000, שניהם מוכנים למסירה עם ריהוט. מה שהוא נותן שם ושהן אינן נותנות הוא גמירות.

מול המלאי שבבנייה צורת הבחירה ברורה. Blue Waters נכנס ב-136,000 דולר ונמסר בדצמבר 2029. Malibu Residence נכנס ב-97,000 דולר לדצמבר 2028. שניהם זולים יותר בכניסה, ואף אחד מהם אינו קיים עוד. Marina Village יקר יותר ועומד על תלו. שלוש שנות סיכון בנייה הן הדבר שאתם קונים את עצמכם ממנו, ו-204,000 דולר מול 136,000 דולר הם בקירוב מה שזה עולה כאן.

המלאי המלא, הנמסר והמוצהר, נמצא ברשימת האב של הפרויקטים שלנו.

עדכון, 29 באוקטובר 2026: הדף של הקבלן עצמו חולק בשני דברים

Tevakol Family, חברת ההנדסה הישראלית שמצהירה שהיא "שותפה ויזמית בפרויקט", מפרסמת דף Marina Village משל עצמה. בשתי נקודות הוא אינו מתאים לקטלוג היזם.

	קטלוג המכירות של היזם (נקרא 25.10.2026)	Tevakol, שותפה ויזמית (נקרא 29.10.2026)
דירות	1,010	"כ-959 דירות"
קומות	4-6	"4 עד 6" - מתאים
מצב	"נמסר"	"מסירה במהלך 2026"; "כמחצית נמסרו עד סוף אוגוסט 2026"
מרינה	-	"מרינה ל-60+ יאכטות"

נקודת המסירה היא החשובה. הקטלוג מונה את Marina Village כנמסר, ואנו השתמשנו במצב הזה בדף הזה ובמקומות אחרים, ובכלל זה במניין חמישה-עשר הפרויקטים שנמסרו ובמיקום Marina Village כשלישי בזול מבין המבנים הגמורים ב-204,000 דולר. החברה שאומרת שהיא בונה אותו מתארת מסירות שנמשכות לאורך 2026, כשכמחצית הושלמו עד סוף אוגוסט.

שני הדברים יכולים להיות נכונים כפשוטם בעת ובעונה אחת: פרויקט יכול להיות שלם מבנית ומאושר בעוד מסירות דירה-דירה נמשכות חודשים. זה נורמלי. מה שאינו בטוח הוא לקרוא "נמסר" כ"השכנים שלכם כבר עברו לגור". אם אתם קונים כאן להכנסה משכירות מהיום הראשון, התפוסה שאתם מתמחרים היא עקומת המסירה ולא מילת המצב. שאלו כמה מתוך 959 או 1,010 היחידות נמסרו בפועל באגף שאליו אתם קונים.

לגבי מספר היחידות לא נבחר מספר. הפער הוא כ-5%, שני הנתונים מגיעים ממוכר ומן השותפה-היזמית שלו, ו"כ-959" מגודר במילה "כ" בעוד 1,010 נאמר חלק. היררכיית המקורות שלנו מציבה את הקבלן מעל שיווק היזם, מה שנוטה ל-959; הקטלוג הוא המסמך שממנו היחידות נמכרות בפועל, מה שנוטה ל-1,010. בכל מקרה ההשלכה המעשית קטנה, והשארנו את הנתונים בטבלאות שלמעלה כפי שכל מקור מציג אותם ולא מיזגנו אותם.

מה שזה אינו משנה: המחירים, השטחים, הנתונים למטר רבוע ותנאי התשלום בדף הזה, שכולם מגיעים מן הקטלוג ואף אחד מהם אינו נסתר בידי Tevakol.

מה לשאול

1. איזה בניין ואיזו קומה? ארבע עד שש קומות על 5.05 הקטאר אומרות שהמקום בתוך המכלול — תעלה, מרינה, ים או פנים — משתנה יותר מאשר במגדל אחד, והמחיר יחד איתו.
2. מה "גמר" כולל כאן? הדף אומר עם גמר, לא מוכן למסירה, ושתי המילים נבדלות בריהוט ובמוצרי חשמל. קבעו איפה בדיוק עובר הקו לפני שאתם מתקצבים.
3. מה דמי האחזקה, ומה קרה להם מאז המסירה? לבניין שנמסר יש תשובה. בקשו את הנתונים בפועל ולא הערכה.
4. האם התשלומים ל-36 חודשים זמינים ליחידה שאתם רוצים או רק ל-1+1 ומעלה? לסטודיו התנאים שפורסמו הם 50% מקדמה.
5. מי מוכר — היזם או בעל דירה? לפרויקט שנמסר יש מלאי יד שנייה, ויד שנייה היא חוזה אחר עם צד אחר מעסקה עם יזם.
6. מה התפוסה בפועל של המכלול כרגע? לא התשואה החזויה. הנתון הנוכחי, מחברת הניהול.

מקורות

• דף הפרויקט הרשמי של סיבריז, seabreeze.az/en/real-estate/marina-village-2, נקרא ב-25 באוקטובר 2026 — 1,010 דירות, 38-479 מ"ר, 4-6 קומות, נמסר, עם גמר, מ-204,000 דולר ומ-2,150 דולר למטר, עד 1,405,000 דולר, 5.05 הקטאר, קו החוף הראשון; מועדון היאכטות, התעלה ושלוש הבריכות; ארבעת מסלולי התשלום ובהם משכנתת ABB Bank לאזרחי אזרבייג'ן; וההערה בדבר ההשקעה המפנה למה שהושלם ב-2023-2025 בלי הבטחת תשואה עתידית.
• דפי הפרויקטים הרשמיים לטבלת ההשוואה, כולם נקראו ב-25 באוקטובר 2026 — Park Residences 5, Park Residences 2, Polo Residences, Woodville, Lighthouse, White Residences ו-The Grand, כל אחד מדף /en/real-estate/ שלו. הנתונים נאספו בקובץ .claude/seo/data/seabreeze-official-2026-10-25.csv.
• Tevakol Family, דף הפרויקט Marina Village, tevakol.com/en/marina-village, נקרא ב-29 באוקטובר 2026 - "כ-959 דירות עם נוף לים ולתעלה"; קומות "4 עד 6"; "מרינה ל-60+ יאכטות"; "מסירה במהלך 2026" ו"כמחצית נמסרו עד סוף אוגוסט 2026"; "Tevakol Family היא שותפה ויזמית בפרויקט"; אין מחירים ואין נתון שטח.

לא אומת: כל מחיר אסקינג נוכחי ביד שנייה, דמי האחזקה בפועל, התפוסה של המכלול, ומה בדיוק מכסה "גמר" בפרויקט הזה סעיף-סעיף. ההשוואה של 12,000 דולר היא חשבון על נתוני המטר של היזם עצמו ולא עלות שנקב קבלן.