100,000 עד 200,000 דולר בסיבריז: שש עשרה דלתות, שתיים מהן גמורות

בין 100,000 ל-200,000 דולר זה המקום שבו קונים זרים בסיבריז קונים בפועל. שישה עשר פרויקטים מתמחרים את יחידת הכניסה שלהם בפס הזה, ושניים מהם גמורים ונמסרו.

אתמול העמוד הזה אמר ארבעה פרויקטים, כולם על הנייר, ושהדירה הגמורה הזולה ביותר בריזורט היא 204,000 דולר. שלוש הקביעות היו שגויות, והתיקון נמצא למטה. הגרסה הקצרה: Park Residences 2 נמסר, מוכן למסירה עם ריהוט ומוצרי חשמל, ונכנס ב-170,000 דולר.

שתי הדירות שאפשר לעמוד בתוכן

	Park Residences 2	The Grand
מ-	170,000 דולר	195,000 דולר
למטר	2,600 דולר	3,400 דולר
דירות	1,260	227
שטח	56-160 מ"ר	40-500 מ"ר
קומות	7	6
מצב	נמסר	נמסר
גמר	מוכן למסירה, ריהוט ומוצרי חשמל	מוכן למסירה, ריהוט ומוצרי חשמל
קו חוף	שלישי	ראשון

שניהם מוכנים למסירה, וזה חריג בפס הזה: עשרה מארבעה עשר הפרויקטים האחרים נמכרים ללא גמר. לכן ההשוואה אינה 170,000 מול 116,000 דולר שהם הכניסה הזולה ביותר על הנייר בפס. היא 170,000 דולר מרוהט ועומד מול 116,000 דולר כבטון, בדצמבר 2028.

Park Residences 2 גם גדול מהשני פי חמישה, 1,260 דירות, וזה חשוב מסיבה אחרת: למכלול שנמסר עם 1,260 יחידות יש היסטוריה של דמי אחזקה, רשומת תפוסה ושוק יד שנייה. אלה הדברים שעל הנייר אינו יכול להציע בשום מחיר, והם ניתנים לבדיקה לפני החתימה.

כל הפס, מדפי היזם עצמו

נקראו ב-25 וב-26 באוקטובר 2026. מסודר לפי מחיר כניסה.

פרויקט	מ-	למטר	מסירה	גמר
Whitestone Beach	102,000	2,500	דצמבר 2027	ללא גמר
Arabian Ranches	115,000	2,200	דצמבר 2028	עם גמר
Prime Residence 2	116,000	2,350	פברואר 2029	ללא גמר
Sky Park	116,000	1,950	דצמבר 2028	ללא גמר
Paradise	121,000	2,450	פברואר 2029	ללא גמר
Harbour Residence	133,100	2,700	מרץ 2028	ללא גמר
Blue Waters	136,000	2,050	דצמבר 2029	ללא גמר
Monaco Residence	139,000	2,000	דצמבר 2029	ללא גמר
Palazzo Del Mare	139,000	לא פורסם	ינואר 2027	ללא גמר
Panorama by Elie Saab	156,734	3,150	מאי 2030	עם גמר
Park Residences 3	162,000	1,700	דצמבר 2026	ללא גמר
Park Residences 2	170,000	2,600	נמסר	מוכן למסירה
Palm Beach	185,000	2,800	דצמבר 2027	עם גמר
Brabus Island Baku	187,000	2,300	מאי 2031	עם גמר
Prime Residence 3	194,000	2,000	דצמבר 2027	ללא גמר
The Grand	195,000	3,400	נמסר	מוכן למסירה

שבעה פרויקטים נוספים מתחילים מתחת לפס ומגיעים אל תוכו — Park Lane מ-75,000, Premium Residence ו-YES מ-82,000, Lighthouse 2 מ-86,000, Reportage Heights מ-90,300, Malibu Residence מ-97,000 ו-Park Residences 4 מ-99,000 — וכולם מכוסים במדריך עד 100,000 דולר שלנו.

שני תאריכים ששווה להקיף

Park Residences 3 נמסר בדצמבר 2026. זאת המסירה הקרובה ביותר של כל מה שבבנייה בריזורט, וב-1,700 דולר למטר הוא גם המטר הזול ביותר בפס, ב-250 דולר.‏ 1,620 דירות, 57-158 מ"ר, תשע קומות, גמר שלד, 162,000 עד 300,000 דולר.

בניין שחודשיים לפני מסירה הוא סיכון אחר מבניין שחמש שנים לפניה, וזה המקום היחיד בפס הזה שבו ההמתנה נמדדת בשבועות. מה שזה אינו אומר הוא שהמפתחות מגיעים בדצמבר: תאריך מסירה שפורסם הוא יעד, והדבר שצריך לבקש הוא לוח המסירה ולא שנת ההשלמה.

בקצה השני, Brabus Island נמסר במאי 2031 — ארבע שנים וחצי מכאן. באופק כזה השאלה מפסיקה להיות על הדירה והופכת להיות על היזם, ולשם נועד כרטיס הציונים שלנו.

המחיר למטר הוא העמודה שצריך לקרוא

הריזורט מפרסם רצפת מחיר למטר כמעט לכל פרויקט, וקריאה שלה מול מחיר הכניסה היא המקום שבו הפס מפסיק להיות רשימת מספרים.

הזול ביותר למטר בפס הוא Park Residences 3 ב-1,700 דולר. היקר ביותר הוא The Grand ב-3,400 דולר — כפול בדיוק. שניהם מחירים אמיתיים לדירות אמיתיות באותו ריזורט, וההפרש הוא גמור-ומרוהט מול שלד-בעוד-חודשיים.

ואז המלכודת, ששלוש שורות כאן דורכות עליה. 116,000 הדולר של Sky Park קרובים לכניסה הזולה ביותר בפס בעוד המחיר למטר שלו הוא 1,950 דולר, השני בזול — מפני שהיחידה הקטנה שלו היא 52 מ"ר במקום שאחרים מתחילים ב-37-44. אתם משלמים יותר בסך הכול על יותר דירה, לא על תעריף גרוע יותר. Prime Residence 3 הוא ההפוך: כניסה ב-194,000 דולר ב-2,000 למטר מול מינימום של 42 מ"ר, מה שאומר שיחידת הכניסה שלו אינה זו של 42 מ"ר. מחיר "מ-" ושטח "מ-" אינם חייבים לתאר את אותה דירה, וכאן הם בדרך כלל אינם.

מול העיר, ההשוואה שלנו של המחיר למטר מעמידה את החציון לבנייה חדשה בבאקו על 2,812.5 מאנאט למטר, בקירוב 1,650 דולר. כל הפס רץ מעל חציון העיר למטר, מכ-1.03 ב-Park Residences 3 ועד 2.1 ב-The Grand.

הפער של 136,200 דולר

סיבריז מפרסם מחירי כניסה בדפי הפרויקטים שלו. כך גם Sea Breeze Partners, שמתארת את עצמה כשותפת המכירות הרשמית. בשלושה מתוך חמישה פרויקטים שאפשר היה להשוות הם אינם מסכימים, ובאחד מהם באופן עצום.

פרויקט	האתר הרשמי	שותפת המכירות	פער
Sky Park	116,000	116,030	30
White Residences	210,000	209,700	300
Blue Waters	136,000	126,910	9,090
Caspian Dream Liner	608,000	591,000	17,000
Polo Residences	296,000	159,800	136,200

השותפה מחסירה מ-Polo Residences 46% מהנתון של היזם. שניים מהחמישה מתאימים עד כדי 300 דולר, מה שמראה ששניהם מסוגלים לקרוא את אותו מחירון — ולכן נתון Polo אינו מנהג עיגול אלא מספר אחר על אותו בניין.

אנחנו לא יכולים לומר מי צודק. מחיר של שותפה יכול להיות מיושן, יכול להתייחס ליחידה מסוימת, ויכול לתאר שלב מוקדם. מה שכן אפשר לומר הוא שהדף של היזם עצמו הוא המקור בדרגה הגבוהה יותר, ושפער של 136,200 דולר אינו פרט שמגלים בחוזה. שאלו את שניהם, בכתב, ושאלו לאיזו יחידה כל אחד מתייחס.

הגמר הוא המשתנה שאף אחד אינו מתמחר

עשרה מתוך שישה עשר הפרויקטים בפס נמכרים ללא גמר. ארבעה כוללים גמר, ושני הנמסרים מוכנים למסירה עם ריהוט ומוצרי חשמל.

כותרת הפרויקט של שותפת המכירות נותנת את הפער ברמת הפרויקט: "מ-74,000 דולר שלד" מול "86,855 מוכן למסירה" — 12,855 דולר, או 17%. המלאי שנמסר של היזם מצביע לאותו כיוון: Park Residences 5 הוא 1,950 דולר למטר ללא גמר, ו-Marina Village הוא 2,150 דולר למטר איתו.

במפורש: Sky Park ב-116,000 דולר שלד ו-Park Residences 2 ב-170,000 מוכן למסירה עם ריהוט אינם מרוחקים 54,000 דולר במה שבסוף יש לכם. הם 54,000 פחות גמר, פחות תקציב ריהוט, פחות שנתיים המתנה — ואף אחד אינו מפרסם את שלושת הנתונים האלה ליחידה מסוימת.

בין מה אתם בוחרים בפועל

גמור ומרוהט: Park Residences 2, 170,000 דולר. קו חוף שלישי, 1,260 יחידות, מוכן למסירה. הדבר היחיד בפס עם היסטוריה שאפשר לבקר.

ההמתנה הקצרה על הנייר: Park Residences 3, דצמבר 2026, מ-162,000 דולר בתעריף המטר הזול ביותר בפס. שלד, אז תקצבו את הגמר.

הכניסה הזולה: Whitestone Beach ב-102,000 דולר, דצמבר 2027, שלד, 2,500 דולר למטר — תעריף למטר גבוה על יחידה קטנה.

הדירה הגדולה ביותר לדולר: Sky Park ב-116,000 דולר למינימום של 52 מ"ר ו-1,950 דולר למטר, דצמבר 2028.

מותג: Brabus Island, 187,000 דולר, מאי 2031. גמר כלול וההמתנה הארוכה ביותר, בשנה. המותג הוא המוצר והזמן הוא המחיר שלו.

חמש שאלות למשרד המכירות

1. לאיזה בניין, קומה ושטח מתייחס מחיר ה"מ-" שלכם? רצפת המטר והשטח המינימלי כמעט שאינם מתארים את אותה יחידה.
2. זה עם או בלי גמר, וכמה עולה הגמר ליחידה שאתם מצטטים?
3. למה הנתון שלכם שונה מ-seabreeze.az? ב-Polo Residences זה 136,200 דולר.
4. מה תאריך המסירה בחוזה, ומה קורה לתשלומים ששולמו אם הוא זז? ל-Park Residences 3 בקשו את לוח המסירה ולא את השנה.
5. לשני הבניינים שנמסרו: מה דמי האחזקה, ומה קרה להם מאז המסירה? ההיסטוריה הזאת היא כל היתרון של קנייה גמורה.

מלאי הפרויקטים שלנו מונה כל מה שעל תוכנית האב הרשמית של הריזורט, כולל הפרויקטים שאינם מפרסמים מחיר בכלל.

תיקון, 26 באוקטובר 2026

הגרסה של העמוד הזה שפורסמה ב-25 באוקטובר אמרה שהפס הזה מכיל ארבעה פרויקטים, שכל אחד מהם בבנייה, ושהדירה הגמורה הזולה ביותר בריזורט היא 204,000 דולר. הפס מכיל שישה עשר, שניים מהם נמסרו, והדירה הגמורה הזולה ביותר היא 170,000 דולר.

הסיבה הייתה שלי וזה היה כשל שיטה ולא שגיאת הקלדה. הגרסה ההיא נבנתה מאחד-עשר דפי פרויקטים רשמיים, שזה כל מה שמצאתי — מפני שניחשתי כתובות של פרויקטים והתייחסתי ל-404 על ניחוש כעדות שהדף אינו קיים. זחילה אחרי הקישורים שהקטלוג עצמו נותן מצאה 45 דפים המכסים 40 פרויקטים. 29 החסרים הם המקום שבו היו Park Residences 2, The Grand, Whitestone Beach, Paradise, Harbour Residence ושאר הטבלה הזאת.

מקורות

• דפי הפרויקטים הרשמיים של סיבריז, seabreeze.az/en/real-estate/<פרויקט>, כולם נקראו ב-25 וב-26 באוקטובר 2026 — מספרי דירות, שטחים, קומות, תאריכי מסירה, מצב בנייה, גמר, מחיר מ- ועד, ורצפות למטר לכל 40 הפרויקטים בקטלוג. נאספו בקובץ .claude/seo/data/seabreeze-official-2026-10-25.csv.
• Sea Breeze Partners, sea-breeze.gellart.estate, שותפת מכירות רשמית לפי תיאורה העצמי, נקרא ב-25 באוקטובר 2026 — כותרת השלד והמוכן למסירה ברמת הפרויקט, ומחירי הבניינים שמייצרים את הפערים למעלה.
• החציון לבנייה חדשה בבאקו, 2,812.5 מאנאט למטר: לשכת השמאים, יולי 2026, דרך סקר המחירים לפי שכונה שלנו.

לא אומת: לאיזו יחידה מתייחס כל מחיר "מ-", כמה עולה גמר בכל בניין, דמי אחזקה בכל מקום, ולמה השותפה והיזם אינם מסכימים. Palazzo Del Mare אינו מפרסם נתון למטר והושאר ריק ולא חושב. התאריך של Park Residences 3 בדצמבר 2026 הוא היעד שהיזם פרסם ולא אישור מסירה.