עד 100,000 דולר בסיבריז: שבע דלתות, ואחת מרוהטת

שבעה פרויקטים בסיבריז מתמחרים את דירת הכניסה שלהם מתחת ל-100,000 דולר. אחד מהם נמכר מוכן למסירה, מרוהט ומצויד לגמרי, ב-82,000 דולר.

הפרויקט הזה הוא YES, והוא נעדר מהגרסה של העמוד הזה שפורסמה אתמול — שאמרה שיש שלוש אפשרויות ושהתמורה הטובה ביותר היא Reportage Heights ב-90,300 דולר עם מטבח. יש שבע, והמרוהטת עולה 8,300 דולר פחות. התיקון והסיבה שלו נמצאים למטה.

השבע, מדפי היזם עצמו

נקראו ב-25 וב-26 באוקטובר 2026, מסודר לפי מחיר כניסה.

פרויקט	מ-	למטר	שטח	מסירה	גמר
Park Lane	75,000	1,700	30-293 מ"ר	דצמבר 2028	ללא גמר
Premium Residence	82,000	1,800	43-225 מ"ר	ינואר 2029	ללא גמר
YES	82,000	2,950	26-121 מ"ר	דצמבר 2029	מוכן למסירה, מרוהט ומצויד לגמרי
Lighthouse 2	86,000	2,100	41-383 מ"ר	דצמבר 2027	עם גמר או בלי
Reportage Heights	90,300	2,450	29-207 מ"ר	מאי 2030	עם גמר, מטבח וארונות
Malibu Residence	97,000	1,930	42-246 מ"ר	דצמבר 2028	ללא גמר
Park Residences 4	99,000	1,700	37-102 מ"ר	פברואר 2029	ללא גמר

כל השבעה בבנייה. ארבעה נמכרים כשלד, אחד מוכן למסירה, אחד כולל גמר חלקי, ואחד מציע את הבחירה.

שני המחירים ב-82,000 דולר אינם אותו מחיר

Premium Residence ו-YES שניהם נכנסים ב-82,000 דולר. אחד הוא בטון ובאחד יש רהיטים.

	Premium Residence	YES
מחיר כניסה	82,000	82,000
גמר	ללא גמר	מוכן למסירה, מרוהט ומצויד לגמרי
למטר, מ-	1,800	2,950
טווח שטח	43-225 מ"ר	26-121 מ"ר
דירות	922	936
קומות	12	16
מסירה	ינואר 2029	דצמבר 2029

הנתונים למטר מסבירים איך אותו מחיר קונה שני דברים שונים. YES עולה 2,950 דולר למטר — הגבוה מכל השבעה — מפני שהיחידה הקטנה שלו היא 26 מ"ר, הדירה הקטנה ביותר שהריזורט מוכר. הקטנה של Premium היא 43 מ"ר. לכן ב-82,000 דולר אתם בוחרים בין 43 מ"ר של בטון חשוף ובין 26 מ"ר מרוהטים ומוכנים, אחד עשר חודשים מאוחר יותר.

אף אחת מהן אינה נכונה מובן מאליו. סטודיו מרוהט של 26 מ"ר הוא מוצר השכרה; 43 מ"ר של שלד הם בית גדול יותר שצריך אחר כך לגמור ולרהט. מה שהמחירים שפורסמו לא יגידו לכם הוא מה עולה פחות כדי להגיע לגור בפועל — וזאת כל השאלה בתקציב הזה.

תמחור הגמר משנה את הדירוג

הריזורט אינו מפרסם עלות גמר. שותפת המכירות הרשמית שלו כן מפרסמת זוג ברמת הפרויקט — "מ-74,000 דולר שלד" מול "86,855 מוכן למסירה" — שמשתמע ממנו תוספת של 17.4%. בהשאלה כאומדן ולא כהצעת מחיר:

פרויקט	כפי שפורסם	עם אומדן הגמר
YES	82,000	82,000 (כבר מרוהט)
Park Lane	75,000	~88,100
Reportage Heights	90,300	90,300 (מטבח כלול)
Premium Residence	82,000	~96,200
Lighthouse 2	86,000	~100,900
Malibu Residence	97,000	~113,900
Park Residences 4	99,000	~116,200

על הבסיס הזה YES היא הדירה הזולה בסיבריז שאפשר ממש להיכנס אליה, ושלושה מהשבעה יוצאים מהפס שמתחת ל-100,000 דולר ברגע שמחשבים גמר.

התייחסו ל-17.4% כאומדן הגס ביותר. הוא מגיע מכותרת ברמת הפרויקט ולא מאחד הבניינים האלה, ועלות גמר אמיתית משתנה עם המפרט ועם השטח — לגמור 26 מ"ר ולגמור 43 מ"ר אינן אותה עבודה. הכיוון אינו בספק, אבל ההוראה שנגזרת ממנו כן: קחו הצעת מחיר לגמר ליחידה המסוימת לפני שאתם משווים משהו.

ל-74,000 הדולר יש כנראה כתובת עכשיו

סיבריז משווק את עצמו "מ-74,000 דולר שלד". שתי גרסאות קודמות של העמוד הזה התווכחו על הנתון — תחילה שאי אפשר לקנות אותו, ואחר כך שהוא "אינו מיוחס לשום פרויקט, קומה או שטח".

Park Lane נכנס ב-75,000 דולר, שלד, ב-1,700 דולר למטר. זה 1,000 דולר מכותרת השיווק, באותו תקן גמר, וזאת ההתאמה הקרובה ביותר בהרבה מבין 40 הפרויקטים בקטלוג. Park Lane לא היה באחד-עשר הדפים שמהם נכתבו הגרסאות הקודמות.

אנחנו לא יכולים להוכיח ששני המספרים מתייחסים לאותו מלאי — כותרת יכולה להיות מיושנת ואלף דולר הם מרווח מספיק להתייקרות. אבל "פער של 1,000 דולר מול השלד הזול ביותר של הריזורט" היא קריאה טובה בהרבה של 74,000 הדולר מ"אינו מיוחס לשום דבר", וזאת הקריאה שהיינו לוקחים עכשיו למשרד מכירות. Park Lane הוא 1,756 דירות, 14-16 קומות, על קו החוף הרביעי, נמסר בדצמבר 2028, ומגיע עד 616,000 דולר.

המטר הזול ביותר הוא תיקו, והוא אינו הדירה הזולה

Park Lane ו-Park Residences 4 מפרסמים שניהם 1,700 דולר למטר, התעריף הנמוך בריזורט. מחירי הכניסה שלהם הם 75,000 ו-99,000 דולר — הפרש של 24,000 דולר בתעריף זהה למטר, מפני שהיחידה הקטנה של Park Residences 4 היא 37 מ"ר מול 30 מ"ר ב-Park Lane.

זאת המלכודת ששווה לנקוב בה בכל תקציב כאן: מחיר "מ-" מתאר את הדירה הקטנה ביותר בבניין, ומחיר למטר מתאר את הבניין. Park Residences 4 אינו תמורה גרועה יותר מ-Park Lane ב-24,000 דולר יותר. הוא אותה תמורה עם רצפה מתחת לגודל היחידה — והתקרה שלו היא 214,000 דולר מול 616,000 ב-Park Lane, כלומר הוא בניין צר בהרבה.

מול העיר, ההשוואה שלנו של המחיר למטר מעמידה את החציון לבנייה חדשה בבאקו על 2,812.5 מאנאט למטר, בקירוב 1,650 דולר. לכן 1,700 דולר למטר ב-Park Lane וב-Park Residences 4 הם בעצם חציון העיר, וזאת אמירת התמורה החזקה ביותר שקיימת בכל קו החוף הזה.

הזול ביותר אינו המוקדם ביותר

תאריכי המסירה רצים קרוב להיפוך של המחיר:

• Lighthouse 2 — דצמבר 2027, המוקדם, ב-86,000 דולר, עם גמר כאופציה.
• Park Lane ו-Malibu Residence — דצמבר 2028.
• Premium Residence — ינואר 2029, ואחר כך Park Residences 4 — פברואר 2029.
• YES — דצמבר 2029, ו-Reportage Heights — מאי 2030, המאוחר ביותר בשנתיים וחצי מעל Lighthouse 2.

לכן בקצה הזה של השוק אתם מחליפים מחיר, גמר וזמן אחד בשני, ואף אפשרות אינה מנצחת בשלושה. Lighthouse 2 הוא המוקדם, Park Lane הזול כפי שפורסם, YES הזול ברגע שמחשבים רהיטים והשני מהמאוחרים.

לגבי מה שהתאריכים האלה שווים כאן, אמין אגלרוב העמיד את ההתקדמות הכוללת בסיבריז על 10-15% מהעבודה המתוכננת בספטמבר 2026, עם שבע עד שמונה שנים לסיום הכול. ביקורת הגלישה שלנו עוקבת אחרי אילו תאריכים מוצהרים אכן זזו.

שום דבר גמור אינו עולה מתחת ל-170,000 דולר

אין דירה שנמסרה בסיבריז מתחת ל-100,000 דולר, והדבר הגמור הקרוב ביותר רחוק יותר ממה שהפס הזה מרמז. לריזורט חמישה עשר פרויקטים שנמסרו; הכניסה הזולה ביניהם היא Park Residences 2 ב-170,000 דולר, מוכן למסירה עם ריהוט ומוצרי חשמל, ואחריו The Grand ב-195,000 ו-Marina Village ב-204,000 - אף שהקבלן שלו אומר שהמסירות שם נמשכו לאורך 2026 והיו כמחצית עד סוף אוגוסט, ולכן קראו "נמסר" כמילת מצב ולא כתפוסה.

לכן כל המדף שמתחת ל-100,000 דולר הוא על הנייר מתוך הכרח ולא מתוך העדפה. אם חשוב לכם להחזיק בדבר שקיים, התקציב הזה אינו יכול לספק אותו בשום מחיר, והשלב הבא הוא בקירוב כפול. מדריך 100,000-200,000 דולר שלנו מכסה את הפס שבו מלאי גמור מתחיל להופיע.

מה התקציב עולה לכם

אתם קונים את היחידה הקטנה ביותר בכל בניין. מחירי הכניסה נצמדים ל-26 מ"ר ב-YES, 29 ב-Reportage, 30 ב-Park Lane, 37 ב-Park Residences 4 ו-41-43 ביתר. קבעו קודם את השטח שמאחורי ההצעה; בלעדיו המחיר אינו משתווה לכלום.

אין לכם היסטוריית עלויות תפעול בשום מקום בפס הזה. לבניין שנמסר יש דמי אחזקה שאפשר לשאול עליהם ורשומה של מה שקרה להם מאז המסירה. לעל-הנייר יש אומדן, ובתקציב הזה אין חלופה.

כמה מאלה הם בניינים גדולים מאוד. Lighthouse 2 הוא 2,010 דירות, Park Residences 4 הוא 1,872 ו-Reportage Heights 1,885. בהיקף כזה סוג יחידת הכניסה הוא גם המתחרה ביותר ביד שנייה ובשכירות, וזה שיקול שהברושורים אינם מעלים.

מה לשאול

1. איזה שטח יושב מאחורי המחיר שציטטתם? בתקציב הזה התשובה נעה בין 26 ל-43 מ"ר על כמעט אותו כסף.
2. כמה עולה הגמר ליחידה המסוימת? ארבעה מהשבעה מפרסמים מחיר שלד.
3. ב-Lighthouse 2, מה המחיר עם גמר — זה הפרויקט היחיד שמציע את הבחירה, ולכן הוא יכול לענות על השאלה שהאחרים אינם יכולים.
4. ב-YES, מה בדיוק כולל "מרוהט ומצויד לגמרי", סעיף-סעיף, והאם זה בחוזה או בברושור?
5. האם כותרת 74,000 הדולר היא Park Lane? שאלו ישירות, ושאלו לאיזו יחידה וקומה היא מתייחסת.
6. איזה חודש מסירה נמצא בחוזה, לא בברושור, ומה קורה לתשלומים ששולמו אם הוא זז?

מלאי הפרויקטים שלנו מונה כל מה שעל תוכנית האב הרשמית, כולל הפרויקטים שאינם מפרסמים מחיר בכלל.

עדכון, 6 בנובמבר 2026: תוכנית האב קוראת ל-YES אפרטהוטל

תוכנית האב האינטראקטיבית של הריזורט מונה את YES בשם aparthotel yes. דף הפרויקט שלו אינו משתמש במילה הזו אף פעם, ומוכר אותו כמלאי למגורים עם מחיר למטר ומשכנתה מבנק ABB — וזו הסיבה שהדף הזה תיאר אותו כדבר הזול כאן שאפשר להיכנס אליו בלי לקנות רהיטים. לתווית יש משמעות, כי היא קובעת אם מותר לכם להתגורר ביחידה, אם מפעיל שולט בהשכרה, ולמה הסכם ניהול מחייב אתכם. שום דבר בטבלה לעיל לא משתנה: 82,000 הדולר, 26 המטר הרבוע והגימור הם מה שדף הפרויקט מפרסם. אבל "דירה" היא המילה שלנו לזה, ולא זו של תוכנית האב. המדריך שלנו ל-YES מציג מה התווית מרמזת, ואת חמש השאלות שהיזם אינו עונה עליהן.

תיקון, 26 באוקטובר 2026

הגרסה שפורסמה ב-25 באוקטובר אמרה שיש שלושה פרויקטים מתחת ל-100,000 דולר, שרק אחד כולל מטבח, ושהתמורה הטובה ביותר היא Reportage Heights ב-90,300 דולר ברגע שמתמחרים גמר. יש שבעה; שלושה כוללים גמר כלשהו; ו-YES ב-82,000 דולר מוכן למסירה ומרוהט לגמרי, כלומר זול מ-Reportage ב-8,300 דולר בתקן גמר טוב יותר.

העמוד גם אמר שהדירה הגמורה הזולה בריזורט היא 204,000 דולר, מתוך שלושה פרויקטים שנמסרו. יש חמישה עשר פרויקטים שנמסרו והזולה היא 170,000 דולר.

הסיבה הייתה שלי וזה היה כשל שיטה. הגרסה ההיא נבנתה מאחד-עשר דפי פרויקטים רשמיים, מפני שניחשתי כתובות של פרויקטים וקראתי 404 על ניחוש כעדות שהדף אינו קיים. זחילה אחרי הקישורים שהקטלוג עצמו נותן מצאה 45 דפים המכסים 40 פרויקטים. Park Lane, YES, Lighthouse 2 ו-Park Residences 4 — ארבע מתוך שבע האפשרויות בעמוד הזה — היו בין 29 החסרים.

מקורות

• דפי הפרויקטים הרשמיים של סיבריז, seabreeze.az/en/real-estate/<פרויקט>, נקראו ב-25 וב-26 באוקטובר 2026 — מחירי כניסה ותקרה, רצפות למטר, שטחים, מספרי קומות, מספרי דירות, חודשי מסירה, שטח הפרויקט, קו החוף ותקן הגמר לכל 40 הפרויקטים בקטלוג. נאספו בקובץ .claude/seo/data/seabreeze-official-2026-10-25.csv.
• Sea Breeze Partners, sea-breeze.gellart.estate, שותפת מכירות רשמית לפי תיאורה העצמי, נקרא ב-25 באוקטובר 2026 — כותרת "74,000 דולר שלד / 86,855 מוכן למסירה", שממנה נגזר אומדן הגמר של 17.4%.
• נתון ההתקדמות של 10-15% הוא של אמין אגלרוב, בציטוט Report.az, 26 בספטמבר 2026.
• החציון לבנייה חדשה בבאקו, 2,812.5 מאנאט למטר: לשכת השמאים, יולי 2026, דרך סקר המחירים לפי שכונה שלנו.

לא אומת: עלות גמר בכל אחד מהבניינים האלה, לאיזו יחידה נצמד כל מחיר כניסה, מה YES כולל סעיף-סעיף, דמי אחזקה בכל מקום, והאם כותרת 74,000 הדולר מתייחסת ל-Park Lane — הזיהוי הזה הוא ההתאמה הקרובה ביותר בקטלוג ולא אישור. התוספת של 17.4% היא אומדן מושאל מכותרת ברמת הפרויקט ולא הצעת מחיר לאף אחת מהדירות האלה.