סקיי פארק בסי בריז: 1,008 דירות, 24 קומות ותקרה של 258,000 דולר

סקיי פארק הוא הפרויקט בסי בריז עם טווח הדירות הצר ביותר באתר ואחת מתקרות המחיר הנמוכות של כל בניין גדול שם. שני הנתונים מגיעים מדף הפרויקט של היזם עצמו, ושניהם חשובים יותר ממחיר הכניסה המתהדר בכותרת, 116,000 דולר.

סקיי פארק בטבלה אחת

	סקיי פארק
דירות	1,008
קומות	24
שטח דירה	52-89 מ"ר
מחיר מ-	116,000 דולר
מחיר עד	258,000 דולר
למטר, מ-	1,950 דולר
השלמה	דצמבר 2028
מצב	בבנייה
גמר	ללא גמר פנים
היקף הפרויקט	5.25 הקטאר
קו חוף	שני

כל נתון בטבלה נקרא מדף הפרויקט הרשמי של סקיי פארק ב-25 באוקטובר 2026 ושמור בקובץ הנתונים שלנו. אתר הנופש מחזיר כיום 403 לכלים שלנו, ולכן הקובץ הזה הוא התיעוד שעמו עובד הדף — נקודה שאנחנו חוזרים עליה כי היא משנה במה כדאי לסמוך כאן ומה כדאי לבדוק מחדש בעצמכם.

הדירה הזולה אינה המטר הזול

זה החישוב האחד ששווה לעשות לפני שמתקשרים למישהו בעניין סקיי פארק.

הדף מפרסם שלושה מספרים שיושבים זה לצד זה: הדירה הקטנה ביותר היא 52 מ"ר, הדירה הזולה ביותר היא 116,000 דולר, והמטר הזול ביותר הוא 1,950 דולר.

	חישוב	שיעור
הדירה הזולה, בשטח הקטן ביותר	116,000 ÷ 52 מ"ר	2,231 דולר למ"ר
המטר הזול שהדף מפרסם	מפורסם	1,950 דולר למ"ר
הדירה היקרה, בשטח הגדול ביותר	258,000 ÷ 89 מ"ר	2,899 דולר למ"ר

דירת הכניסה עולה אפוא כ2,231 דולר למטר, בערך 14% מעל הרצפה שהפרויקט עצמו מפרסם, 1,950 דולר. כדי שדירה אמיתית תימכר ב-1,950 דולר למטר ובכל זאת תעלה לפחות 116,000 דולר, שטחה חייב להיות כ-60 מ"ר ומעלה. זה נמצא היטב בתוך הטווח של 52 עד 89 מ"ר, ולכן אין כאן סתירה — אבל יש כאן משמעות: הפרסום של "מ-1,950 דולר למ"ר" והפרסום של "מ-116,000 דולר" מתארים שתי דירות שונות.

הקריאה המעשית: אף אחת משתי הדירות שהדף מתאר בפועל אינה עולה 1,950 דולר למטר. הזולה שבהן יוצאת 2,231 דולר, כלומר 14% יותר. הגדולה שבהן, במחיר העליון, יוצאת 2,899 דולר, כלומר 49% יותר. שיעור 1,950 הדולר שייך לדירה שלישית כלשהי שהדף אינו נוקב את שטחה ואת קומתה, והדבר היחיד שהחישוב יכול לומר עליה הוא שהיא חייבת להיות כ-60 מ"ר ומעלה.

כדאי להתייחס לשדה הזה בחשדנות גדולה יותר ממה שלשונו מזמינה. מתוך 33 פרויקטי הקטלוג שמפרסמים טווח מחירים, טווח שטחים ונתון למטר, שבעה מפרסמים נתון למטר הגבוה מהשיעור שהמחיר העליון והשטח הגדול שלהם עצמם מחייבים — בסקייליין זה 4,000 דולר למטר מול מחיר עליון שיוצא 1,594 דולר. בשבעה האלה, "מ-X דולר למ"ר" אינו יכול להיות רצפה על כל המלאי, כי המלאי סותר אותו. סקיי פארק אינו אחד מהשבעה, ולכן 1,950 הדולר שלו אפשריים לפחות מבחינה חישובית — אבל השדה הזה פשוט אינו רצפה שאפשר לסמוך עליה בשום מקום בקטלוג הזה, והמספר ששווה לבקש הוא שיעור הצמוד ליחידה נקובה.

תקרה של 258,000 דולר על מגדל של 1,008 דירות

תקרת המחיר של סקיי פארק נמוכה באופן יוצא דופן לגודלו. בכל קטלוג 40 הפרויקטים שבידינו — הפרוס במלואו ברשימת האב של פרויקטי סי בריז — רק פרויקט אחד עם יותר מ-400 דירות מחזיק מחיר עליון נמוך יותר.

פרויקט	מחיר מ-	מחיר עד	דירות
פארק רזידנסס 4	99,000 דולר	214,000 דולר	1,872
סקיי פארק	116,000 דולר	258,000 דולר	1,008
פארק רזידנסס 3	162,000 דולר	300,000 דולר	1,620
ווייטסטון ביץ'	102,000 דולר	363,000 דולר	406
פרדייז	121,000 דולר	425,000 דולר	1,004

מה שתקרה נמוכה מספרת אינו שהפרויקט זול — שיעור המטר שלו הוא אמצע הטבלה — אלא שאין בו שכבת פנטהאוז. בניין שמחירו העליון 1.4 מיליון דולר, כמו מרינה וילג', מוכר שני מוצרים: דירות בנפח ועוד קומץ יחידות ראווה. סקיי פארק מוכר מוצר אחד. כל המלאי יושב ברצועה של 142,000 דולר, פער של 2.2 מהרצפה לתקרה, במקום שפרויקטים בגודל הזה באתר נפרסים בדרך כלל על פני פי חמישה או פי עשרה.

לחישוב של מכירה חוזרת או השכרה זו עובדה דו-כיוונית. מוצר אחד פירושו שקל למצוא נקודת השוואה ליחידה שלכם ושקשה להתווכח עם המחיר. הוא גם אומר שהיחידה שלכם מתחרה בכאלף יחידות כמעט זהות באותו בניין, וזה העיקר שצריך לשקול אם קונים כדי למכור ולא כדי להחזיק. השוואת הרמה של 100,000 עד 200,000 דולר שלנו מציבה את סקיי פארק מול החלופות באותו כסף.

52 עד 89 מ"ר: הטווח הצר ביותר באתר

מכל פרויקטי הדירות בקטלוג, לסקיי פארק יש הפער הקטן ביותר בין היחידה הקטנה לגדולה: 37 מ"ר. השורות הצרות היחידות ממנו שייכות לשני פרויקטי ווייט וילאס, שהם וילות ולא דירות.

השוו זאת לשכנים. פארק ליין נפרס על 30 עד 293 מ"ר, טווח של 263 מ"ר. בלו ווטרס נפרס על 44 עד 587 מ"ר. בבניינים האלה גרים סטודיו ופנטהאוז דופלקס תחת קורת גג אחת. סקיי פארק מחזיק, למעשה, טיפוס דירה אחד עם כמה וריאציות — תוכנית של שני חדרי שינה עד שלושה קטנים, חוזרת 1,008 פעמים.

זו בחירת מוצר מכוונת, לא תאונה, והיא האיתות הברור ביותר בקטלוג לשאלה למי הבניין מיועד: לבעל דירה למגורים מהמעמד הבינוני או למשכיר לטווח ארוך, לא למשקיע שמרכיב תיק מעורב בתוך פרויקט אחד. היא גם הופכת את הבניין לקל יותר להערכה מרובם. יש פחות הרבה לשאול עליו, כי יש פחות הרבה שונות שבתוכה תוכנית גרועה יכולה להסתתר.

24 קומות, ולמה זה לא אומר צפוף

ב-24 קומות סקיי פארק הוא מהבניינים הגבוהים בסי בריז — אחרי רפורטאז' הייטס ב-30 ופנורמה מאת אלי סעב ב-28, בשווה עם ערביאן ראנצ'ס, ומעל 14 עד 16 הקומות של פארק ליין.

הגובה מזמין הנחה על צפיפות שהמספרים מסרבים לה. סקיי פארק מעמיד 1,008 דירות על 5.25 הקטאר, שהם 192 דירות להקטאר. פארק ליין, ב-14 עד 16 קומות, מעמיד 1,756 דירות על 3.6 הקטאר — 488 להקטאר, פי שתיים וחצי צפוף יותר מהבניין הגבוה.

כלומר 24 הקומות בסקיי פארק אינן קונות יחידות נוספות על מגרש דחוק; הן קונות גובה על מגרש נדיב. במדידה הזאת סקיי פארק יושב שנים-עשר מתוך שלושים ושישה הפרויקטים שהקטלוג מפרסם עבורם גם מספר יחידות וגם שטח מגרש — אמצע הטבלה בדיוק, לא צפוף.

שני דברים איננו יכולים לומר לכם. לאילו קומות יש נוף לים, ומאיזה גובה. סקיי פארק נמצא על קו החוף השני, כלומר לפחות שורת בניינים אחת עומדת בינו לבין המים, והיזם אינו מפרסם תרשים נוף, אינו מפרסם טביעת רגל של בניין ואינו מפרסם מקום במתווה האב לאף פרויקט. בבניין של 24 קומות בשורה שנייה, מספר הקומה עשוי להיות המניע הגדול ביותר של ערך בתוך אותה תוכנית דירה — וזה בדיוק המשתנה שאף נתון מפורסם אינו מכסה.

דצמבר 2028, ללא גמר פנים

המסירה נקובה דצמבר 2028 והגמר ללא גמר פנים. שני הביטויים עושים עבודה אמיתית.

"ללא גמר פנים" פירושו מעטפת: אתם מקבלים קירות, מדה ותשתיות, ומשלמים על כל השאר. בקטלוג סי בריז, הפרויקטים הנמכרים מוכנים למסירה — פארק רזידנסס 2, קספיאן דרים ליינר — נושאים שיעור מטר גבוה יותר בעין בשל כך. הרצפה של 1,950 דולר בסקיי פארק היא מחיר מעטפת, וכל השוואה שתעשו מול דירה מרוהטת במקום אחר בבאקו אינה השוואה שוות-ערך עד שתוסיפו את הגמר. אין בידינו עלות גמר אמינה לבאקו ל-2028, ולכן לא נמציא אחת; המספר שצריך לבקש מקבלן הוא עלות למטר מרובע למעטפת של שני חדרי שינה, ואז להכפיל בשטח שלכם.

"דצמבר 2028" הוא מועד מפורסם, לא רשומה. ביקורת החלקת מועדי המסירה שלנו פורסת מה קרה בפועל למועדים באתר הזה, ובכלל זה אמירתו של אמין אגלרוב עצמו מספטמבר 2026 שהפרויקט הושלם ב-10 עד 15% וזקוק לשבע עד שמונה שנים נוספות במלואו. מועד של דצמבר 2028 יושב ארבע שנים בתוך האופק הזה, כלומר קונה בסקיי פארק צריך לצפות לקבל חזקה כשבנייה ניכרת עוד רצה סביב הבניין.

להשוואת שיעור המטר מחוץ לאתר הנופש כולו, המחיר למטר מרובע לפי שכונות באקו הוא אמת המידה הנכונה, ומדריך פארק רזידנסס שלנו מכסה את ארבעת הפרויקטים שחותכים את סקיי פארק במחיר באופן הישיר ביותר.

מה לשאול

1. איזו דירה נמכרת בפועל ב-1,950 דולר למ"ר? בקשו את השטח והקומה של יחידה בשיעור הזה. דירת הכניסה היא כ-2,231 דולר למ"ר.
2. מה הפרש המחיר בין קומה 3 לקומה 22 באותה תוכנית? בבניין של 24 קומות בקו החוף השני זה המשתנה המרכזי, והוא אינו מפורסם.
3. מה עומד בין סקיי פארק לים, ומה מאושר להיבנות שם? קו חוף שני הוא מקום, לא נוף.
4. מהו מפרט המעטפת בכתב? מדה, טיח, זיגוג, תשתיות עד הדירה — ומה מוחרג.
5. מהו מועד המסירה החוזי והפיצוי על איחור? דצמבר 2028 הוא המועד השיווקי.
6. כמה מ-1,008 הדירות כבר נמכרו, ובאילו מחירים? עם טיפוס מוצר אחד, הנתון הזה מספר את מחיר השוק האמיתי טוב יותר מכל חוברת.

מקורות

• דף הפרויקט הרשמי של סי בריז לסקיי פארק, נקרא ב-25 באוקטובר 2026 — 1,008 דירות; 24 קומות; 52 עד 89 מ"ר; מ-116,000 ועד 258,000 דולר; מ-1,950 דולר למ"ר; השלמה בדצמבר 2028; מצב בבנייה; ללא גמר פנים; 5.25 הקטאר; קו חוף שני. מתועד בקובץ .claude/seo/data/seabreeze-official-2026-10-25.csv.
• אותו קטלוג של 40 פרויקטי סי בריז, נקרא ב-25 באוקטובר 2026 — המקור לכל השוואה בדף הזה, ובכלל זה תקרת 214,000 הדולר של פארק רזידנסס 4, 1,756 הדירות של פארק ליין על 3.6 הקטאר, וטווחי השטח של פארק ליין ובלו ווטרס.
• אמין אגלרוב, בציטוט Report.az, 26 בספטמבר 2026 — נתון ההשלמה של 10 עד 15% ואופק שבע עד שמונה השנים.
• כל שיעור למטר מרובע המסומן כחישוב בדף הזה הוא החלוקה שלנו של המחיר שהיזם פרסם בשטח שהיזם פרסם, ולא נתון שהיזם מפרסם.

לא אומת: לאילו קומות בסקיי פארק יש נוף לים ומהי הפרמיה עליהן; מקום הבניין במתווה האב ומה עומד בינו לבין המים; עלות גמר פנים לדירת מעטפת בבאקו ב-2028; כמה דירות נמכרו ובאיזה מחיר; והאם מועד דצמבר 2028 מופיע בחוזה ולא רק בשיווק. אתר האינטרנט של אתר הנופש מחזיר 403 לכלים שלנו, ולכן דבר כאן לא נקרא מחדש לאחר 25 באוקטובר 2026 ואת הנתונים כדאי לבדוק מול הדף הנוכחי לפני שפועלים לפיהם.