Gardens Residences в Sea Breeze: три вещи, в которых данные самого застройщика ошибаются

Большинство проблем в публикуемых данных этого курорта общие для всех проектов. Заявленная ставка за метр почти никогда не описывает самую дешёвую квартиру. Условия оплаты и цифры доходности - шаблоны, воспроизведённые на каждой странице.

У Gardens Residences есть три собственные проблемы, и все три - в цифрах самого застройщика.

Это единственный проект из сорока, чья этажность - дата. Его входная цена появляется на одном и том же сайте дважды, с разницей в $51 000. А заявленная ставка описывает квартиру на 71% больше самой маленькой из продаваемых.

Ничто из этого не делает здание плохим. Это делает его проектом, который нельзя оценить по странице.

Что публикует застройщик

Девять полей со страницы проекта, прочитанной 6 ноября 2026 года.

Поле	Опубликовано
Юниты	528
Площади	57-168 м²
Число этажей	«04.2026»
Срок сдачи	декабрь 2027
Статус	в строительстве
Отделка	без отделки
Цена	$215 000 - $655 000
Заявленная ставка	от $2 200/м²
Масштаб проекта	4,5 га, первая линия

Третья строка - не наша описка. На странице стоит подпись «число этажей», а значение рядом читается как 04.2026.

Первое: единственный проект из сорока, не публикующий свою высоту

На семи из сорока страниц проектов в поле этажности стоит не одно число. Шесть из семи всё же о чём-то говорят.

Проект	Поле этажности	Читается как
Monaco Residence	17-27	диапазон по корпусам
Park Lane	14-16	диапазон по корпусам
Blue Waters	11 / 12 / 14	три указанные высоты корпусов
Polo Residences	5,6-7	диапазон по корпусам
Marina Village	4-6	диапазон по корпусам
Woodville	2-3	диапазон по корпусам
Gardens Residences	04.2026	ничего о высоте

Шесть диапазонов говорят, в какой тип здания вы покупаете. Дата - нет. И сама дата проекту не подходит: апрель 2026 года - это пять месяцев в прошлом, в здании, которое та же страница сдаёт в декабре 2027-го. Мы не знаем, что там должно было стоять - стадия строительства, запуск продаж, разрешение, - и угадывать не будем, потому что любая догадка поставит число в поле, которое застройщик оставил без него.

Практический эффект конкретен. На участке 4,5 га с 528 юнитами нельзя понять, покупаете ли вы 3-й этаж из 7 или 3-й из 20, а это определяет вид, ожидание лифта, эксплуатационный сбор и позицию при перепродаже. Наш сводный список всех сорока страниц проектов фиксирует это поле как опубликовано - пустым там, где пусто, и сломанным там, где сломано.

Второе: один и тот же сайт публикует две входные цены с разницей $51 000

Страница проекта берёт $215 000. Карусель «другие проекты» внизу страницы проекта YES предлагает Gardens Residences за $164 000.

Мы сверили все одиннадцать записей с ценой в этих каруселях со страницами проектов, на которые они ведут. Шесть не совпали, и Gardens Residences - наибольшее расхождение из шести и в долларах, и в процентах.

Проект	Его собственная страница	Карусель	Разница
Gardens Residences	$215 000	$164 000	-$51 000, 24%
Skyline	$245 000	$197 000	-$48 000, 20%
Paradise	$121 000	$133 000	+$12 000
Lighthouse 2	$86 000	$90 000	+$4 000
Monaco Residence	$139 000	$135 000	-$4 000
Malibu Residence	$97 000	$100 000	+$3 000

Пять совпали точно. Четыре малых расхождения могут быть округлением или пересмотром цены; разрыв в 24% - не может. Индекс проектов на /en/real-estate - отдельное дело: четыре карточки, которые нам удалось прочитать, совпали со страницами проектов до доллара, так что отклонение принадлежит модулю перекрёстных продаж, а не сайту в целом.

Мы не можем определить, какая цифра актуальна, и более низкую не использовали. Каждое число в этом гиде - то, что публикует собственная страница Gardens Residences. Если отдел продаж назовёт вам $164 000, спрашивать нужно, что изменилось и когда, - потому что страница, на которую застройщик направляет покупателей, по-прежнему говорит $215 000.

Третье: заявленная ставка описывает квартиру 98 м², а не 57 м²

Разделите входную цену на заявленную ставку - и получите площадь квартиры, о которой эти две цифры согласны.

Цифра	Gardens Residences
Входная цена ÷ заявленная ставка	$215 000 ÷ $2 200 = 97,7 м²
Наименьший опубликованный юнит	57 м²
Разрыв	40,7 м², отношение 1,715
В деньгах	57 м² × $2 200 = $125 400 против опубликованных $215 000 - разница $89 600

$89 600 - девятый по величине разрыв в денежном выражении среди тридцати трёх проектов, публикующих диапазон цен, диапазон площадей и заявленную ставку. Отношение 1,715 - двадцать шестое из этих тридцати трёх, считая от самого плотного.

Что эта проверка доказывает, а что нет

Мы прогнали этот расчёт по всему каталогу, и стоит быть точным в его границах, потому что его легко преувеличить.

Она не показывает, что ни одна квартира здесь не продаётся по $2 200/м². Чтобы юнит стоил именно столько, его площадь должна быть около 98 м² и больше, а опубликованный диапазон доходит до 168; квартира 120 м² по $2 200/м² выйдет в $264 000, что внутри опубликованных $215 000-$655 000. Заявленная ставка вполне согласуется с квартирой среднего размера в этом проекте.

Что она показывает - уже и всё же стоит знать: заявленная ставка - это не ставка самой дешёвой квартиры. Входной юнит - 57 м², а 57 м² по $2 200 дали бы $125 400, то есть на $89 600 меньше опубликованной входной цены. Так что покупатель, умножающий 57 на $2 200, чтобы спланировать бюджет на самую маленькую квартиру, ошибётся почти на $90 000, и пользоваться ему следует самой входной ценой.

На тридцати одном из тридцати трёх проектов с полными данными верно то же самое, поэтому мы всюду трактуем заявленную ставку как маркетинговую цифру и считаем от диапазона цен. Woodville и YES - почти исключения, где арифметика почти сходится.

Маленькой квартиры здесь тоже нет

57 м² - десятая по величине входная площадь из тридцати девяти проектов, публикующих её, и пять из девяти, что выше, - вилльные или таунхаусные проекты. Тридцать шесть из тридцати девяти начинаются ниже 65 м²; Gardens среди них, но едва, и студии в опубликованном диапазоне нет.

Показатель	Gardens Residences	Где это стоит
Наименьший юнит	57 м²	10-й по величине из тридцати девяти
Размах площадей	2,95×	против медианы 4,65×
Юнитов на гектар	117	22-й из тридцати шести, публикующих гектары
Отделка	без отделки	самая большая группа: 19 из 40 с этой точной формулировкой
Линия	первая	одна из шестнадцати

117 юнитов на гектар на первой линии не выделяются ни в одну сторону, и это стоит сказать прямо: по плотности и положению это проект середины курорта, а отличают его три дефекта выше.

Месяц, к которому принадлежит этот проект

Gardens Residences сдаётся в декабре 2027 года. Как и четыре других.

Проект	Юниты	Площади	Вход	Ставка	Линия
Lighthouse 2	2 010	41-383 м²	$86 000	$2 100	вторая
Prime Residence 1	912	42-213 м²	$194 000	$2 000	первая
Palm Beach	681	62-486 м²	$185 000	$2 800	первая
Gardens Residences	528	57-168 м²	$215 000	$2 200	первая
Whitestone Beach	406	41-125 м²	$102 000	$2 500	вторая

4 537 квартир запланированы на один месяц - против 4 896, которые курорт сдал в сумме с 2006 года. Один декабрь должен добавить 93% продукции двадцати лет; эту мысль мы развиваем в гиде по Palm Beach.

Внутри этого месяца у Gardens Residences самая высокая входная цена из пяти и третья по дешевизне заявленная ставка. Это сочетание - вся проблема в миниатюре: билет говорит, что это самый дорогой в группе, ставка говорит, что он средний, и обе не могут описывать одну и ту же квартиру.

Наш гид о переносах сроков сдачи рассказывает, что бывало с такими датами прежде.

Шесть вопросов, которые стоит задать до подписания

1. Сколько этажей и на каком из них юнит? Страница не говорит, и это первое, что нужно закрепить письменно.
2. Входная цена - $215 000 или $164 000? Обе есть на сайте самого застройщика. Спросите, какая актуальна, с какого числа, и получите это в бланке брони.
3. Какова площадь самой дешёвой квартиры? Если 57 м², то $2 200/м² её не описывают. Запросите прайс-лист по типам юнитов.
4. Что «без отделки» оставляет вам сделать и во что это станет? Девятнадцать проектов из сорока продаются на этой основе, и ни одна из прочитанных нами страниц не публикует стоимость закрытия этого разрыва.
5. Каков эксплуатационный сбор за квадратный метр в месяц? Не публикуется, на участке 4,5 га с общей территорией.
6. Какова обеспеченность парковкой? Ни числа, ни коэффициента не публикуется.

Источники

• Официальная страница проекта Sea Breeze, gardens-residences-2, прочитана 6 ноября 2026 года - 528 квартир; 57-168 м²; поле с подписью «число этажей», показывающее 04.2026; срок сдачи декабрь 2027; в строительстве; отделка «без отделки»; от $215 000 до $655 000; от $2 200/м²; 4,5 га; первая линия; общекурортные условия оплаты и блок роста 15-35% и доходности от 8%. Её собственная карусель связанных проектов показывает Park Lane за $75 000, Skyline за $197 000, Paradise за $133 000 и White Villas как проданные. Девять полей каталога совпадают со строкой, собранной 25 октября 2026 года.
• Официальная страница проекта Sea Breeze, yes-2, прочитана 6 ноября 2026 года - её карусель связанных проектов показывает Gardens Residences за $164 000, рядом с Woodville за $270 000, Prime Residence 1 за $194 000 и Lighthouse за $275 000.
• Официальная страница проекта Sea Breeze, paradise-2, прочитана 6 ноября 2026 года - от $121 000, от $2 450/м², до $425 000, 1 004 юнита, 40-171 м², февраль 2029, 3,2 га; прочитана, чтобы проверить цену, которую карусель её соседа показывает для неё.
• Официальный индекс проектов Sea Breeze, /en/real-estate, прочитан 6 ноября 2026 года - четыре читаемые карточки (Brabus Island Baku $187 000, Caspian Dream Liner $608 000, Blue Waters $136 000, Sky Park $116 000) каждая совпадает со своей страницей проекта. Индекс разбит на страницы за кнопкой «show more», так что это четыре из четырёх прочитанных, а не четыре из четырёх существующих.
• Каталог сорока проектов, собранный со страниц проектов самого застройщика 25 октября 2026 года, хранится как .claude/seo/data/seabreeze-official-2026-10-25.csv. Каждый подсчёт, место и отношение здесь вычислены из этого файла в коде, а не набраны вручную: семь проектов, чьё поле этажности не является одним числом, и один, где это дата; подразумеваемая входная площадь 97,7 м², отношение 1,715 и его двадцать шестое место из тридцати трёх, денежный разрыв $89 600 и его девятое место; входная площадь 57 м² и её десятое место из тридцати девяти; размах 2,95× против медианы 4,65×; 117 на гектар и двадцать второе место из тридцати шести; девятнадцать проектов, чья отделка читается точно как «without fit-out»; шестнадцать проектов первой линии; и пять проектов декабря 2027 года, в сумме 4 537 квартир против 4 896 сданных.

Каждая цифра за квадратный метр здесь - это наше собственное деление опубликованных застройщиком цен на опубликованные им площади, и она так и помечена. Ни одно брокерское объявление, партнёрская страница или листинг туроператора не используется как источник ни одной цифры.

Не проверено: число этажей и то, чем должно было быть 04.2026; какая из двух опубликованных входных цен актуальна; площадь самой дешёвой квартиры - именно она решила бы, описывают ли её $2 200/м²; число корпусов; структура юнитов; что «без отделки» оставляет сделать и сколько это стоит; эксплуатационный сбор; число или коэффициент парковок; и держится ли ещё срок декабря 2027 года. Мы не видели ни планировки, ни структуры юнитов, ни прайс-листа по этому проекту и не нашли ни одного источника о нём, независимого от застройщика.