Woodville в Sea Breeze: единственный сданный проект здесь без маленькой квартиры

Тридцать шесть из тридцати девяти проектов Sea Breeze, публикующих диапазон площадей, начинаются ниже 65 м². Тридцать четыре начинаются с 62 м² или меньше. Курорт построен вокруг маленькой квартиры.

Woodville начинается с 95 м².

Это третья по величине входная площадь из тридцати девяти, и два проекта выше него — вилловые: Private Villas с 599 м² и Villas с 230 м². Среди квартирных и таунхаусных проектов у Woodville самый большой маленький юнит на курорте. Студию здесь купить нельзя, потому что её нет.

Что публикует застройщик

Девять полей со страницы проекта, прочитанной 5 ноября 2026 года.

Поле	Опубликовано
Юнитов	107
Площади	95–193 м²
Этажей	2–3
Сдача	сдан
Статус	сдан
Отделка	с отделкой
Цена	270 000 – 555 000 долларов
Заявленная ставка	от 2 720 долларов/м²
Масштаб проекта	1,4 га, третья береговая линия

Страница называет большой открытый бассейн, детскую площадку и зону отдыха со столами и описывает юниты как смесь таунхаусов и квартир в двух-трёх этажах. Ни застройщик, ни архитектор, ни подрядчик в тексте не названы.

Заявленная ставка здесь почти описывает самый маленький юнит

По всему этому курорту заявленная цифра за квадратный метр почти никогда не соответствует самой маленькой квартире. Разделите стартовую цену на заявленную ставку и получите площадь юнита, о которой эти два числа договорились, — и на 31 из 33 проектов с полными данными эта площадь больше опубликованного минимума, потому что самая дешёвая и самая маленькая квартира — разные квартиры.

Woodville — один из самых близких промахов на курорте:

Проект	Выведенная входная площадь	Опубликованный минимум	Отношение
Whitestone Beach	40,8 м²	41 м²	0,995
Lighthouse II	41,0 м²	41 м²	0,999
Harbour Residence	49,3 м²	48 м²	1,027
Woodville	99,3 м²	95 м²	1,045
Premium Residence	45,6 м²	43 м²	1,059
Palm Beach	66,1 м²	62 м²	1,066
Yes	27,8 м²	26 м²	1,069

270 000 $ ÷ 2 720 $/м² = 99,3 м² против опубликованного минимума 95 м². Разрыв — 4,3 м², или 4,5 процента: достаточно мало, чтобы самый дешёвый и самый маленький юнит здесь оказались одним и тем же или близкими соседями. Для сравнения, Polo Residences выводит 113,8 м² против минимума 53, то есть в 2,15 раза.

Другой конец тоже ведёт себя правильно: 555 000 $ ÷ 193 м² = 2 876 $/м², выше заявленных 2 720, чего и ждёшь от самого дорогого юнита. Три опубликованные цифры Woodville согласуются между собой. На этом курорте это достаточно редко, чтобы стать причиной на него посмотреть.

И это не из-за узкого диапазона

Очевидное объяснение было бы в том, что площади Woodville растянуты лишь в 2,03 раза от наименьшей к наибольшей — шестой по узости из тридцати девяти, против медианы 4,65 раза, — и значит, у самого дешёвого и самого маленького меньше места разойтись.

Мы это проверили, и это неверно. По 33 проектам с полными данными ранговая корреляция между шириной диапазона площадей и разрывом «дешёвый против маленького» составляет 0,197 — фактически ничего.

Самые узкие диапазоны	Диапазон	Отношение разрыва
Sky Park	1,71×	1,144
Private Villas	2,01×	1,836
Woodville	2,03×	1,045
Park Residences 4	2,76×	1,574
Park Residences 3	2,77×	1,672

У Private Villas практически тот же диапазон, что у Woodville, и один из самых широких разрывов на курорте. А самое плотное совпадение из всех сорока, Lighthouse II, имеет второй по ширине диапазон — 9,34×, тогда как у Lighthouse I самый широкий, 18,38×, и разрыв 2,15.

Значит, разрыв — не структурный артефакт, который можно оценить по диапазону площадей. Это факт о том, какой именно юнит застройщик оценил как самый дешёвый, и его нужно проверять по каждому проекту отдельно. Согласованность Woodville — свойство Woodville, а не малоэтажных проектов или узких диапазонов.

Почему согласованность и есть практическая суть

На 31 из 33 проектов здесь с полными данными заявленную цифру за метр нельзя использовать для проверки названной цены: умножьте её на наименьшую опубликованную площадь и получите число, которого не несёт ни одна квартира, иногда на 150 000 долларов и больше.

Woodville — один из немногих, где эта проверка работает. Если продавец называет вам 290 000 долларов за юнит здесь, вы можете разделить на 2 720 и спросить, действительно ли площадь около 107 м². Если арифметика не садится рядом с площадью, которую вам показывают, что-то в предложении требует объяснения. Это небольшой инструмент, и на этом курорте он редкий — в чём и состоит практическая причина внимания покупателя к этому проекту помимо его формата.

Два-три этажа, на третьей береговой линии

Woodville — это 107 юнитов на 1,4 га, то есть 76 на гектар, восьмой по разреженности из тридцати шести проектов, публикующих оба показателя. Самые плотные на курорте публикуют 488, 407 и 314 на гектар, так что это иной тип площадки, а не уменьшенная версия той же.

Это также один из всего трёх проектов на третьей береговой линии, вместе с Park Residences 2 и 3. Шестнадцать проектов стоят на первой линии и двенадцать на второй; третья — там, где находится малоэтажный фонд.

При двух-трёх этажах, 107 юнитах и минимуме 95 м² формат противоположен башням: ни студий, ни высоких этажей, ни наценки за вид с двадцатого уровня. Чем он является — в курорте, сдавшем 4 896 квартир и запланировавшем 28 937, — это 2,2 процента готового фонда в формате, который здесь почти ничто больше не повторяет.

«С отделкой» — ни коробка, ни меблировка

Поле отделки Woodville читается как с отделкой — один из всего восьми проектов из сорока с этой точной формулировкой, рядом с Palm Beach, Lighthouse I, Marina Village, Skyline, Panorama by Elie Saab, Arabian Ranches и Brabus Island.

Словарь отделки на этом курорте состоит из трёх ступеней, и это средняя. Девятнадцать проектов продаются без отделки — голая коробка. Восемь продаются с отделкой: готовая квартира, что в формулировках этого курорта означает поверхности, а не мебель. Одиннадцать используют ту или иную форму под ключ, и наш гид по White Villas разбирает самый зрелый меблированный продукт среди них.

Значит, стартовая цена 270 000 долларов здесь покупает готовый юнит 95–99 м², а не бетонный пол, — и поэтому её нельзя сравнивать со стартовой ценой «без отделки», не добавив стоимость отделки, которой не публикует ни одна из прочитанных нами страниц проектов. Наш гид по Harbour Residence разбирает, что это делает с заголовочной цифрой проекта-коробки.

Что страница публикует об оплате

Путь	Условия как опубликованы
Полная оплата	100%
Рассрочка до 12 месяцев	беспроцентная, от 30% первого взноса
Рассрочка до 36 месяцев	беспроцентная, для юнитов 1+1 и крупнее
Студии	первый взнос от 50%
Ипотека	банк ABB, граждане Азербайджана, официальная занятость и зарплатный доход в Азербайджане

Обратите внимание на строку про студии. Она напечатана на этой странице так же, как и на остальных, а студий в Woodville нет вовсе — признак того, что это общекурортные условия, воспроизведённые на каждой странице проекта, а не условия, согласованные для этого. Блок доходности страницы ведёт себя так же: годовой рост стоимости объекта 15–35% и годовая арендная доходность от 8%, приписанные завершённым проектам Sea Breeze за 2023–2025 годы. Это шаблон, а не прогноз по данному проекту, и наш гид по Palazzo разбирает, как мы это установили.

Шесть вопросов перед подписанием

1. Что именно включает здесь «отделка»? Запросите спецификацию приложением к договору. В формулировках этого курорта это готовая квартира без мебели, но страница не расписывает её по пунктам.
2. Какова точная площадь юнита за 270 000? Если 95–99 м², заявленные 2 720 $/м² описывают его — что сделало бы Woodville одним из немногих проектов здесь, где заголовочная ставка пригодна к использованию.
3. Таунхаус или квартира? Страница описывает смесь в двух-трёх этажах и не говорит, как 107 юнитов делятся между двумя форматами.
4. Каков месячный эксплуатационный сбор за квадратный метр? Не публикуется по этому проекту — на сданной площадке с бассейном и благоустройством.
5. Как обеспечена парковка? Страница не публикует ни количества мест, ни коэффициента.
6. Как третья береговая линия влияет на перепродажу? Шестнадцать проектов стоят на первой линии, а два из трёх на третьей — это очереди Park Residences; набор для сравнения при перепродаже здесь невелик.

Наш мастер-список всех сорока проектов фиксирует, что публикует каждая страница, включая пустые поля.

Источники

• Официальная страница проекта Sea Breeze, woodville-2, прочитана 5 ноября 2026 года — 107 юнитов, описанных как смесь таунхаусов и квартир; 95–193 м²; 2–3 этажа; сдан; отделка «с отделкой»; 270 000–555 000 долларов; от 2 720 долларов/м²; 1,4 га; третья береговая линия; большой открытый бассейн, детская площадка, зона отдыха со столами; условия оплаты как в таблице выше; блок роста 15–35% и доходности от 8%. Ни количества парковок, ни эксплуатационного сбора, ни разделения между таунхаусами и квартирами, ни названного в тексте застройщика, архитектора или подрядчика. Девять каталожных полей совпадают со строкой, собранной 25 октября 2026 года.
• Каталог сорока проектов, собранный со страниц проектов самого застройщика 25 октября 2026 года, хранится как .claude/seo/data/seabreeze-official-2026-10-25.csv. Каждое количество, место, отношение и корреляция в этом гиде вычислены из этого файла кодом, а не набраны: подсчёты входных площадей 36 из 39 и 34 из 39, третий по величине минимум, таблица выведенной входной площади и её семь строк, диапазон 2,03× и его шестое место из тридцати девяти против медианы 4,65×, ранговая корреляция 0,197 по 33 проектам с полными данными о цене и площади, 76 на гектар и восьмое место по разреженности из тридцати шести, три проекта на третьей береговой линии, восемь проектов с точной формулировкой отделки «с отделкой», а также итоги 4 896 сданных и 28 937 по каталогу.

Каждая цифра за квадратный метр здесь — это наше собственное деление опубликованных застройщиком цен на опубликованные застройщиком площади, и она так и помечена. Ни одно брокерское объявление не служит источником ни одной цифры.

Не проверено: точная площадь самого дешёвого юнита, которая и решила бы, описывают ли его 2 720 $/м²; как 107 юнитов делятся между таунхаусами и квартирами; что покрывает спецификация отделки по пунктам; стоимость разрыва между отделкой и меблировкой, которой не публикует ни одна из прочитанных нами страниц проектов; эксплуатационный сбор; количество парковок или коэффициент; сколько юнитов продано или перепродано и по какой цене; и за сколько какой-либо юнит здесь реально сменил владельца со времени сдачи. Мы не видели ни планировки, ни нарезки юнитов, ни прайс-листа по этому проекту.