Sea Breeze-də White Residences: kataloqda ən dar buraxma

Qırx Sea Breeze layihəsindən səkkizi kvadratmetr üzrə elə qiymət dərc edir ki, öz dərc etdikləri qiymət diapazonundakı heç bir mənzili o qiymətə almaq mümkün deyil. White Residences səkkizincidir — və ən az buraxandır.

Onun elan edilmiş qiyməti ən böyük mənzilinin tavanını 3,2% keçir. Caspian Dream Liner-də həmin rəqəm 214%-dir. Bu üç faiz bu bələdçidəki ən məlumatlı rəqəmdir, çünki qiymətin əslində nə olduğunu deyəcək qədər kiçikdir.

Üç tam iki onda bir faiz və bunun nəyi kənarlaşdırdığı

Hədd testi hansı mənzilin hansı olduğu barədə fərziyyə tələb etmir. Heç nə dərc olunmuş yuxarı qiymətdən çox, aşağı qiymətdən az ola bilməz.

	Rəqəm
Giriş həddi — 210.000 ÷ 53 m²	3.962 $/m²
Elan edilmiş qiymət	3.200 $/m²
Tavan həddi — 806.000 ÷ 260 m²	3.100 $/m²
Giriş həddindən aşağı	19,2%
Tavan həddindən yuxarı	3,2%

Layihə	Elan edilmiş qiymət öz tavan həddindən yuxarı
Caspian Dream Liner	214%
Skyline	151%
The Grand	97%
Lighthouse 3	86%
Park Residences 5	45%
Private Villas	9%
Palm Beach	8%
White Residences	3%

İki hədd arasındakı fərq 1,28×-dir, səkkizin ən darı. Həddi üç faizlə buraxan qiymət nə uydurmadır, nə uzaq bir şeyin yuvarlaqlaşdırılması. Bu, başqa vahidlərdən yığılmış diapazonun bir neçə dollar xaricində dayanan real vahid üçün real qiymətdir — aşağıdakı hesab da tam bunu göstərir.

Qiymət 53 m² deyil, 66 m² mənzili təsvir edir

Giriş qiymətini elan edilmiş qiymətə bölün və iki rəqəmin uzlaşdığı mənzilin sahəsini alın:

210.000 ÷ 3.200 $/m² = 65,6 m²

Dərc olunmuş minimum 53 m²-dir. 3.200-ə 53 m² mənzil 169.600 dollar olardı — dərc olunmuş "başlayır" qiymətindən 40.400 aşağı. Yəni iki dərc olunmuş rəqəm bir-biri ilə uzlaşır; sadəcə onlar 66 m² mənzili təsvir edir. Kataloq onları daha kiçiyinin sahəsinin yanında çap edir.

Bu, həmin bölmənin dərc olunmuş minimumdan yuxarı düşdüyü dördüncü layihədir. Hər üç sahəni dərc edən otuz üç layihə üzrə bu, 31-də baş verir, medianda 1,43×. White Residences 1,24× ilə daha yaxın hallardan biridir. Yalnız Lighthouse 2 və Whitestone Beach-də qiymət onların faktiki ən kiçik vahidi üzrə hesablanıb — hədd testinin ayırd etdiyi həmin iki layihə, tamamilə ayrı bir hesablamada. Bütün işləmə Lighthouse 3 bələdçimizdədir.

Deməli price_from ən ucuz vahidin qiymətidir, area_min ən kiçiyinin sahəsidir və bu kurortda bunlar adətən eyni mənzil olmur.

Kataloqun dərc etdikləri

Sahə	Dərc olunmuş
Mənzil	100
Sahə diapazonu	53–260 m²
Mərtəbə	4
Status	təhvil verilib
Təmir	açar təslimi, mebel və texnika ilə
Qiymət	210.000 – 806.000 $
Elan edilmiş qiymət	3.200 $/m²-dən
Ərazi	0,8 hektar, ikinci xətt

Rəsmi səhifə kataloq sətrində olmayan üç şey əlavə edir: yerüstü parkinq, yeraltı deyil, açıq hovuz və Fusion Club adlı kafe. O, nə parkinq yerlərinin sayını, nə ümumi tikinti sahəsini, nə xidmət haqqını verir. Həmin səhifədə görünən 60 hovuz rəqəmi bütün kurort şəhərinə, bu binaya deyil, aiddir.

0,8 hektarda 100 vahiddə sıxlıq hektara 125-dir və ərazi onu dərc edən otuz yeddi layihə arasında birgə üçüncü ən kiçiyidir — Palazzo del Verdi Rosa ilə bərabər və yalnız Palazzo del Sol (0,5 hektar) və Palazzo della Luna (0,7 hektar)-dan geri.

"Açar təslim" burada üç ayrı şey deməkdir və üçdən yalnız biri təhvil verilib

White Residences kataloqun təmirini açar təslim, mebel və texnika ilə kimi təsvir etdiyi səkkiz layihədən biridir: beşi başqa heç nə təklif etmir, üçü isə bunu bir neçə seçimdən biri kimi sadalayır. Səkkizinin hamısı təhvil verilib. Bu dəqiq ifadə hələ tikilən heç bir layihədə yoxdur.

Layihə	Vahid	Açar təslim	Status
Park Residences 2	1.260	yeganə seçim	təhvil verilib
Polo Residences	1.020	ikidən biri	təhvil verilib
The Grand	227	yeganə seçim	təhvil verilib
Private Villas	135	üçdən biri	təhvil verilib
White Residences	100	yeganə seçim	təhvil verilib
White Villas I	85	yeganə seçim	təhvil verilib
White Villas II	85	yeganə seçim	təhvil verilib
Villas	81	üçdən biri	təhvil verilib

Mebelli fond burada layihə mərhələsində də satılır, lakin kataloq bunu fərqli ifadə edir. Caspian Dream Liner (226 vahid, may 2029) və Yes (936 vahid, dekabr 2029) açar təslim, tam mebelli və təchiz olunmuş kimi satılır — və ikisi də tikinti mərhələsindədir. Üçüncü ifadə, mətbəx mebeli ilə açar təslim, dəqiq bir dəfə işlənib: Swissotel Raffles Residences, 458 mənzil, dekabr 2028, bir mətbəx və başqa heç nə bildirilmir.

Yəni açar təslim bu kurortda bir spesifikasiya deyil, üçdür və onlardan yalnız biri hazır binalara bağlıdır — bu səhifədəki. Qırxdan on doqquzu təmir olmadan, səkkizi təmirlə satılır. White Villas bələdçimiz buradakı ən yetkin mebelli məhsulu, The Grand isə ən böyüyünü əhatə edir.

Bu apart-oteldir və bron edilə bilər

White Residences daşınmaz əmlak kimi satılır və Sea Breeze-in öz bron platformasında gecəlik icarəyə verilir — platforma onu "rahat apart-otel" kimi təsvir edir və ünvanı dərc edir: 2nd Seaside Street 54, Nardaran qəsəbəsi, Sabunçu rayonu, Bakı. Elanda çimərliyə çıxış, açıq hovuz, restoran, bar, 24 saatlıq qəbul və pulsuz parkinq göstərilir.

Bu, The Grand-dan sonra qırx arasında təsdiqlənmiş ikinci apart-oteldir və bu, buradakı mülkiyyətçinin yalnız mənzil deyil, işləyən bir biznes də aldığını bildirir. Bu isə olmayan rəqəmi daha az deyil, daha vacib edir: heç bir mənbə xidmət haqqını dərc etmir və qəbul masası ilə restoranı olan binada mənzil saxlamağın nəyə başa gəldiyini həll edən rəqəm elə odur.

Həmin platformadakı gecəlik qiymətdən istifadə etmək olmaz

Bron səhifəsi gecəlik "147 dollardan" göstərir. Bunu 210.000 dollarlıq giriş qiymətinin qarşısına qoyub gəlirlilik çıxarmaq istəyi yaranır. Etməyin, səbəbi də budur.

Platformanın öz indeksini götürdük. O, dörd Lighthouse mənzilini sadalayır — B1, B2, B3 və B4 — və hər biri gecəlik 147 dollardan göstərir, White Residences ilə eyni rəqəm. İki fərqli layihədə beş fərqli obyekt, bir eyni rəqəm.

Beş obyektdə eyni şəkildə təkrarlanan rəqəm obyektin qiyməti deyil, platformanın susma dəyəridir. Onun üzərində qurulan hər gəlirlilik bir yer tutucu üzərində hesabdır. White Villas bələdçimiz bu kurortda gəlirliliyin dərc olunmuş məlumatlardan ümumiyyətlə hesablana bilmədiyini açıqlayır; bu, tapdığımız ən kəskin sübutdur.

Bir faydalı yan nəticə: həmin dörd qeyd, B1-dən B4-ə, layihənin öz saytının dərc etdiyi dörd bina quruluşunu təsdiqləyən ikinci Sea Breeze sistemidir.

Yüz yuvarlaq rəqəmdir və kataloq əvvəl də yuvarlaqlaşdırıb

Qırx layihədən tam ikisi əlliyə bölünən vahid sayı dərc edir: 550 ilə Panorama by Elie Saab və 100 ilə White Residences.

Panorama-nın 550-si artıq yanlış kimi bilinir. Onun podratçısı 580, developeri 579 dərc edir və dərc olunmuş vahid tərkibinin heç bir altçoxluğu 550 vermir — bütün kombinasiyaları kodda yoxladıq. Kataloq yuvarlaqlaşdırıb.

Bu, 100-ü yanlış etmir. Yüz vahidlik bina tam yüz mənzil saxlaya bilər və dörd mərtəbəli 0,8 hektarlıq ərazidə bu tamamilə inandırıcıdır — layihə ortalaması olaraq mərtəbəyə 25. Lakin bu kataloqdakı yeganə digər yuvarlaq rəqəm təxmini çıxdı və bunu ikinci mənbə təsdiqləməyib. Ona sayılmış rəqəm kimi deyil, dərc olunmuş rəqəm kimi yanaşın. Qırx layihənin hamısının baş siyahısı onu dərc olunduğu kimi daşıyır.

Və bir mənbə onun tamamlandığına etiraz edir

Kurortun öz səhifəsi statusu təhvil verilib kimi verir. Üçüncü tərəf elan saytı White Residences-i hələ də 2026-cı ilin 2-ci rübü təhvili ilə tikilən kimi göstərir, başqası isə onu 2025-ci ildə tamamlanmaqla təhvil verilmiş kimi qeyd edir.

Kurortun səhifəsi öz binası barədə daha yaxşı mənbədir və bron platformasının orada otaq icarəyə verməsi onun dayandığının və işlədiyinin müstəqil təsdiqidir. Fikir ayrılığını qeyd edirik, çünki adı axtaran alıcının ilk qarşılaşacağı şey elan saytlarıdır və üç mənbənin üç cür verdiyi təhvil tarixini səhifədən götürmək yerinə müqaviləyə yazmağa dəyər.

Nə soruşmalı

1. Kvadratmetr üzrə aylıq xidmət haqqı nə qədərdir və nəyi əhatə edir? Qəbulu və restoranı olan işləyən apart-oteldə dərc olunmur.
2. 100 vahiddən neçəsi üçüncü şəxslərə aiddir və operator neçəsini saxlayır? Heç bir rəqəm dərc olunmur.
3. Vahid kurort vasitəsilə icarəyə verilirsə, komissiya nə qədərdir və qiyməti kim müəyyən edir? Bron səhifəsindəki 147 dollar platformanın susma dəyəridir, bu binanın qiyməti deyil.
4. Bu vahidə parkinq ayrılıb? Səhifə yerüstü parkinq deyir və 0,8 hektarda heç bir say vermir.
5. Hansı vahid, hansı qiymətlə, kvadratmetri 3.200 dollar çıxır? Hesab 53 m² minimumunu deyil, təxminən 66 m²-i göstərir.
6. Mebel və avadanlıq müqavilədə əlavə ilə göstərilib? "Mebel və texnika ilə açar təslimi" səhifə təsviridir, inventar deyil.

Mənbələr

• Sea Breeze-in rəsmi layihə səhifəsi, white-residences-2, 5 noyabr 2026-da oxundu — 100 mənzil; 53–260 m²; 4 mərtəbə; təhvil verilib; mebel və texnika ilə açar təslimi; 210.000–806.000 $; 3.200 $/m²-dən; 0,8 hektar; ikinci xətt; yerüstü parkinq; açıq hovuz; Fusion Club kafesi; hər rezidensiyada balkon və ya terrasla panoramik şüşələmə. Nə parkinq sayı, nə ümumi tikinti sahəsi, nə xidmət haqqı, nə mətndə developer və ya memar adı. Doqquz kataloq sahəsi 25 oktyabr 2026-da toplanan sətirlə uyğun gəlir.
• Sea Breeze bron platforması, booking.seabreeze.az, 5 noyabr 2026-da oxundu — White Residences qeydi onu "rahat apart-otel" adlandırır, ünvanı 2nd Seaside Street 54, Nardaran qəsəbəsi, Sabunçu rayonu, Bakı kimi verir və gecəlik "147 dollardan" göstərir. Platforma indeksi Apartment Lighthouse B1, B2, B3 və B4 üçün eyni "147 dollardan" göstərir, ona görə də rəqəmə platformanın susma dəyəri kimi yanaşır və onu heç nə üçün istifadə etmirik.
• Oktyabr kataloqu, .claude/seo/data/seabreeze-official-2026-10-25.csv — hədd testi, nəzərdə tutulan giriş sahəsi testi, təmir sayları, yuvarlaq vahid sayı yoxlaması və ərazi sıralaması 5 və 6 noyabr 2026-da kodda, qırx layihəlik toplu üzrə, qiymət diapazonu, sahə diapazonu və elan edilmiş qiymət dərc edən 33 sətirdən və ərazi sahəsi dərc edən 37-dən istifadə edilərək hesablandı.

Təsdiqlənməyib: xidmət haqqı; parkinq təminatı; 100-ün sayılmış, yoxsa yuvarlaqlaşdırılmış rəqəm olduğu, çünki heç bir ikinci mənbə bu layihə üçün vahid sayı dərc etmir; neçə vahidin mülkiyyətçi tərəfindən istifadə edildiyi, icarəyə verildiyi və ya operator tərəfindən saxlanıldığı; hər hansı icarə proqramının şərtləri və ya komissiyası; 3.200 $/m²-in hansı vahidi təsvir etdiyi; və təhvil verilib statusunun elan saytının hələ də göstərdiyi 2026-cı ilin 2-ci rübü təhvilindən əvvəl, yoxsa sonra olduğu. Buradakı hər kvadratmetr rəqəmi developerin dərc etdiyi qiymətlərin onun dərc etdiyi sahələrə bizim öz bölməmizdir, bu şəkildə qeyd olunub və heç bir rəqəm üçün broker elanı mənbə kimi istifadə olunmayıb.