Les trois Palazzo de Sea Breeze : ce que le catalogue cesse de publier quand un programme est vendu

Trente-cinq des quarante programmes de Sea Breeze publient un prix sur lequel on peut agir. Cinq non - et trois de ces cinq sont les Palazzo : del Sol, della Luna et del Verdi Rosa.

Deux d'entre eux portent le mot Sold à la place du prix. Le troisième n'y porte rien du tout. Aucun des tests que ce site applique aux prix de Sea Breeze ne peut les atteindre, et ce qui reste est plus intéressant que ne l'aurait été un prix.

Cinq programmes inachetables, et ce que dit ce champ

Champ prix	Programmes
Un nombre	35 sur 40
Le mot « Sold »	3 - Palazzo del Sol, Palazzo del Verdi Rosa, White Villas I
Vide	2 - Palazzo della Luna, White Villas II

Voilà toute la strate inachetable du complexe : trois Palazzo et les deux phases de White Villas. Les cinq sont livrés. Aucun n'est un programme bloqué ou disparu : chacun est du stock achevé qui s'est écoulé, et c'est pourquoi les canaux de vente ne renvoient rien à leur sujet.

Notre guide White Villas traite l'autre moitié de ce groupe, où la même mention « Sold » est le fait central.

Ce que chacun publie

	del Sol	della Luna	del Verdi Rosa
Appartements	33	29	non publié
Fourchette de surfaces	64–190 m²	64–190 m²	non publié
Étages	4	3	2
Emprise	0,5 ha	0,7 ha	0,8 ha
Statut	livré	livré	livré
Finitions	sans finitions	sans finitions	sans finitions
Prix	« Sold »	(vide)	« Sold »
Stationnement	souterrain	souterrain	souterrain

Palazzo del Sol occupe 0,5 hectare, la plus petite emprise des trente-sept programmes qui en publient une. Della Luna à 0,7 et del Verdi Rosa à 0,8 sont deuxième et troisième ex æquo. Avec deux, trois et quatre étages, ils figurent aussi parmi les bâtiments les plus bas du complexe, derrière les seules villas de plain-pied.

Les trois publient un stationnement souterrain, ce qui mérite d'être relevé précisément parce que c'est un champ que nous avons signalé comme absent ailleurs : White Residences publie un stationnement de surface, et Palm Beach n'en publie aucun. Le complexe publie donc bien le type de stationnement sur certaines pages. Il n'en publie le nombre sur aucune de celles que nous avons lues.

Deux bâtiments, une seule fourchette de surfaces, au mètre près

Del Sol compte 33 appartements et della Luna 29. Leurs fourchettes de surfaces publiées sont identiques : 64 à 190 m².

Sur les quarante programmes, il existe exactement deux paires partageant une fourchette de surfaces au mètre près, et toutes deux se situent dans cette strate :

Fourchette partagée	Programmes
64–190 m²	Palazzo del Sol, Palazzo della Luna
60–78,6 m²	White Villas I, White Villas II

Aucun autre programme du catalogue ne partage sa fourchette de surfaces avec un autre. La strate vendue est donc la partie du complexe bâtie par paires appariées : la même composition de lots élevée deux fois, avec un décompte différent parce que les parcelles diffèrent. Cela se lit comme une conception exécutée deux fois plutôt que comme deux programmes, et c'est le signal structurel le plus net de ces lignes.

Cela permet aussi de lire la paire l'une contre l'autre. Les 29 lots de della Luna sur 0,7 hectare font 41 à l'hectare, la deuxième densité la plus basse des quarante après Caspian Dream Liner. Les 33 de del Sol sur 0,5 hectare donnent 66 à l'hectare, quatrième plus basse. Ce sont les adresses les moins denses du complexe, et sur une parcelle de 0,5 hectare c'est un choix, non une contrainte.

La strate inachetable a les gammes les plus resserrées du complexe

La fourchette 64–190 m² fait 2,97× de large. La médiane des trente-huit programmes publiant une fourchette lisible est de 4,65× : les deux Palazzo offrent donc un éventail de logements nettement plus resserré que ce que fait habituellement le complexe. La paire White Villas est plus resserrée encore, à 1,31×, deuxième et troisième plus étroites des trente-huit, derrière les seules Villas à 1,26×.

Chaque programme de cette strate se situe donc sous la médiane du catalogue en étendue de gamme. C'est l'inverse du schéma qui produit les anomalies de prix ailleurs sur le complexe, où une large fourchette de surfaces étirée sur une seule fourchette de prix est ce qui place le prix affiché hors de ses propres bornes - l'arithmétique est exposée dans notre guide Lighthouse 3, dont l'amplitude de 18,38× est la plus large d'ici.

Une gamme resserrée, c'est un bâtiment qui fait une seule chose. C'est aussi le stock le plus facile à tarifer et à écouler, ce qui est cohérent avec le fait que ces cinq programmes sont ceux qui n'ont plus de prix à publier.

Le rendement de 15-35 % est un gabarit, pas une prévision pour ce programme

Palazzo del Verdi Rosa est la seule ligne des quarante qui ne publie ni nombre de lots ni fourchette de surfaces. Les intitulés figurent sur la page ; les valeurs sont vides.

Ce qu'elle publie, c'est un rendement. À la première lecture, nous avons pris cet appariement pour une trouvaille sur ce programme. Il n'en est pas une. Les deux mêmes chiffres, sous les mêmes intitulés et avec la même réserve, figurent sur chaque page projet Sea Breeze que nous avons lue, quel que soit le programme :

Page projet	Lots publiés	Statut	Croissance	Rendement
Palazzo del Sol	33	livré	15-35 %	à partir de 8 %
Palazzo della Luna	29	livré	15-35 %	à partir de 8 %
Palazzo del Verdi Rosa	aucun	livré	15-35 %	à partir de 8 %
Polo Residences	1 020	livré	15-35 %	à partir de 8 %
Woodville	107	livré	15-35 %	à partir de 8 %

La page attribue les chiffres à des programmes Sea Breeze achevés entre 2023 et 2025 et précise qu'il ne s'agit pas de garanties propres au programme. Cette réserve est à son crédit, et c'est aussi tout le problème : il s'agit d'une affirmation sur un portefeuille que l'acheteur ne voit pas, réimprimée telle quelle sur un programme de maisons de ville vendu qui ne publie aucun lot, et sur un programme de 1 020 appartements. Aucune taille d'échantillon, aucune liste de programmes, aucune méthodologie, aucune source pour les valorisations derrière une fourchette dont la largeur dépasse elle-même le facteur deux.

Ce qui est propre à cette page, c'est l'absence, pas le rendement. Elle omet chaque chiffre qu'un acheteur pourrait vérifier - le nombre de lots, les surfaces, le prix - et porte les deux mêmes que personne ne peut vérifier. Nous n'affirmons pas que l'omission est délibérée : un programme vendu a peu de raisons d'entretenir ses champs de spécification. Mais l'acheteur qui arrive ici n'a rien à vérifier et un seul chiffre pour l'impressionner.

Notre liste maîtresse des quarante programmes consigne ce que publie chaque page, y compris les blancs.

Les conditions de paiement sont publiées ici, et c'est nouveau

La page del Verdi Rosa publie aussi la structure de paiement, que nous avons signalée comme non publiée sur d'autres programmes :

• Paiement à 100 %
• Échelonnement sans intérêt jusqu'à 12 mois, avec un apport à partir de 30 %
• Échelonnement sans intérêt jusqu'à 36 mois pour les lots 1+1 et plus grands, les studios exigeant 50 % d'apport
• Crédit immobilier pour les citoyens azerbaïdjanais via ABB Bank

Sur un programme marqué Sold, ces conditions décrivent quelque chose qu'on ne peut pas acheter : c'est là l'anomalie. Il s'agit vraisemblablement des conditions standard du complexe laissées en place sur une page archivée - ce qui fait de cette page le meilleur relevé publié de ce que sont réellement les conditions de Sea Breeze, sur le seul programme où elles sont inutilisables.

Deux conséquences pour un acheteur regardant les trente-cinq programmes qui sont en vente. Un échelonnement sans intérêt sur 36 mois est une part substantielle de l'offre et ne figure dans la ligne de catalogue d'aucun programme. Et l'exception sur les studios - 50 % d'apport au lieu de 30 % - est le genre de condition qui modifie le coût d'entrée bien plus qu'un prix au mètre.

Ce que « sans finitions » veut dire sur un bâtiment livré

Les trois Palazzo sont sans finitions, la finition la plus courante du catalogue avec dix-neuf programmes sur quarante. Sur une tour en construction, c'est un point de départ normal. Sur un bâtiment livré, cela signifie quelque chose de plus précis : ce sont des coquilles achevées, remises, et chaque propriétaire a payé l'intérieur séparément.

Le coût de cet intérieur est le chiffre qu'aucune des pages projet que nous avons lues ne publie. C'est aussi pourquoi un prix de revente dans l'un de ces bâtiments n'est pas comparable à un prix clés en main ailleurs sur le complexe : The Grand se vend meublé, et l'écart entre les deux produits n'est pas une remise.

La note d'architecture de del Verdi Rosa est inhabituellement directe à ce sujet : « des plans spacieux non finis et des accents architecturaux ». La page vend la coquille comme produit.

Ce qu'il faut demander si vous achetez en revente ici

1. Combien le propriétaire actuel a-t-il payé, et quand ? Rien sur ces pages n'est un prix de marché actuel, et le seul chiffre publié est le mot Sold.
2. Combien a été dépensé en finitions, factures à l'appui ? Sur une coquille livrée, c'est une part réelle du prix demandé, et ce n'est jamais publié.
3. Quelles sont les charges mensuelles ? Non publiées pour aucun des trois, sur des terrains clos, paysagers et peu denses dont l'entretien coûte.
4. Combien de lots del Verdi Rosa compte-t-il réellement ? Aucune source n'en publie le nombre. Sur 0,8 hectare et deux étages, c'est un petit nombre, mais ce n'est pas un nombre connu.
5. La place souterraine est-elle attachée au lot ou attribuée ? Les trois publient un stationnement souterrain et aucun n'en publie le nombre.
6. D'où vient le chiffre de 8 % de rendement locatif ? C'est un gabarit repris sur tout le site, imprimé tel quel sur chaque page projet que nous avons lue, attribué à des programmes achevés en 2023–2025, sans données à l'appui.

Palazzo del Mare est le quatrième Palazzo et le seul encore en vente - 939 appartements sur 4,55 hectares, achèvement en janvier 2027 - et c'est la comparaison à faire si vous voulez le même nom à un prix publié.

Sources

• Pages projet officielles de Sea Breeze, palazzo-del-sol-2, palazzo-della-luna-2 et palazzo-del-verdi-rosa-2, consultées le 6 novembre 2026. Del Sol : 33 appartements, 64–190 m², 4 étages, livré, sans finitions, coût des lots « Sold », 0,5 ha, stationnement souterrain, espace barbecue. Della Luna : 29 appartements, 64–190 m², 3 étages décrits comme un « bâtiment de trois niveaux à faible densité », livré, sans finitions, champ du coût des lots présent et vide, 0,7 ha, stationnement souterrain, espace barbecue, terrain clos et paysager, et une piscine sans nombre indiqué. Del Verdi Rosa : ni nombre de lots ni fourchette de surfaces nulle part sur la page, 2 étages, livré, sans finitions, coût des lots « Sold », 0,8 ha, stationnement souterrain, espace barbecue, les conditions de paiement citées ci-dessus, et une croissance annuelle de valeur de 15–35 % avec un rendement locatif à partir de 8 % attribués à des programmes Sea Breeze achevés en 2023–2025. Aucun des trois ne nomme de promoteur ni d'agence d'architecture en texte, et aucun ne publie d'adresse ni de nombre de places. Les chiffres de 60 piscines et 7 km de plage présents sur ces pages appartiennent au complexe, non à ces programmes.
• Le catalogue d'octobre, .claude/seo/data/seabreeze-official-2026-10-25.csv, collecté le 25 octobre 2026 - les comptes du champ prix (35 nombres, 3 « Sold », 2 vides), la vérification des fourchettes de surfaces partagées, le classement de densité sur les 31 lignes publiant à la fois un nombre de lots et une emprise, le classement des emprises sur 37 lignes et les comptes de finitions ont tous été calculés en code le 6 novembre 2026.

Correction, 5 novembre 2026 : ce guide affirmait d'abord que la page del Verdi Rosa était la seule des quarante à publier un rendement. Elle ne l'est pas. Les pages projet Polo Residences et Woodville, lues le 5 novembre 2026, portent le bloc identique de croissance 15-35 % et de rendement à partir de 8 %, avec la même attribution et la même réserve, de même que les pages del Sol et della Luna que ce guide traite. La section ci-dessus rend compte du gabarit et non de l'exclusivité. Deux lignes de sources supplémentaires : polo-residences-2 - 1 020 appartements, 53-226 m², 5-7 étages, livré, clés en main avec mobilier et électroménager ou sans finitions, 296 000-724 000 $, à partir de 2 600 $/m², 6,5 ha, deuxième front de mer, piscine extérieure, aire de jeux, Polo Cafe, aucun équipement de polo ou équestre décrit et aucun architecte nommé. woodville-2 - 107 lots, 95-193 m², 2-3 étages, livré, avec finitions, 270 000-555 000 $, à partir de 2 720 $/m², 1,4 ha, troisième front de mer.

Non vérifié : combien de lots contient Palazzo del Verdi Rosa ; les surfaces de ses lots ; à quel prix un lot quelconque de l'un des trois s'est réellement vendu, « Sold » étant le seul prix que l'un quelconque d'entre eux publie ; les charges pour aucun des trois ; le nombre de places de stationnement ; le coût des finitions, qu'aucune des pages projet que nous avons lues ne publie ; si les trois ont été bâtis par la même entreprise ou sur la même conception, ce que la fourchette de surfaces identique suggère sans qu'aucune source ne l'énonce ; et le fondement des chiffres de croissance 15–35 % et de rendement 8 %. Nous n'avons traité les chiffres de rendement publiés comme preuve de rien au-delà du fait que le promoteur les publie, et aucune annonce de courtier n'a servi de source pour aucun chiffre ici.