Whitestone Beach à Sea Breeze : le projet où l'on peut reconstituer l'arithmétique du promoteur

Multipliez le plus petit appartement par le taux annoncé au mètre carré et vous devriez obtenir le prix d'entrée. Sur l'ensemble du catalogue Sea Breeze, cela ne fonctionne presque jamais. Ici, cela fonctionne à 500 dollars près.

Whitestone Beach publie un plus petit appartement de 41 m², un taux à partir de 2 500 dollars le m² et un prix d'entrée de 102 000 dollars. Quarante-et-un fois deux mille cinq cents font 102 500 dollars. Le prix publié est 500 dollars en dessous : un arrondi de 0,49 % vers le bas, sur un chiffre rond.

C'est l'un des deux seuls projets sur trente-trois où l'arithmétique se referme ainsi. L'autre est Lighthouse 2, et son plus petit appartement fait également 41 m².

Ce que publie le promoteur

Champ	Chiffre publié
Appartements	406
Fourchette de surface	41–125 m²
Étages	9
Livraison	décembre 2027
Statut	en construction
Finition	sans finition
Prix	102 000 – 363 000 dollars
Taux annoncé	à partir de 2 500 dollars le m²
Surface du terrain	3,8 ha
Emplacement	deuxième ligne de côte

Chacun des chiffres ci-dessus a été relevé sur la page de projet du promoteur lui-même le 25 octobre 2026 et est conservé avec les 39 autres projets dans .claude/seo/data/seabreeze-official-2026-10-25.csv.

Le seul taux annoncé que l'on puisse reconstituer

Nous avons appliqué le même test à chaque projet du catalogue qui publie une fourchette de prix, une fourchette de surface et un taux au mètre. Le test est une division : le plus petit appartement ne peut pas coûter moins que le prix publié le plus bas, donc le prix d'entrée divisé par la plus petite surface est le minimum auquel l'appartement d'entrée peut ressortir au mètre carré. Si le taux annoncé est un véritable plancher, il devrait se situer à ce niveau ou juste en dessous.

Dans 31 des 33 projets testables, il se situe bien en dessous — une médiane de 26,5 % en dessous, ce qui signifie que le taux annoncé n'est atteignable sur aucune unité publiée. Deux projets rompent avec ce schéma, et ils le rompent de la même façon :

	Plus petit appartement	Taux annoncé	Surface × taux	Prix d'entrée publié	Écart
Whitestone Beach	41 m²	2 500 dollars le m²	102 500 dollars	102 000 dollars	−500 dollars (0,49 %)
Lighthouse 2	41 m²	2 100 dollars le m²	86 100 dollars	86 000 dollars	−100 dollars (0,12 %)

Dans les deux cas, un chiffre rond placé juste sous le produit exact. C'est l'allure d'une grille de prix dont le taux a été calculé depuis l'unité d'entrée, puis le résultat arrondi vers le bas pour la brochure — et c'est la seule explication que nous ayons trouvée qui convienne aux deux lignes.

Ce que nous n'affirmons pas. Deux lignes sur trente-trois constituent une régularité, pas une méthode démontrée. Nous ne savons pas que le promoteur a calculé ainsi ; nous savons que s'il l'avait fait, ces deux pages ressembleraient à cela, et les trente-et-une autres non. Les 41 m² communs sont la partie qui invite le plus à la conjecture — la même unité d'entrée tarifée dans la même passe — et c'est précisément cette conjecture que nous ne pouvons pas vérifier, puisque le catalogue ne publie ni plans ni types d'unités. Notre guide de Lighthouse 2 traite l'autre moitié de la paire. Un chiffre extérieur au catalogue va contre cela : whitestone.az, un promoteur de Bakou, publie une page Whitestone Beach affichant « 2 800 $+ » sans unité et sans date. Si c'est un taux actuel au mètre carré, la concordance à 102 500 appartient à l'instantané du catalogue d'octobre et non au tarif du jour — 41 m² à 2 800 dollars feraient 114 800 dollars.

Ce que cela signifie face aux trente-et-un autres

La différence pratique est de savoir si le taux de la brochure est utilisable du tout.

	Taux annoncé	L'appartement d'entrée ressort à	Relation
Whitestone Beach	2 500 dollars le m²	2 488 dollars le m²	l'annoncé est 0,49 % au-dessus — atteignable
Médiane du catalogue	—	—	l'annoncé est 26,5 % en dessous — inatteignable
Arabian Ranches Baku	2 200 dollars le m²	3 194 dollars le m²	31 % en dessous

Sur ce projet, vous pouvez prendre le taux annoncé, le multiplier par une surface et obtenir un chiffre qu'un vendeur pourrait honorer. Sur trente-et-un des trente-trois autres, vous ne pouvez pas, et notre guide d'Arabian Ranches traite du cas extrême, où la fourchette publiée doit s'étirer sur deux types de logement différents.

La bande que les prix de ce projet occupent réellement

Les deux mêmes divisions donnent une bande et non un point. Rien n'est proposé en dessous de 102 000 dollars et rien n'est plus petit que 41 m², donc l'appartement d'entrée est au moins à 2 488 dollars le m². Rien n'est proposé au-dessus de 363 000 dollars et rien n'est plus grand que 125 m², donc le plus grand appartement est au plus à 2 904 dollars le m².

Cette bande est orientée dans le bon sens, et il vaut la peine de dire à quel point c'est inhabituel. Dans 22 des 33 projets testables, elle est inversée : le minimum du plus petit appartement ressort plus haut que le maximum du plus grand, ce qui signifie que le prix au mètre doit baisser à mesure que l'appartement grandit. Seuls 11 produisent une bande qui monte avec la taille, comme se lit normalement une grille de prix. Whitestone Beach est l'un de ces 11, avec un écart de seulement 17 % d'un bout à l'autre.

	Borne basse	Borne haute	Écart
Whitestone Beach	2 488 dollars le m²	2 904 dollars le m²	1,17×
Harbour Residence	2 773 dollars le m²	3 505 dollars le m²	1,26×
Lighthouse 2	2 098 dollars le m²	2 587 dollars le m²	1,23×

Un acheteur peut donc ici encadrer n'importe quelle unité de l'immeuble avant même de demander un devis : entre environ 2 500 et 2 900 dollars le mètre carré, les grands appartements se situant en haut. C'est une phrase que nous ne pouvons pas écrire sur la majeure partie de cette station. Notre guide de Harbour Residence est le troisième des projets à écart étroit.

406 appartements, et aucun grand

La fourchette de surface s'arrête à 125 m². C'est le sixième plus petit maximum des quarante projets du catalogue, et les cinq qui lui sont inférieurs sont des lignes de villas et une autre tour. Parmi les projets d'appartements, Whitestone Beach a presque le plafond le plus bas proposé.

Lu avec le plancher de 41 m², cela donne un écart de 3,05 fois — une gamme volontairement resserrée. Il n'y a pas de palier de penthouse ici, pas de duplex de 300 m², rien qui tirerait le haut de la fourchette de prix loin du reste. Ce sont 406 appartements d'environ une à trois chambres, et la bande étroite au mètre de la section précédente en est la conséquence directe : une gamme de tailles resserrée ne peut pas produire une gamme de taux étendue.

Neuf étages pour 406 appartements donnent environ 45 appartements par étage, et 406 appartements sur 3,8 hectares environ 107 à l'hectare — une densité moyenne au regard de ce catalogue, sur une emprise basse plutôt qu'une tour.

« Sans finition », décembre 2027 et la deuxième ligne de côte

Le champ de finition indique sans finition, l'entrée la plus fréquente de ce catalogue : dix-neuf des quarante projets. Cela veut dire brut : vous achetez la coque d'un appartement et le coût pour le rendre habitable vous incombe.

Cela compte davantage ici que presque partout ailleurs dans la station, parce que le prix d'entrée est le deuxième plus bas des projets encore en construction. L'écart entre une coque de 102 000 dollars et un appartement fini représente une forte proportion de ces 102 000 dollars, et le promoteur ne publie aucun chiffre pour cet écart, nulle part. Huit projets du catalogue sont vendus avec finition et cinq clés en main avec mobilier, et aucune page ne donne le prix du passage d'un niveau à l'autre. Obtenez-le par écrit avant de comparer le prix d'entrée de ce projet à celui d'un projet fini.

Décembre 2027 est à environ quatorze mois d'aujourd'hui, ce qui en fait l'une des livraisons les plus proches du catalogue. L'emplacement est la deuxième ligne de côte, pas la première : plus loin de l'eau, et généralement moins cher au mètre pour cette raison, ce qui est cohérent avec un taux de 2 500 dollars dans une station où les tours de première ligne annoncent 3 200 et plus. Notre calendrier de construction expose quel projet atterrit quelle année.

Ce que la page ne publie pas

• Aucune répartition des unités. 406 appartements entre 41 et 125 m², et aucune ventilation par type ou par nombre de chambres. Le chiffre de 41 m² sur lequel repose toute la reconstitution ci-dessus est une extrémité de fourchette, pas une unité déclarée.
• Aucun coût de finition. Comme ci-dessus, et c'est la plus grande inconnue du prix.
• Aucun nombre de bâtiments, aucun plan de masse. Neuf étages et 3,8 hectares peuvent faire un bloc ou six.
• Aucun stationnement, aucune charge, aucun échéancier. Aucune des quarante pages ne publie quoi que ce soit de cela.

Une remarque sur ce que la reconstitution prouve et ne prouve pas. Elle montre que les chiffres publiés sur cette page sont cohérents entre eux : le prix, la surface et le taux s'accordent. Elle ne dit rien sur la question de savoir si le prix est bon, si l'appartement est bien construit, ou si la date de 2027 tiendra. Une page dont les chiffres s'accordent est une page sur laquelle on peut raisonner, ce qui est un seuil plus bas qu'une page à laquelle on peut se fier — et sur cette station, il s'avère que c'est un seuil que la plupart des pages ne franchissent pas. Notre liste complète des projets expose tout l'inventaire officiel.

Les questions à poser

1. Existe-t-il un appartement de 41 m², et combien coûte-t-il aujourd'hui ? Le chiffre de 102 000 dollars et toute l'arithmétique ci-dessus dépendent de l'existence de cette unité.
2. Combien coûte la finition d'un appartement de 41 m² ici ? Sans cela, les 102 000 dollars ne sont comparables à rien.
3. Le taux de 2 500 tient-il sur les grandes unités ? Nos bornes disent que le plus grand appartement peut atteindre 2 904 dollars le m², donc attendez-vous à une hausse du taux avec la taille.
4. Combien de bâtiments, et lesquels font face à la mer ? La deuxième ligne couvre un éventail de positions.
5. Quel est l'échéancier jusqu'à décembre 2027 ? Quatorze mois, c'est assez court pour que le profil des versements compte davantage que sur un projet livré en 2029.

Sources

• Page officielle du projet Sea Breeze, seabreeze.az/en/real-estate/whitestone-beach-2, consultée le 25 octobre 2026 — 406 appartements, 41–125 m², 9 étages, décembre 2027, en construction, sans finition, 102 000 à 363 000 dollars, à partir de 2 500 dollars le m², 3,8 ha, deuxième ligne de côte. Chaque chiffre au mètre carré de ce guide est notre propre division de ces prix publiés par ces surfaces publiées, et il est signalé comme tel.
• Le même catalogue, les 40 projets, .claude/seo/data/seabreeze-official-2026-10-25.csv, constitué le 25 octobre 2026 — la source des comptes comparatifs : 33 projets publient une fourchette de prix, une fourchette de surface et un taux au mètre ; 31 d'entre eux annoncent un taux inférieur à leur propre appartement d'entrée ; 22 des 33 produisent une bande au mètre inversée ; 19 des 40 sont vendus sans finition, 8 avec finition et 5 clés en main avec mobilier et électroménager. Tous les comptes ont été calculés par code sur le fichier plutôt que relevés sur un tableau.
• whitestone.az, page du projet Whitestone Beach, consultée le 1er novembre 2026 — un promoteur de Bakou qui présente un projet Whitestone Beach étiqueté « Sea Breeze » et « Coastal Luxury », avec « Est. 2025 » et un chiffre de « 2 800 $+ ». La page ne publie ni nombre d'unités, ni fourchette de surfaces, ni nombre d'étages, ni date de livraison, ni unité de mesure pour ce chiffre, et n'affirme pas que la société développe ce projet. Citée uniquement pour établir qu'une seconde société publie ce nom de projet et qu'un chiffre en dollars supérieur aux 2 500 dollars le m² du catalogue circule.

Non vérifié : que le promoteur ait calculé le taux annoncé à partir d'une unité de 41 m² — la concordance entre 102 500 et 102 000 est compatible avec cela et ne l'établit pas ; si un appartement de 41 m² est actuellement disponible ; le coût de la finition ; le nombre de bâtiments et leur position sur les 3,8 hectares ; le stationnement, les charges et les conditions de paiement, que ni cette page ni aucune des quarante ne publie. Non vérifié également : quelle société développe ce projet — le catalogue ne nomme aucun promoteur et whitestone.az publie le même nom de projet sans le revendiquer ; et si 2 500 dollars le m² est toujours le taux annoncé, face au « 2 800 $+ » sans date figurant sur cette page. Aucune annonce de courtier n'est utilisée comme source nulle part ci-dessus.