שלושת ה-Palazzo בסי בריז: מה שהקטלוג מפסיק לפרסם ברגע שפרויקט נמכר

שלושים וחמישה מארבעים פרויקטי סי בריז מפרסמים מחיר שאפשר לפעול לפיו. חמישה לא — ושלושה מאותם חמישה הם ה-Palazzo: del Sol, della Luna ו-del Verdi Rosa.

לשניים מהם יש את המילה Sold במקום שבו המחיר אמור להיות. לשלישי אין שם שום דבר. אף אחת מהבדיקות שהאתר הזה מריץ על תמחור סי בריז אינה יכולה לגעת בהם, ומה שנשאר מעניין יותר ממה שמחיר היה נותן.

חמישה פרויקטים שאי אפשר לקנות, ומה השדה הזה אומר

שדה המחיר	פרויקטים
מספר	35 מתוך 40
המילה "Sold"	3 — Palazzo del Sol, Palazzo del Verdi Rosa, White Villas I
ריק	2 — Palazzo della Luna, White Villas II

זהו כל הדרג שאינו ניתן לקנייה בריזורט: שלושה Palazzo ושני שלבי White Villas. כל החמישה נמסרו. אף אחד מהם אינו פרויקט שנתקע או נעלם — כל אחד הוא מלאי שהושלם ונמכר עד הסוף, ולכן ערוצי המכירה לא מחזירים עליהם כלום.

מדריך White Villas שלנו מכסה את החצי השני של האשכול הזה, שבו אותו סימון "Sold" הוא העובדה המרכזית.

מה כל אחד מפרסם

	del Sol	della Luna	del Verdi Rosa
דירות	33	29	לא מפורסם
טווח שטחים	64–190 מטר רבוע	64–190 מטר רבוע	לא מפורסם
קומות	4	3	2
מגרש	0.5 הקטאר	0.7 הקטאר	0.8 הקטאר
סטטוס	נמסר	נמסר	נמסר
גימור	ללא גימור	ללא גימור	ללא גימור
מחיר	"Sold"	(ריק)	"Sold"
חניה	תת-קרקעית	תת-קרקעית	תת-קרקעית

Palazzo del Sol יושב על 0.5 הקטאר, המגרש הקטן ביותר מ-37 הפרויקטים שמפרסמים מגרש. della Luna ב-0.7 ו-del Verdi Rosa ב-0.8 הם השני והשלישי במשותף. בשתיים, שלוש וארבע קומות הם גם מהבניינים הנמוכים בריזורט, מאחורי הווילות בנות הקומה האחת בלבד.

שלושתם מפרסמים חניה תת-קרקעית, וזה שווה ציון בדיוק מפני שזה שדה שדיווחנו עליו כחסר במקום אחר: White Residences מפרסם חניה עילית, ו-Palm Beach אינו מפרסם כלום. הריזורט כן מפרסם סוג חניה בחלק מהעמודים. ספירת חניות הוא אינו מפרסם באף אחד שקראנו.

שני בניינים, טווח שטחים אחד, עד כדי מטר

del Sol מחזיק 33 דירות ו-della Luna מחזיק 29. טווחי השטחים המפורסמים שלהם זהים: 64 עד 190 מטר רבוע.

על פני כל ארבעים הפרויקטים יש בדיוק שני זוגות שחולקים טווח שטחים עד כדי מטר, ושניהם יושבים בתוך הדרג הזה:

טווח משותף	פרויקטים
64–190 מטר רבוע	Palazzo del Sol, Palazzo della Luna
60–78.6 מטר רבוע	White Villas I, White Villas II

אף פרויקט אחר בקטלוג אינו חולק את טווח השטחים שלו עם אחר. כלומר הדרג שנמכר הוא החלק של הריזורט שנבנה בזוגות תואמים — אותו תמהיל יחידות שהוקם פעמיים, עם ספירה שונה מפני שהמגרשים שונים. זה נקרא כתכנון אחד שבוצע פעמיים ולא כשני פרויקטים, וזהו הסימן המבני הברור ביותר בשורות האלה.

זה גם אומר שאפשר לקרוא את הזוג אחד מול השני. 29 היחידות של della Luna על 0.7 הקטאר יוצאות 41 להקטאר, הצפיפות השנייה הנמוכה מכל הארבעים אחרי Caspian Dream Liner. 33 של del Sol על 0.5 הקטאר נותנות 66 להקטאר, הרביעית הנמוכה. אלה הכתובות הפחות צפופות בריזורט, ועל מגרש של 0.5 הקטאר זו בחירה ולא אילוץ.

לדרג שאינו ניתן לקנייה יש את טווחי המוצר הצרים ביותר בריזורט

הטווח של 64–190 מטר רבוע רחב פי 2.97. החציון על פני 38 הפרויקטים שמפרסמים טווח ניתן לפענוח הוא פי 4.65, ולכן שני ה-Palazzo מציעים מגוון בתים צר במידה ניכרת ממה שהריזורט נותן בדרך כלל. זוג White Villas צר עוד יותר, בפי 1.31 — השני והשלישי הצרים מכל 38, מאחורי Villas בפי 1.26 בלבד.

כלומר כל פרויקט בדרג הזה יושב מתחת לחציון הקטלוג במרווח המוצר. זה ההפך מהתבנית שמייצרת את אנומליות התמחור במקום אחר בריזורט, שבה טווח שטחים רחב שנמתח על טווח מחירים אחד הוא מה שמוציא את המחיר המפורסם מחוץ לחסמים של עצמו — האריתמטיקה פרושה ב-מדריך Lighthouse 3 שלנו, שהמרווח שלו בפי 18.38 הוא הרחב כאן.

טווח צר פירושו בניין שעושה דבר אחד. זה גם סוג המלאי הקל ביותר לתמחור ולמכירה עד הסוף, מה שעולה בקנה אחד עם כך שכל חמשת הפרויקטים האלה הם אלה שכבר אין להם מחיר לפרסם.

התשואה של 15–35% היא תבנית, לא תחזית לפרויקט הזה

Palazzo del Verdi Rosa הוא השורה היחידה מהארבעים שאינה מפרסמת לא ספירת יחידות ולא טווח שטחים. התוויות קיימות בעמוד; הערכים ריקים.

מה שהוא כן מפרסם זה תשואה. כשקראנו את העמוד בפעם הראשונה ראינו בצירוף הזה תגלית על הפרויקט הזה. הוא לא. אותם שני נתונים, תחת אותן תוויות ועם אותו סייג, מופיעים בכל עמוד פרויקט של סי בריז שקראנו, לא משנה מהו הפרויקט:

עמוד הפרויקט	יחידות מפורסמות	סטטוס	צמיחה	תשואה
Palazzo del Sol	33	נמסר	15–35%	מ-8%
Palazzo della Luna	29	נמסר	15–35%	מ-8%
Palazzo del Verdi Rosa	אין	נמסר	15–35%	מ-8%
Polo Residences	1,020	נמסר	15–35%	מ-8%
Woodville	107	נמסר	15–35%	מ-8%

העמוד מייחס את הנתונים לפרויקטי סי בריז שהושלמו בשנים 2023–2025 ומצהיר שאינם הבטחה ספציפית לפרויקט. הסייג הזה נזקף לזכותו, והוא גם כל העניין: זו טענה על תיק נכסים שהקונה אינו יכול לראות, מודפסת מחדש בלי שינוי על פרויקט טאונהאוסים שנמכר ושאינו מפרסם יחידות כלל, ועל פרויקט של 1,020 דירות. אין גודל מדגם, אין רשימת פרויקטים, אין מתודולוגיה, ואין מקור להערכות השווי שמאחורי טווח שרוחבו שלו הוא פי יותר משניים.

מה שייחודי לעמוד הזה הוא ההיעדר, לא התשואה. הוא משמיט כל נתון שקונה יכול לאמת — ספירת היחידות, השטחים, המחיר — ונושא את אותם שני נתונים שאף אחד לא יכול. אנחנו לא טוענים שההשמטה מכוונת; לפרויקט שנמכר אין סיבה רבה לתחזק את שדות המפרט שלו. אבל קונה שמגיע לכאן אינו מוצא דבר לבדוק ומוצא מספר אחד להתרשם ממנו.

רשימת האב של כל ארבעים הפרויקטים שלנו רושמת מה כל עמוד מפרסם, כולל הריקים.

תנאי תשלום כן מפורסמים כאן, וזה חדש

עמוד del Verdi Rosa מפרסם גם את מבנה התשלום, שדיווחנו עליו כלא מפורסם בפרויקטים אחרים:

• תשלום 100%
• תשלומים ללא ריבית עד 12 חודשים, במקדמה מ-30%
• תשלומים ללא ריבית עד 36 חודשים ליחידות 1+1 ומעלה, כשסטודיו דורשים 50% מקדמה
• משכנתה לאזרחי אזרבייג'ן דרך ABB Bank

בפרויקט שמסומן Sold התנאים האלה מתארים דבר שאי אפשר לקנות, וזו המוזרות. הם ככל הנראה התנאים הסטנדרטיים של הריזורט שנשארו במקומם בעמוד ארכיוני — מה שהופך את העמוד הזה לרשומה המפורסמת הטובה ביותר של מה שתנאי סי בריז באמת הם, בפרויקט היחיד שבו אי אפשר להשתמש בהם.

שני דברים נובעים מזה לקונה שבוחן את 35 הפרויקטים שכן למכירה. תוכנית תשלומים ללא ריבית ל-36 חודשים היא חלק מהותי מההצעה ואינה בשורת הקטלוג של אף פרויקט. וההחרגה לסטודיו — 50% מקדמה במקום 30% — היא סוג התנאי שמשנה את עלות הכניסה הרבה יותר ממחיר למטר.

מה ש"ללא גימור" אומר על בניין שנמסר

שלושת ה-Palazzo הם ללא גימור, הגימור הנפוץ ביותר בקטלוג בתשעה-עשר מארבעים. במגדל על הנייר זו נקודת פתיחה רגילה. בבניין שנמסר זה אומר משהו ספציפי יותר: אלה שלדים מוגמרים, שנמסרו, וכל בעלים שילם על הפנים בנפרד.

עלות הפנים הזה היא הנתון שאף אחד מעמודי הפרויקטים שקראנו אינו מפרסם. זו גם הסיבה שמחיר יד שנייה באחד מהבניינים האלה אינו בר השוואה למחיר מסירה מוכנה במקום אחר בריזורט — The Grand נמכר מרוהט, והפער בין שני המוצרים אינו הנחה.

הערת הארכיטקטורה של del Verdi Rosa עצמו מפורשת בזה באופן חריג: "תוכניות מרווחות לא גמורות ומבטאים ארכיטקטוניים". העמוד מוכר את השלד כמוצר.

מה לשאול, אם אתם קונים יד שנייה כאן

1. כמה שילם הבעלים הנוכחי, ומתי? שום דבר בעמודים האלה אינו מחיר שוק נוכחי, והנתון היחיד שמפורסם הוא המילה Sold.
2. כמה הוצא על הגימור, עם חשבוניות? בשלד שנמסר זה חלק אמיתי ממחיר הבקשה ואף פעם לא מפורסם.
3. מהם דמי הניהול החודשיים? לא מפורסמים לאף אחד מהשלושה, במתחמים מגודרים, מגוננים ודלילים שעולה כסף לתחזק.
4. כמה יחידות יש ל-del Verdi Rosa באמת? אף מקור אינו מפרסם ספירה. על 0.8 הקטאר ושתי קומות זה מספר קטן, אבל הוא אינו ידוע.
5. האם החניה התת-קרקעית רשומה ליחידה או מוקצית? שלושתם מפרסמים חניה תת-קרקעית ואף אחד לא מפרסם ספירה.
6. מאיפה מגיע נתון תשואת השכירות של 8%? הוא תבנית שחוזרת באתר כולו, מודפסת בלי שינוי בכל עמוד פרויקט שקראנו, מיוחסת לפרויקטים שהושלמו ב-2023–2025, בלי נתונים תומכים.

Palazzo del Mare הוא ה-Palazzo הרביעי והיחיד שעדיין נמכר — 939 דירות על 4.55 הקטאר, השלמה בינואר 2027 — והוא ההשוואה שצריך להריץ אם אתם רוצים את אותו שם במחיר מפורסם.

מקורות

• עמודי הפרויקטים הרשמיים של סי בריז, palazzo-del-sol-2, palazzo-della-luna-2 ו-palazzo-del-verdi-rosa-2, נקראו ב-6 בנובמבר 2026. del Sol: 33 דירות, 64–190 מטר רבוע, 4 קומות, נמסר, ללא גימור, עלות יחידות "Sold", 0.5 הקטאר, חניה תת-קרקעית, אזור מנגל. della Luna: 29 דירות, 64–190 מטר רבוע, 3 קומות המתוארות כ"בניין תלת-קומתי בצפיפות נמוכה", נמסר, ללא גימור, שדה עלות היחידות קיים וריק, 0.7 הקטאר, חניה תת-קרקעית, אזור מנגל, שטח מגודר ומגונן, ובריכת שחייה ללא ספירה. del Verdi Rosa: אין ספירת יחידות ואין טווח שטחים בשום מקום בעמוד, 2 קומות, נמסר, ללא גימור, עלות יחידות "Sold", 0.8 הקטאר, חניה תת-קרקעית, אזור מנגל, תנאי התשלום שצוטטו למעלה, וצמיחת ערך שנתית של 15–35% עם תשואת שכירות מ-8% המיוחסות לפרויקטי סי בריז שהושלמו ב-2023–2025. אף אחד מהשלושה אינו נוקב ביזם או במשרד אדריכלים בטקסט, ואף אחד אינו מפרסם כתובת רחוב או ספירת חניות. נתוני 60 הבריכות ו-7 הקילומטרים של חוף בעמודים האלה שייכים לריזורט, לא לפרויקטים האלה.
• קטלוג אוקטובר, .claude/seo/data/seabreeze-official-2026-10-25.csv, נאסף ב-25 באוקטובר 2026 — ספירות שדה המחיר (35 מספרים, 3 "Sold", 2 ריקים), בדיקת טווח השטחים המשותף, דירוג הצפיפות על פני 31 השורות שמפרסמות גם ספירת יחידות וגם שטח מגרש, דירוג שטחי המגרש על פני 37 שורות, וספירות הגימור חושבו כולם בקוד ב-6 בנובמבר 2026.

תיקון, 5 בנובמבר 2026: מדריך זה קבע תחילה שעמוד del Verdi Rosa הוא היחיד מהארבעים שמפרסם תשואה. הוא אינו. עמודי הפרויקטים Polo Residences ו-Woodville, שנקראו ב-5 בנובמבר 2026, נושאים את אותה מקטע צמיחה של 15–35% ותשואה מ-8%, עם אותו ייחוס ואותו סייג, וכך גם עמודי del Sol ו-della Luna שמדריך זה מכסה. הפרק שלמעלה מדווח כעת על התבנית במקום על הייחודיות. שתי שורות מקור נוספות: polo-residences-2 — 1,020 דירות, 53–226 מטר רבוע, 5–7 קומות, נמסר, מפתח עם ריהוט ומכשירי חשמל או ללא גימור, 296,000–724,000 דולר, מ-2,600 דולר למטר, 6.5 הקטאר, קו חוף שני, בריכה חיצונית, גן שעשועים, Polo Cafe, ללא מתקן פולו או רכיבה מתואר וללא אדריכל נקוב. woodville-2 — 107 יחידות, 95–193 מטר רבוע, 2–3 קומות, נמסר, עם גימור, 270,000–555,000 דולר, מ-2,720 דולר למטר, 1.4 הקטאר, קו חוף שלישי.

לא אומת: כמה יחידות מכיל Palazzo del Verdi Rosa; שטחי היחידות שלו; במה נמכרה בפועל יחידה כלשהי באחד מהשלושה, מאחר ש-"Sold" הוא המחיר היחיד שמישהו מהם מפרסם; דמי הניהול לאף אחד מהשלושה; ספירת החניות; עלות הגימור, שאף אחד מעמודי הפרויקטים שקראנו אינו מפרסם; האם השלושה נבנו על ידי אותו קבלן או לפי אותו תכנון, מה שטווח השטחים הזהה מרמז אך אף מקור אינו אומר; ובסיס נתוני הצמיחה של 15–35% והתשואה של 8%. לא התייחסנו לנתוני התשואה המפורסמים כראיה לשום דבר מעבר לעובדה שהיזם מפרסם אותם, ושום ליסטינג של ברוקר לא שימש כמקור לשום נתון כאן.