Polo Residences в Sea Breeze: пятая часть всего, что курорт когда-либо сдал

Polo Residences сдан, и он большой. Застройщик публикует 1 020 квартир на 6,5 га второй береговой линии по цене от 296 000 до 724 000 долларов, от 2 600 долларов за квадратный метр.

Вот это количество юнитов и стоит запомнить. Sea Breeze сдал пятнадцать проектов, четырнадцать из которых публикуют количество юнитов, в сумме 4 896 квартир. Polo Residences — это 1 020 из них, 20,8 процента каждой квартиры, которую этот курорт когда-либо передал владельцам.

Что публикует застройщик

Девять полей со страницы проекта, прочитанной 5 ноября 2026 года.

Поле	Опубликовано
Квартир	1 020
Площади	53–226 м²
Этажей	5, 6–7
Сдача	сдан
Статус	сдан
Отделка	под ключ (с мебелью и техникой) / без отделки
Цена	296 000 – 724 000 долларов
Заявленная ставка	от 2 600 долларов/м²
Масштаб проекта	6,5 га, вторая береговая линия

Страница также называет большой открытый бассейн, детскую площадку и Polo Cafe, описывает панорамное остекление, просторные балконы и благоустроенную территорию. Архитектура приписана «архитектурному бюро» без имени.

Один проект — пятая часть всего сданного

Пятнадцать из сорока проектов сданы, и четырнадцать из них публикуют количество юнитов. Вот как делятся эти 4 896 квартир.

Проект	Квартир	Доля всего сданного
Park Residences 2	1 260	25,7%
Polo Residences	1 020	20,8%
Marina Village	1 010	20,6%
Lighthouse I	426	8,7%
Park Residences 5	298	6,1%
The Grand	227	4,6%
White Villas I и II	по 85	по 1,7%
Всё остальное (6 проектов)	485	9,9%

Три проекта — это 3 290 квартир, или 67,2 процента сданного курорта. Polo Residences один из них, а два других — Park Residences и Marina Village.

На фоне всего каталога картина переворачивается. Сорок проектов вместе дают 28 937 квартир, так что всё сданное на сегодня — это 16,9 процента от запланированного. Покупатель в Polo Residences находится в одном из немногих готовых домов на площадке, которая более чем на четыре пятых не построена.

Ставка 2 600 описывает квартиру в 114 м², а не в 53 м²

Разделите стартовую цену на заявленную ставку и получите площадь квартиры, о которой эти две цифры договорились:

Расчёт	Результат
296 000 $ ÷ 2 600 $/м²	113,8 м²
Опубликованная наименьшая квартира	53 м²
Отношение	2,15×
53 м² × 2 600 $/м²	137 800 $
Опубликованная стартовая цена	296 000 $
Разница	158 200 $

Квартира в 53 м² по заявленной ставке стоила бы 137 800 долларов. Опубликованная цена «от» — 296 000. Разрыв составляет 158 200 долларов, и это не ошибка ни в одной из цифр.

Объяснение то же, что держится по всему этому каталогу: самая дешёвая квартира и самая маленькая квартира — это не одна и та же квартира. Цена «от» принадлежит самому дешёвому юниту; 53 м² — самому маленькому; а заявленная ставка — это первая цифра, делённая на собственную площадь, то есть около 114 м². Механику мы доказали на Lighthouse I против живого ассортимента самого застройщика, где студии по заявленной ставке оказались в корпусе, где не доступно ничего.

Значит, ставка — честная арифметика об одной квартире. Она не пол, и умножение её на 53 даёт цену, которой здесь не несёт ни одна квартира.

А ценовой диапазон покрывает два разных продукта

Polo Residences публикует отделку как под ключ (с мебелью и техникой) / без отделки. Обе. Один проект, два продукта.

Лишь четыре проекта из сорока публикуют больше одного уровня отделки:

Проект	Опубликованные уровни	Есть средняя ступень
Polo Residences	под ключ или голая коробка	нет
Lighthouse II	с отделкой или без	неприменимо — варианта под ключ нет
Private Villas	коробка, отделка или под ключ	да
Villas	коробка, отделка или под ключ	да

Polo Residences — единственный проект из сорока, предлагающий меблированную квартиру и голую коробку без чего-либо между ними. Private Villas и Villas предлагают все три ступени; Lighthouse II предлагает коробку и отделку, но не мебель.

Для цифры 296 000 это важнее всей арифметики выше. Единый ценовой диапазон, растянутый между меблированной квартирой и незавершённой, — это диапазон по двум продуктам, а значит 2 600 долларов/м² несопоставимы со ставкой проекта, который продаёт только один из них. Приезжает ли юнит за 296 000 с мебелью или бетонной коробкой — первый вопрос, который нужно зафиксировать письменно, потому что ответ стоит цены отделки.

Верх диапазона внутренне непротиворечив

То же деление на другом конце ведёт себя иначе:

724 000 $ ÷ 226 м² = 3 204 $/м², что выше заявленных 2 600. Противоречия в этом нет: самой дорогой квартире позволено стоить дороже за метр, чем самой дешёвой. Polo Residences не входит в число восьми проектов, чья заявленная ставка одновременно слишком низка для стартовой цены и слишком высока для потолочной: на верхнем конце его числа стоят там, где и должны.

Плотность и то, чего не сообщает поле этажности

1 020 квартир на 6,5 га — это 157 на гектар, семнадцатое место из тридцати шести проектов, публикующих оба показателя: середина курорта, а не плотный край. Для сравнения, самые плотные публикуют 488, 407 и 314 на гектар.

Поле этажности читается как «5, 6–7». Это диапазон по корпусам, а не по дому: часть блоков пятиэтажные, другие — от шести до семи. Страница не говорит, сколько там корпусов, а значит, 1 020 квартир нельзя разделить на цифру по корпусу или по этажу из опубликованных данных. Такую ошибку мы на этом сайте уже совершали и исправили публично; здесь мы её не повторяем.

Сдан не значит заселён владельцами

Российский туроператор viasun.ru указывает Polo Residences (Sea Breeze Resort) как отельный комплекс и продаёт его юниты тремя категориями номеров — студия, 1+1 и 1+2 — с Wi-Fi, парковкой, бассейном и выходом к пляжу.

Мы используем эту страницу ровно для одного факта: проект присутствует в туристическом ассортименте под своим собственным именем. Её цифры мы не используем. Она публикует количество номеров, которое мы не повторяем, и её собственные числа противоречат друг другу на одном экране — рейтинг 9,7 при «74 отзывах» рядом с разделом отзывов, в котором нет ни одного. Не можем мы и сказать вам, появляются ли так же другие сданные проекты Sea Breeze, потому что бакинский индекс оператора не содержит этот объект вовсе, а отсутствие в отфильтрованном индексе не является доказательством ни в ту, ни в другую сторону.

Остаётся следствие, и оно реальное. В сданном проекте на 1 020 квартир часть юнитов находится в краткосрочном использовании. Это делает правила дома, долю квартир под управлением и эксплуатационный сбор договорными вопросами, а не вопросами стиля жизни. The Grand и White Residences — два проекта, которые застройщик сам продаёт как апарт-отели, и оба гида разбирают, что это делает с эксплуатационным сбором.

Что страница публикует об оплате

Путь	Условия как опубликованы
Полная оплата	100%
Рассрочка до 12 месяцев	беспроцентная, от 30% первого взноса
Рассрочка до 36 месяцев	беспроцентная, для юнитов 1+1 и крупнее
Студии	первый взнос от 50%
Ипотека	банк ABB, граждане Азербайджана, официальная занятость и зарплатный доход в Азербайджане

Это общекурортные условия, напечатанные идентично на прочитанных нами страницах проектов. Как и блок доходности страницы: годовой рост стоимости объекта 15–35% и годовая арендная доходность от 8%, приписанные завершённым проектам Sea Breeze за 2023–2025 годы. Этот блок — шаблон, а не прогноз по данному проекту, и наш гид по Palazzo разбирает, как мы это установили.

Шесть вопросов перед подписанием

1. Квартира за 296 000 приезжает меблированной или коробкой? Проект публикует оба варианта в одном ценовом диапазоне, а разница — это стоимость отделки.
2. Какова точная площадь квартиры за 296 000? Если около 114 м², заявленные 2 600 $/м² описывают её. Если 53 м², ставка к ней не относится.
3. Каков месячный эксплуатационный сбор за квадратный метр? Не публикуется по этому проекту — на сданной площадке в 1 020 квартир с бассейном и благоустройством, которые надо содержать.
4. Сколько из 1 020 квартир под краткосрочным управлением? Проект есть в туристическом ассортименте; доля не публикуется нигде, куда мы можем посмотреть.
5. Сколько корпусов и на каком этаже юнит? Поле этажности растянуто с пяти до семи по неназванным блокам.
6. Парковочное место закреплено за юнитом или выделяется? Страница проекта не публикует ни количества парковок, ни коэффициента.

Наш мастер-список всех сорока проектов фиксирует, что публикует каждая страница, включая пустые поля.

Источники

• Официальная страница проекта Sea Breeze, polo-residences-2, прочитана 5 ноября 2026 года — 1 020 квартир; 53–226 м²; этажи «5, 6–7»; сдан; отделка «под ключ (с мебелью и техникой) / без отделки»; 296 000–724 000 долларов; от 2 600 долларов/м²; 6,5 га; вторая береговая линия; большой открытый бассейн, детская площадка, Polo Cafe; панорамное остекление и балконы; архитектура приписана безымянному архитектурному бюро; условия оплаты как в таблице выше; блок роста 15–35% и доходности от 8%. Ни количества парковок, ни количества корпусов, ни эксплуатационного сбора, ни названного в тексте застройщика, архитектора или подрядчика.
• Каталог сорока проектов, собранный со страниц проектов самого застройщика 25 октября 2026 года, хранится как .claude/seo/data/seabreeze-official-2026-10-25.csv. Каждое количество, доля, плотность и отношение в этом гиде вычислены из этого файла кодом, а не набраны: итог 4 896 сданных по четырнадцати сданным проектам, публикующим количество, доли 20,8% и 67,2%, каталожный итог 28 937, доля сданного 16,9%, 157 на гектар и семнадцатое место из тридцати шести, а также четыре проекта, публикующих больше одного уровня отделки. Страницы White Villas I и White Villas II публикуют один и тот же идентичный блок — «85 + 85» квартир, 60–78,6 м², один этаж, — поэтому эта цифра является разбивкой пары, напечатанной на обеих страницах, и каждый проект учтён здесь как 85, а не 170. Обе страницы были перечитаны 5 ноября 2026 года, чтобы это решить.
• viasun.ru, Polo Residences (Sea Breeze Resort), прочитано 5 ноября 2026 года — использовано исключительно как свидетельство того, что проект присутствует в туристическом ассортименте как отельный комплекс с категориями студия, 1+1 и 1+2. Ни одна его цифра не используется, а его рейтинг и количество отзывов противоречат друг другу на странице.

Каждая цифра за квадратный метр здесь — это наше собственное деление опубликованных застройщиком цен на опубликованные застройщиком площади, и она так и помечена. Ни одно брокерское объявление не служит источником ни одной цифры.

Не проверено: точная площадь самой дешёвой квартиры, которая и решила бы, описывают ли её 2 600 $/м²; является ли юнит за 296 000 вариантом под ключ или коробкой; стоимость отделки, которой не публикует ни одна из прочитанных нами страниц проектов; эксплуатационный сбор; количество корпусов; количество парковок или коэффициент; сколько из 1 020 квартир продано или перепродано и по какой цене; какая доля под краткосрочным управлением; и существует ли на площадке какой-либо объект для поло или конный объект, которого страница проекта не описывает. Мы не видели ни планировки, ни нарезки юнитов, ни прайс-листа по этому проекту.